■ 張夢俐 李讓恩

2017年以來，伴隨著房地產(chǎn)市場的過快過熱發(fā)展，房地產(chǎn)市場暴露出了許多問題，例如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過捏造、散布漲價信息等方式哄抬房價、炒房賣號；以存款證明或強制資金限制作為看房條件；中介機構(gòu)借勢收取“團購費”“信息咨詢費”“茶水費”“指標費”等等，一系列行為擾亂了房地產(chǎn)市場，嚴重影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。圍繞中央“堅持房子是用來住的，不是用來炒的”定位，2018年以來，黨中央、重慶市政府、重慶市房地產(chǎn)管理部門相繼出臺相關(guān)調(diào)控及管理措施，堅決制止和查處房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為，維護群眾合法權(quán)益，也對房地產(chǎn)交易的監(jiān)管提出了新的要求。筆者及所在團隊先后赴廣州、上海、蘇州等城市調(diào)研，在系統(tǒng)總結(jié)分析重慶市房地產(chǎn)交易監(jiān)管現(xiàn)狀及存在問題的基礎(chǔ)上，研究提出提升房地產(chǎn)交易一線監(jiān)管能力的建議。

一、重慶市房地產(chǎn)交易一線監(jiān)管現(xiàn)狀

截至目前，根據(jù)相關(guān)文件要求，重慶市房地產(chǎn)交易一線監(jiān)管執(zhí)行機構(gòu)為不動產(chǎn)登記中心，其中，具體監(jiān)管工作由市場監(jiān)管科承擔，包括：審查轄區(qū)預售方案的備案、預售資金監(jiān)管、二手房交易管理；信訪投訴的接待處理；房地產(chǎn)銷售監(jiān)管，調(diào)處房地產(chǎn)交易矛盾和糾紛；房地產(chǎn)交易違法、違規(guī)行為的發(fā)現(xiàn)、制止、報告，協(xié)助開展房地產(chǎn)交易違法、違規(guī)行為查處。目前重慶市的房地產(chǎn)交易一線監(jiān)管存在以下問題：

一是因監(jiān)管體系制度建設(shè)尚不完善，監(jiān)管部門職能定位模糊，監(jiān)管效力分散。政府監(jiān)管房地產(chǎn)市場過程中涉及多個部門，如重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、不動產(chǎn)登記中心、房管局、工商局、物價局、稅務局等，因為制度建設(shè)還需完善，部門各有監(jiān)管辦法或規(guī)定，條款密集、關(guān)聯(lián)度不高，所以監(jiān)管職能部門間職能定位在某些區(qū)域較為模糊，整個市場監(jiān)管體系不夠明朗，存在缺位、失位，也導致了部門間各自獨立監(jiān)管、信息互通不暢、市場監(jiān)管效力分散。

二是目前還未實現(xiàn)全面監(jiān)管、主動監(jiān)管。雖然目前重慶市主城區(qū)的新網(wǎng)簽系統(tǒng)已全面上線，實現(xiàn)商品房認購、網(wǎng)簽備案、預售資金入賬的全流程服務和監(jiān)管，減少開發(fā)企業(yè)與購房者之間信息不對稱的問題，但房地產(chǎn)管理部門仍難于實時掌握售房部的實時狀況，售房部在一定程度上仍是市場監(jiān)控的信息孤島，市場監(jiān)管科仍會接受到購房者關(guān)于購買房屋對開發(fā)企業(yè)的投訴以及相關(guān)問題的反映，如在房市火熱期，購房者反映難以買到房源，中介機構(gòu)收受房價款以外的茶水費，開發(fā)企業(yè)在未取得預售許可證時違規(guī)銷售房屋等情況；在房市逐漸下行期，難以及時掌握市場銷售情況及潛在問題，仍多是通過購房者的投訴和舉報發(fā)現(xiàn)問題，采取措施化解矛盾、解決問題，但此時市場問題及矛盾多已發(fā)生，監(jiān)管工作變?yōu)榱吮粍踊夤ぷ?，監(jiān)管者扮演消防員角色，難以變被動為主動，也難以全面掌握市場情況。

