劉建江，劉曉韜，李喜梅，張瑞梅

(長沙理工大學(xué) 經(jīng)濟與管理學(xué)院，湖南 長沙 410114 )

一、問題的提出

我國自從1998年實施住房市場化改革以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮，1998年商品住宅平均銷售價格僅1 854元/平方米， 2006年突破3 000元/平方米，2012年突破5 000元/平方米，2017年達到7 614元/平方米，而2017年全國居民人均可支配收入僅為23 821元/年，快速上漲的房價對中國企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生了重要影響。近20年來，我國高房價所產(chǎn)生的房地產(chǎn)市場去庫存、去杠桿與買房難等問題共存，房地產(chǎn)業(yè)過度繁榮，制造業(yè)生存與發(fā)展空間受到嚴重擠壓，并逐步呈現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)空心化態(tài)勢，為新常態(tài)下穩(wěn)增長、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險增加了難度，這一難題亟待破解。

持續(xù)攀升的高房價也帶來了一系列社會問題，諸如“買房難”“做實業(yè)不如炒房”的困境，己經(jīng)引起了社會各界的高度關(guān)注[1]。入世以來多年的高房價、高住宅空置率與高儲蓄率、低消費率并存，制造業(yè)發(fā)展面臨越來越大的壓力，部分城鎮(zhèn)出現(xiàn)制造業(yè)空心化趨勢，而制造業(yè)結(jié)構(gòu)性失衡嚴重，與房地產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)的鋼材、水泥、玻璃制造等產(chǎn)能嚴重過剩，由此反映出房價上漲對制造業(yè)發(fā)展的影響復(fù)雜而深遠。

實際上，經(jīng)濟系統(tǒng)中的各個行業(yè)與產(chǎn)業(yè)，需要協(xié)同發(fā)展。21世紀以來世界各國房地產(chǎn)市場大起大落，次貸危機爆發(fā)后，以美國為代表的主要發(fā)達工業(yè)國全面反思包括房地產(chǎn)市場在內(nèi)的虛擬經(jīng)濟的負面影響，不但實施了以再工業(yè)化為核心的回歸實體經(jīng)濟的發(fā)展模式，而且極力推動本國進入工業(yè)4.0時代。在當(dāng)前美、歐等主要發(fā)達工業(yè)國家“脫虛入實”、由去工業(yè)化轉(zhuǎn)向再工業(yè)化過程中，也需要我們從理論上去解釋高房價與制造業(yè)空心化的關(guān)系，以及高房價如何導(dǎo)致經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡，并抑制制造業(yè)發(fā)展的問題，進而針對房地產(chǎn)的雙重屬性采取對策。

在當(dāng)前中美貿(mào)易摩擦持續(xù)升級的背景下，我國制造業(yè)發(fā)展面臨越來越多的困難。2010年以來，由于人口紅利逐步減弱，而持續(xù)上漲的房價又在不斷倒逼制造業(yè)生產(chǎn)成本的提高，我國傳統(tǒng)的制造業(yè)發(fā)展模式已受到圈套的制約。當(dāng)前制造業(yè)強國戰(zhàn)略已上升到國家戰(zhàn)略，“中國制造2025”也應(yīng)運而生，需要從多個方面、多個層面去推進，破除高房價與房地產(chǎn)業(yè)過度繁榮對制造業(yè)可持續(xù)發(fā)展的抑制作用，尤其需要加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，為制造業(yè)強國戰(zhàn)略提供可持續(xù)發(fā)展支持?；诖死碚撆c現(xiàn)實背景，本文著力研究高房價對我國制造業(yè)發(fā)展的抑制機理，并提出相應(yīng)的應(yīng)對之策。

二、從消費渠道來看高房價抑制制造業(yè)發(fā)展的一般機制

從消費渠道來說，高房價通過消費渠道產(chǎn)生影響制造業(yè)的消費機制。不過這一機制的影響通常是雙向的，不完全是對制造業(yè)發(fā)展的抑制機制。該領(lǐng)域的理論基礎(chǔ)通常是消費函數(shù)理論，將房地產(chǎn)的屬性分解為消費品與投資品雙重屬性。高房價通過消費對制造業(yè)的影響緣于如下邏輯：高房價引致居民消費方向的選擇，例如增加住房的消費支出而擠占其他消費支出，間接影響制造業(yè)，或者通過影響經(jīng)濟增長來拉動制造業(yè)發(fā)展。

