□ 義烏市自然資源和規(guī)劃局 張黎明

2015年3月義烏市被列為全國農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)地區(qū)，承擔(dān)農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)任務(wù)；2016年9月，原國土資源部又部署義烏市統(tǒng)籌開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市和土地征收制度兩項(xiàng)改革。試點(diǎn)開展以來，義烏市緊緊圍繞中央部署，嚴(yán)格落實(shí)自然資源部和省委、省政府要求，以“讓人民滿意”為改革原動力，堅(jiān)持黨委負(fù)總責(zé)、黨政一把手親自抓、市域一盤棋推進(jìn)，妥善處理好農(nóng)民與土地的關(guān)系，系統(tǒng)破解了“人、地、錢”問題，保障了農(nóng)民基本權(quán)利，增加了農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收益，廣大農(nóng)民獲得感明顯增強(qiáng)。2017年底，經(jīng)專業(yè)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)專項(xiàng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，農(nóng)民對義烏市農(nóng)村土地制度改革工作整體滿意度為85.8%，90%以上的農(nóng)民認(rèn)為，通過改革，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)、整體環(huán)境得到了改善。

義烏市改革試點(diǎn)得到了自然資源部等相關(guān)部委和浙江省委省政府的充分肯定。義烏首創(chuàng)首提、先行先試的宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”已上升為中央頂層制度設(shè)計(jì)，寫入了2018年中央一號文件。浙江省委書記車俊、省長袁家軍都對義烏市農(nóng)村土地制度改革工作和宅基地“三權(quán)分置”做法作出重要批示，要求在全省推廣義烏做法。2018年5月25日，在自然資源部召開的農(nóng)村土地制度改革推進(jìn)會上，義烏市作了先進(jìn)典型發(fā)言。

通過改革，義烏市實(shí)現(xiàn)了十個(gè)轉(zhuǎn)變，這正是農(nóng)村土地制度改革與鄉(xiāng)村振興的契合點(diǎn)。

一、發(fā)展方式從單輪驅(qū)動向雙輪驅(qū)動轉(zhuǎn)變

改革以來，義烏市改變以往的發(fā)展思路，由新型城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)為城鄉(xiāng)融合發(fā)展，系統(tǒng)破解“人往哪里去、錢從哪里來、空間在哪里”難題，不再讓農(nóng)村為了城市發(fā)展不斷失血，通過打造精品村落、精品線路，為鄉(xiāng)村振興提供建設(shè)樣本。

義烏市把城市設(shè)計(jì)的理念延伸到美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，以一星級創(chuàng)建樣板村、精品線沿線村、高鐵高速沿線村、義烏江南江沿線村等為重點(diǎn)，打造出一批精品村落、精品線路，實(shí)現(xiàn)以點(diǎn)帶面、串點(diǎn)成線、點(diǎn)面結(jié)合，使盆景變風(fēng)景，帶動鄉(xiāng)村振興。注重把綠水青山轉(zhuǎn)化為金山銀山，千方百計(jì)推進(jìn)農(nóng)民致富增收。通過深化農(nóng)村土地制度改革、大力發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、農(nóng)村休閑旅游和農(nóng)村電子商務(wù)等，招引實(shí)施生態(tài)文化旅游等項(xiàng)目，加快農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和增加農(nóng)民收入。如大陳鎮(zhèn)馬畈村，2017年8月發(fā)動村民眾籌，幾天內(nèi)共眾籌資金640萬元，簽訂了多個(gè)產(chǎn)業(yè)招商和合作項(xiàng)目；義亭鎮(zhèn)缸窯村引入安徽商會等總投資1.8億元的開發(fā)項(xiàng)目。

二、鄉(xiāng)村振興從單一的新農(nóng)村建設(shè)向全域整治轉(zhuǎn)變

從上世紀(jì)90年代開始，義烏市開展了新農(nóng)村建設(shè)。1999年義烏市頒布實(shí)施了《義烏市舊村改造暫行辦法》，并于2001年作了修改完善，主要是采取以四層半垂直房為主的1.0舊改模式；2009年出臺《義烏市城鄉(xiāng)新社區(qū)建設(shè)實(shí)施辦法》，實(shí)行高層公寓和垂直房結(jié)合的2.0組合改造模式。通過十多年的努力，142個(gè)村完成了1.0模式改造，89個(gè)村實(shí)施了高低結(jié)合的2.0模式改造，村莊面貌和農(nóng)民居住條件得到了一定程度的改善。但由于改造規(guī)劃單一乏味，公共配套設(shè)施建設(shè)等相對不足，導(dǎo)致城市品質(zhì)始終無法得到有效提升，農(nóng)村也是千篇一律，毫無特色。

