文/張玉強(qiáng)、王燕妮 大連錦業(yè)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估咨詢(xún)有限責(zé)任公司 遼寧大連 116001

1、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的特點(diǎn)和性質(zhì)

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)本身的性質(zhì)并沒(méi)有完全回避房地產(chǎn)估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，評(píng)估師可以通過(guò)積累和豐富自己的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，以降低風(fēng)險(xiǎn)的概率。隨著新的經(jīng)濟(jì)形式的出現(xiàn)，出現(xiàn)了新興的各類(lèi)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，這對(duì)估價(jià)師的業(yè)務(wù)能力提出了更高的要求。我國(guó)的估值方法的學(xué)科發(fā)展尚不成熟 , 在理論界和實(shí)務(wù)界對(duì)估值方法的應(yīng)用還存在一些爭(zhēng)議。一些估值方法和估值的許多物體之間的矛盾，估價(jià)目的的多樣性，以及技術(shù)路線(xiàn)的多樣性，使房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)明顯高于其他行業(yè)。

2、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)存在的風(fēng)險(xiǎn)及原因

2.1 虛假資料對(duì)評(píng)估造成的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)評(píng)估的首要依據(jù)是評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)資料，評(píng)估工作必要的產(chǎn)權(quán)狀況信息都是從評(píng)估對(duì)象權(quán)屬證書(shū)，如房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、不動(dòng)產(chǎn)登記證或檔案資料中搜集，如果委托方提供的資料不實(shí)，會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)果有很大的影響。比如：在征收評(píng)估中，被征收人為了提高評(píng)估值以獲得更高補(bǔ)償，故意偽造或改產(chǎn)權(quán)資料（改變用途、增加面積），一旦這些虛假信息沒(méi)有被評(píng)估機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，那么就會(huì)直接影響評(píng)估的結(jié)果，使房地產(chǎn)的評(píng)估值遠(yuǎn)高于其實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值。

2.2 政策變動(dòng)產(chǎn)生的房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)

城市化進(jìn)程的加快，使得房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間得到了進(jìn)一步擴(kuò)充，與此同時(shí)也出臺(tái)了相應(yīng)的政策導(dǎo)向，借此控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的有序性和穩(wěn)定性發(fā)展。但是，房地產(chǎn)行業(yè)的自身政策性較強(qiáng)，房?jī)r(jià)如果漲幅較大，人們收入水平無(wú)法與房?jī)r(jià)同步上漲，就需要國(guó)家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭。尤其是房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)的供需對(duì)應(yīng)情況，國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策對(duì)其產(chǎn)生的影響非常明顯，其中包括金融政策、稅收政策等，同時(shí)也會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)作資金鏈。一旦沒(méi)有掌握好政策方向，極易產(chǎn)生房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 評(píng)估操作帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)行業(yè)中，關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估的各個(gè)方面已經(jīng)有了明確規(guī)定，如評(píng)估時(shí)必須遵守的原則，不同的房地產(chǎn)應(yīng)采取哪種評(píng)估方式，以及整個(gè)評(píng)估程序應(yīng)如何進(jìn)行等。在這些規(guī)定下，能夠有效減少人為因素帶來(lái)的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，但這些規(guī)定還不足以實(shí)現(xiàn)杜絕評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的目標(biāo)，如因房地產(chǎn)種類(lèi)不同，在進(jìn)行評(píng)估時(shí)也就不能一味地使用傳統(tǒng)方法，而是要做到靈活應(yīng)對(duì)。然而在實(shí)際評(píng)估工作中，雖然靈活的方式能夠?qū)嶋H情況來(lái)解決問(wèn)題，但同時(shí)也會(huì)因評(píng)估原則、方法以及程序的變動(dòng)而導(dǎo)致不同評(píng)估結(jié)果的出現(xiàn)，由此可見(jiàn)，評(píng)估方式也是評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)中的重要一環(huán)。

2.4 評(píng)估人員職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)

職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)是指由于職業(yè)道德水平低、房地產(chǎn)估價(jià)人員法律意識(shí)薄弱而給企業(yè)帶來(lái)的訴訟風(fēng)險(xiǎn)和重大責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。員工的職業(yè)道德水平較低，法律意識(shí)較低，在工作過(guò)程中存在失職、故意提高或降低估價(jià)、建議客戶(hù)提供虛假信息等，會(huì)給房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的企業(yè)形象帶來(lái)不良影響，影響長(zhǎng)期健康發(fā)展。

