文/王志剛 云南昊海工程造價(jià)咨詢有限公司 云南昆明 650200

房地產(chǎn)具有投入大、周期長、專業(yè)性強(qiáng)和風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，因此，要求每次房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)需要在獲得良好收益的情況下，才能循環(huán)的進(jìn)行下一個(gè)項(xiàng)目，保證企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)成本控制貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目中，影響著項(xiàng)目整體的利益，所以從房地產(chǎn)項(xiàng)目開工到驗(yàn)收的各個(gè)環(huán)節(jié)需要明確成本控制因素并且加大管理力度，才能使經(jīng)濟(jì)效益得到提高。才能保證房地產(chǎn)企業(yè)在嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場競爭中立于不敗之地。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中的資金流問題具有一定的復(fù)雜性，設(shè)計(jì)多方面成本費(fèi)用，如購買地皮費(fèi)、材料費(fèi)、設(shè)施費(fèi)和人工費(fèi)等等。據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)項(xiàng)目中決策階段和設(shè)計(jì)階段使用的費(fèi)用僅占總投資的5%-10%，但這兩個(gè)階段卻對整個(gè)項(xiàng)目的總投資產(chǎn)生75%-85%的影響，而施工階段產(chǎn)生的影響僅為5%。由此可以看出，決策階段和設(shè)計(jì)階段是最影響整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目成本控制的?？刂破髽I(yè)的成本問題不僅要投資限額，而且還要加強(qiáng)設(shè)計(jì)和施工管理等方面的成本控制，提高資金的利用率。此外，在項(xiàng)目啟動時(shí)，要控制風(fēng)險(xiǎn)成本，有效的管理和開展施工工作，避免施工過程中出現(xiàn)浪費(fèi)，降低由于施工不達(dá)標(biāo)，導(dǎo)致的工期加長和成本增加，降低經(jīng)濟(jì)損失。

2、房地產(chǎn)成本控制流程

2.1 決策階段

決策階段是項(xiàng)目建設(shè)的第一步，該階段所需要的費(fèi)用占項(xiàng)目總投資的比例較少，但是其產(chǎn)生的影響是最大，是整個(gè)成本控制的關(guān)鍵。因此，項(xiàng)目初期要成立一個(gè)成本控制的部門，專門負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)過程中成本管理問題。在決策階段，首先，要對市場進(jìn)行調(diào)研，充分了解市場的現(xiàn)狀，并對市場未來發(fā)展方向做出科學(xué)的判斷；其次，要對項(xiàng)目建設(shè)的周圍環(huán)境進(jìn)行實(shí)地考察，清楚的掌握當(dāng)?shù)氐牡乩憝h(huán)境情況，以及當(dāng)?shù)仃P(guān)于征地、環(huán)保、用電用水等方面的政策情況，給投資估算提供充分的依據(jù)；最后，通過前期大量調(diào)查分析得出技術(shù)論證和經(jīng)濟(jì)評價(jià)后，對項(xiàng)目的成本、費(fèi)用和利潤進(jìn)行科學(xué)、系統(tǒng)的估算，確定項(xiàng)目方案和投資估算，將建設(shè)成本控制在合理的范圍內(nèi)。此外，還要對項(xiàng)目決策存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，盡可能的減少投資所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，并且，在決策最終敲定后，后續(xù)不能輕易更改，避免由于隨意改動造成后期施工成本大幅增加。

2.2 設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)階段也是房地產(chǎn)成本控制的關(guān)鍵階段，在這個(gè)階段需要通過技術(shù)與經(jīng)濟(jì)、設(shè)計(jì)與成本的結(jié)合，來實(shí)現(xiàn)對成本的控制。一般可通過這幾種方式進(jìn)行成本控制：一是執(zhí)行工程招投標(biāo)制度，選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)師，設(shè)計(jì)出優(yōu)秀的方案，同時(shí)，加強(qiáng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的制訂，對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化，從而達(dá)到節(jié)約成本的作用。二是采用限額設(shè)計(jì)，在項(xiàng)目總投資限額，以及又要保證設(shè)計(jì)方案能滿足規(guī)定目標(biāo)的條件下，可以通過對技術(shù)和施工圖設(shè)計(jì)的投資進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，按照投資估算控制施工階段成本預(yù)算；三是實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理，設(shè)計(jì)監(jiān)理主要是審查設(shè)計(jì)方案和施工圖設(shè)計(jì)是否合理，組織專家對對設(shè)計(jì)方案和施工圖進(jìn)行評估，保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)可行性，同時(shí)，將專家提出的意見反饋給設(shè)計(jì)師進(jìn)行修改，避免設(shè)計(jì)階段與施工階段出現(xiàn)脫節(jié)的情況。

