陳民海

（四川輕化工大學，四川 自貢 643000）

1 房地產(chǎn)價值評估含義、估價模型

房地產(chǎn)價值評估，一般稱作房地產(chǎn)估價?？蛻魧⒐ぷ魅蝿瘴薪o具有專業(yè)評估資質(zhì)的估價機構(gòu)，由機構(gòu)指派注冊房地產(chǎn)估價師，根據(jù)房產(chǎn)的具體情況以及標準的估價流程，按照行業(yè)所統(tǒng)一認定的價格估算標準和參考案例，對房產(chǎn)具有的價值作出科學合理的測算、分析和專業(yè)報告，得出的結(jié)果應當符合客戶的需求。房地產(chǎn)估價是房產(chǎn)銷售、租賃、擔保等業(yè)務展開的前提。

我國常見的房地產(chǎn)價值評估有三種方式，分別是收益法、成本法和市場比較法。

市場比較法顧名思義，就是將已有的具有與本案可比性的類似案例作為參考，分析其在市場中常見的估價水準，再考慮參考案例與本案的差異進行微調(diào)之后確定房產(chǎn)價值的一種方式。市場比較法一般所遵循的計算公式為：可比實例交易價格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=估價對象價格。

收益法是對目標資產(chǎn)未來可能產(chǎn)生的收益進行計算以確定估價對象所具有的價值的方法。收益法的價值計算遵循公式P=a/r×[1-1/(1+r)n]，P、a、r、n 分別代表的是目標資產(chǎn)的最終價格、未來可能有的純收入、未來各期的成本回報率、收益期。

成本法也可叫作承包商法，是在估價對象從建設(shè)到使用的成本變化的基礎(chǔ)上對估價對象的價值進行確定的一種方法，主要是將折舊成本從原有成本中剔除，確定估價對象當前應有的價值。成本法的公式為：重新購建價格－折舊=房地產(chǎn)價值。

2 房地產(chǎn)價值評估與大數(shù)據(jù)時代的關(guān)系

大數(shù)據(jù)原稱為mega date，是指在新時代下通過數(shù)據(jù)處理模式將社會生活中的巨量多類型信息整合成為信息資產(chǎn)，以便企業(yè)或政府方借助其進行精準決策和市場洞察。大數(shù)據(jù)具有四大特征，稱作4v，分別是種類（種類），速度（高速），體積（大數(shù)），值（值）。

房地產(chǎn)估價顯然是與大數(shù)據(jù)關(guān)系緊密的行業(yè)。由于房地產(chǎn)市場評估要考慮到市場情況，而市場本身是瞬息萬變的，同樣的房產(chǎn)隨著時間推進也會產(chǎn)生售價和建設(shè)成本上的明顯差異，因此大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)行業(yè)當中具有重要的作用。更大的城市規(guī)模和活躍性更強的市場意味著房地產(chǎn)評估過程中涉及到的信息量更加巨大。而具有多年經(jīng)營經(jīng)驗的房地產(chǎn)評估機構(gòu)在評估信息的積累上已經(jīng)相當可觀，擁有自己的數(shù)據(jù)庫來協(xié)助進行估價工作。雖然有些數(shù)據(jù)屬于政府部門掌控的未公開數(shù)據(jù)，使得大數(shù)據(jù)環(huán)境的進步依然受到一定程度的限制，但是隨著不斷發(fā)展，數(shù)據(jù)也一定會逐漸被公開，房地產(chǎn)行業(yè)的大數(shù)據(jù)環(huán)境會得到進一步的填充。

在瞬息萬變的大數(shù)據(jù)時代下，房地產(chǎn)評估行業(yè)如果要在發(fā)展中穩(wěn)定自身的節(jié)奏，必須抓住時代的命脈，及時掌握當前的變化趨勢，并且將大數(shù)據(jù)的優(yōu)勢利用起來，深化管理，探索房地產(chǎn)價值評估上能夠繼續(xù)進行挖掘的潛能。

3 現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)價值評估現(xiàn)狀

房地產(chǎn)價值評估在我國是一個已經(jīng)經(jīng)歷了多年發(fā)展、正煥發(fā)出新的生命力的行業(yè)。相比起世界發(fā)達國家來說，雖然我國這一行業(yè)的起步略顯落后，適用性也稍顯不足，但因為我國具備著海量的房地產(chǎn)資源，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度飛快，因此評估行業(yè)也受到了帶動，獲得了良好的發(fā)展。到了最近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)的貿(mào)易活動更加活躍，開發(fā)與經(jīng)營都得到了規(guī)模擴充，與資本間也增強了互動，因此房地產(chǎn)價值評估行業(yè)也及時增添了新的業(yè)務范圍，促進了國民經(jīng)濟的大發(fā)展。

