文/姜佳迪 江蘇金宏業(yè)土地房地產(chǎn)評(píng)估咨詢(xún)有限公司 江蘇南京 210000

由于受?chē)?guó)家國(guó)情的影響，我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展起步相對(duì)于西方發(fā)達(dá)國(guó)家較晚。因此，我國(guó)關(guān)于該行業(yè)的一些理論或者方法都是借鑒其他發(fā)達(dá)國(guó)家，由于看到地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭，對(duì)其理論研究也增多，但是在其具體的實(shí)踐過(guò)程中卻顯得有些不足。

1、房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)比較法簡(jiǎn)述

在房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展過(guò)程中要想對(duì)市場(chǎng)估計(jì)合理的把握，需要掌握全面科學(xué)的市場(chǎng)信息，因此作為其估價(jià)專(zhuān)員應(yīng)該建立自己完善的市場(chǎng)信息庫(kù)[1]。建立市場(chǎng)信息庫(kù)是在估價(jià)過(guò)程中采用市場(chǎng)比較法的前提和基礎(chǔ)，比較法的采用首先是有市場(chǎng)對(duì)象可比，因此建立數(shù)據(jù)庫(kù)是改進(jìn)估價(jià)市場(chǎng)比較法的重要舉措。為進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，需要將其與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)相結(jié)合，將信息技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)該行業(yè)發(fā)展的一大進(jìn)步[2]。做好房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息化平臺(tái)需要提前做好平臺(tái)構(gòu)建，在前期的工作中，需要收集大量房地產(chǎn)的實(shí)例。要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)的高效性與科學(xué)性，需要專(zhuān)業(yè)的人才輔助，應(yīng)該積極鼓勵(lì)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)性人才的培養(yǎng)，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供人才儲(chǔ)備。

2、房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)比較法的改進(jìn)過(guò)程分析

市場(chǎng)比較法也叫現(xiàn)行市價(jià)法，它是將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)近期有過(guò)交易的類(lèi)似得房地產(chǎn)進(jìn)行比較，并且對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知的價(jià)格做出適當(dāng)?shù)男拚?，并以?lái)估算估價(jià)對(duì)象的客觀(guān)合理價(jià)格或者價(jià)值的方法，這是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)比較重要的一種估價(jià)方法。采用比較法需要按照一定的步驟去進(jìn)行，第一，收集交易實(shí)例，第二；選取可比實(shí)例；第三，建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；第四，對(duì)交易中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行修改；第五，對(duì)交易的日期進(jìn)行修改；第六，對(duì)于影響區(qū)域因素進(jìn)行修改；第七對(duì)于個(gè)別因素中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行修改；第八，算出最后的比準(zhǔn)價(jià)格。在采用市場(chǎng)比較法的時(shí)候要采用比較法評(píng)估土地的價(jià)格，其基本公式：V=VB＊A＊B＊D＊E(其中V：待估宗地價(jià)格；VB：比較實(shí)例價(jià)格；A：待估宗地情況指數(shù)/比較實(shí)例宗地情況指數(shù)=正常情況指數(shù)/比較實(shí)例宗地情況指數(shù)；B：待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較實(shí)例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)；D：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)；E：待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)），采用以上公式計(jì)算土地價(jià)格時(shí)，需要收集宗地的交易實(shí)例，其資料需要包含地塊位置、面積、用途、成交時(shí)間、雙方當(dāng)事人、地塊條件、使用年期、交易條件、影響地價(jià)的區(qū)域和個(gè)別因素、土地價(jià)格等。資料收集結(jié)束后需要確定比較實(shí)例，要求建立三個(gè)以上的比較實(shí)例，其實(shí)例的選擇應(yīng)該做到與估價(jià)的期日相隔較短，并且與估價(jià)的宗地用途相同，土地條件基本一致，并且各比較實(shí)例應(yīng)該具有一定的可比基礎(chǔ)，需要保證各比較實(shí)例在付款方式、比重、貨幣單位、面積單位等的統(tǒng)一。采用比較法需要一個(gè)充分活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)，并且其交易信息要頻繁，這樣與估價(jià)對(duì)象相類(lèi)似的房地產(chǎn)價(jià)格就越容易獲得。房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)比較法在具體的使用過(guò)程中需要依據(jù)具體的實(shí)例情況進(jìn)行不斷的改進(jìn)，應(yīng)適合快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)中估價(jià)市場(chǎng)比較法的應(yīng)用策略分析

