哈明昕

（南京德信賽麗置業(yè)有限公司，江蘇 南京 210000）

0 引言

眾所周知，支撐房地產(chǎn)公司獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)的生存與發(fā)展的主要?jiǎng)恿榻?jīng)濟(jì)收益，為了得到生存和發(fā)展，房地產(chǎn)公司應(yīng)該重視對(duì)經(jīng)濟(jì)成本的有效管控。然而，在實(shí)際的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)的時(shí)候，工程成本的控制意識(shí)仍然不強(qiáng)，造成無(wú)法達(dá)到既定的工程建設(shè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。由此可見(jiàn)，系統(tǒng)分析與思考基于新經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的有效策略顯得尤為必要，擁有一定的研究意義和實(shí)施價(jià)值。

1 處于新經(jīng)濟(jì)環(huán)境下房地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)過(guò)程中顯現(xiàn)出的成本管理缺陷和不足

1.1 權(quán)責(zé)沒(méi)有得到具體落實(shí)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)成本管理體系，房地產(chǎn)企業(yè)部署投資發(fā)展、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、工程管理、成本及招采、財(cái)務(wù)管理、行政管理等部門(mén)。不同部門(mén)均存在相應(yīng)的責(zé)任，擁有獨(dú)立性質(zhì)的權(quán)利，不過(guò)，各個(gè)部門(mén)間存在一定的彼此制約及內(nèi)耗。當(dāng)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)的時(shí)候，更加重視突顯出各部門(mén)管理人員的影響力，缺少統(tǒng)一協(xié)作，權(quán)責(zé)缺乏科學(xué)配置與落實(shí)，造成各自本位主義滋生。在工作方面缺乏有效的溝通方法，對(duì)承包商、供應(yīng)商缺乏科學(xué)管理，影響到具體的工程項(xiàng)目進(jìn)展，造成延期交工的情況，降低了所獲得的經(jīng)濟(jì)收益[1]。開(kāi)展房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)的時(shí)候，尚未建立較為完善的權(quán)責(zé)管理制度，缺少相應(yīng)的激勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)體系，沒(méi)有真正落實(shí)具體的責(zé)任制度，無(wú)法達(dá)到既定的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的成本管理目標(biāo)。

1.2 忽視了對(duì)于質(zhì)量成本的關(guān)注與重視

處于新經(jīng)濟(jì)環(huán)境當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管控的時(shí)候，通常以獲得經(jīng)濟(jì)效益為目的，放大了營(yíng)銷(xiāo)的作用，卻嚴(yán)重忽視了質(zhì)量成本。開(kāi)展房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)工作的過(guò)程當(dāng)中，一些房地產(chǎn)公司基于得到擴(kuò)大規(guī)模的目的，傾向于在投資方面加以關(guān)注，以期得到生存和發(fā)展，欠缺為房地產(chǎn)公司的可持續(xù)發(fā)展制定科學(xué)、可行的方案。通常情況之下，進(jìn)行房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程當(dāng)中，應(yīng)該對(duì)工程的質(zhì)量加以重視，使質(zhì)量成本被有效控制，才能取得滿(mǎn)足生存的經(jīng)濟(jì)效益。然而進(jìn)行具體的地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)的時(shí)候，經(jīng)常因?yàn)楣こ添?xiàng)目的質(zhì)量缺陷造成停工或者返工的現(xiàn)象發(fā)生，進(jìn)而造成已經(jīng)投入的資金失控，增加了資金投入方面的負(fù)擔(dān)，比如：出現(xiàn)索賠、處罰等，一般均因?yàn)橘|(zhì)量方面的缺陷所導(dǎo)致，從而影響到房地產(chǎn)工程項(xiàng)目正常交付，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益達(dá)不到既定的目標(biāo)，并且有損企業(yè)在社會(huì)中的形象，阻礙到房地產(chǎn)公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)生存與發(fā)展[2]。

1.3 欠缺對(duì)工期經(jīng)濟(jì)成本的有效重視

面對(duì)全新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)，房地產(chǎn)公司進(jìn)行經(jīng)濟(jì)成本管理的過(guò)程當(dāng)中，更加注重工程項(xiàng)目具體的竣工時(shí)間，需要在具體所規(guī)定的時(shí)間當(dāng)中完成既定的工作任務(wù)，然而在此過(guò)程當(dāng)中卻忽視了工期經(jīng)濟(jì)成本。實(shí)際上，將完成房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)作為主要的目的，通過(guò)運(yùn)用多樣化的方式，在合同的內(nèi)容當(dāng)中確定具體的工期情況，并依靠較多的資金數(shù)量加以扶持，進(jìn)而保證工程項(xiàng)目可以有序開(kāi)展。鑒于很多的房地產(chǎn)公司在工期方面更加關(guān)注，卻忽視了設(shè)計(jì)指標(biāo)在經(jīng)濟(jì)成本的重要作用，在設(shè)計(jì)階段就要考慮到限額指標(biāo)，從而從源頭開(kāi)始注入成本控制意識(shí)。再加上不同工作內(nèi)容缺少的統(tǒng)籌計(jì)劃，嚴(yán)重干擾到具體的工程項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程，而所增加的投入資金數(shù)量，并非達(dá)到了應(yīng)有的效果，造成建筑工程項(xiàng)目最終獲得的經(jīng)濟(jì)收益受到一定的不良影響。