(一)房價波動通過影響經(jīng)濟增長來拉動制造業(yè)發(fā)展的整體效應(yīng)

房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮使得居民的財富可以通過流動性約束效應(yīng)以及已經(jīng)實現(xiàn)或者未經(jīng)實現(xiàn)的財富效應(yīng)來保持較高的財富水平，進而達到了對消費者消費水平的影響，高房價帶來的財富效應(yīng)推動整體經(jīng)濟增長，由此產(chǎn)生的拉動作用也將推動制造業(yè)發(fā)展。

當(dāng)房價總體上漲時，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)繁榮態(tài)勢，使得居民所持房產(chǎn)所值財富增加，導(dǎo)致居民的消費能力持續(xù)走高，對經(jīng)濟發(fā)展態(tài)度樂觀，因而消費水平得到直接提高，這一財富效應(yīng)來自生命周期模型以及永久收入模型。前者屬于提高房價實體的財富效應(yīng)，而虛擬的財富效應(yīng)往往被忽略[2]。虛擬的財富效應(yīng)包含三種屬性：其一，財富的虛擬部分往往意味著一種擁有權(quán)利的利益，財富可以通過直接或者間接的方式變現(xiàn)，而財富所有者擁有將財富隨時變現(xiàn)的權(quán)力；其二，財富擁有的價值不僅僅包含財富的實際使用價值，同時還包含追求財富的想法以及持有一定財富后滿足心理愿景的虛擬價值；其三，資本的屬性同樣也被財富所具有，通過資產(chǎn)價格的上漲可以實現(xiàn)財富的保值增值[3]。

現(xiàn)實層面來講，財富效應(yīng)應(yīng)該將有房族和無房族進行分別討論，因為上述直接財富效應(yīng)理論與間接財富效應(yīng)理論，對于有房族和無房族的影響是大相徑庭的。對于有房族來說，房價高企產(chǎn)生巨大的正向財富效應(yīng)，對于擁有兩套及以上房產(chǎn)的房地產(chǎn)投資者來說，房價上漲導(dǎo)致他們能夠通過出售房產(chǎn)獲得遠高于預(yù)期的收益，或者通過抵押貸款獲得間接受益，此時房產(chǎn)擁有者具備較好的收益預(yù)期會增加當(dāng)期消費。而對于大多數(shù)將房產(chǎn)作為居住用途的居民來說，盡管不能在房價上漲時立刻拋售或出租原有住房獲得直接利益，但是會增加居住者的未來收入預(yù)期，也同樣會產(chǎn)生增加現(xiàn)期消費的現(xiàn)象[4]。所以對于擁有房產(chǎn)的人來說，無論是實際財富效應(yīng)還是虛擬財富效應(yīng)，都會使得現(xiàn)期消費增加，從而促進經(jīng)濟的增長，進而間接性的增加了制造業(yè)相關(guān)技術(shù)產(chǎn)品的消費，一定程度上促進制造業(yè)發(fā)展。但對于無房者來說，房價上漲使得現(xiàn)租房的租金上漲，所以當(dāng)期消費由于租金的上漲而不得不受到限制，同時由于未來的買房預(yù)期，無房者必須增加儲蓄減少當(dāng)期支出，必然也會降低消費。所以從無房者角度來看，房價高企只會帶來負的擠出效應(yīng)，間接影響了制造業(yè)產(chǎn)品的消費，對制造業(yè)發(fā)展產(chǎn)生阻礙。但現(xiàn)如今的研究仍表明，房地產(chǎn)對于經(jīng)濟發(fā)展主要體現(xiàn)在正向財富效應(yīng)的影響上[5]。

(二)從住房的消費品屬性產(chǎn)生房價波動影響制造業(yè)的生產(chǎn)結(jié)構(gòu)效應(yīng)

