王好

摘 要：房產(chǎn)行業(yè)最顯著的特點(diǎn)就是高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、周期長(zhǎng)，房產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)與發(fā)展同外部客觀政策因素等密切相關(guān)，且存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。為了有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，必須明確主要的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源，從而有針對(duì)性地采取措施控制風(fēng)險(xiǎn)。分析了房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其控制對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);控制對(duì)策

文章編號(hào)：1004-7026（2019）23-0142-02? ? ? ? ?中國(guó)圖書分類號(hào)：F299.233.42? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

近幾年，我國(guó)城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，在一定程度上推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。但是，隨著調(diào)控政策持續(xù)升級(jí)和深化，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)愈加錯(cuò)綜復(fù)雜，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也逐漸暴露出來(lái)。梳理房地產(chǎn)開發(fā)流程可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要有新立項(xiàng)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)期間遇到的籌融資風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)過(guò)程中遇到的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。對(duì)這3類風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行簡(jiǎn)要分析，提出防范對(duì)策，規(guī)避此類風(fēng)險(xiǎn)，從而保障企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展[1]。

1? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

1.1? 新立項(xiàng)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)不同于其他行業(yè)，最典型的特征就是資金投入量大，開發(fā)周期較長(zhǎng)。同時(shí)，該行業(yè)易受市場(chǎng)和國(guó)家政策等因素的干擾。現(xiàn)階段，多數(shù)房產(chǎn)開發(fā)商更加重視怎樣籌集資金創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，淡化了新立項(xiàng)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，弱化了投資風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)知與控制，導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)來(lái)襲時(shí)措手不及，無(wú)法有效地應(yīng)對(duì);或者尚未對(duì)客觀形勢(shì)、市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行細(xì)致、客觀調(diào)查就盲目投資，導(dǎo)致整個(gè)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)重重;或者陷入資金短缺困境，甚至負(fù)債，當(dāng)企業(yè)的負(fù)債超出其盈利能力時(shí)，則難以保證有理想的經(jīng)濟(jì)效益[2]。

1.2? 運(yùn)營(yíng)期間遇到的籌融資風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于房產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，籌融資風(fēng)險(xiǎn)也是一項(xiàng)重大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。作為資金密集型行業(yè)，目前政府堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，而不是用來(lái)炒的”的政策導(dǎo)向，各地針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)采取了各類限貸政策，例如調(diào)整授信融資額度和調(diào)整貸款利率等。為了保證正常的開發(fā)進(jìn)度，房產(chǎn)開發(fā)商需要具有多元化、順暢的融資渠道，以多種方式及時(shí)籌集資金。然而，一些房產(chǎn)開發(fā)商卻忽視了這一關(guān)鍵問(wèn)題，仍采用較為單一的籌資模式或融資渠道，一旦唯一的融資渠道出現(xiàn)問(wèn)題，會(huì)使企業(yè)無(wú)所依托，陷入巨大的困境，給企業(yè)的未來(lái)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)，在一定程度上影響企業(yè)的健康、可持續(xù)運(yùn)營(yíng)[3]。

1.3? 開發(fā)過(guò)程中遇到的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

近年來(lái)，通過(guò)“招拍掛”高價(jià)取得土地的房地產(chǎn)企業(yè)，由于受到限售、限價(jià)、限貸等政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率在降低，部分盈利能力較差的項(xiàng)目都會(huì)存在提前納稅和多納稅款的情況，一方面造成稅款提前入庫(kù)，占用了企業(yè)資金流，另一方面項(xiàng)目后期還需要積極與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通退稅事項(xiàng)，退稅難度和程序較為復(fù)雜，存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

2.1? 加強(qiáng)土地經(jīng)營(yíng)工作前置

土地經(jīng)營(yíng)工作主要包括項(xiàng)目定位和方案研究、政策環(huán)境研究、報(bào)批報(bào)建程序研究、特殊條件應(yīng)對(duì)措施研究、融資策劃研究、合作單位的初步圈定等。土地經(jīng)營(yíng)工作前置，不僅是對(duì)一個(gè)新項(xiàng)目策劃和分析，更要想清楚運(yùn)營(yíng)階段的工作，考慮項(xiàng)目正常開發(fā)中遇到的風(fēng)險(xiǎn)并提出應(yīng)對(duì)策略。加強(qiáng)土地經(jīng)營(yíng)工作前置，可以規(guī)避部分新立項(xiàng)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，也能提前暴露后期開發(fā)遇到的風(fēng)險(xiǎn)，給企業(yè)爭(zhēng)取時(shí)間，把風(fēng)險(xiǎn)降低在企業(yè)可承受的范圍內(nèi)[4]。

