王乾偉

（福州市臺江區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司， 福建 福州 350009）

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是項(xiàng)目建設(shè)管理。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成對房地產(chǎn)范圍內(nèi)住戶拆遷、土地征用等方面的工作后，就可以組織施工人員進(jìn)入施工。對不同環(huán)節(jié)的建設(shè)，不僅關(guān)系著人們的切身利益，同時(shí)對于政府的管理能力也提出了更加嚴(yán)格的要求?；诖?，本文從區(qū)政府下屬從事房地產(chǎn)開發(fā)部門的角度，淺析安置房開發(fā)、建設(shè)的管理和建議。

1 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程管理的意義

房地產(chǎn)企業(yè)采取科學(xué)有效的措施，將建設(shè)思想在建筑物中進(jìn)行充分展現(xiàn)。在開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照國家相關(guān)的規(guī)定和要求，對施工工作進(jìn)行管理。在項(xiàng)目立項(xiàng)前期，就需對土地利用、資金平衡、規(guī)劃調(diào)整、群眾安居、城市面貌等多方面綜合考量，定出可行性方案，為政府決策作出依據(jù)，滿足財(cái)政、城建、群眾安居多方面要求。在具體的施工過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取正規(guī)的措施，獲取土地開發(fā)的使用權(quán)，組織專業(yè)的設(shè)計(jì)人員進(jìn)行科學(xué)的設(shè)計(jì)，當(dāng)所有準(zhǔn)備工作完成后，房地產(chǎn)企業(yè)再采取招標(biāo)的方式，選擇專業(yè)技術(shù)強(qiáng)的施工團(tuán)隊(duì)進(jìn)行施工[1]。

對房地產(chǎn)工程進(jìn)行管理是進(jìn)行建設(shè)管理的主要內(nèi)容之一，直接關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際效益，也是保證施工可以順利進(jìn)行的主要方式，使工程建設(shè)資金可以進(jìn)行合理使用，優(yōu)化房地產(chǎn)建設(shè)資源，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)順利完工。促進(jìn)房地產(chǎn)建設(shè)工程可以在和諧、有序的環(huán)境中進(jìn)行。因此，也可以說，房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)應(yīng)該充分認(rèn)識到建設(shè)管理的重要性，應(yīng)用現(xiàn)代化建設(shè)管理理念對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和完善[2]。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程管理中存在的問題

2.1 前期準(zhǔn)備工作不足

在對安置房進(jìn)行開發(fā)時(shí)，人們普遍關(guān)注的重點(diǎn)都是建設(shè)位置的選擇、周圍環(huán)境等。而作為房地產(chǎn)開發(fā)部門來說，對于開發(fā)項(xiàng)目的準(zhǔn)備工作沒有足夠的進(jìn)行重視，所以對于施工準(zhǔn)備工作也存在嚴(yán)重的不足。一些開發(fā)單位對開發(fā)項(xiàng)目的準(zhǔn)備工作不夠了解，為了使工程能夠盡快開工，在對工程缺乏正確認(rèn)識的前提下就進(jìn)行了開發(fā)，匆忙開始施工。由于對工程管線沒有進(jìn)行合理掌握，使得設(shè)計(jì)沒有充足的依據(jù)作為設(shè)計(jì)基礎(chǔ)，使開發(fā)單位對開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況了解不夠徹底，對業(yè)主的日常生活產(chǎn)生了嚴(yán)重影響。

2.2 對施工許可規(guī)定不重視

在對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)為了盡快獲得經(jīng)濟(jì)效益，都希望能夠使工程盡快完成。許多時(shí)候，施工企業(yè)為了盡快進(jìn)行施工，在不具備相關(guān)手續(xù)的前提下，就開始了施工。有的房地產(chǎn)企業(yè)對相關(guān)制度和規(guī)定選擇了忽視，相關(guān)手續(xù)辦理結(jié)束后，還沒允許施工，就進(jìn)行連續(xù)施工。使得房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工過程中就緊急被禁止。之所以會出現(xiàn)這樣的問題，主要還是因?yàn)榉康禺a(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理者對施工規(guī)定缺乏正確的認(rèn)識[3]。

2.3 完工驗(yàn)收以及備案管理不嚴(yán)謹(jǐn)

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，絕大多數(shù)的建設(shè)企業(yè)普遍認(rèn)為工程順利完成，就是代表工程可以徹底結(jié)束，對于驗(yàn)收也更加著急。但是由于房地產(chǎn)開發(fā)單位對工程沒有明確的驗(yàn)收制度進(jìn)行管理，使得工程在完工后仍然存在結(jié)算缺乏正確的依據(jù)、缺少驗(yàn)收資料等問題，不能按照正確的驗(yàn)收程序進(jìn)行驗(yàn)收，使得工程遲遲不能交付。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理的過程總，對工程的驗(yàn)收應(yīng)該加強(qiáng)關(guān)注和重視，才能保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成驗(yàn)收，盡快投入使用[4]。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程管理的優(yōu)化對策

