文 | 張濤 賈亞楠

隨著我國市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，國有土地的利用方式越來越多樣化，而由此延伸出來的問題也越來越多。當(dāng)前，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本上采取分批分期建設(shè)，將土地進(jìn)行抵押貸款的方式開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)，這就意味著有可能出現(xiàn)開發(fā)企業(yè)因債務(wù)糾紛而土地被查封的情況，導(dǎo)致相關(guān)業(yè)主的權(quán)益得不到根本保障。

2003年，焦作市某置業(yè)公司依法以出讓形式取得位于解放區(qū)工業(yè)路北側(cè)一處國有建設(shè)用地用于房地產(chǎn)開發(fā)，小區(qū)住宅部分建成后于2004年開始陸續(xù)對該國有土地使用證進(jìn)行分割登記，至今仍存在部分業(yè)主未辦理國有土地分割登記的情況。其間，由于該項目商業(yè)部分未建成，并未對其國有土地使用證大證進(jìn)行注銷。2016年3月2日，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陷入債務(wù)糾紛，焦作市中級人民法院對該土地進(jìn)行了查封。2018年初，該小區(qū)業(yè)主在不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記窗口辦理轉(zhuǎn)移登記時，工作人員發(fā)現(xiàn)以上問題并及時上報，該市不動產(chǎn)登記局立即組織研究分析，并制定相關(guān)解決辦法。

交易中遇到的問題

地上房產(chǎn)已辦理房產(chǎn)證，土地證已經(jīng)完成分割登記。這類情況的發(fā)生，一般分為兩種情況，一是國有土地使用證大證分割登記完成時，因工作業(yè)務(wù)不規(guī)范，未及時將該國有土地使用證注銷，在此期間，開發(fā)企業(yè)因債務(wù)糾紛，法院將國有土地使用證大證予以查封。二是因為大多開發(fā)企業(yè)都會選擇對土地進(jìn)行分批分期建設(shè)，而在建設(shè)全部完成之前，國有土地使用證大證不能注銷，其間，開發(fā)企業(yè)因債務(wù)糾紛，法院將國有土地使用證大證予以查封。

地上房產(chǎn)已辦理房產(chǎn)證，土地已經(jīng)完成分割但未登記。這類情況的發(fā)生，同樣也是因工作業(yè)務(wù)不規(guī)范，未將大證及時注銷，或者是開發(fā)企業(yè)對土地分批分期建設(shè)，而在建設(shè)全部完成之前，國有土地使用證不能注銷，其區(qū)別在于國有土地使用證已經(jīng)完成分割，個別住戶未能及時申請土地登記。此后，因開發(fā)企業(yè)債務(wù)糾紛，法院將其國有土地使用證大證予以查封。

地上房產(chǎn)已辦理房產(chǎn)證，土地并未進(jìn)行分割。這類情況的發(fā)生，往往是由于當(dāng)初房管和自然資源部門分散登記時與司法部門信息共享不暢，導(dǎo)致在國有土地使用證已被查封的情況下，房管部門依然為其辦理房產(chǎn)證，或是該小區(qū)先辦理房產(chǎn)登記后土地被司法部門查封。

焦作市的做法

焦作市不動產(chǎn)登記局始終堅持“以人為本、服務(wù)于民”理念，及時成立不動產(chǎn)登記政策研究領(lǐng)導(dǎo)小組，認(rèn)真研究分析，及時解決不動產(chǎn)登記過程中出現(xiàn)的問題。

依據(jù)《最高人民法院 國土資源部 建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第六條規(guī)定，結(jié)合焦作市實際情況研究制定了《焦作市不動產(chǎn)登記若干問題處理辦法》（以下簡稱《辦法》），切實解決好企業(yè)、群眾關(guān)心關(guān)注的熱點問題。

《辦法》第二條被查封的房地產(chǎn)開發(fā)用地上的房屋不動產(chǎn)登記問題中明確指出，在土地查封登記前，小區(qū)業(yè)主已辦理房屋所有權(quán)登記和土地分割登記的，應(yīng)當(dāng)函告作出查封決定的法院（公安），正常辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)；對于小區(qū)業(yè)主已辦理房屋所有權(quán)登記，未辦理土地分割登記的，應(yīng)當(dāng)函告作出查封決定的法院（公安），按過渡期政策要求和規(guī)定辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)，但不予辦理土地分割登記；小區(qū)業(yè)主未辦理房屋所有權(quán)登記和土地分割登記的，暫不予辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。對新辦理土地查封登記的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定將宗地上已辦理房屋所有權(quán)登記和土地分割登記的情況書面告知查封法院（公安）。對于房地產(chǎn)開發(fā)用地已辦理整宗地抵押登記或新申請辦理抵押登記的，應(yīng)當(dāng)函告抵押權(quán)人，參照上述辦法辦理。

有關(guān)意見和建議

建立功能完善的土地二級市場。之所以會出現(xiàn)國有土地使用證大證應(yīng)注銷但未及時注銷，司法部門該部分查封卻整宗地查封的情況，就是因為缺少功能完善制度健全的土地二級市場。因此，建議結(jié)合地方實際情況，依托地產(chǎn)交易中心建立功能完善的土地交易二級市場，承擔(dān)土地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的公益服務(wù)職能。

構(gòu)建高效聯(lián)動的土地二級市場交易平臺。按照政務(wù)服務(wù)“一次辦妥”改革工作部署，最大程度做到便民利企，建議構(gòu)建全市土地二級市場交易網(wǎng)絡(luò)平臺，采取線上交易和線下交易相結(jié)合的工作模式，積極利用網(wǎng)絡(luò)互通便捷的優(yōu)勢，及時將網(wǎng)絡(luò)平臺向不動產(chǎn)登記、司法、工商、財稅等電子政務(wù)平臺業(yè)務(wù)對接，實現(xiàn)相關(guān)數(shù)據(jù)高效共享，工作互通聯(lián)動。

建章立制保障土地二級市場安全、快捷、高效、有序。一方面，積極采取有效措施，建立健全土地二級市場交易管理辦法；另一方面，要建立土地二級市場與不動產(chǎn)登記銜接及時制度，做好共享和融合。此外，還應(yīng)根據(jù)具體工作需要，及時建立起一套與司法部門對接的完整體系，確保能夠及時與司法部門溝通，協(xié)助做好司法部門查封工作，切實保障好人民群眾的根本利益。