文/吳敏 沭陽縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 江蘇宿遷 223600

隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)步伐的加快，房地產(chǎn)投資逐漸成為我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。但是房地產(chǎn)投資卻有著比較大的風(fēng)險(xiǎn)，為了盡量避免或者是減小房地產(chǎn)投資的損失，我們有必要對(duì)房地產(chǎn)投資采取比較科學(xué)合理的方法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行有效地控制和管理，從而為開發(fā)商進(jìn)行科學(xué)合理的決策提供一個(gè)合理的依據(jù)。

1、風(fēng)險(xiǎn)管理的意義

由于風(fēng)險(xiǎn)存在于項(xiàng)目建設(shè)全過程之中的各個(gè)環(huán)節(jié)，因此風(fēng)險(xiǎn)管理貫穿于項(xiàng)目建設(shè)過程的始終。通過風(fēng)險(xiǎn)管理，一方面，預(yù)防和減少意外損失，以較低的費(fèi)用投入將潛在的重大損失轉(zhuǎn)移給其他組織，或通過精算，決定自留風(fēng)險(xiǎn)，提留最合理的自?；?，可以降低工程成本，從而直接增加項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益。

另一方面，風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)于提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益有間接的貢獻(xiàn)，有效的風(fēng)險(xiǎn)管理會(huì)使企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和員工獲得安全感，提高勞動(dòng)積極性和勞動(dòng)效率，增強(qiáng)擴(kuò)展業(yè)務(wù)的信心 ：風(fēng)險(xiǎn)管理有助于決策者全面了解經(jīng)營管理決策的風(fēng)險(xiǎn)、收益，增加決策的正確性 ; 風(fēng)險(xiǎn)管理有助于減弱項(xiàng)目流動(dòng)資金的波動(dòng)，避免風(fēng)險(xiǎn)事故突發(fā)所引起的巨大財(cái)務(wù)沖擊。

最后，有助于提高項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益 風(fēng)險(xiǎn)管理有助于提高房地產(chǎn)投資企業(yè)應(yīng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的能力，提高企業(yè)的投資管理水平，同時(shí)也能在遭遇風(fēng)險(xiǎn)事件時(shí)快速反應(yīng)，防止風(fēng)險(xiǎn)影響進(jìn)一步擴(kuò)大，達(dá)到保障和提高企業(yè)投資的經(jīng)濟(jì)效益目的。通過風(fēng)險(xiǎn)管理，房地產(chǎn)投資企業(yè)能夠最大程度上保障安全開發(fā)目標(biāo)，并減少或控制在各個(gè)環(huán)節(jié)的損耗，有效減少費(fèi)用支出及成本，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理的措施

2.1 把握政策導(dǎo)向，選擇投資時(shí)機(jī)

把握政策導(dǎo)向?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的供求狀況和趨勢進(jìn)行全面的調(diào)查分析。房地產(chǎn)市場需求基本上是一種引致需求，相對(duì)投資項(xiàng)目的銷售來說，這種需求是一種有支付能力的需求，包括現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求兩部分。要從宏觀上分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，從微觀上分析影響房地產(chǎn)市場的相關(guān)因素，合理預(yù)測房地產(chǎn)市場的需求類型和需求量。把握房地產(chǎn)周期波動(dòng)，合理選擇投資時(shí)期。根據(jù)馬斯洛“需求層次理論”了解消費(fèi)者對(duì)住房的需求，不斷開拓市場，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)方案進(jìn)行評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，選擇可靠性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)小的開發(fā)方案，保證項(xiàng)目收益。

2.2 科學(xué)評(píng)估、準(zhǔn)確預(yù)測

投資企業(yè)應(yīng)該調(diào)用所掌握的關(guān)于競爭對(duì)手以及與項(xiàng)目有關(guān)的所有資料，通過計(jì)算分析來預(yù)測項(xiàng)目在建過程中的所有風(fēng)險(xiǎn)因素，提前制定防范措施，以提高項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)能力。就目前來看，層次分析法（ AHP 法）就是一個(gè)用于風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估以及投資決策的好方法。該方法首先通過分層歸類的形式對(duì)工程在建過程中的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行整體分析，據(jù)此構(gòu)建層次結(jié)構(gòu)模型進(jìn)行矩陣計(jì)算，按照各風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)重，對(duì)其影響程度進(jìn)行分層排序，再基于分層排序結(jié)果科學(xué)地制定風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

2.3 充分利用房地產(chǎn)開發(fā)的投資組合來降低投資風(fēng)險(xiǎn)