世界銀行相關(guān)研究體現(xiàn)出房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與人均國民生產(chǎn)總值有密切相關(guān)關(guān)系。當(dāng)人均國民生產(chǎn)總值處于800美元到4 000美元時，人們對住房需求增大，我國現(xiàn)今正處于這一范圍內(nèi)。目前我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積不及30平方米，所以市場對于住房消費需求較大。加之房價持續(xù)走高，人們對于住房的消費需求也隨之增加，而巨大的住房投資消費對于制造業(yè)產(chǎn)品的消費產(chǎn)生了巨大的擠出效應(yīng)[6]。

住房消費額由于房價走高金額巨大，對于居民消費能力產(chǎn)生直接擠出的效應(yīng)。這可以體現(xiàn)在兩個方面，包括房價直接上漲以及其帶來的房屋租金高度上揚，使得住房方面的需求占收入的比重逐漸加大。同時，房價上揚增加居民儲蓄意愿，即便在現(xiàn)今貸款購房取代了直接支付的情況下，居民也需要在儲蓄中拿出一部分用來支付分期付款的月供，所以住房的消費增加使得人民的可支配收入降低。另外，有數(shù)據(jù)顯示，自2005年以來，全國大部分城市房價增速過快，但GDP增速遠不及房價，例如北京在2005年之后五年時間內(nèi)，房價漲幅達到1.63倍，但同期國內(nèi)生產(chǎn)總值及人均國內(nèi)生產(chǎn)總值漲幅在90%以下，類似的如上海、廣州等大城市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值及可支配收入的漲幅均無法匹敵房價漲幅[7]。

高房價意味著住房消費品價格的大幅上漲，將直接提升家庭住房支出成本，抑制家庭對其它衣、食、行等商品的消費，影響居民的儲蓄行為、消費方式。家庭消費方式的改變，將對制造業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)生結(jié)構(gòu)效應(yīng)。高房價抑制了多數(shù)普通勞動者的剛性需求和改善性需求，也將迫使家庭將儲蓄用于購買創(chuàng)新程度較低的住房，收入較少部分用于購入富含創(chuàng)新技術(shù)的高新技術(shù)產(chǎn)品，使得“內(nèi)需所引致的創(chuàng)新”失效，此時國家的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)失去購買力支撐，對于經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展將產(chǎn)生難以彌補的負面影響[8]。

(三)高房價通過影響居民居住地選擇進而影響勞動力流動的效應(yīng)

在中國房地產(chǎn)市場區(qū)域非均衡發(fā)展的大背景下，高房價倒逼勞動者主動選擇就業(yè)地與發(fā)展地，從而影響勞動力的區(qū)際流動，并倒逼企業(yè)實施地域轉(zhuǎn)移。

在我國，城市化進程一直在加速，其原本目的是為了農(nóng)村及城市邊緣人群可以享受到城市化帶來的福利，例如廣闊的生活區(qū)域、優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療條件等，然而隨著房價高企，越來越多人選擇逃離生活物質(zhì)更加豐富的大城市，城市化的逆進程會越來越明顯，最明顯的即人才流失。現(xiàn)如今由于房價過高，即便大城市可以帶來更好的就業(yè)機會和福利待遇，但是收入的增速已經(jīng)遠不及房價，針對這種現(xiàn)象，2017年以來越來越多的城市開放人才引入政策，同時開放落戶買房政策。但是即使開啟人才引進也并沒有獲得相應(yīng)的效果，人才流入的本意是為了更好地生活，而房價高速增長帶來的只能是有壓力的生活，所以最終結(jié)果只能是人才持續(xù)流失。另外是企業(yè)逃離原有廠址。據(jù)報道，2018年7月1日，華為總部中研發(fā)等部門2 700名員工正式搬遷到東莞的松山湖廠址，而7月底及8月又相繼有11 000人搬離總部。在現(xiàn)如今房價高漲的大環(huán)境下，華為的搬遷做法可從兩個角度去考慮：一方面，由于房價持續(xù)走高，企業(yè)的用地成本也飛快增長，房地產(chǎn)商大量產(chǎn)出居民用房，使得工業(yè)可用地不斷減少，而建造企業(yè)的優(yōu)質(zhì)地皮則少之更少；另一方面，從廠內(nèi)員工的角度來看，最重要的保持生活質(zhì)量的兩點就是工資和房價，企業(yè)在城市中心就意味著相當(dāng)高的房價，為了付房租及存儲未來購房款就不得不減少可支配收入，增加儲蓄。而企業(yè)搬遷到城郊或者相對發(fā)展較慢的城市就可以很好的解決這些問題，這不僅降低了企業(yè)的成本并且確保了員工的利益。

