文/鄭宏 天津魯能泰山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 天津 300191

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理模式相當豐富，例如：地產(chǎn)開發(fā)、房產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)持有、金融投資及綜合運作等。其中綜合運作又稱綜合體運營管理模式，它是指以房地產(chǎn)開發(fā)和銷售為基礎(chǔ)開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)，具有廣泛的產(chǎn)品特色，其產(chǎn)品涵蓋公寓，酒店，住宅，辦公樓和商戶。在這樣的背景下對于綜合性房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理進行分析有著重要的意義。

1、房地產(chǎn)運營管理工作內(nèi)容

1.1 運營管理的系統(tǒng)目標

要加強運營管理，企業(yè)需要制定系統(tǒng)的目標。對于房地產(chǎn)公司而言，所有運營和管理工作必須基于系統(tǒng)目標進行，并關(guān)注系統(tǒng)目標。房地產(chǎn)公司在進行運營管理時，應(yīng)認真細致地分析得到的信息，并清楚地了解公司在開發(fā)過程中遇到的問題，這樣才能對于企業(yè)發(fā)展中所面臨的內(nèi)外部問題做到準確掌握，更好地迎接機遇，應(yīng)對挑戰(zhàn)。運營管理中要注意一個重點，即績效管理，因為良好的績效管理可以為公司提供決定性的意見，促進管理的順利發(fā)展。

1.2 運營管理的戰(zhàn)略

任何房地產(chǎn)公司都必須制定符合其自身發(fā)展的戰(zhàn)略，在這一部分具體包含三個方面，分別是公司的整體戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略以及職能戰(zhàn)略。應(yīng)該注意的是，在制定公司戰(zhàn)略時，每個級別的經(jīng)理和員工都需要積極參與，而不僅僅是依據(jù)公司領(lǐng)導和經(jīng)理的意見來確定。這樣所制定的策略才能更好地服務(wù)于公司的發(fā)展，促進公司運營管理工作不斷進步。

1.3 運營管理的評價對象

對于房地產(chǎn)公司的經(jīng)營和管理而言，明確評價的對象至關(guān)重要，一方面，具體的信息收集和信息組織取決于準確的對象。另一方面，當評估結(jié)果出來時，它們可以被實施到特定的評估目標中，評估結(jié)果將真正適用于員工。一般來說，房地產(chǎn)公司有兩種績效管理評估對象，一種是公司的整體績效，另一種是個人績效。公司的整體業(yè)績可以使公司的經(jīng)營管理工作更加優(yōu)化，更加完善，并提升公司的市場競爭力。個人績效的有效實施可以促進員工更好地履行職責，在員工之間創(chuàng)造競爭的環(huán)境，實現(xiàn)員工職業(yè)升華。

1.4 運營管理的評價指標

要使得運營管理工作更好地實施，必須有一個明確的評價指標作為基礎(chǔ)。在評估業(yè)務(wù)時，企業(yè)應(yīng)該從多個方面對其進行評估，此外還要在考慮對象的多樣性的情況下分析評估對象。

1.5 運營管理的評價標準

評價標準的確定對于做好運營管理工作意義重大，在房地產(chǎn)公司的發(fā)展過程中，只是對公司的績效進行統(tǒng)計，實際用處有限。所以公司應(yīng)該有一套符合自身實際發(fā)展的評價標準，領(lǐng)導者可以通過標準了解并使運營管理更有意義。在選擇標準時，房地產(chǎn)公司運營管理人員必須考慮哪些標準符合公司未來的發(fā)展計劃，哪些標準是基礎(chǔ)的標準。為不同的項目設(shè)定不同的標準，以便于更有效地實施運營管理工作。

2、管理要點

2.1 改進溝通協(xié)調(diào)

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，責任界定明確，不需要頻繁溝通，大家都明確自身應(yīng)該肩負的職責以及工作的進展。溝通和協(xié)調(diào)更多地是在部門之間分工模糊的狀態(tài)下進行的，或者公司有新任務(wù)，以前沒有遇到過，不知道應(yīng)該由哪個部門來完成，這時，部門以及人員之間溝通協(xié)調(diào)的作用優(yōu)勢就會凸顯出來。溝通和協(xié)調(diào)不是盲目的，它能夠確保計劃實施時有更為明確的主題以及目的。對于運營管理人員來說，自己先要整體把握專業(yè)領(lǐng)域的知識以及實際項目的開發(fā)情況等，這樣才能通過溝通協(xié)調(diào)達成共識，讓不同部門的人員一步一步，合理對接，完成目標任務(wù)。溝通和協(xié)調(diào)是一門藝術(shù)和一門科學，它并不是單向的向上溝通或者是向下溝通，而是同時包含上下以及橫向溝通這三個維度，向上影響決策，向下影響執(zhí)行，橫向則是影響協(xié)作。在實際工作開展時務(wù)必要明確這些方面，才能更好地發(fā)揮溝通協(xié)調(diào)的作用。