由于我國房價近年來的一路走高，政府從宏觀層面上進行了政策調(diào)控，政策調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)來說顯然是需要注意的硬性環(huán)境。我國的房地產(chǎn)資本持續(xù)走高的態(tài)勢已經(jīng)得到了遏制，作為估值機構(gòu)主要業(yè)務合作方的金融機構(gòu)其經(jīng)營環(huán)境也受到了沖擊，不再像從前一樣能夠用低風險的投資獲取高額的收益。估價行業(yè)中的一些“魚目混珠”的企業(yè)也因此顯露出來，這些企業(yè)在估價中只注重自身利益，使用不良手段完成業(yè)務，對估價行業(yè)來說影響惡劣。

4 當前房地產(chǎn)價值評估行業(yè)發(fā)展狀況

4.1 相關(guān)的法律法規(guī)不健全

目前我國針對房地產(chǎn)估價行業(yè)出臺的法律法規(guī)只有一部《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，這部法律的公布時間是1994年7月5日，已經(jīng)不足以適應當下的房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境，并且其中的內(nèi)容有著明顯的不足，只涉及到了房地產(chǎn)價格評估制度的制定和評估人員資格認定標準的制定，即使是后期進行的一些細化補充，也并未將具體的管理內(nèi)容真正列出細則落實到位，因此對于房地產(chǎn)估價來說針對意義不足。

4.2 房地產(chǎn)價值評估行業(yè)監(jiān)管力度不夠

我國的房地產(chǎn)估價協(xié)會在行業(yè)發(fā)展過程中也出臺了一些書面文件，制定了行業(yè)工作原則和操作規(guī)范，但其約束力由于沒有法律的強制保證而略顯蒼白。因為監(jiān)管的缺失，房地產(chǎn)估價行業(yè)中的惡性行為并沒有得到很好的管控，虛假定價、隨機報價等依然隨處可見。除此之外，偽造或假借注冊房地產(chǎn)估價師資格證書進入評估機構(gòu)接受業(yè)務委托的無資質(zhì)人員也混跡在行業(yè)當中。

4.3 評估機構(gòu)之間存在惡性競爭

由于監(jiān)管力度不足，評價機構(gòu)之間通過惡性手段互相競爭的行為也比比皆是。在機構(gòu)之間爭奪業(yè)務的過程中，從客戶經(jīng)理處收取更加高額的回扣成了常見的惡性競爭手段。除此之外，在評估結(jié)果中以利益影響公正也是家常便飯。比如部分機構(gòu)為了討好客戶、獲得更多的業(yè)務，擅自作出客戶更加滿意的不實估價結(jié)果，使得房地產(chǎn)估價應當遵循的合理公正蕩然無存。并且，某些評價機構(gòu)還會通過暗箱操作的方式，與一些大型企業(yè)、金融機構(gòu)乃至政府部門達成私下的合作，促使了商業(yè)賄賂行為的不斷滋生。

5 解決房地產(chǎn)價值評估行業(yè)問題的對策

5.1 建全和完善評估法律法規(guī)體系

為房地產(chǎn)價值評估行業(yè)真正制定行之有效的法律法規(guī)，使得房地產(chǎn)行業(yè)得到有力的管理調(diào)控，促進行業(yè)內(nèi)從業(yè)者積極工作的熱情。

5.2 提高估價師選拔標準，完善評估體系和方法

發(fā)展行業(yè)人員的培養(yǎng)體系，促進高水平專業(yè)人才的形成，為行業(yè)能力的增強做好后勤保障。在實際工作中，增強估價人員之間的競爭激烈性，建立起淘汰標準，使得從業(yè)者對自身能力保持嚴肅進取的態(tài)度，不斷學習進步，提升專業(yè)能力，優(yōu)化整體行業(yè)環(huán)境。實際評估標準的發(fā)展還可以在一定程度上參考發(fā)達國家的既成標準，與我國國情有機結(jié)合，建立與我國環(huán)境相匹配的行業(yè)準則。

5.3 加強房地產(chǎn)價值評估行業(yè)監(jiān)管力度

國土資源部于2012年6月發(fā)布了“關(guān)于實行電子備案，完善土地估價報告?zhèn)浒钢贫鹊耐ㄖ保ㄖ?012年7月1日開始生效，要求生效日之后所完成的全部土地估價報告，都應當由出具報告的估價機構(gòu)進行電子備案。并且，對于已經(jīng)在國家數(shù)據(jù)庫中完成備案的報告，要定期組織行業(yè)內(nèi)的專家成員組成審查協(xié)會進行抽樣審查，審查結(jié)果將牽涉評估機構(gòu)的資質(zhì)和信用變化。

6 總結(jié)

作為涉及金額巨大、市場活躍性極強的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的金融風險和泡沫經(jīng)濟潛在可能性無疑是最大的。而作為我國當前國民經(jīng)濟的重頭行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展離不開良好的估價行業(yè)，因此房地產(chǎn)估價需要有健康的經(jīng)營環(huán)境作為保障。