3.1 政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)機(jī)制的管理

市場(chǎng)的健康發(fā)展需要有一定的法律法規(guī)約束才能規(guī)范整個(gè)行業(yè)，當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)政府部門(mén)、土地管理部門(mén)等應(yīng)該不斷完善其法律法規(guī)，同時(shí)政府應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)該市場(chǎng)的引導(dǎo)，促進(jìn)其健康發(fā)展，防止炒房等一類(lèi)現(xiàn)象的發(fā)生。相關(guān)部門(mén)應(yīng)多宣傳房地產(chǎn)的市場(chǎng)信息以及正確的理念，調(diào)動(dòng)更多人的積極性，提高社會(huì)對(duì)該行業(yè)的關(guān)注度。政府的管理是為了幫助地產(chǎn)市場(chǎng)的科學(xué)規(guī)范，防止一些人為了個(gè)人利益擾亂地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)市場(chǎng)的信息應(yīng)該加強(qiáng)科學(xué)分析與篩選，杜絕虛假房地產(chǎn)信息的蔓延，從而進(jìn)一步提升評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性[3]。隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)的規(guī)模也越來(lái)越大，針對(duì)眾多房地產(chǎn)信息進(jìn)行比較，選擇市場(chǎng)比較法是較為合理的方法，相關(guān)部門(mén)應(yīng)該不斷完善其制度建設(shè)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理以及引導(dǎo)，對(duì)于該行業(yè)的估價(jià)體制要做好備案管理，政府應(yīng)該不斷完善市場(chǎng)監(jiān)管的形式。

3.2 提升房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)相關(guān)工作人員的素質(zhì)

良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)需要優(yōu)秀的工作人員，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)也是如此。作為該行業(yè)的估價(jià)人員要不斷提升自身素質(zhì)以及專(zhuān)業(yè)的技術(shù)能力，同時(shí)要遵守行業(yè)的職業(yè)道德，作為專(zhuān)業(yè)的估價(jià)機(jī)構(gòu)，應(yīng)該做好對(duì)估價(jià)專(zhuān)員的培訓(xùn)工作，提升其專(zhuān)業(yè)能力，在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的過(guò)程中需要對(duì)整個(gè)行業(yè)的相關(guān)資料有一定的了解和把握，因此平時(shí)要做好知識(shí)儲(chǔ)備工作，對(duì)于要尋找合適的案例的時(shí)候，要快速高效的完成工作[4]。促進(jìn)估價(jià)人員素質(zhì)的提升是適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的要求，在對(duì)所有信息進(jìn)行篩選分析后，提取有價(jià)值的信息，保證估價(jià)的科學(xué)性。作為估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)該定期組織知識(shí)學(xué)習(xí)活動(dòng)，不斷提升估價(jià)人員的專(zhuān)業(yè)能力和水平。

3.3 保證房地產(chǎn)行業(yè)估價(jià)的科學(xué)性，完善估價(jià)體系建設(shè)

科學(xué)的房地產(chǎn)的估價(jià)才有價(jià)值，因此對(duì)于其估價(jià)要保證其準(zhǔn)確性，需要建立完善的市場(chǎng)資料庫(kù)，具備龐大的信息搜集網(wǎng)絡(luò)。在估價(jià)過(guò)程中，具體操作就是選擇相關(guān)建筑的基礎(chǔ)信息，從中選擇相似的成交房，并且與需要估價(jià)的建筑進(jìn)行比較，提供參考。房地產(chǎn)行業(yè)需要充分利用計(jì)算機(jī)技術(shù)，不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)資料的信息化管理。由此可見(jiàn)，完善的信息是科學(xué)市場(chǎng)比較法使用的前提。

結(jié)語(yǔ)：

市場(chǎng)比較法能夠直接反映房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀態(tài)，如今房地產(chǎn)在我國(guó)的發(fā)展呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，科學(xué)的估價(jià)能促進(jìn)其市場(chǎng)繁榮。在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，應(yīng)該不斷促進(jìn)估價(jià)市場(chǎng)比較法的應(yīng)用與創(chuàng)新，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展。