二、國內(nèi)部分城市市場監(jiān)管經(jīng)驗借鑒

（一）廣州房地產(chǎn)市場監(jiān)管特點

1.設(shè)置獨立的監(jiān)管機構(gòu)，強化重點監(jiān)管。2010年2月，廣州市在全國范圍內(nèi)較早地設(shè)立了第一個專門的房地產(chǎn)交易監(jiān)管部門，即廣州市房屋交易監(jiān)管中心，其主要職責就是對全市的房屋交易進行監(jiān)管。監(jiān)管中心的成立，在很大程度上強化了廣州市房屋交易的監(jiān)管。

2.完善監(jiān)管依據(jù)，構(gòu)建長效監(jiān)管機制。在2014年11月1日，《廣州市房屋交易監(jiān)督管理辦法》（以下簡稱《辦法》）在廣州正式實施，嚴格規(guī)范管理行政區(qū)域內(nèi)的房屋交易活動。該《辦法》明確建立房屋交易信息化監(jiān)管制度，規(guī)定合同簽訂后，未辦妥房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)或者解除的，不得再通過房屋交易信息化平臺訂立以該房屋為標的買賣合同，有效防止新房和存量房的“一房二賣”。同時，規(guī)定預售資金全額進入監(jiān)管賬戶，并強化國土房管部門對資金監(jiān)管的審核職能，明確按工程進度撥付預售款。此外，《辦法》還建立開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)的信用檔案，加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)及其執(zhí)業(yè)人員的信用管理。

3.加快信息化建設(shè)，實現(xiàn)監(jiān)管公開透明。廣州市在監(jiān)管過程中，創(chuàng)新監(jiān)管手段，引入“陽光家緣”網(wǎng)絡(luò)平臺對房地產(chǎn)市場進行更好的監(jiān)管，通過該平臺的應用系統(tǒng)，高效處理在房地產(chǎn)查詢、交易過程中出現(xiàn)的各類問題，有效避免重復銷售、捂盤、惜盤等情況，“陽光家緣”網(wǎng)絡(luò)平臺是房地產(chǎn)管理部門獲取市場情況的重要渠道，也是監(jiān)督管理市場的主要抓手。

4.房地產(chǎn)交易監(jiān)管中心具有執(zhí)法和處罰權(quán)，有利于監(jiān)管工作的順利開展。例如，對于開發(fā)企業(yè)未通過房屋交易信息化平臺訂立商品房買賣合同的，可每宗處以3萬元以上、5萬元以下的罰款。具有執(zhí)法權(quán)和處罰權(quán)的廣州房屋交易監(jiān)管中心，監(jiān)管職能定位清晰，不存在和其他相關(guān)執(zhí)法部門交接的繁瑣，監(jiān)管工作開展得較為順暢。

（二）上海房地產(chǎn)市場監(jiān)管特點

1.多部門緊密配合，共同做好限售限貸工作。2010年，上海市出臺《關(guān)于執(zhí)行本市及外省市居民家庭只能在本市新購一套商品住房的通知》，為將相關(guān)內(nèi)容落實到位，各部門間緊密配合。在交易與登記間的配合方面，雖然不動產(chǎn)登記中心和房地產(chǎn)交易中心隸屬于不同的行政管理主體，但相互間的工作卻實現(xiàn)了有效銜接。交易與登記共用一個基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫和一個樓盤表，交易信息與登記信息能及時互通，交易機構(gòu)可及時查詢到登記信息，有效杜絕了限售人員購房。在交易與銀行的配合方面，交易中心與13家銀行建立信息協(xié)同關(guān)系，銀行可查詢房屋狀況，共同嚴格執(zhí)行限售、限貸政策。

2.依靠信息化手段，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)管。為強化對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控和精細化管理，2006年8月，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會成立上海市房屋建設(shè)監(jiān)測中心，該中心設(shè)立的目的是搭建面向房屋全流程管理的信息監(jiān)測平臺，實現(xiàn)對每一個房地產(chǎn)項目，從土地出讓、開工建設(shè)、銷售管理、竣工交付，直至辦理權(quán)屬登記的全生命周期動態(tài)跟蹤和監(jiān)測分析。目前，監(jiān)測平臺已初步搭建完成，在平臺中共設(shè)定有23項指標，可以在室內(nèi)遠程監(jiān)測每一個房地產(chǎn)項目的房屋交易情況。

