文/童有旺、張謙碩、張?zhí)斐?、郭一鳴 安徽建筑大學(xué)土木工程學(xué)院 安徽合肥 230601

房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟建設(shè)中的支柱型產(chǎn)業(yè)。中國政府發(fā)布的竣工數(shù)據(jù)指出，大約六周在中國國土上就有一個“新羅馬”的建成。房地產(chǎn)發(fā)展熱潮為GDP 的增長注入巨大力量，并推進(jìn)城市化的進(jìn)程。與此同時，房地產(chǎn)股票債券市場的變化牽動著國民經(jīng)濟的波動。伴隨著宏觀經(jīng)濟GDP 的高速增長，卻出現(xiàn)了嚴(yán)重性的結(jié)構(gòu)失衡。尤其表現(xiàn)為固定資產(chǎn)的投資比率持續(xù)不平衡增長，而房房地產(chǎn)投資更是固定資產(chǎn)投資的主力軍。由于固定資產(chǎn)投資增長過快給國民經(jīng)濟帶來了極大的負(fù)面影響，諸如：生產(chǎn)資料價格上漲過快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡，信貸規(guī)模極具膨脹等問題相繼出現(xiàn)。為解決這一系列問題給經(jīng)濟發(fā)展的弊端影響，政府宏觀經(jīng)濟調(diào)整出臺了相關(guān)的緊縮調(diào)控政策。

1、房地產(chǎn)行業(yè)上市公司現(xiàn)狀

截止到2018年年底，在深交所選取我國11家房地產(chǎn)上市公司。其中，最早上市的是華潤置地的上市時間是1996年11月8日，最晚上市的是金隅集團的上市時間是2009年7月29日。其中公司總市值超過1000 億的公司有3 家，分別是華潤置地，碧桂園，中國恒大三家房地產(chǎn)上市公司。其中公司股本超過百億的公司有3 家，分別是碧桂園，金隅集團，中國恒大三家房地產(chǎn)上市公司。其中可以看出碧桂園這家房地產(chǎn)上市公司既是公司總市值超過1000 億，又是公司股本超過百億的公司。

2、行業(yè)投資價值宏觀背背分析

2.1 房地產(chǎn)商品房消費分析

自2014年到2018年以來，全國商品房銷售額占社會消費品零售總額的比重和全國商品房銷售額占國民生產(chǎn)總值的比重一直持續(xù)增長。其中2015年到2016年這一年的增長的幅度較大，2016年到2018年這三年的增長幅度較為平緩。從某種程度來說，國家出臺的宏觀調(diào)整政策即對房地產(chǎn)行業(yè)的緊縮性政策對房地產(chǎn)商品房的銷售猛增還是有一定的抑制作用的。

2.2 行業(yè)背景分析

2.2.1 經(jīng)濟環(huán)境的影響

第一，在全球化貿(mào)易的宏觀背景下，中國國民經(jīng)濟增長效應(yīng)和城市化進(jìn)程的快速發(fā)展，將在中長期內(nèi)創(chuàng)造出房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)高增的宏觀經(jīng)濟條件。將來的20 ～30年，在經(jīng)濟全球化制度影響下，中國經(jīng)濟將出現(xiàn)穩(wěn)定、持續(xù)、高速增長態(tài)勢，年經(jīng)濟增長率達(dá)7%～8%。在這種宏觀經(jīng)濟發(fā)展趨勢猛烈的背景下，中國的城市化和再城市化的進(jìn)程必將全面加速。

第二，由于經(jīng)濟全球化下對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)化升級的推動，促進(jìn)房地產(chǎn)在成為消費熱點和投資熱點的前提下，迅速成長為支柱型產(chǎn)業(yè)。在經(jīng)濟全球化的進(jìn)程中，世界經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)化升級的趨勢和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，勢必直接推動和影響中國的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)化轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)發(fā)展再升級。在此背景條件下，中國服務(wù)業(yè)的產(chǎn)出和就業(yè)份額將高速上漲,傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)得到調(diào)整，服務(wù)業(yè)和新興服務(wù)業(yè)高速成長,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)則在高速增長中成為支柱產(chǎn)業(yè)。