當(dāng)然，從房價上漲理論上來說，高房價對于制造業(yè)可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生的影響是中性的，但從我國現(xiàn)有情況來看，其所產(chǎn)生的負面效應(yīng)已經(jīng)超過了正面效應(yīng)，高房價的現(xiàn)象通過財富重分配效應(yīng)、替代效應(yīng)以及預(yù)算約束效應(yīng)等途徑對居民消費進行擠出?，F(xiàn)有研究普遍表明，我國房地產(chǎn)行業(yè)由于財富效應(yīng)較弱，居民對其消費依然取決于收入。根據(jù)當(dāng)前研究，由于房價持續(xù)走高，我國居民不得不為買房儲蓄，縮減創(chuàng)新型投資，導(dǎo)致流動性約束收緊，已經(jīng)對居民消費產(chǎn)生了極強的抑制作用。

三、從生產(chǎn)渠道看高房價對制造業(yè)發(fā)展的抑制機制

(一)高房價具有提升制造業(yè)的生產(chǎn)成本機制

房地產(chǎn)業(yè)膨脹與高房價通過影響要素價格來提升制造業(yè)企業(yè)生產(chǎn)成本的效應(yīng)。有三個渠道：一是工資渠道。高房價通過影響家庭消費支出，倒逼企業(yè)提高員工工資水平。從直接的方面來看，也是消費效應(yīng)方面的體現(xiàn)，高房價提升住房消費支出，不管是購房還是租房，均相當(dāng)于生活成本的提升，尤其是對于制造業(yè)所需的年輕勞動者，因高房價而帶來的生活壓力巨大，倒逼企業(yè)提高工資水平。從間接的渠道看，高房價一旦讓年輕人生活難以為繼，就會導(dǎo)致勞動力地區(qū)性遷移，房價高的地區(qū)就會出現(xiàn)勞動力供給不足，進而推動勞動力工資上漲。二是土地使用成本。制造業(yè)由于房地產(chǎn)投資而產(chǎn)生擠出效應(yīng)一個主要方面就是過量投資房地產(chǎn)會哄抬地價。制造業(yè)生產(chǎn)成本由于土地價格增長過快而水漲船高，盡管政府可以出臺相應(yīng)政策在一定程度上控制土地成本，但是無法解決制造業(yè)用地價格高漲的問題，更無法從源頭解決企業(yè)員工購房難以及因此產(chǎn)生的用工成本提高的問題，一系列情況疊加最終將會導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)不得不離開資源優(yōu)渥的原生產(chǎn)地。同時，房價上漲的直接原因就是土地價格的提高，因為房價的直接成本就是地價，近年來房價成本的一大部分均來自于土地價格，據(jù)調(diào)查研究顯示，這一比例甚至已經(jīng)遠超于50%。這些研究及現(xiàn)有數(shù)據(jù)即是房價與地價是相互影響的直接證明，這兩者相互作用，地價上漲拉高房價，房價上漲再次拉高地價。房價直接使得企業(yè)土地使用成本攀升，原因是房價過高，導(dǎo)致企業(yè)原本租賃的廠房成本顯著上升，用于擴大再生產(chǎn)的土地使用成本升高速度也十分迅速，從而企業(yè)進行擴大再生產(chǎn)的壓力逐漸升高。地價過高會導(dǎo)致從業(yè)人員尤其是無房從業(yè)人員的生活負擔(dān)加重，從而對工資要求會逐漸增加，這就使得制造業(yè)企業(yè)勞動力成本攀升，這時企業(yè)為了維持一定的利潤只能抬高產(chǎn)品售賣價格，但同時其他地價低的地區(qū)并不會提高產(chǎn)品價格，這時就會對當(dāng)?shù)刂圃鞓I(yè)企業(yè)產(chǎn)生較大沖擊，有可能出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集群的轉(zhuǎn)移現(xiàn)象[9]。三是配套成本提升渠道。企業(yè)還將因高房價增加間接生產(chǎn)成本，比如說生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)因高房價而提升的成本。而在高房價與人口紅利拐點雙重疊加效應(yīng)下，制造業(yè)面臨工資上漲與用工荒所產(chǎn)生的雙重困境，以及由此滋生的間接高成本與直接成本擠壓制造業(yè)利潤空間，抑制制造業(yè)發(fā)展。