2.2? 強(qiáng)化稅收籌劃工作

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，稅務(wù)籌劃非常重要。如果項(xiàng)目銷售結(jié)束才計(jì)算稅收，所有事項(xiàng)已經(jīng)確定，沒(méi)有太多籌劃的余地了。只有在項(xiàng)目獲得后、銷售前的這段時(shí)間做好稅務(wù)籌劃，才會(huì)把稅收工作做好。將稅務(wù)工作籌劃前置，可以規(guī)避一些項(xiàng)目提前納稅和多納稅款帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.3? 建立健全財(cái)務(wù)戰(zhàn)略體系

房產(chǎn)開發(fā)商必須創(chuàng)建一套科學(xué)、實(shí)際、實(shí)用的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略體系，這一戰(zhàn)略要同企業(yè)的發(fā)展保持同步，緊密結(jié)合自身的經(jīng)營(yíng)狀況、發(fā)展條件制定財(cái)務(wù)戰(zhàn)略體系。根據(jù)這一體系監(jiān)督、約束企業(yè)的投資決策，從而科學(xué)引導(dǎo)企業(yè)發(fā)展。房產(chǎn)開發(fā)商要?jiǎng)討B(tài)掌握國(guó)內(nèi)、國(guó)外房產(chǎn)市場(chǎng)的總體發(fā)展情況，再結(jié)合地方經(jīng)濟(jì)政策和制度等制定科學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略，建立完善的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略系統(tǒng)，以此控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.4? 建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以創(chuàng)建財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，設(shè)定科學(xué)的指標(biāo)數(shù)據(jù)評(píng)價(jià)企業(yè)自身的資金實(shí)力、償還能力、盈虧能力等，進(jìn)而綜合判斷出一個(gè)投資項(xiàng)目可能存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，要借助財(cái)務(wù)手段、金融手段、營(yíng)銷手段等，憑借比例剖析、量化測(cè)算等方法測(cè)算企業(yè)的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀，為企業(yè)的投資提供科學(xué)的參考。

2.5? 強(qiáng)化預(yù)算管理與資金管控

2.5.1? 強(qiáng)化全面預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)要積極地創(chuàng)建完善的預(yù)算管控系統(tǒng)，從而科學(xué)地調(diào)控突發(fā)性的投資項(xiàng)目，以此減少企業(yè)的不良損失。要經(jīng)常監(jiān)察企業(yè)的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀和明確二者的差距，合理地調(diào)控企業(yè)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目與經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，從根本上規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)全面、科學(xué)地預(yù)算，使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)更加科學(xué)、有目標(biāo)、有計(jì)劃。

2.5.2? 強(qiáng)化資金流動(dòng)管理

為了防止房地產(chǎn)周期性經(jīng)營(yíng)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)的資金鏈條斷裂問(wèn)題，房產(chǎn)企業(yè)要重視資金的流動(dòng)性管理，科學(xué)地預(yù)測(cè)、計(jì)算并分析企業(yè)的資金流動(dòng)狀況和收支狀態(tài)等，以便科學(xué)地規(guī)劃資金的使用，使有限的資金得到充分利用，實(shí)現(xiàn)資金的高效、流動(dòng)化運(yùn)轉(zhuǎn)，這樣才能真正實(shí)現(xiàn)不同投資項(xiàng)目的健康、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。要加快資金的周轉(zhuǎn)，優(yōu)化企業(yè)的資金來(lái)源渠道，調(diào)整其結(jié)構(gòu)，讓資金的庫(kù)存處于科學(xué)的范圍內(nèi)，這樣企業(yè)才具有足夠的支付能力，為資金的周轉(zhuǎn)提供可調(diào)度的空間。

2.5.3? 優(yōu)化調(diào)整資金結(jié)構(gòu)

房產(chǎn)開發(fā)商要加大力度調(diào)節(jié)資金結(jié)構(gòu)，在明確自己資金力量、償債能力的前提下合理調(diào)配負(fù)債比例，而且要選擇多樣化的籌資模式，拓寬籌資渠道，以此降低籌資風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)防企業(yè)走向債務(wù)困境，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。要想保證資金能夠及時(shí)、充足地供應(yīng)，就要加快資金的回收速度，追回應(yīng)收賬款，確保企業(yè)資金穩(wěn)定、安全供應(yīng)。同時(shí)，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以憑借其他方式，例如發(fā)放股票、債券等來(lái)提升資金儲(chǔ)備，逐步擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。

3? 結(jié)束語(yǔ)

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要時(shí)刻認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)發(fā)展與可持續(xù)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的威脅和挑戰(zhàn)，要形成積極的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加大防范風(fēng)險(xiǎn)的力度，采取科學(xué)有效的措施控制企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，營(yíng)造優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，保證企業(yè)的資金供應(yīng)安全，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]賈立新.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與成本的有效控制探析[J].中國(guó)市場(chǎng)，2016（21）：190，192.

[2]王志斌.解析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和控制[J].經(jīng)濟(jì)視野，2014（14）：228.

[3]白雨婷.X房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)及控制研究[D].西安：西安石油大學(xué)，2018.

[4]陳梅.淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其有效控制[J].現(xiàn)代國(guó)企研究，2017（2）：26.

（編輯：郭? 穎）