姜楠 謝鯤鵬

摘 要：商品房預售制度極大推進了我國城市化進程，然而時至今日，開發(fā)商良莠不齊、政府監(jiān)管體制不完善、法律規(guī)范的滯后性等種種原因?qū)е律唐贩款A售市場成為糾紛多發(fā)區(qū)域，如何從法律層面分析問題并提出對策正是本文所講述的主要內(nèi)容。

關(guān)鍵詞：商品房預售制度;預售資金;政府監(jiān)管體制

1 商品房預售制度概述

商品房預售制度是我國《城市房地產(chǎn)管理法》確立的一項商品房銷售制度，并通過《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》《城市商品房預售管理辦法》《商品房銷售管理辦法》等法規(guī)規(guī)章貫徹施行。依據(jù)《城市商品房預售管理辦法》第2條及《商品房銷售管理辦法》第3條的界定，商品房預售是指“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋（商品房）預先出售給承購人（買受人），由承購人（買受人）支付定金或房價款的行為”。

商品房預售制度設(shè)立的初衷是針對我國社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展初期極不發(fā)達的房地產(chǎn)市場供給狀況，鼓勵社會資本從事商品住宅開發(fā)、扶持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動住房分配制度改革、促進由福利分配向市場購買轉(zhuǎn)型。預售制度以其優(yōu)異的杠桿作用，讓開發(fā)商在僅完成小部分工程量的就可以進行商品房銷售，快速回籠資金以進行下一步的工程建設(shè)，極大地促進了社會資金的流通效率。

然時至今日，商品房預售制度已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場亂象叢生的主要根源之一。

2 我國商品房預售制度存在的問題

2.1 交易標的為將來之物，易致錯誤意思表示

首先，以將來之物為標的給了開發(fā)商構(gòu)建虛假藍圖招攬消費者的機會。開發(fā)商在對消費者的引導過程中對商品房的實際面積、附屬設(shè)施做相關(guān)虛假陳述或使用有歧義的詞語，誘導購房者基于錯誤的認識購買商品房而爆發(fā)的糾紛屢見不鮮。

其次，商品房預售制度下開發(fā)商在工程未完工之前就可拿到全部房款，開發(fā)商過早的收獲將來利益容易使其產(chǎn)生對利益的進一步渴望，工程建設(shè)偷工減料、裝修以次充好，最終侵犯的仍是消費者的利益。

最后，商品房市場對配套設(shè)施的要求遠高于其他市場，商品房預售制度下房屋開發(fā)商對于配套設(shè)施的表述往往含糊其辭，消費者無法形成整體的明確認知，容易產(chǎn)生因配套設(shè)施存在瑕疵而引發(fā)的糾紛。

2.2 房地產(chǎn)市場準入準出機制不完善，預售資金監(jiān)管不力

2013年“3·15”期間，河南萬輝置業(yè)有限公司所開發(fā)樓盤“時代駿庭”的業(yè)主，因為開發(fā)商“蒸發(fā)”，自己的血汗錢面臨“泡湯”而尋求維權(quán)。據(jù)記者查證，萬輝置業(yè)2002年被工商部門吊銷營業(yè)執(zhí)照;2003年，河南省工商局在網(wǎng)上發(fā)布了《內(nèi)資公司2002年度吊銷名錄》、《2004年度私營企業(yè)吊銷公告》，以私營企業(yè)身份出現(xiàn)的同一注冊號的萬輝置業(yè)再度被吊銷;其另一注冊號為003390的河南永皓實業(yè)有限責任公司也名列《2004年度外資企業(yè)吊銷公告》，為何如萬輝置業(yè)一樣的非法經(jīng)營者能夠數(shù)次進入地產(chǎn)行業(yè)并大肆牟利？如果我們能在地產(chǎn)商取得準入資格時重視其商業(yè)信譽，且在預售資金的監(jiān)管上加大力度，確保預售資金用于工程建設(shè)，商品房預售市場的秩序?qū)玫竭M一步改善。