2.2.2 房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部企業(yè)競爭

我國房地產(chǎn)業(yè)起始產(chǎn)生于19 世紀(jì)末、20 世紀(jì)初。到目前為止，房地行業(yè)的發(fā)展大致經(jīng)歷了三個歷史階段。我國房地產(chǎn)企業(yè)只有4000 多家在1991年底，然后迅速增至12400 多家在1992年底，期間增長了兩倍。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步增至24370 家在1994年底時，而后在治理整領(lǐng)中房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)有所壓縮，截止到1997年底，我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)為21300 家，從業(yè)職工數(shù)達(dá)到為68 萬多人。1998年底，在大規(guī)模擴大內(nèi)需的投資政策帶動下，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)又恢復(fù)到24378 家，從業(yè)職工數(shù)82.6 萬，營業(yè)總收入突破三千億，達(dá)3058.3 億元，利潤稅額達(dá)235.3億元。截止2000年底，全國從事于物業(yè)管理企業(yè)的工作人員已突破200 萬人?，F(xiàn)今，我國目前房地產(chǎn)市場上最大的10 家房地長集團開發(fā)企業(yè)目前年平均竣工面積接近30 萬平方米，企業(yè)資產(chǎn)總額均高達(dá)100 億美元以上。

2.2.3 房地產(chǎn)融資體系逐漸健全

圍繞房地產(chǎn)融資而構(gòu)建具有不同市場功能的金融機構(gòu)體系和構(gòu)建提高房地產(chǎn)金融資產(chǎn)流動性的市場體系。這是房地產(chǎn)融資體系健全的兩個方面。在金融機構(gòu)體系的構(gòu)建方面，在原有的商業(yè)銀行、信托公司以及保險公司的基礎(chǔ)之上，還將出現(xiàn)專業(yè)化的抵押資產(chǎn)管理公司、房地產(chǎn)投資基金、互助儲蓄銀行以及儲蓄貸款協(xié)會等金融機構(gòu)。在市場體系的構(gòu)建方面，核心是要構(gòu)建房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的流通市場體系。通過借助金融手段如：資產(chǎn)證券化、指數(shù)化、基金化，房地產(chǎn)金融資金才能順利地實現(xiàn)流通和交易,流通市場把原本集中于房地產(chǎn)信貸機構(gòu)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險有效地分散于整個金融市場中。

2.2.4 金融產(chǎn)品創(chuàng)新層見疊出

金融創(chuàng)新的原動力是房地產(chǎn)市場中不斷變化的投融資需求，伴隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，未來房地產(chǎn)融資市場中的新創(chuàng)新主要體現(xiàn)于以下兩個方面:一是怎樣滿足企業(yè)日益多樣化的融資需求,例如目前市場中資金信托計劃的花樣就有很多，資金的性質(zhì)可以是債權(quán)或股權(quán)，資金的期限可以是單期或多期滾動，資金的投向可以是定向或非定向；二是如何幫助企業(yè)規(guī)避投資風(fēng)險,通常投資主體都會面臨利率風(fēng)險、期限配比風(fēng)險，有時還會面臨一定程度的匯率風(fēng)險。金融產(chǎn)品創(chuàng)新在客觀上一定程度降低了房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本，提高了融資市場的效率，有助于融資市場體系的進(jìn)一步完善。

3、投資價值財務(wù)指標(biāo)對比分析

3.1 資產(chǎn)及負(fù)債情況

3.1.1 資產(chǎn)合計

資產(chǎn)是指由企業(yè)過去的交易或事項形成的、由企業(yè)擁有或者控制的、預(yù)期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟效益的資源。不能帶來經(jīng)濟效益的資源不能作為資產(chǎn)，是企業(yè)的權(quán)利。資產(chǎn)合計在衡量房地產(chǎn)上市公司企業(yè)的實力中起著舉足輕重的作用，可以為企業(yè)進(jìn)行一系列經(jīng)濟運營活動的資本，為房地產(chǎn)公司的正常運營提供著強有力的支撐。