3. 強化對定金合同及銷售價格的管理。上海市雖未對商品房的銷售資金進行監(jiān)管，但對商品房的銷售條件進行了嚴格限制，要求預售商品房辦理預售許可證的條件是房屋主體工程進度必須達到80%左右。另外，對合同及銷售價格的管理力度在進一步加強。2004年和2005年，先后印發(fā)了《上海市商品房銷售合同網(wǎng)簽備案和登記辦理》（滬府發(fā)〔2004〕12號）及《關(guān)于加強網(wǎng)上備案的定金合同和預（銷）售合同管理的通知》，具體的管理要求有：一是預定商品房應按照規(guī)定在網(wǎng)上簽訂定金合同并辦理網(wǎng)上備案手續(xù)，定金合同約定預定期滿未簽訂網(wǎng)簽合同并備案的，將房屋上的“已付定金”標識改為“可售”標識。二是要求網(wǎng)上及時對交易雙方確認的商品房銷售合同文本校核，完成合同備案工作，減少購房者的風險。三是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房必須以公示的參考價和價格浮動幅度為依據(jù)，與購房人協(xié)商確定實際成交價格。

三、提升重慶市房地產(chǎn)監(jiān)管能力的建議

（一）建議完善房地產(chǎn)市場監(jiān)管依據(jù)

國家雖然出臺了一系列文件對房地產(chǎn)市場交易進行監(jiān)管，但在國家層面的法律還是存在一定的缺陷。如雖經(jīng)過2007年的修訂，《城市房地產(chǎn)管理法》與《物權(quán)法》仍存在沖突、重疊的部分，建議對相關(guān)法律法規(guī)予以完善。同時，建議完善修訂《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》，使其全面覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)、交易、金融、經(jīng)紀、評估、物管等房地產(chǎn)所有環(huán)節(jié)，形成統(tǒng)一的重慶市房地產(chǎn)市場監(jiān)管依據(jù)，并將監(jiān)管體系涉及到的部門制度化。

（二）加強數(shù)據(jù)分析，提前進行風險預判

目前，不動產(chǎn)登記中心從職能上承擔房地產(chǎn)市場一線監(jiān)管職責，具有豐富的數(shù)據(jù)信息，可通過綜合分析，提前進行風險預判。市場風險是眾多項目風險的集中表現(xiàn)，因此，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可先行重點關(guān)注項目風險，提前做好風險預案，使監(jiān)管對象和監(jiān)管類別更具有針對性。

（三）建立房地產(chǎn)監(jiān)測預警平臺

目前重慶市的房地產(chǎn)交易登記市場監(jiān)管工作，缺乏一套實時、集成的市場信息監(jiān)控平臺，導致反映市場狀況的寶貴信息不能及時送達房地產(chǎn)管理部門，且辦事客流量信息、認購信息、網(wǎng)簽信息、資金監(jiān)管信息、登記信息等也不能集中展現(xiàn)。因此，立足重慶房地產(chǎn)市場的實際情況，再結(jié)合國家已建設(shè)完成的房地產(chǎn)監(jiān)測預警平臺，搭建一個具有重慶地方特色的監(jiān)測預警平臺已成為必需。

（四）完善監(jiān)管措施

針對重慶市房地產(chǎn)市場監(jiān)管現(xiàn)狀所存在的一系列問題，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場監(jiān)管體系的重點如下：一是協(xié)調(diào)各個部門進行統(tǒng)一協(xié)調(diào)的監(jiān)管，并與相關(guān)部門彼此合作的協(xié)調(diào)機制和監(jiān)管體系。二是完善體制建設(shè)，提高管理隊伍水平?？稍O(shè)立專門的房屋市場交易監(jiān)管部門，整合市場管理、執(zhí)法檢查和信息監(jiān)測等職能，強化房屋主管部門對房屋交易的監(jiān)管，保障市民在房屋交易過程中的合法權(quán)益。三是拓寬監(jiān)管渠道，實現(xiàn)監(jiān)管社會化。積極發(fā)動社會力量監(jiān)督，進一步拓寬和延伸管理的觸角，鼓勵并發(fā)起包括消費者、輿論媒體、中介機構(gòu)及其從業(yè)人員等在內(nèi)的廣大群眾對房地產(chǎn)市場進行全方位監(jiān)管。