一般來說，房地產(chǎn)投資的各個(gè)方面相關(guān)性越大，這種組合就越不能降低風(fēng)險(xiǎn)；如果它的各方面的相關(guān)性較小，那么這種組合就越能降低風(fēng)險(xiǎn)。從風(fēng)險(xiǎn)分散的角度上來看，如果處在同一個(gè)投資項(xiàng)目中，就要盡量避免替代物業(yè)之間的緊密性和配套性的物業(yè)組合在一起。而對(duì)那些非要結(jié)合在一起的配套的物業(yè)應(yīng)當(dāng)只按照物業(yè)的容量來進(jìn)行配套開發(fā)，條件是不能夠超越容量配置。

2.4 強(qiáng)化工程監(jiān)管

投資項(xiàng)目主要在工程建設(shè)方面消耗資金，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資和建設(shè)主體是分開的，想要節(jié)約資金是非常困難的，反而很有可能增加投資。因此，在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)時(shí)要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，確保項(xiàng)目可以保質(zhì)、保量、按期完成。對(duì)投資項(xiàng)目的監(jiān)管體制進(jìn)行完善可以選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)力和技術(shù)實(shí)力強(qiáng)，具備管理經(jīng)驗(yàn)，工作效率高，信譽(yù)良好的施工隊(duì)伍。還要簽訂施工合同，通過法律文件確保投資方和建設(shè)方的利益，投資商要及時(shí)支付賬款，建設(shè)方要按時(shí)、按量、按質(zhì)交工 ；此外也要在合同中注明如果施工發(fā)生變化，合同雙方的責(zé)任和義務(wù)。最好，還要具備專業(yè)知識(shí)以及豐富經(jīng)驗(yàn)的工程監(jiān)理全面監(jiān)督和管理項(xiàng)目施工，嚴(yán)格監(jiān)督施工隊(duì)伍合格完成建設(shè)項(xiàng)目，如果投資方和建設(shè)方發(fā)生矛盾，工程監(jiān)理也要承擔(dān)調(diào)解責(zé)任。

2.5 了解市場進(jìn)行理性投資

房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)收益的前提是市場需求。投資于房地產(chǎn)資金用于建設(shè)人們需要的房屋，知道房地產(chǎn)市場中需求方物，才能將見到的房屋售出，開發(fā)商才能透過投資獲得利益。因此啊，在投資房地產(chǎn)市場之前，要對(duì)市場的情況進(jìn)行充分了解，對(duì)市場前景進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)測，進(jìn)而進(jìn)行更加準(zhǔn)確的投資。全面了解市場情況就要進(jìn)行市場調(diào)研，并對(duì)市場進(jìn)行細(xì)分，了解其他外部變量可能對(duì)房地產(chǎn)市場的影響。首先，市場調(diào)研就是對(duì)當(dāng)前市場的需求進(jìn)行充分了解。例如，市場缺少的房地產(chǎn)項(xiàng)目類型、市場對(duì)此項(xiàng)目類型的需求量、市場是否可以支付、市場將來的發(fā)展等。其次，市場細(xì)分就是在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上明確房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)人群，接著分析人群的消費(fèi)特點(diǎn)、心理、收入情況、變化情況等，進(jìn)而制定合理的營銷策略和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，促使房地產(chǎn)項(xiàng)目更符合目標(biāo)人群的喜好。最后，對(duì)外部變量可能造成的影響進(jìn)行分析，例如我國偏好的主要方式、行業(yè)內(nèi)的最新設(shè)計(jì)、行業(yè)發(fā)展的最新理念等。企業(yè)預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)、理性投資、降低成本的基礎(chǔ)是全面了解市場，根據(jù)市場情況，進(jìn)行準(zhǔn)確的投資。

2.6 對(duì)于新技術(shù)要準(zhǔn)確預(yù)測，避免由于技術(shù)因素造成的風(fēng)險(xiǎn)

必須要加強(qiáng)設(shè)備的安全性。避免因?yàn)樵O(shè)備的損壞而造成的各種事故的處理費(fèi)用和相關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用，所以，一定要加強(qiáng)對(duì)相關(guān)設(shè)備的定期檢查和保養(yǎng)，在使用的過程中，也要對(duì)施工人員灌輸安全意識(shí)，特別是對(duì)某些精密儀器的定期檢查，避免因計(jì)算失誤造成損失。企業(yè)中一定要留住高技術(shù)人才，這樣就能防止建筑生產(chǎn)力的短缺和減少建筑材料的浪費(fèi)，進(jìn)而就能夠?qū)崿F(xiàn)在一定程度上來保證投資項(xiàng)目保質(zhì)保量完成，防止工期浪費(fèi)。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，也是隨機(jī)變化的，企業(yè)可以根據(jù)現(xiàn)實(shí)的市場狀況管理投資風(fēng)險(xiǎn)，全面了解市場情況，進(jìn)而做出科學(xué)合理的決策，通過強(qiáng)化工程監(jiān)管、全面了解市場以做出正確決策，確保最大限度地獲得經(jīng)濟(jì)利益。