2.3 政府對于無證預售行為的監(jiān)管力度較小

期房預售的前提是要取得《商品房預售許可證》，但在實際操作中大部分開發(fā)商在進行預售時都處于無證預售狀態(tài)，此種情形于經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)尤其多見。新疆維吾爾自治區(qū)喀什市開發(fā)區(qū)麗景天城小區(qū)定位高檔住宅區(qū)，其二期項目在未取得商品房預售許可證的情況下已經(jīng)開始了住房認購。對此他們提出此行為不是預售行為，只是收取“購房認籌金”，且該行為是行業(yè)慣例。在實際操作中，對于此種以預約形式收取“購房認籌金”的行為，法律適用上存在諸多難點。其一，開發(fā)商收取的此種“購房認籌金”難以確定性質(zhì);其二，單純的“購房認籌金”無法要求買受人交付全部房款，開發(fā)商在買受人交付“購房認籌金”誘導其以按揭或貸款方式及時結(jié)清剩余房款，無預售之名卻有預售之實;其三，司法部門解決此類糾紛時，無明確法律規(guī)定或司法解釋，單純依靠合同法予以調(diào)整容易忽略此種銷售行為的特殊性，難以準確裁判。監(jiān)管體制的松懈加之法律規(guī)范的空白，導致了無證開發(fā)商競相預售局面的形成。

3 預售制度的法律完善建議

3.1 明確并從重規(guī)定開發(fā)商違約法律責任

我國《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第25條明確了禁止開發(fā)商發(fā)布虛假廣告;第27條記載了商品房銷售合同主要內(nèi)容;第30條規(guī)定開發(fā)商應當向購買人提供住宅質(zhì)量保證書，但在責任承擔方面，針對這幾個條款在有關(guān)房產(chǎn)銷售法律規(guī)范上未規(guī)定明確的法律責任，而只能依據(jù)合同法的違約責任加以調(diào)整。商品房預售市場關(guān)系國計民生，相比傳統(tǒng)的合同糾紛有其本身的特殊性，單純以締約過失責任或合同違約責任予以調(diào)整，處罰力度較小，更忽略了商品房預售市場本身的特殊性，這無疑存在較大的法律漏洞，以立法方式明確并從重規(guī)定開發(fā)商違約的法律責任，有利于加重開發(fā)商侵權(quán)成本，引導開發(fā)商誠信經(jīng)營。

3.2 完善地產(chǎn)市場準入準出機制，加強預售資金監(jiān)管。

依照我國《城市房地產(chǎn)管理法》第30條;我國《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第5條所在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立條件來看，政府針對進入地產(chǎn)行業(yè)只做形式審查。依現(xiàn)有地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，單一的形式審查會給不法開發(fā)商以可乘之機，增加對開發(fā)商的實質(zhì)審查會將一批不法開發(fā)商隔離于地產(chǎn)業(yè)之外，有利于促進地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展。在預售資金監(jiān)管上，我國《城市商品房預售管理辦法》第11條規(guī)定，商品房預售資金應用于工程建設(shè)，具體的監(jiān)管辦法由各地方房地產(chǎn)管理部門制定，該項規(guī)定忽略了地方政府消極懈怠的情況。如若立法能規(guī)定一個通行的預售資金管理辦法，各地方在不違背立法宗旨的情況下依據(jù)發(fā)展水平作相應附加規(guī)定，法律執(zhí)行難的尷尬境地會得到進一步改善。

3.3 加大政府監(jiān)管力度，放寬消費者監(jiān)督途徑

我國《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第五章明確規(guī)定了開發(fā)商違法經(jīng)營和違法預售的法律責任，結(jié)合法條來看，其針對違法行為的監(jiān)管方面過于依賴政府的主動性，對于監(jiān)管工作也未作出明確規(guī)定。完善立法，建立完備的監(jiān)管體系，有利于加大監(jiān)管力度;放寬消費者監(jiān)督途徑，調(diào)動民眾參與積極性，有利于擴大監(jiān)管主體覆蓋面，維護地產(chǎn)行業(yè)秩序。

4 結(jié)論

商品房預售制度近幾年糾紛多發(fā)，住房乃民生大計，我們不能忽略商品房預售制度對于減少房價壓力的作用，一味大談廢止商品房預售制度不是可取之道。結(jié)合調(diào)查研究，商品房預售制度的糾紛高發(fā)區(qū)域大多來源于交易標的模糊、政府監(jiān)管不力、市場準入機制不完善等。結(jié)合問題從立法執(zhí)法上找尋策應辦法才能真正做到推動地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展，才能更好的響應我國關(guān)于促進經(jīng)濟發(fā)展的號召，為社會主義建設(shè)事業(yè)添磚加瓦。

參考文獻

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