文/曹煒

我國房地產(chǎn)行業(yè)在21世紀(jì)進(jìn)入高速發(fā)展時期。房地產(chǎn)市場交易量快速提升，交易資金不斷增長，資金安全問題不斷涌現(xiàn)。二手房交易涉及大量資金，資金交易安全對房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展具有一定影響，對社會穩(wěn)定造成的影響也不容忽視。當(dāng)前，受宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，二手房買賣合同糾紛案件也呈現(xiàn)上升趨勢。查詢上海市高級人民法院網(wǎng)裁定文書信息，2018年共發(fā)生4480起房屋買賣合同糾紛案件，通過法院判決結(jié)案的案件為1998起，而尚未通過法院訴訟方式解決的此類糾紛案件數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于法院立案的案件數(shù)量。為維護(hù)二手房交易市場穩(wěn)定，保障普通購房群眾的合法權(quán)益，本市應(yīng)加大推行二手房交易資金監(jiān)管力度。

一、二手房交易中買賣雙方面臨的潛在風(fēng)險

二手房買賣不如其他商品買賣那般一手交錢、一手交貨、錢貨兩訖，這里存在先給付房款還是先申請過戶的問題，誰先邁出這一步都面臨著對方可能違約的風(fēng)險。這主要表現(xiàn)為十種情況：其一，不法分子通過偽造假產(chǎn)證、假證件，扮演假房東騙取買房人首付款；其二，一房多賣，賣房人收到首付款后失聯(lián)，導(dǎo)致多個買房人家庭蒙受損失；其三，賣房人隱瞞欠債情況，買房人在不知情的情況下支付首付款，在過戶前交易房產(chǎn)被法院查封導(dǎo)致無法過戶；其四，賣房人收到首付款后挪作他用而未用于還清貸款，導(dǎo)致無法過戶；其五，房價上漲，導(dǎo)致賣房人反悔或中途加價，拒絕履行合同而導(dǎo)致糾紛；其六，房地產(chǎn)權(quán)屬有瑕疵或多個產(chǎn)權(quán)人之間有矛盾，導(dǎo)致買房人無法過戶陷入糾紛；其七，國家房地產(chǎn)政策變化，導(dǎo)致買賣雙方無法按原合同約定履行導(dǎo)致糾紛；其八，中介公司或中介人員將買房人定金、房款卷走，導(dǎo)致買賣合同無法履行；其九，二手房交易中，由于“做低房價”逃稅或“做高房價”貸款行為而產(chǎn)生矛盾糾紛；其十，因購房者自身原因?qū)е裸y行審批額度不足而無法完成交易。

二、本市二手房資金監(jiān)管的歷程與現(xiàn)狀

2005年下半年，本市在各區(qū)房地產(chǎn)交易中心試點二手房買賣交易資金監(jiān)管。例如：2005-2007年間，金山區(qū)房地產(chǎn)交易中心對二手房交易資金監(jiān)管共125筆，監(jiān)管資金1745萬元。后來或因體制機(jī)制等原因退出此項業(yè)務(wù)。

2008年2月，漢宇地產(chǎn)、信義房產(chǎn)、21世紀(jì)不動產(chǎn)、中原地產(chǎn)、臺慶房產(chǎn)等5家中介公司成為原上海市房屋土地資源管理局“二手房交易資金結(jié)算平臺”的首批試點中介公司。然而，由于本市資金監(jiān)管并未強(qiáng)制執(zhí)行，其推廣力度有限，多年來實際運用的市民十分有限。

2015年上半年起，上海市房管局、市房地產(chǎn)交易中心牽頭推廣本市存量房交易資金監(jiān)管平臺。上海市房地產(chǎn)交易資金管理有限公司是目前上海具體操作二手房交易資金監(jiān)管的唯一第三方平臺。它是一家經(jīng)政府部門批準(zhǔn)成立的房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管第三方機(jī)構(gòu)，主要職能是為市民在二手房交易過程中提供資金監(jiān)管專業(yè)服務(wù)。

三、實施二手房交易資金監(jiān)管中遇到的問題分析

1.資金監(jiān)管業(yè)務(wù)量少、市場化接受度低。上海是全國二手房交易量最大的城市之一。據(jù)了解，2018年全市二手房成交套數(shù)約16.5萬套。全市辦理二手房交易資金監(jiān)管的交易數(shù)量為709筆，僅占實際成交量的0.43%，監(jiān)管資金29.47億元。

2.買賣雙方的資金監(jiān)管意識較弱。資金監(jiān)管需要買賣雙方共同申請。通常而言，買房方多數(shù)愿意接受資金監(jiān)管，而賣房方一般不愿意接受資金監(jiān)管。因為若實施資金監(jiān)管，則必須在所有手續(xù)辦理妥當(dāng)后再付款給賣房人。此外，二手房交易過程中，改善性置業(yè)比重較高，其對資金的流轉(zhuǎn)與劃轉(zhuǎn)效率要求較高，這也是目前許多消費者不愿選擇資金監(jiān)管的重要原因之一。

3.資金監(jiān)管宣傳力度有限，市民知曉度較低。本市各區(qū)房地產(chǎn)交易中心設(shè)立了免費的資金監(jiān)管窗口，但是由于宣傳力度有限，大部分二手房交易者并不知道資金監(jiān)管服務(wù)。