(二)高房價所導(dǎo)致的不同制造業(yè)因受益程度不同而引致的生產(chǎn)結(jié)構(gòu)機制

房地產(chǎn)業(yè)膨脹在一定階段和一定幅度內(nèi)，在產(chǎn)生拉動宏觀經(jīng)濟整體作用的同時，對不同領(lǐng)域的制造業(yè)產(chǎn)生不同的影響，形成影響制造業(yè)發(fā)展的結(jié)構(gòu)性效應(yīng)，這種效應(yīng)是相對中性的。這種生產(chǎn)結(jié)構(gòu)機制，有部分是直接來自于消費側(cè)的消費結(jié)構(gòu)效應(yīng)。正向促進與反向抑制在區(qū)域房價差異對中國結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的影響同時存在。當(dāng)城市房價處于正常合理區(qū)間時，可以與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理匹配，此時房價就可以通過促進資源在空間上的合理配置從而迫使企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，進而推動產(chǎn)業(yè)走向高級化結(jié)構(gòu)；反之，當(dāng)房價高速增長到與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)無法匹配時，其凸顯出來的對其他消費的“擠出效應(yīng)”以及對實體經(jīng)濟的“吸血效應(yīng)”，逐步成為制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級的阻力[10]，所以，政府在出臺相關(guān)政策時要做好頂層設(shè)計。在正向上，利用房價對制造業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的導(dǎo)向作用，推動制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級結(jié)構(gòu)高級化方向；在反向上，為防止房價過高對制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級的抑制作用，要加快房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。要從租售并舉、房產(chǎn)稅改革、公共服務(wù)供給均等化、城鄉(xiāng)用地統(tǒng)籌安排四個方面給予政策支持。

(三)高房價具有明顯的投資擠出機制

高房價與房地產(chǎn)業(yè)膨脹所產(chǎn)生的示范效應(yīng)吸引大量資源“脫實入虛”，進入房地產(chǎn)業(yè)，在助推房地產(chǎn)業(yè)膨脹的同時，大量擠壓制造業(yè)領(lǐng)域所需發(fā)展資源。

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與銀行貸款及融資有著至關(guān)重要的關(guān)系。我國居民由于房地產(chǎn)發(fā)展時間較短，所以對住房需求較大，從而使得房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率是制造業(yè)行業(yè)的兩倍及以上，更多的金融企業(yè)和機構(gòu)傾向于投資房地產(chǎn)以獲得更穩(wěn)定及快速的收益。銀行、信托、保險、第三方機構(gòu)、交易所發(fā)債也都是房地產(chǎn)公司重要的資金來源，而房價上漲的利潤效用更是吸引制造業(yè)企業(yè)和企業(yè)家進行直接投資，以獲得短期收益[11]。而在一個市場當(dāng)中，貸款與資本的總量是相對穩(wěn)定的，如果總量中更多的部分投入到房地產(chǎn)行業(yè)時，其他行業(yè)相對的投入就會減少，與此同時加劇了房地產(chǎn)行業(yè)的過度繁榮[12]。即便現(xiàn)今國家為控制房地產(chǎn)行業(yè)過度繁榮發(fā)展出臺了宏觀調(diào)控政策以限制商業(yè)銀行貸款融資，但是由于房地產(chǎn)行業(yè)利潤較高，使得商業(yè)銀行不斷通過創(chuàng)新新型的信托等渠道向房地產(chǎn)行業(yè)貸款融資，此時擠出效應(yīng)較為明顯?？傮w看來，這種擠出機制可以從四個層面來看：一是，從國民經(jīng)濟整體來看，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資高比例，擠占社會投資總量；二是，房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)繁榮及高利潤所產(chǎn)生的示范效應(yīng)，吸引大量資源進入房地產(chǎn)業(yè)，加劇國內(nèi)產(chǎn)業(yè)失衡，對制造業(yè)產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”；三是，房地產(chǎn)市場景氣與高利潤預(yù)期下，制造企業(yè)本身抽離實體領(lǐng)域資金進入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域或在房地產(chǎn)市場套利，擠占制造業(yè)自身的投資與擴大再生產(chǎn)；四是，土地財政之下的政府大量獲取資金資源進行相應(yīng)投資，擠占制造業(yè)投資[13]。