2.3 招投標(biāo)階段

招投標(biāo)階段要將成本和項(xiàng)目完成后所能獲得的收益結(jié)合起來考慮，同時(shí)，還要利用合同管理對項(xiàng)目成本實(shí)施控制，避免因變更等而引發(fā)的合同成本的增加。因此，在招投標(biāo)階段要嚴(yán)格按照以下幾方面進(jìn)行：首先，招投標(biāo)工作應(yīng)嚴(yán)格遵循公開、公正、公平、誠信的原則；

其次，招投標(biāo)階段要建立有效的管理機(jī)制，規(guī)范招投標(biāo)流程，將項(xiàng)目質(zhì)量、工期和費(fèi)用等需求與項(xiàng)目的目標(biāo)相結(jié)合，有效的將每個(gè)要求落實(shí)到招標(biāo)文件中，并做好市場風(fēng)險(xiǎn)對項(xiàng)目影響的；采用合理低價(jià)中標(biāo)的競爭機(jī)制，在保證項(xiàng)目質(zhì)量、工期的基礎(chǔ)上，選出最佳的招投標(biāo)方案，合理降低項(xiàng)目成本投入，實(shí)現(xiàn)利潤的最大化，同時(shí)，還能有效杜絕投標(biāo)企業(yè)間的惡意競爭。

2.4 施工階段

施工階段的成本占項(xiàng)目總投資比例最高，是項(xiàng)目成本實(shí)際形成的階段，并且該階段涉及的部門多，內(nèi)容復(fù)雜，成本管控繁瑣。因此，施工階段成本控制要執(zhí)行嚴(yán)格的成本控制流程體系，保證項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度和成本，使項(xiàng)目實(shí)際使用費(fèi)用不偏離預(yù)算成本。可以通過這幾種方式進(jìn)行成本控制：第一，在項(xiàng)目施工前完成簽證，以及相關(guān)施工手續(xù)的辦理工作，同時(shí)與當(dāng)?shù)卣块T，以及周邊居民協(xié)調(diào)好項(xiàng)目施工期間的水電牽拉、垃圾堆放和道路使用等問題，減少由于這些問題處理不到位影響周邊居民正常生活，而引起的投訴和賠償問題，避免項(xiàng)目成本的增加；第二，設(shè)立專門的物資采購人員，借助互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)平臺及時(shí)掌握市場材料、設(shè)備、構(gòu)配件的一手價(jià)格資料信息，保證在滿足工程質(zhì)量要求的前提下，選擇價(jià)格合理、技術(shù)成熟、供貨充足的材料和設(shè)備，盡可能的降低這方面的投資成本；第三，支付工程款時(shí)，要嚴(yán)格按照合同和工程驗(yàn)收單，以及招投標(biāo)文件規(guī)定執(zhí)行，盡可能的縮短工期和減少人工浪費(fèi)；第四，施工現(xiàn)場的管理人員要經(jīng)常到施工現(xiàn)場了解施工情況，掌握簽證材料的真實(shí)性，對于施工現(xiàn)在存在不合理的地方，督促相關(guān)負(fù)責(zé)人及時(shí)調(diào)整，此外，管理人員還要對結(jié)算書進(jìn)行嚴(yán)格的審查。

2.5 竣工結(jié)算階段

竣工結(jié)算階段要根據(jù)合同條款全方位的對項(xiàng)目驗(yàn)收情況進(jìn)行審計(jì)，并向上級部門提交結(jié)算審核報(bào)告，審核報(bào)告通過后，辦理項(xiàng)目竣工結(jié)算。結(jié)算期間各部門要按照項(xiàng)目實(shí)際施工情況，結(jié)合成本控制理念，做好審計(jì)工作，保障各方利益。此外，項(xiàng)目竣工后，相關(guān)部門要對此次任務(wù)進(jìn)行總結(jié)，對好的方面要在下次的任務(wù)中繼續(xù)保持，對于不足的要吸取教訓(xùn)，在下次任務(wù)中進(jìn)行改進(jìn)，積累相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。

總結(jié)：

房地產(chǎn)成本控制是綜合性較強(qiáng)的環(huán)節(jié)，涉及到房地產(chǎn)建設(shè)過程的方方面面，影響房地產(chǎn)的整體收益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況，加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制，將成本控制觀念貫穿到項(xiàng)目建設(shè)的每一個(gè)階段，做好成本預(yù)算和成本控制，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)成本控制的效果，提升項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，為企業(yè)發(fā)展提供有力的競爭力，促進(jìn)企業(yè)的長久發(fā)展。