文/楊曉東 四川蜀江房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限責(zé)任公司 四川江油 621700

1、環(huán)境因素概述

環(huán)境，是圍繞著人們生產(chǎn)和生活所在地區(qū)的外部條件，是人類賴以生存和發(fā)展的外部世界；環(huán)境因素，是指對(duì)環(huán)境有影響導(dǎo)致其發(fā)生變化的一系列相關(guān)因素；環(huán)境因素分析，是指通過(guò)一些手段，如實(shí)地勘察、調(diào)研評(píng)估、沙盤模擬等，將事物周圍情況與環(huán)境相關(guān)聯(lián)的要素分析出來(lái)，以達(dá)到某種分析目的，確定其影響并提出相應(yīng)的解決辦法，最終完成環(huán)境評(píng)估價(jià)值的工作。影響房地產(chǎn)價(jià)值的環(huán)境因素，狹義上來(lái)說(shuō)，是影響房地產(chǎn)價(jià)格的能看得到的周邊環(huán)境因素；從廣義上來(lái)說(shuō)，即對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值有影響作用并可以導(dǎo)致其價(jià)格發(fā)生變化的房地產(chǎn)周圍的所有環(huán)境變化因素，主要包括地理環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等。

2、環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響分析

2.1 環(huán)境因素影響房地產(chǎn)價(jià)值的相對(duì)性

對(duì)于一個(gè)給定的市場(chǎng)區(qū)域，地形特征會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生正面的或負(fù)面的影響。如果市場(chǎng)區(qū)域周邊存在湖泊、河流、海灣或者山丘，則該地區(qū)具有景觀優(yōu)勢(shì)。在多山區(qū)域，一座山丘沒有什么價(jià)值，但是在一個(gè)以平原為主的地區(qū)，地形較高或者樹木茂密的部分會(huì)增加房地產(chǎn)價(jià)值。一條有可能發(fā)生嚴(yán)重洪水的河流會(huì)導(dǎo)致河岸的房地產(chǎn)價(jià)值下降。在大多數(shù)市政區(qū)域，燃?xì)?、電力、供水、電話、電視以及降雨和排污下水道?duì)于可接受的居住水平是必需的。[1]在市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)以上任何一項(xiàng)服務(wù)的缺失都將造成房地產(chǎn)價(jià)值的貶損。在大多數(shù)地區(qū)，光纜線路并非是必需的設(shè)施，但是光纜作為一種便利設(shè)施正變得越來(lái)越重要。各種設(shè)施的可獲得性同樣影響該區(qū)域的發(fā)展和開發(fā)方向和進(jìn)度。

2.2 環(huán)境因素影響房地產(chǎn)價(jià)值的雙重性

外部性原則認(rèn)為外界因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響可以是積極的也可以是消極的，表現(xiàn)為正的外部性或負(fù)的外部性。工業(yè)房地產(chǎn)與居住區(qū)的接近使企業(yè)位于工人方便上下班的位置，但是居住性房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)因?yàn)榻咏鼭撛诘奈ｋU(xiǎn)物質(zhì)而受到負(fù)面的影響。如果緊靠城市水體景觀建設(shè)高層建筑，會(huì)在建筑物后面的相當(dāng)范圍內(nèi)產(chǎn)生景觀屏蔽，從而對(duì)周邊房地產(chǎn)產(chǎn)生巨大的減值效應(yīng)。有時(shí)候一條河流、湖泊或者公園會(huì)成為住宅區(qū)與商業(yè)或者工業(yè)的緩沖地帶。商業(yè)或者制造企業(yè)造成的過(guò)量的交通、煙霧、塵土或者噪音會(huì)使得相鄰的房地產(chǎn)的住宅房地產(chǎn)價(jià)值的減損。