(四)高房價對社會資源產(chǎn)生資源錯配機制

高房價與房地產(chǎn)業(yè)膨脹吸引大量資源涌入房地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致社會整體資源配置出現(xiàn)錯位，從而影響社會勞動生產(chǎn)率和經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的機制。這種資源錯配機制主要表現(xiàn)在：一是，要素價格扭曲與資源配置扭曲效應(yīng)。房地產(chǎn)業(yè)膨脹吸引大量資源進入，獲取快錢、熱錢，使房地產(chǎn)投資過度增長，扭曲要素價格，產(chǎn)生類似于“荷蘭病”的經(jīng)濟效應(yīng)，導(dǎo)致其他產(chǎn)業(yè)的蕭條[14]。二是，在一定投資規(guī)模下，房地產(chǎn)行業(yè)過度發(fā)展引致了金融機構(gòu)大量資金投入，甚至非金融行業(yè)也受房地產(chǎn)行業(yè)高額回報吸引投資房地產(chǎn)。制造業(yè)在追逐房地產(chǎn)行業(yè)高額利潤的企業(yè)中也占有相當(dāng)重要的地位，這使得原本可以用來制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級的資金投入轉(zhuǎn)而投向房地產(chǎn)行業(yè)，這都將對制造業(yè)投資產(chǎn)生一定的擠出效應(yīng)，降低制造業(yè)部門資源配置效率。三是，從信貸渠道與方向來看，在金融體系不完善及利率管制之下，國有制造業(yè)企業(yè)以低于民營企業(yè)的資金成本獲得的大部分新增稀缺信貸資金，投入了房地產(chǎn)業(yè)，進一步降低了制造業(yè)領(lǐng)域的資源配置效率和信貸資金的使用效率。四是，金融體系房地產(chǎn)貸款期限結(jié)構(gòu)與所有制的偏向效應(yīng)，以壟斷性銀行機構(gòu)為主的間接融資金融體系，偏向于將有限貸款資金滿足于低風(fēng)險、高收益的房地產(chǎn)部門，減少對制造業(yè)領(lǐng)域的貸款，導(dǎo)致資源錯配效應(yīng)。五是，高房價與房地產(chǎn)業(yè)的膨脹直接帶來了土地財政與政府對房地產(chǎn)稅收的高度依賴[15]。甚至地方政府趁此抬高土地交易價格，炒熱房地產(chǎn)市場為獲得更多的財政收入，抑或提高土地出讓金以提高地方GDP，政府這類行為直接造成了房價和地價的高度上揚。使本來應(yīng)該由市場來配置的大量資金轉(zhuǎn)由政府配置，從而產(chǎn)生資源配置的扭曲效應(yīng)[16]。