3、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑

3.1 完善管理制度

房地產(chǎn)行業(yè)為將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，取得更好發(fā)展，就必須要對(duì)制定與完善管理制度，只有制度的完善，才能夠?qū)T工進(jìn)行一定約束，促進(jìn)評(píng)估機(jī)構(gòu)發(fā)展。我國(guó)評(píng)估機(jī)構(gòu)起步較晚，在發(fā)展的過(guò)程中缺乏實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致發(fā)展滯后，因此評(píng)估機(jī)構(gòu)在發(fā)展過(guò)程中，理應(yīng)借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并根據(jù)具體情況，不斷對(duì)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行完善創(chuàng)新，制定出符合國(guó)家與地區(qū)發(fā)展的新制度。評(píng)估機(jī)構(gòu)在進(jìn)行評(píng)估時(shí)，需要按照國(guó)家制定的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)展工作，不能以自身標(biāo)準(zhǔn)，作為國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。管理部門(mén)充分發(fā)揮監(jiān)督作用，對(duì)評(píng)估師不定期進(jìn)行工作抽查，發(fā)現(xiàn)工作出現(xiàn)問(wèn)題，就需要嚴(yán)厲懲罰，使壞習(xí)慣得到遏制，為評(píng)估機(jī)構(gòu)營(yíng)造良好的評(píng)估環(huán)境。

3.2 根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情完善評(píng)估體系

評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該做好相關(guān)信息資料的收集與分析，特別是涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)國(guó)家政策動(dòng)態(tài)，結(jié)合實(shí)際情況對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)行預(yù)測(cè)分析。以及時(shí)地掌握最新的行情，并調(diào)整自身房地產(chǎn)評(píng)估工作的業(yè)務(wù)方法，確保房地產(chǎn)評(píng)估工作的預(yù)見(jiàn)性與準(zhǔn)確性。

3.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的有效監(jiān)管

建立健全房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的有效監(jiān)管體系，合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)是重中之重。第一，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)評(píng)估部門(mén)的政府機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督，認(rèn)真履職，定期檢查撰寫(xiě)報(bào)告或者不定期的進(jìn)行抽查，杜絕違法行為、違規(guī)行為產(chǎn)生；不放縱不姑息，這樣才能保障評(píng)估氛圍良好、有序，健康發(fā)展；第二，房地產(chǎn)評(píng)估體系的建立與完善也應(yīng)提上日程，每次的評(píng)估檢驗(yàn)都應(yīng)該有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。另外房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)也要在每次的評(píng)估工作中，找到工作方法，總結(jié)工作成果，查缺補(bǔ)漏，及時(shí)地進(jìn)行總結(jié)并用切實(shí)有效的方法進(jìn)行改正。

3.4 提高執(zhí)業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)

為了能夠很好地勝任房地產(chǎn)估價(jià)工作，房地產(chǎn)評(píng)估師除了需要熟練掌握相關(guān)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)外，還需要有“經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)、建筑、法律”等方面的知識(shí)儲(chǔ)備。在我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)不斷發(fā)展的同時(shí)，估價(jià)技術(shù)、估價(jià)理論也在不斷更新、發(fā)展與完善，加上“有關(guān)政策及評(píng)估規(guī)范”的出臺(tái)與更新，這些都要求評(píng)估人員擁有不斷學(xué)習(xí)的能力，學(xué)習(xí)新的知識(shí)、新的規(guī)定、新的技術(shù)，以適應(yīng)不斷發(fā)展的市場(chǎng)。

3.5 完善企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)制

房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)作為服務(wù)型企業(yè) ,大多還沒(méi)有形成完善、嚴(yán)格的管理制度和企業(yè)文化。構(gòu)建合理的組織管理結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的內(nèi)部管理機(jī)制，內(nèi)部管理部門(mén)之間的協(xié)調(diào)，行政部門(mén)和公司整體之間的關(guān)系，合理開(kāi)發(fā)和分配人力資源，并建立整個(gè)質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制。提供高品質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，以高品質(zhì)和權(quán)威建立行業(yè)聲譽(yù)，是在風(fēng)險(xiǎn)防范房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的一個(gè)重要步驟。

結(jié)語(yǔ)：

房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)，兩者的發(fā)展存在相偎相依的關(guān)系，息息相關(guān)共同進(jìn)步和發(fā)展。在進(jìn)行房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的工作中，既要做到正視評(píng)估工作的作用，也要合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保障房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，使房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)風(fēng)清氣正。