3、當(dāng)前房地產(chǎn)估價(jià)中環(huán)境影響評(píng)估的現(xiàn)狀

對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)估，我國(guó)沒有特別明確的技術(shù)規(guī)定和操作規(guī)程。在國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和中華人民共和國(guó)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（1999年2月12日）的第四部分第五條規(guī)定：“估價(jià)人員必須到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，親身感受估價(jià)對(duì)象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，對(duì)估價(jià)對(duì)象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等。”從這條規(guī)定可以看出，估價(jià)規(guī)范對(duì)估價(jià)人員到現(xiàn)場(chǎng)查勘的內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定，但對(duì)“周圍環(huán)境”的內(nèi)涵沒有進(jìn)一步解釋，只是要求估價(jià)師對(duì)估價(jià)標(biāo)的周圍環(huán)境進(jìn)行拍照，親身感受估價(jià)對(duì)象的周圍環(huán)境和景觀的優(yōu)劣，形成估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象的主觀判斷。多數(shù)估價(jià)報(bào)告和估價(jià)師沒有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物周圍污染物和污染源進(jìn)行查勘，在估價(jià)報(bào)告中也不包括環(huán)境污染對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值影響的測(cè)算和消除污染物的影響而應(yīng)該花費(fèi)的成本預(yù)測(cè)。

4、影響房地產(chǎn)評(píng)估的主要環(huán)境安全要素

4.1 建筑安全要素

建筑物在建設(shè)完成之后，則很難對(duì)其進(jìn)行修補(bǔ)與矯正，合理的建筑物設(shè)計(jì)及建造的質(zhì)量，能夠?yàn)槿藗兊纳?cái)產(chǎn)安全提供重要保證；相反，豆腐渣工程則無(wú)法保證人們的生命財(cái)產(chǎn)安全。其中，屋頂與外墻可以形成一個(gè)較為封閉的空間，能夠起到良好的防水、保溫、隔音的作用，而門窗、臺(tái)階及雨棚等則可以為房屋的采光、透風(fēng)提供更多的便利，因此估價(jià)師在對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)墻柱力學(xué)設(shè)計(jì)合理性進(jìn)行全面地重點(diǎn)考察，估價(jià)師應(yīng)針對(duì)出現(xiàn)的房屋剝落、裂縫及鋼筋生銹等狀況，全面地分析受力的狀況，從而保證墻柱具有較好的承載力。此外，估價(jià)師應(yīng)高度地重視樓面出現(xiàn)的裂縫、起砂及空鼓等現(xiàn)象，重視木板地面出現(xiàn)的腐朽、松動(dòng)及油漆老化等狀況，從而對(duì)房屋做出準(zhǔn)確的房地產(chǎn)估價(jià)。

4.2 消防安全要素

房地產(chǎn)一般都會(huì)安裝消防通道，為降低火災(zāi)所產(chǎn)生的影響做好準(zhǔn)備。因此，估價(jià)師在對(duì)電梯公寓及辦公樓進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)對(duì)樓道的寬度進(jìn)行仔細(xì)地檢查，要求樓道能夠滿足消防緊急通道的要求，不可以在樓道中堆放較多的木、紙、棉織品等，降低火災(zāi)發(fā)生的可能性。此外，要嚴(yán)格地檢查消防設(shè)施消火栓等，在一些國(guó)家內(nèi)，在居住用戶的陽(yáng)臺(tái)上會(huì)設(shè)置一條可以直接到達(dá)地面的逃生繩。

4.3 環(huán)境污染要素

環(huán)境要素包括多個(gè)層面的內(nèi)容，分別是大氣環(huán)境、水環(huán)境及土壤環(huán)境等，自然環(huán)境是人們賴以生存的基礎(chǔ)，然而在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的過(guò)程中，出現(xiàn)各種環(huán)境污染問題，例如：噪聲污染、化學(xué)污染、固定廢棄物污染、空氣污染以及土壤污染等，給自然界造成較大的損害，危及人們的日常生活、工作與學(xué)習(xí)，因此估價(jià)師在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)充分地考慮上述幾點(diǎn)關(guān)鍵要素。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，隨著城市化與工業(yè)化進(jìn)程的加快，人們的生活水平逐漸提高，在這種發(fā)展背景之下，人們對(duì)住房提出越來(lái)越高的要求，不僅考慮周邊交通、商圈等因素，更會(huì)考慮房屋周邊的環(huán)境狀況。隨著人們的環(huán)保意識(shí)增強(qiáng)，對(duì)房屋的環(huán)境綠化程度及居住舒適度提出較高要求，因此在影響房屋價(jià)值的各種因素之中，環(huán)境因素成為關(guān)鍵要素，在對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的過(guò)程之中，應(yīng)對(duì)房屋進(jìn)行全面的考慮，促進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估走向規(guī)范化的軌道。