組織各部門舉行特別會議和協(xié)調(diào)會議是溝通和協(xié)調(diào)的主要形式之一，這一工作是從公司的角度來全面考慮問題，會得出具有一定高度的結(jié)論。有一些情況對于一個或兩個部門來說是有利的，但從公司的角度來看，卻又可能是不利的。例如，在完成施工圖后再進行投標，這時采購部門可以使清單更準確；對于成本部門，合同計劃可以詳細完成，但對于公司，施工圖完成后表明施工立即開始，所有投標和采購以及合同簽署必須預先做好，否則就會導致工期延誤，影響銷售和收款，同時公司年度業(yè)務(wù)目標也會受到影響。所以在考慮問題時必須綜合整體情況，全面進行，選擇利益最大化的方案。運營就是一切從公司的整體情況來看，著眼于公司的長遠發(fā)展，要有具體的標準作為參照，溝通時要做到公正，公平，合理。因此，標準化結(jié)果的梳理和總結(jié)也是一項重要的操作任務(wù)。

2.2 完善項目預算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都有以下兩個特點，一是開發(fā)周期長，二是資金需求大。所以做好項目預算顯得尤為重要。做好項目預算應(yīng)計劃先行，而項目開發(fā)計劃可分為兩條主線，分別是報批報建、工程施工。報批報建受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法確定或控制的因素影響，往往成為制約項目開發(fā)的關(guān)鍵。預算基于計劃，需要與公司現(xiàn)有資源相匹配，并結(jié)合業(yè)務(wù)指標和財務(wù)指標進行規(guī)劃。預算包括項目計量和年度預算，這兩者是一體化的，年度預算和業(yè)務(wù)計劃兩者又相匹配。項目預算貫穿于項目開發(fā)的全過程，根據(jù)具體階段的不同，企業(yè)會制定出不同的處理方法。例如方案版就是此過程的一個關(guān)鍵，其在其他方案設(shè)計通過審批之后30 天內(nèi)完成。在這一階段，具體的開發(fā)計劃也會有一定的調(diào)整，它們是項目管理目標或項目開發(fā)大綱的依據(jù)。項目計量表包括指標分析表，計劃表，開發(fā)計劃表，銷售表（持有物業(yè)作為租賃表），成本支出和結(jié)轉(zhuǎn)表等。在項目開發(fā)過程中，根據(jù)市場行業(yè)和物料成本的變化，動態(tài)更新項目計量表，掌握最新收入指標的變化。

2.3 強化制度保障

一個優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)公司，必然有非常完善的規(guī)章制度和流程指引，而且能夠起到實際的效果，在流程設(shè)置方面往往比較簡明化，且具有實際價值。規(guī)章制度的建立應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理和控制模式相結(jié)合。管控模式可以分為權(quán)力下放型和集中型等，不同的模式其管理實踐的重點是不同的。具體的運營應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的階段相結(jié)合，不斷修訂規(guī)章制度，更新流程體系。成果管理在此項工作中也有著重要的地位，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中積累的實證數(shù)據(jù)，形成案例庫，用于內(nèi)部共享，主要用于內(nèi)部管理改進或者轉(zhuǎn)變?yōu)闄C構(gòu)指南或操作手冊?？傊?，制度的制定必須要結(jié)合公司的實際情況，不可盲目進行或者是照搬其他公司的制度，制定之后還要有相應(yīng)的監(jiān)督體系，保障其準確實施，助力運營管理工作順利進行。

結(jié)語：

總而言之，在中國經(jīng)濟快速發(fā)展的前提下，市場競爭越來越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)必須提高自身競爭力。完善自身經(jīng)營管理，制定符合自身發(fā)展的戰(zhàn)略目標，制定科學合理的戰(zhàn)略目標，加大績效管理的實施力度。明確房地產(chǎn)公司的發(fā)展目標，員工必須積極配合企業(yè)的發(fā)展。