3.1 加強(qiáng)建設(shè)管理前的準(zhǔn)備工作、重視工程許可工作

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開始之前，應(yīng)該將準(zhǔn)備工作作為工程建設(shè)的重點(diǎn)。需考慮財(cái)政資金平衡，大項(xiàng)目地塊平衡，小項(xiàng)目綜合平衡等因素的影響。對項(xiàng)目土地內(nèi)的房屋征收進(jìn)行測算，估算該地塊土地征收成本，計(jì)算土地稅費(fèi)、建安成本、銀行利息等相關(guān)費(fèi)用，并且所有的費(fèi)用總和必須低于安置房回收成本。對容積率的確定、規(guī)劃的許可、日照的滿足等因素進(jìn)行綜合性的考慮。過去項(xiàng)目數(shù)量較少，可以充分滿足建設(shè)需要。但是現(xiàn)在隨著建設(shè)項(xiàng)目的不斷增加，受到環(huán)境等多方面條件的制約，對于規(guī)劃也提出了更高的要求，政府對此希望將不同的項(xiàng)目進(jìn)行整合，以提高土地的利用率。這對于開發(fā)部門來說是一種比較大的挑戰(zhàn)。在土地征收的前期，就必須作好通盤測算和調(diào)研，做好開發(fā)方案和安置方案，不同地塊在方案制定時(shí)需要綜合進(jìn)行考慮，并和規(guī)劃、土地部門做好溝通、確認(rèn)。確保項(xiàng)目投入滿足財(cái)政要求。當(dāng)所有準(zhǔn)備工作都完成后，才可報(bào)請政府進(jìn)行研究，制定土地征收方案，開發(fā)立項(xiàng)、工程建設(shè)、交付群眾等后期工作[5]。

3.2 對施工合同的管理

進(jìn)入施工合同管理階段，作為工程管理手段，合同管理尤為重要。同時(shí)，作為政府下屬事業(yè)單位，施工合同鑒定也并非千篇一律的，由于項(xiàng)目內(nèi)容的不同，需求也會隨之改變，在招投標(biāo)階段就應(yīng)該開始進(jìn)行管理，建立有效的獎懲機(jī)制。為確保工期，在樁基工程招標(biāo)階段，與財(cái)政評審進(jìn)行積極溝通，合理并結(jié)合安置需求實(shí)際，嚴(yán)格制定工期，同時(shí)在招投標(biāo)時(shí)制定嚴(yán)格的工期獎罰措施。從工程開發(fā)管理情況來看，通過合同的工期獎懲管理，保證了樁基工程如期完工。同時(shí)為確保工程質(zhì)量，為確保每根樁達(dá)到設(shè)計(jì)要求持力層，在管理中除施工、監(jiān)理外，可另增加建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位人員同時(shí)驗(yàn)槽，最終保證了工程的建設(shè)效果。

3.3 對工期進(jìn)行控制、重視驗(yàn)收管理

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的時(shí)間是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的關(guān)鍵。在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)順利完工，不僅可以為建設(shè)企業(yè)增加經(jīng)濟(jì)收益，同時(shí)也可以使房地產(chǎn)消費(fèi)者的利益得到保證，這是一個(gè)利益的集合體。因此，應(yīng)該根據(jù)實(shí)際的建設(shè)情況，對施工單位進(jìn)行全方位的監(jiān)督，制定符合實(shí)際建設(shè)需要的開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃。相關(guān)施工單位可以充分利用現(xiàn)代先進(jìn)的管理軟件對項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行科學(xué)管理。在不同計(jì)劃的控制上，應(yīng)該積極配合監(jiān)理人員對施工進(jìn)行多方面的檢查。如果在檢查過程中發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)該立即查找問題出現(xiàn)原因，并進(jìn)行補(bǔ)救，保證施工可以在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成。同時(shí)，還應(yīng)該加強(qiáng)對工程驗(yàn)收工作的重視，在驗(yàn)收之前事先準(zhǔn)備好相關(guān)資料，便于驗(yàn)收工作的開展，為驗(yàn)收提供準(zhǔn)確的依據(jù)，使工程進(jìn)行驗(yàn)收后，可以盡快投入使用，減少因?yàn)轵?yàn)收缺乏資料等原因，影響工程的竣工。

4 結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)管理已經(jīng)成為房地產(chǎn)建設(shè)中最為重要的工作內(nèi)容，其管理水平的高低直接影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利實(shí)施，在具體實(shí)施的過程中，相關(guān)建設(shè)人員應(yīng)該事先做好準(zhǔn)備工作，在得到開工許可后，再可以進(jìn)行后續(xù)的建設(shè)，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定和要求進(jìn)行建設(shè)，才能從根本保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利實(shí)施。