為此，義烏市深入調(diào)研，積極探索，按照“生態(tài)優(yōu)先、保護(hù)優(yōu)先、節(jié)約優(yōu)先”的原則，將農(nóng)村更新改造和全域土地綜合整治相結(jié)合，對鄉(xiāng)村生態(tài)農(nóng)業(yè)建設(shè)空間進(jìn)行全域優(yōu)化布局、對“田水路林村”進(jìn)行全要素綜合整治、對高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田進(jìn)行連片提質(zhì)建設(shè)、對存量建設(shè)用地進(jìn)行集中盤活掛鉤、對新農(nóng)村和產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展用地進(jìn)行集約精準(zhǔn)保障、對鄉(xiāng)村人居環(huán)境進(jìn)行統(tǒng)一治理修復(fù)。

以義烏市佛堂鎮(zhèn)坑口村為例，該村地處佛堂鎮(zhèn)東部，位于南江江畔，屬偏遠(yuǎn)小山村。該村共有4個(gè)自然村，戶籍人口109戶227人，其中農(nóng)業(yè)戶口203人，全村耕地面積85畝，原村莊建設(shè)總用地為29畝，其中主村18畝，3個(gè)自然村11畝。大部分為老舊破房，基礎(chǔ)配套幾乎為零。由于村莊規(guī)模小、布局分散，以及地理環(huán)境、交通條件等因素的制約，坑口村集體經(jīng)濟(jì)較為薄弱，村民年均人收入僅萬元左右，遠(yuǎn)低于全市3.3萬元的平均水平。2015年以來，借助農(nóng)村土地制度改革東風(fēng)，通過農(nóng)村更新改造和全域土地綜合整治，坑口村的面貌發(fā)生了翻天覆地的變化，不僅“生態(tài)宜居”的藍(lán)圖正在變成現(xiàn)實(shí)，還將實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)業(yè)興旺”的夢想。

三、農(nóng)房保障從“一戶一宅”向“戶有所居”轉(zhuǎn)變

義烏市按照城鄉(xiāng)規(guī)劃，在不同區(qū)域探索農(nóng)民住房保障的多種實(shí)現(xiàn)形式，由“一戶一宅”向“戶有所居、住有宜居”轉(zhuǎn)變。

一是城鎮(zhèn)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，實(shí)施城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)，實(shí)行“戶有所居”。允許農(nóng)民以合法宅基地占地面積1∶5置換權(quán)益面積。按照“1+X”原則，在保證必要居住條件的前提下，允許置換成高層公寓、工業(yè)倉儲、商業(yè)用房或選擇貨幣補(bǔ)償。鼓勵(lì)置換權(quán)益上市交易，政府確定最低保護(hù)回購價(jià)。截至目前，全市已建集聚建設(shè)高層公寓項(xiàng)目7個(gè)，總建筑面積227萬平方米，總套數(shù)11885套，已安置9284套，其余已簽訂協(xié)議；已建配套產(chǎn)業(yè)用房項(xiàng)目7個(gè)，總建筑面積81.2萬平方米，可將1.5萬農(nóng)民納入城市生活。新社區(qū)集聚建設(shè)模式比傳統(tǒng)垂直房改造模式節(jié)約土地51%，比村莊現(xiàn)狀用地節(jié)約36%。

▲ 義烏市佛堂鎮(zhèn)新社區(qū)集聚項(xiàng)目——蟠龍花園

二是城鎮(zhèn)規(guī)劃紅線范圍外，推行美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，落實(shí)“住有宜居”。近郊村按照用地總規(guī)?？刂茖?shí)施更新改造，已經(jīng)核定用地規(guī)模農(nóng)村97個(gè)，67個(gè)村完成選位，59個(gè)村已開工改造。遠(yuǎn)郊村實(shí)施“異地奔小康”工程，已有40個(gè)村完成或正在實(shí)施農(nóng)民下山脫貧，已建安置項(xiàng)目5個(gè)，總建筑面積80萬平方米，可安置農(nóng)民7700人。

三是多渠道優(yōu)先保障住房困難戶和D級危房戶建房，確保“住有所居”。把解決住房困難戶和D級危房戶住房問題列為義烏市十大民生實(shí)事，通過選擇本村、中心村或集聚小區(qū)的高層、多層公寓房，以及垂直房、貨幣等方式解決住房難題，現(xiàn)已解決住房困難戶5010戶，修繕治理和拆除危舊房29635戶。