2 基于新經(jīng)濟(jì)下的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的合理策略

2.1 構(gòu)建并有效執(zhí)行成本管理相關(guān)機(jī)制

在開(kāi)展房地產(chǎn)公司工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)成本管控的過(guò)程當(dāng)中，應(yīng)該從全周期的角度宣貫成本管理意識(shí)，搭建全成本管理制度及框架，構(gòu)建并有效執(zhí)行成本管理相關(guān)機(jī)制。對(duì)相關(guān)的管理工作者進(jìn)行嚴(yán)格要求，增強(qiáng)整體的管理質(zhì)量。在此過(guò)程當(dāng)中，特別針對(duì)審計(jì)與采購(gòu)的環(huán)節(jié)，應(yīng)該秉持認(rèn)真、負(fù)責(zé)的態(tài)度，積極予以有效落實(shí)。進(jìn)行采購(gòu)的過(guò)程當(dāng)中，需要重視經(jīng)濟(jì)成本的管控處理，其也屬于不可或缺的構(gòu)成內(nèi)容之一。實(shí)際上，在建筑市場(chǎng)當(dāng)中，包含了眾多不同類(lèi)型的建筑材料，并且具體的價(jià)格、質(zhì)量方面也有所差異，不同的規(guī)格與尺寸，進(jìn)行采購(gòu)招標(biāo)之時(shí)，應(yīng)該在投標(biāo)企業(yè)方面保持一定的公平、公正性[3]。對(duì)于審計(jì)管理工作而言，尤其需要加大在工程完畢之后的審計(jì)環(huán)節(jié)的重視力度，而無(wú)論是建筑工程項(xiàng)目的前期階段，還是中期階段，均應(yīng)該注重審計(jì)管理，以便科學(xué)規(guī)避不必要的資金流失現(xiàn)象發(fā)生，達(dá)到降低工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)成本的目的。

2.2 加強(qiáng)招投標(biāo)工作的順利開(kāi)展

在房地產(chǎn)公司進(jìn)行經(jīng)濟(jì)成本管理的過(guò)程當(dāng)中，招投標(biāo)管理可謂必不可少的環(huán)節(jié)之一，應(yīng)該科學(xué)制定相關(guān)的招標(biāo)文件，做好不同類(lèi)型材料的估價(jià)計(jì)算工作，詳細(xì)掌握具體的招標(biāo)條款內(nèi)容，以便確保招標(biāo)文件的科學(xué)性與合理性。與此同時(shí)，需要加強(qiáng)實(shí)地考察管理，詳細(xì)掌握不同供應(yīng)商的狀況，提高供應(yīng)商材料的真實(shí)性和可靠性。為了使工程項(xiàng)目的質(zhì)量符合相關(guān)的要求，通過(guò)運(yùn)用合理低價(jià)中標(biāo)的方式，能夠達(dá)到有效控制經(jīng)濟(jì)成本的目的，不過(guò)，單純將達(dá)到最低價(jià)作為主要的目標(biāo)顯然并不可行，應(yīng)該多考慮工程項(xiàng)目的質(zhì)量是否合格，并加大針對(duì)中標(biāo)價(jià)格的科學(xué)管控，讓工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)成本進(jìn)一步下降。由此可見(jiàn)，加強(qiáng)招投標(biāo)工作的順利開(kāi)展顯得至關(guān)重要，具有很大的實(shí)踐意義和價(jià)值。

2.3 加大對(duì)地產(chǎn)工程項(xiàng)目工期成本的管控力度

開(kāi)展房地產(chǎn)公司工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)成本管理過(guò)程當(dāng)中，應(yīng)該保證工期的科學(xué)性與合理性，制定出可行的規(guī)劃方案。當(dāng)工程項(xiàng)目正式開(kāi)工以前，便要求準(zhǔn)備充分，其中包含了工程項(xiàng)目規(guī)劃方案的制定、工程項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃表的編制以及不同類(lèi)型工作環(huán)節(jié)之間的協(xié)調(diào)組織等內(nèi)容，以便規(guī)避不必要的矛盾出現(xiàn)。一般來(lái)說(shuō)，建筑工程項(xiàng)目的施工過(guò)程中要求遵循相應(yīng)的工序順序。因此，在具體的施工時(shí)，需要確保不同工序的有效落實(shí)，謹(jǐn)防產(chǎn)生混亂的情況。針對(duì)有關(guān)施工場(chǎng)地與環(huán)境條件，應(yīng)該提升利用效率，進(jìn)而避免胡亂搭建與堆放現(xiàn)象的發(fā)生。通過(guò)根據(jù)相關(guān)的設(shè)計(jì)圖紙，用以指導(dǎo)具體的施工工作，并且需要凸顯出施工圖紙的細(xì)致性，在施工圖紙當(dāng)中，應(yīng)該標(biāo)記施工場(chǎng)地的具體用途情況。科學(xué)有序的管理方法也是工期質(zhì)量及成本的保障。

3 結(jié)語(yǔ)

總之，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，產(chǎn)品制造周期長(zhǎng)，涉及行業(yè)多。面對(duì)新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)為了謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)的生存與發(fā)展，應(yīng)該從全周期成本管控入手。開(kāi)展房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)成本管控的過(guò)程當(dāng)中，鑒于建筑工程項(xiàng)目的建設(shè)周期較長(zhǎng)，需要管控的時(shí)間也隨之延長(zhǎng)，要求有關(guān)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行成本控制的時(shí)候，以控制源頭作為切入點(diǎn)，重視其中涉及到的不同環(huán)節(jié)部分，并且提升行業(yè)人員的經(jīng)濟(jì)成本管控思想意識(shí)，運(yùn)用科學(xué)、可行的實(shí)施對(duì)策，增強(qiáng)咨詢(xún)服務(wù)的質(zhì)量。實(shí)際上，房地產(chǎn)公司實(shí)施經(jīng)濟(jì)成本管控時(shí)，應(yīng)該利用先進(jìn)的技術(shù)方法，同時(shí)和施工工法有效聯(lián)系，保證不同資源分配與利用的合理性，以便幫助廣大房地產(chǎn)企業(yè)得到長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展。