4.中介公司主導(dǎo)傳統(tǒng)交易付款方式的現(xiàn)象難改變。在有中介參與的二手房交易中，在契稅繳納完成后，由中介公司或購房人直接將房款支付給賣房人。資金監(jiān)管對于二手房買賣的規(guī)范化和風(fēng)險控制而言毋庸置疑是件好事，但由于剛開始實行，使買賣雙方對于資金監(jiān)管的意識與習(xí)慣仍需進(jìn)行培養(yǎng)。

5.受理資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的銀行網(wǎng)點不多。目前，雖然包括工商銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、上海銀行、農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)商銀行、浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行、中信銀行等10家銀行參與了二手房資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，但各行辦理資金監(jiān)管業(yè)務(wù)網(wǎng)點較少，市民辦事較為不便。例如，金山區(qū)只有工商銀行衛(wèi)清路支行一處受理點。

6.上家貸款下家還，資金監(jiān)管復(fù)雜化。目前，上海的二手房資金監(jiān)管申請除買賣雙方都認(rèn)可外，還需具備一項條件，即出售的房屋內(nèi)沒有任何抵押登記存在。事實上，在實際操作中，往往許多賣房方需要使用買房方的首付款去償還銀行抵押借款或私人的抵押借款，如此則買方的首付款無法納入資金監(jiān)管范圍內(nèi)，這樣勢必會削弱資金監(jiān)管的效力。

四、完善二手房交易資金監(jiān)管的對策建議

1.二手房交易資金監(jiān)管制度及實施細(xì)則制定。二手房交易資金監(jiān)管機(jī)制執(zhí)行情況與立法存在聯(lián)系，但直至目前，上海市存量住房交易資金監(jiān)管制度仍未正式發(fā)文并全面實施。因此，面對二手房交易的種種風(fēng)險，上海應(yīng)根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的“建房（2018）128號文”中確定的“加強(qiáng)預(yù)售房及存量房交易資金的監(jiān)管”文件精神，積極采取有效措施，嚴(yán)守風(fēng)險底線，切實保障老百姓的購房資金安全，盡快出臺二手房交易資金監(jiān)管制度及實施細(xì)則。

2.強(qiáng)化二手房交易資金監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。信息化時代背景下，對二手房交易資金管理施以網(wǎng)絡(luò)監(jiān)管模式，對于保障監(jiān)管質(zhì)量及監(jiān)管效率具有十分重要的意義。由于當(dāng)前資金監(jiān)管系統(tǒng)與不動產(chǎn)登記系統(tǒng)是聯(lián)網(wǎng)狀態(tài)，資金監(jiān)管平臺可以了解整個交易過程，確保在完成不動產(chǎn)登記后將下家的錢款代發(fā)至上家。目前，本市正在進(jìn)行不動產(chǎn)登記與優(yōu)化營商環(huán)境改革，要進(jìn)一步強(qiáng)化二手房交易資金監(jiān)管平臺建設(shè)，進(jìn)一步發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)監(jiān)管優(yōu)勢。在確保資金安全的前提下，努力提高資金監(jiān)管過程中的資金劃轉(zhuǎn)效率。

3.強(qiáng)化二手房交易資金內(nèi)部控制。首先，建立二手房交易資金監(jiān)管組織單位，強(qiáng)化對資金的內(nèi)部管理。內(nèi)控部門可參照銀行業(yè)內(nèi)控相關(guān)規(guī)定設(shè)置不同崗位，重新梳理業(yè)務(wù)流程，找到其中風(fēng)險環(huán)節(jié)及風(fēng)險控制點，制定有針對性的管理細(xì)則，保障制度的有效落實。同時，設(shè)立配套審核及抽查機(jī)制，完善風(fēng)險數(shù)據(jù)庫。其次，完善資金交易內(nèi)控制度，內(nèi)控制度的建立需涵蓋多項業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，貫穿執(zhí)行及決策的全過程，促進(jìn)崗位及內(nèi)部的相互制約。

4.加大二手房資金監(jiān)管宣傳力度。二手房交易資金監(jiān)管在開始推進(jìn)的階段，需要房地產(chǎn)交易中心、不動產(chǎn)登記中心、銀行、公積金等方面的配合、協(xié)作與宣傳才能得到有效推進(jìn)。組織宣傳二手房交易資金監(jiān)管的形式較為豐富，例如通過報紙、電視、廣播等媒體的廣泛報道，還可與合作銀行聯(lián)合宣傳。更重要的是，將法院審理的二手房買賣合同糾紛典型案件不定期公開，增強(qiáng)市民購房時對資金安全的風(fēng)險防范意識。

5.創(chuàng)新二手房交易資金監(jiān)管服務(wù)內(nèi)容。管好交易資金，確保資金安全是二手房交易資金監(jiān)管的基本要求。當(dāng)前，房地產(chǎn)中介費用較高，若將中介服務(wù)費納入監(jiān)管范圍，將對中介產(chǎn)生約束力，使逼訂、吃差價等違規(guī)行為得到杜絕，一定程度上可以改善中介服務(wù)質(zhì)量。此外，租房市場的資金也應(yīng)納入監(jiān)管平臺的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)。

結(jié)束語

上海對二手房交易的資金監(jiān)管起步較晚，在交易資金管理過程中存在一定問題，所采用的資金監(jiān)管沒有強(qiáng)制推行。本次研究希望對二手房交易資金監(jiān)管提供一定幫助，進(jìn)一步優(yōu)化本市房地產(chǎn)交易制度，保障房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，有效解決群眾居住問題。