(五)高房價本身產(chǎn)生了制造業(yè)領(lǐng)域的創(chuàng)新抑制機制

高房價所產(chǎn)生的企業(yè)資產(chǎn)負債表效應(yīng)方便于企業(yè)融資，有利于企業(yè)創(chuàng)新投入，形成信用緩解效應(yīng)，但更多的是表現(xiàn)為創(chuàng)新抑制效應(yīng)。主要包括：一是，由于房地產(chǎn)行業(yè)本身屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，其技術(shù)含量相對較低，且創(chuàng)新性較差。除了如藝術(shù)館、科技廳等技術(shù)含量相對要求較高的建筑以外，大部分住宅和商業(yè)廠房的建筑設(shè)計要求相對較低，目前我國房屋建造技術(shù)已經(jīng)相對成熟，可以滿足基本住房及商業(yè)用地的要求，此時房地產(chǎn)行業(yè)缺乏技術(shù)創(chuàng)新的動力。二是，土地財政扼殺政府對創(chuàng)新活動所提供的公共服務(wù)。高房價與房地產(chǎn)業(yè)膨脹，相關(guān)收入及財富增值部分，政府支配了大約70%。政府依靠出售土地獲取巨額財政收入以及通過房地產(chǎn)開發(fā)推進城市化進程，缺乏動力去提供創(chuàng)新性服務(wù)，減少圍繞制造業(yè)企業(yè)創(chuàng)新而提供的相關(guān)公共服務(wù)[17]。三是，制造業(yè)企業(yè)創(chuàng)新受到抑制。制造業(yè)廠房租金及地價由于房地產(chǎn)行業(yè)過度繁榮而上漲迅速，從而使得制造業(yè)用于發(fā)展轉(zhuǎn)型的資金受到擠出，并且制造業(yè)企業(yè)為了追求高回報轉(zhuǎn)而投資房地產(chǎn)行業(yè)，最終導(dǎo)致可以用于制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級的資金投入由于雙重擠壓而嚴重不足[18]。許多制造業(yè)企業(yè)由于房價高企及房地產(chǎn)業(yè)膨脹帶來的示范效應(yīng)，紛紛將資金從主營業(yè)務(wù)中抽出以期用于房地產(chǎn)市場牟利，最終結(jié)果就是制造業(yè)企業(yè)不僅缺乏相應(yīng)資金進行創(chuàng)新也更因為房地產(chǎn)行業(yè)高額利潤回報而無心創(chuàng)新。從所有制偏向來看，壟斷性銀行偏向于對國有企業(yè)貸款，對中國工業(yè)部門的創(chuàng)新活動造成更為突出的抑制效應(yīng)。四是，以壟斷性銀行機構(gòu)為主的間接融資金融體系，更傾向于投資于房地產(chǎn)行業(yè)這種收效較快的行業(yè)，而像制造業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的創(chuàng)新活動往往屬于長期投資資金供給，這種偏向?qū)τ谥圃鞓I(yè)企業(yè)產(chǎn)生了明顯的抑制作用。房地產(chǎn)業(yè)的過度膨脹，導(dǎo)致大量房地產(chǎn)利益集團及相關(guān)收益者財富的急劇增長，炒房、投資性購房成為風(fēng)尚，從而使社會公眾熱衷于房地產(chǎn)領(lǐng)域的快錢與熱錢，扼殺社會整體的創(chuàng)新與創(chuàng)業(yè)激情和動力[19]。

需要指出的是，高房價抑制制造業(yè)發(fā)展的六個機制是相互作用、相互影響的，一些機制存在明顯的交叉影響關(guān)系。

四、房價常態(tài)化背景下我國制造業(yè)可持續(xù)發(fā)展的對策

(一)構(gòu)建居民消費升級與制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級的協(xié)同發(fā)展機制

加快經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級，穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)期，增加居民消費信心，不斷降低家庭住房支出占比，緩解高房價對居民整體消費與其他消費的擠出效應(yīng)。消費升級的方向是產(chǎn)業(yè)升級的重要導(dǎo)向，我國居民消費逐漸從注重量到注重質(zhì)的轉(zhuǎn)變、從追求有形物質(zhì)向追求服務(wù)化轉(zhuǎn)變、從千篇一律向追求個性化轉(zhuǎn)變等，引導(dǎo)制造業(yè)企業(yè)抓住居民消費升級機遇，加快自身轉(zhuǎn)型升級，提供高質(zhì)量、高標準商品以滿足居民高層次消費需求，暢通“內(nèi)需所引致創(chuàng)新”渠道，形成制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級與居民消費升級的協(xié)同發(fā)展機制。

