文/張超飛 深圳市金安城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 廣東深圳 518000

房地產(chǎn)行業(yè)與其他任何行業(yè)一樣，其利潤終將由暴利進入微利時代。由于我國社會經(jīng)濟處于新常態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場因勢變化，未來我國將不遺余力地建設保障房，這種大規(guī)模經(jīng)濟適用房的籌建將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來前所未有的沖擊，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨新的挑戰(zhàn)，其成本管控水平?jīng)Q定了企業(yè)利潤的空間。企業(yè)成本管控過程中會出現(xiàn)很多棘手的問題，這些問題嚴重制約房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應該加強財務成本管理。

1、房地產(chǎn)財務成本管控要點

房地產(chǎn)工程運營周期長，其成本控制不好就會造成資金流動困難，嚴重制約房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。其成本管控涉及的環(huán)節(jié)比較多，怎樣才能有效地管好成本。我們需要做到以下四個方面的工作，一是管控目標成本。房地產(chǎn)項目目標成本復雜多變，在管控中，需要根據(jù)實際情況確定某一版本的目標成本作為范本，且分解成多個責任單元，分團隊、分階段進行核算，并以其為執(zhí)行控制標準，預估其他階段的成本版本，超過范本成本控制線需重新上報成本管理委員會評審，重新評估房地產(chǎn)項目的成本；二是管控合同。房地產(chǎn)合同是以合約規(guī)劃為依據(jù)，在合同簽訂中存在很多不確定因素，他們均將導致建設項目動態(tài)成本增加，在這個過程中，結(jié)合實際情況布設成本警戒線，一旦成本超預警線，就會發(fā)出警示信息，嚴重超標，合同雙方合作停止，需重新進行成本預測，直到雙方滿意且在預警線之下才予以簽訂；三是管控付款。合同簽訂后，工程款的結(jié)算也需制定計劃。合同應付款項應嚴格按照流程來，先編制月度合同付款資金計劃，再上交高級別的審批部門，審批通過，才允許支付未付款項，數(shù)目超大額的逾期未付款應該審核更嚴謹，給予高度重視，確保資金流動正常，減少不必要的費用消耗；四是管控動態(tài)成本。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部應建立分級控制體系，構(gòu)建成本預警與跳閘管理機制，采取定期回顧、分級管控、實時匯報、動態(tài)監(jiān)控等措施與方案來調(diào)控動態(tài)成本，確保成本可控，避免造成成本超標。

2、房地產(chǎn)財務成本管理方法

房地產(chǎn)企業(yè)一直在尋求管理和控制成本的方法，具體管理方法有如下幾種。一是目標成本法。這方法可以提供不同階段成本估算的依據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此來制定開發(fā)項目的成本計劃，其具備有效地降低和控制成本。二是“例外”管理方法。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中會出現(xiàn)一些不經(jīng)常出現(xiàn)的狀況，這時例外管理方法就顯得尤為重要，充分利用此方法，可以提高成本管理的效率。三是價值鏈分析法。這一方法可以使房地產(chǎn)企業(yè)審視項目全過程，從開發(fā)價值鏈全部活動入手，對影響開發(fā)成本的因素進行分析，并從中找出在那一階段可以降低成本。四是生命周期成本法。這方法能促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關注開發(fā)總成本、分階段成本，從而精確地控制項目成本。

3、房地產(chǎn)財務成本管理現(xiàn)狀

現(xiàn)階段，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務成本管理現(xiàn)狀不容樂觀，管理問題那是層出不窮，概括的說，有以下四個方面的問題，一是成本管理意識薄弱。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期相對較長、產(chǎn)品地理位置相對固定、人員流動性大，成本管理人員往往未及時更新項目成本信息，事后核算，這種靜態(tài)的成本管理方法會給成本管理帶來成本記錄不全、利潤預測不準確等問題，導致項目成本管理失控。第二，缺乏完整成本管理控制體系。許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理依然是粗放型的，往往為了趕工期、搶市場，缺乏規(guī)劃，成本計劃不完整，成本管理目標不明確，不重視成本預測、決策，忽視企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，做起事來沒有章法可言，走一步算一步，導致成本管理滯后，很難建立完整的成本管理系統(tǒng)；第三，資金流統(tǒng)計不精確。房地產(chǎn)成本管理工作比較薄弱，很多時候由于各類財務數(shù)據(jù)每天都在不停地變化，成本管理部門對這些數(shù)據(jù)的采集與控制比較懈怠，基本上采用事后控制，再加上財務成本數(shù)據(jù)計算繁瑣，往往辛苦計算好的數(shù)據(jù)實際上已經(jīng)過時了，以致財務數(shù)據(jù)的準確性難以保證；第四，責任成本制度未落實。房地產(chǎn)企業(yè)成本未引入管理思想，其成本與責任不掛鉤，往往在建設中出現(xiàn)成本增加的問題，始終無法找到相關責任人查明原因，也就無法從根源上控制成本，以致成本持續(xù)不降。

4、房地產(chǎn)財務成本管理建議

一是強化市場競爭意識，樹立成本管理理念。要加強房地產(chǎn)企業(yè)職工的思想教育，宣傳房地產(chǎn)市場競爭的激烈程度、成本與利潤、企業(yè)未來發(fā)展等方面的知識，讓員工了解成本管理的重要性，并將成本管理理念融入日常建設工作中，這樣才能降低建設成本，提高房地產(chǎn)經(jīng)濟效益。

二是抓好成本預測、決策。房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)往年的歷史數(shù)據(jù)和實際經(jīng)濟水平，對當前和未來的房地產(chǎn)活動、業(yè)績和數(shù)據(jù)進行科學估測。首先，要正確測算房地產(chǎn)投資、成本費用、利潤、現(xiàn)金流等指標，以確定成本目標和投資方向。其次，要根據(jù)各項定額指標按期編制資金計劃，將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體目標分解到建設項目的各個階段和部門中去。最后，通過指標分解，層層落實責任制，以保證各項指標順利完成。

三是構(gòu)建完善的成本管理制度。結(jié)合企業(yè)實際建立房地產(chǎn)成本控制標準責任書，充分調(diào)動各部門職工的積極性，讓他們經(jīng)常不斷地監(jiān)控實際成本，一旦偏離目標，就能及時采取糾偏措施，實現(xiàn)對項目成本的動態(tài)控制。

四是加強組織管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理涉及面廣，單靠一個部門是不能完成的，應該加強各部門間的相互協(xié)作，理順成本責任關系，獎罰分明，形成成本控制的有機整體，使企業(yè)成本得到有效控制。

五是依靠科技降低成本。要想有效降低房地產(chǎn)成本，必須認真開展技術革新，提高企業(yè)科技含量，一方面對建設設備進行技術改造，提高建設效率，降低人力成本。另一方面采用新建設工藝技術，縮短工期，有效地降低成本，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。

總結(jié)：

要做好房地產(chǎn)財務成本管理，必須要熟悉其管控要點，之后才能有的放矢，用合理可行的方法去管理房地產(chǎn)財務成本。面對房地產(chǎn)成本管理中出現(xiàn)的成本管理意識薄弱、缺乏完整成本管理控制體系、資金流統(tǒng)計不精確、責任成本制度未落實等問題，可以采取強化市場競爭意識，樹立成本管理觀念、抓好成本預測決策、構(gòu)建完善的成本管理制度、加強組織管理、依靠科技降低成本等一系列措施來解決?？傊?，針對房地產(chǎn)財務成本，應該加強管理，實現(xiàn)房地產(chǎn)成本全生命周期管理控制，從而促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。