文/郭常凱 浙江青坤田園牧歌規(guī)劃咨詢(xún)有限公司 浙江杭州 310015

我國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)作為新興產(chǎn)業(yè)，在近幾年取得了較快的發(fā)展和成就，同時(shí)也出現(xiàn)了許多問(wèn)題。為此，各地方的政府也對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出了嚴(yán)格的要求，并發(fā)布了許多相關(guān)的文件，主要強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理中，要加強(qiáng)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用，在城市建設(shè)總體的規(guī)劃和近期的建設(shè)規(guī)劃中要注意，合理制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策、控制開(kāi)發(fā)總量、合理安排各種類(lèi)型的房地產(chǎn)在城市中的分布及比例，在城市建設(shè)中首先要優(yōu)化經(jīng)濟(jì)適用房、結(jié)合危房改造與城市更新的拆遷安置房項(xiàng)目，由于涉及基本民生問(wèn)題與多方利益訴求，因此要經(jīng)過(guò)妥善論證，合理開(kāi)發(fā)布局，形成對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀政策導(dǎo)控、微觀實(shí)施管理兩個(gè)方面的調(diào)節(jié)控制。

1、城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的調(diào)控作用研究

城市規(guī)劃是一種引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最有效手段，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)所涉及到的最主要的問(wèn)題就是土地用途和土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的問(wèn)題，而城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)劃和控制主要就是來(lái)解決這個(gè)重要的問(wèn)題的，因此，政府要想對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)有效的調(diào)控，就要使用城市規(guī)劃這個(gè)殺手锏。城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)調(diào)控手段的研究首先是要研究當(dāng)?shù)氐耐恋匚恢?、用途和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，這些相關(guān)的規(guī)定和要求都是將城市規(guī)劃作為調(diào)控手段，無(wú)論是考量城市的整體、長(zhǎng)遠(yuǎn)和綜合發(fā)展條件，還是城市的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)和環(huán)境的效益，都需要將房地產(chǎn)業(yè)引向健康發(fā)展的道路。

城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控作用可以從宏觀和微觀兩方面來(lái)考慮，在宏觀層面，房地產(chǎn)業(yè)總體開(kāi)發(fā)政策的制定需要考慮總體城市規(guī)劃、國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃中對(duì)于整個(gè)城市的空間發(fā)展方向、功能布局結(jié)構(gòu)、開(kāi)發(fā)時(shí)序等方面的安排，合理制定土地市場(chǎng)供地政策、房地產(chǎn)建設(shè)審批政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易政策，多方面約束、引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展；在微觀層面，城市規(guī)劃對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最直接調(diào)控手段便是控制性詳細(xì)規(guī)劃，城市管理者通過(guò)此類(lèi)法定規(guī)劃，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地的用地規(guī)模、范圍、土地用途等基本屬性進(jìn)行定性定量控制，加之以城市設(shè)計(jì)的形象引導(dǎo)，形成對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目微觀層面的控制引導(dǎo)。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃管理經(jīng)驗(yàn)的借鑒

2.1 城市規(guī)劃調(diào)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的職能目標(biāo)與原則

根據(jù)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行調(diào)控的基本理論，房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈的主要問(wèn)題就是出現(xiàn)在房地產(chǎn)方面，例如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為的外部性、公共產(chǎn)品的擁擠性以及由此引發(fā)出的土地利用效率低下等問(wèn)題。因此可以看出在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，城市規(guī)劃的引導(dǎo)和調(diào)控的主要目的就是減少房地產(chǎn)業(yè)的外部不積極的效應(yīng)、保障公共產(chǎn)品提供并且有效合理的利用資源。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，城市規(guī)劃的主要任務(wù)就是從國(guó)家和城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，合理有效地安排城市的空間資源配置，促進(jìn)城市和國(guó)家的社會(huì)和諧發(fā)展，進(jìn)而保障城市和國(guó)家的共同利益，協(xié)調(diào)不同利益主體之間的關(guān)系。

2.2 建立以城市規(guī)劃為核心的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合規(guī)劃管理模式

我國(guó)的城市規(guī)劃實(shí)施管理的基本制度是“一書(shū)兩證”制度，側(cè)重于對(duì)城市物質(zhì)空間的形態(tài)控制，缺少對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)商的有效引導(dǎo)，進(jìn)而就沒(méi)有發(fā)揮出對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的調(diào)控作用，在城市規(guī)劃實(shí)施管理方面對(duì)城市的公共物品、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、低收入住房開(kāi)發(fā)缺少調(diào)控和管理能力，城市規(guī)劃的公共政策屬性還不夠強(qiáng)，需要以城市規(guī)劃作為政策、建設(shè)導(dǎo)控依據(jù)，探索對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行整體規(guī)劃的管理模式，強(qiáng)調(diào)各個(gè)部門(mén)進(jìn)行協(xié)調(diào)工作，都要堅(jiān)持以國(guó)家的法律法規(guī)為基礎(chǔ)，加強(qiáng)不同城市規(guī)劃之間的銜接，加快推進(jìn)多規(guī)合一，以期在多個(gè)層面對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行綜合的管理和有效的監(jiān)督。

結(jié)論：

許多國(guó)家和城市，都出現(xiàn)過(guò)房地產(chǎn)的投機(jī)性過(guò)強(qiáng)、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制存在漏洞和市場(chǎng)失靈現(xiàn)象，我國(guó)現(xiàn)在正處于經(jīng)濟(jì)形態(tài)轉(zhuǎn)變時(shí)期，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段還不夠完善，城市規(guī)劃調(diào)控的必要性就大大增加，需要更多理論依據(jù)加以支撐。因此在房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)育階段中，更加要全面和深入的了解城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的調(diào)控作用和影響，并且針對(duì)出現(xiàn)的現(xiàn)象去制定操作性極高的方式方法，使得城市規(guī)劃可以帶領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)帶領(lǐng)走向更加健康發(fā)展的道路。