(二)推進金融體系改革以提升金融市場效率，創(chuàng)造制造業(yè)成長環(huán)境

金融是現(xiàn)代經(jīng)濟的一面鏡子，經(jīng)濟、金融轉(zhuǎn)型并不是割裂的，而恰恰是相輔相成的。制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級要求金融轉(zhuǎn)型，并與之相適應(yīng)相匹配。但是金融轉(zhuǎn)型不能是被動的、滯后的，金融的主動轉(zhuǎn)型會推動并加速制造業(yè)的轉(zhuǎn)型，破解金融發(fā)展滯后及當(dāng)前中國金融體系與房地產(chǎn)部門所形成的“天然”利益集團的結(jié)合體系，塑造激勵中國創(chuàng)新能力提升的金融環(huán)境。創(chuàng)造企業(yè)獲取信貸資金的公平市場環(huán)境，引導(dǎo)金融機構(gòu)向?qū)嶓w經(jīng)濟信貸，抑制房地產(chǎn)領(lǐng)域資金杠桿，抑制企業(yè)房地產(chǎn)投資動機。創(chuàng)新體制機制建設(shè)，大幅度降低制造業(yè)生產(chǎn)與交易成本，讓制造業(yè)具有足夠的成長空間，推進制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級，破解企業(yè)迷戀房地產(chǎn)業(yè)、不思主業(yè)、不務(wù)正業(yè)、過度擴張的困局。

(三)推進有利于實體經(jīng)濟的公共服務(wù)創(chuàng)新體系建設(shè)

推進稅費制度改革，淡出土地財政，逐步建立抑制政府偏好高房價的稅費制度。推進供給側(cè)改革，化解過剩產(chǎn)能，通過財稅政策、信貸窗口指導(dǎo)等手段，推進制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級。為引導(dǎo)資金進入制造業(yè)領(lǐng)域設(shè)置相應(yīng)的資金支持體系與公共服務(wù)平臺支持體系。加強輿論引導(dǎo)，努力削減高房價對社會創(chuàng)新層面的負面影響，形成崇尚創(chuàng)新的文化氛圍，建立嚴格的知識產(chǎn)權(quán)保護體系，并提供好相應(yīng)的有利于創(chuàng)新的公共服務(wù)產(chǎn)品，我國要將發(fā)展重點轉(zhuǎn)回實體經(jīng)濟上，重點支持制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級，著眼于先進制造業(yè)產(chǎn)業(yè)、加強基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)化，從而加速我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)邁向全球價值鏈中高端地位；激勵更多產(chǎn)業(yè)投入到技術(shù)創(chuàng)新中來，在創(chuàng)新引領(lǐng)方面、現(xiàn)代供應(yīng)鏈方面、人力資本方面產(chǎn)生更多的提質(zhì)增效點；將目光聚焦于大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)及實體經(jīng)濟，使之深度融合，進而推動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級。

(四)構(gòu)建房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機制

從市場供求力量對比來分析我國房地產(chǎn)市場，由于需求力量無法制衡供給力量，造就的房價內(nèi)生性上漲動力，以及房地產(chǎn)業(yè)與制造業(yè)發(fā)展所具有的內(nèi)在不協(xié)調(diào)性。擬提出擴大房地產(chǎn)市場需求力量與抑制供給力量并行，并賦予政府一定的定價權(quán)與管控權(quán)來彌補需求力量不足、重構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)與制造業(yè)協(xié)同發(fā)展市場體系的思路；明確“房子是用來住的，不是用來炒的”戰(zhàn)略定位，從經(jīng)濟、政治、法制、文化等方面全方位構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的長效機制，加速推進制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級：一是，通過差別化的調(diào)控政策與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，努力縮小房地產(chǎn)市場的區(qū)域非均衡發(fā)展差距；二是，通過推進新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略來化解房地產(chǎn)市場的調(diào)控壓力；三是，推進信息化建設(shè)、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，均衡房地產(chǎn)總供給與總需求的雙向調(diào)控，逐步征收存量房房產(chǎn)稅；四是，構(gòu)建城市弱勢群體(包括農(nóng)民工)住房支持體系，以緩解制造業(yè)企業(yè)短期用工難題，為制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級爭取時間和空間。

從經(jīng)濟發(fā)展速度、財政分權(quán)、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)化進程、收入差距、人口結(jié)構(gòu)演化布局等角度尋求房價波動的原因及地區(qū)差異，并預(yù)判房價波動的未來發(fā)展趨勢。實施城鎮(zhèn)化與區(qū)域差異化房地產(chǎn)調(diào)控政策，例如對房價上漲壓力大的一線二線城市增加土地供應(yīng)，對去庫存壓力大的三四線城市減少土地供應(yīng)。努力破除房地產(chǎn)綁架中國經(jīng)濟增長的被動局勢，釋放新經(jīng)濟、新金融、新型制造業(yè)活力，加速推進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級。