3.1.2 負(fù)債合計

負(fù)債合計是指企業(yè)所承擔(dān)的能以、將以資產(chǎn)或勞務(wù)償還的債務(wù)，償還形式包括貨幣、資產(chǎn)或提供勞務(wù)。按償還期長短，負(fù)債被分為流動負(fù)債、長期負(fù)債。流動負(fù)債合計是指企業(yè)在一年的時間內(nèi)或是超過一年時間的一個營業(yè)周期內(nèi)償還的債務(wù)；長期負(fù)債合計是指償還期在一年時間以上或是超過一年時間的一個營業(yè)周期內(nèi)償還債務(wù)。負(fù)債合計是對房地產(chǎn)上市公司投資價值分析的及重要指標(biāo)之一，通過邊角負(fù)債合計，能夠折射出該房地產(chǎn)公司的資金流通情況，也是保證該公司是否能夠正常上市運營的因素之一。從而推斷出房地產(chǎn)公司的綜合實力的高低。

3.1.3 應(yīng)交稅額

應(yīng)交稅費是指企業(yè)根據(jù)在一定時期內(nèi)取得的營業(yè)收入、實現(xiàn)的利潤等，按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，采用一定的計稅方法計提的應(yīng)交納的各種稅費。應(yīng)交稅費包括這幾家房地產(chǎn)企業(yè)依法交納的增值稅、消費稅、企業(yè)所得稅、資源稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船稅、教育費附加、礦產(chǎn)資源補償費、印花稅、耕地占用稅等稅費，以及在上繳國家之前，由企業(yè)代收代繳的個人所得稅等。由于凈利潤=利潤總額 所得稅費用。所以公司的應(yīng)交稅費不應(yīng)過高，不然收獲的凈利潤值將大打折扣。綜上，應(yīng)交稅費的值很大程度上反映公司的財務(wù)狀況。

3.2 盈利情況

3.2.1 利潤

利潤是體現(xiàn)房地產(chǎn)公司實力的最重要指標(biāo)之一，利潤本質(zhì)是企業(yè)的盈利表現(xiàn)形式，是所有職工的勞動成績，企業(yè)給市場生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的商品而獲得利潤，與剩余價值相比利潤不僅在質(zhì)上是相同的，而且在量上也是相等的，但利潤不同的是，剩余價值是相對于可變資本而言的，利潤是就全部成本而言的。

3.2.2 營業(yè)額

營業(yè)額是指納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者是銷售不動產(chǎn)向他方收取的全部價款以及價外費用。價外費用包括向?qū)Ψ绞杖〉幕?、集資費、手續(xù)金、代收款項、代墊款項以及其他各種性質(zhì)的價外收費。營業(yè)額是企業(yè)主要的經(jīng)營成果，是企業(yè)獲得利潤的重要保障之一。加強營業(yè)收入的管理是實現(xiàn)企業(yè)的財務(wù)目標(biāo)的非常重要手段之一。

3.3 現(xiàn)金流量

現(xiàn)金流量凈額是指現(xiàn)金流入量減去流出量的差額。企業(yè)經(jīng)營的現(xiàn)金流有三種，分別是經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量、籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。

3.3.1 經(jīng)營流動現(xiàn)金流量凈額

經(jīng)營活動是指除去企業(yè)投資活動和籌資活動以外的所有交易及事項，包括銷售商品、提供勞務(wù)、經(jīng)營性租賃、接受勞務(wù)、制造產(chǎn)品、購買貨物、廣告宣傳、推銷產(chǎn)品等。

3.3.2 融資活動現(xiàn)金流量凈額

融資活動是指導(dǎo)致企業(yè)資本及借款規(guī)模和構(gòu)成發(fā)生變化的活動，包括吸收權(quán)益性資本、發(fā)行債券、借入資金、資本溢價、支付股利、償還債務(wù)等。

啟示：

本文對房地產(chǎn)行業(yè)上市公司現(xiàn)狀行業(yè)和投資價值宏觀背景進(jìn)行了分析，還對投資價值財務(wù)指標(biāo)對比分析得出了一定結(jié)論，得出的結(jié)論在一定程度上僅限定與所選取的指標(biāo)，遠(yuǎn)沒有能做到盡善盡美，為了使統(tǒng)計結(jié)論更具有實用價值，建議對房地產(chǎn)行業(yè)投資的具體情況進(jìn)行進(jìn)一步深入的了解，并能做到與時俱進(jìn)，對數(shù)據(jù)進(jìn)行時間序列的研究，這樣才能使房地產(chǎn)投資更加科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)。