四、農(nóng)民住房從單一居住保障向多重屬性轉(zhuǎn)變

改革前，農(nóng)村宅基地只是用于保障農(nóng)民的基本居住權(quán)利；改革后，義烏市基于宅基地“三權(quán)分置”的制度設(shè)計(jì)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)，既激活了宅基地的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，又不讓農(nóng)民流離失所。

一是允許宅基地使用權(quán)有條件轉(zhuǎn)讓。已完成更新改造的村，允許在本市區(qū)域范圍內(nèi)跨集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)讓，使用年限最高為70年，并按宅基地基準(zhǔn)地價(jià)的20%向村集體繳納土地所有權(quán)收益；未實(shí)施或正在實(shí)施更新改造的村，只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓。在宅基地轉(zhuǎn)讓辦理變更登記時(shí)，在不動產(chǎn)權(quán)證書備注欄規(guī)范注明宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)。截至目前，義烏市已辦理轉(zhuǎn)讓登記311宗，其中跨集體經(jīng)濟(jì)組織37宗，集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓274宗。義烏市人民法院還審理判決了55宗宅基地轉(zhuǎn)讓糾紛案件。

二是探索農(nóng)村閑置房屋盤活利用。對于已完成新農(nóng)村建設(shè)的村莊，義烏市依托電商和物流等產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，充分盤活農(nóng)房資源，大力推進(jìn)“百村電商”工程。目前已經(jīng)培育了青巖劉、高橋、龍回等一批農(nóng)村電商精品村，淘寶村達(dá)到134個(gè)，是全國最大的淘寶村集群。如“中國網(wǎng)店第一村”江東街道青巖劉村，該村年人均房屋出租收入近6萬元，一年全村租金總收入達(dá)到1.02億元。對于未開展更新改造農(nóng)村的閑置房屋，義烏市結(jié)合小城鎮(zhèn)環(huán)境綜合整治行動，積極探索農(nóng)房盤活機(jī)制，激活“沉睡的老屋”。如后宅街道曹村將老街兩邊的數(shù)十幢閑置和年久失修的老宅，統(tǒng)一流轉(zhuǎn)承包給投資者修繕運(yùn)行，打造成一條傳統(tǒng)美食、傳統(tǒng)工藝的文化街。首批涉及38家農(nóng)戶、總占地1500多平方米，農(nóng)戶可獲得每年每平方米50元以上的經(jīng)濟(jì)收入。對于“異地奔小康”后無法實(shí)施復(fù)墾的廢棄農(nóng)房，義烏市因地制宜采取集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市和入股聯(lián)營等形式發(fā)展民宿旅游。如上溪鎮(zhèn)里美山村異地奔小康后，房屋由鎮(zhèn)政府收回，并將12.06畝原宅基地和房屋以集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市用于旅游民宿開發(fā)；赤岸鎮(zhèn)楊盆村異地奔小康后，110戶農(nóng)戶將老房以聯(lián)營形式參與開發(fā)休閑旅游隱居小鎮(zhèn)項(xiàng)目。

三是開展宅基地使用權(quán)（住房財(cái)產(chǎn)權(quán)）抵押貸款。允許農(nóng)村住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款，撬動了農(nóng)民沉睡的巨額資產(chǎn)。義烏市率先建立了全國首個(gè)農(nóng)村宅基地基準(zhǔn)地價(jià)體系，使宅基地抵押貸款有了準(zhǔn)確的價(jià)值評估標(biāo)準(zhǔn)。目前全市27家金融機(jī)構(gòu)累計(jì)發(fā)放農(nóng)民住房抵押貸款13547筆，貸款金額60.89億元。盤活了農(nóng)村沉睡的巨額資產(chǎn)，增強(qiáng)了農(nóng)村發(fā)展動能。同時(shí)義烏市建立了農(nóng)村住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制和抵押農(nóng)房司法處置辦法，緩釋抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，保障承貸農(nóng)戶基本居住權(quán)益，防止農(nóng)民流離失所。

五、宅基地使用從無償無期向分類有償有期轉(zhuǎn)變

一是農(nóng)房違法行為分類處置。義烏市尊重歷史分類處置農(nóng)房違法行為，全面實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，完善宅基地用益物權(quán)。區(qū)分嚴(yán)重或輕微違法。對于超占面積少于一間（36平方米）、超建不超過一層的，列為輕微違法，經(jīng)村集體按宅基地基準(zhǔn)地價(jià)20年一次性收取有償使用費(fèi)后，允許農(nóng)戶辦證?，F(xiàn)累計(jì)有45220戶農(nóng)戶交納有償使用費(fèi)11.37億元。其他情形屬于嚴(yán)重違法，結(jié)合“三改一拆”予以拆除，全市農(nóng)村拆違面積超380萬平方米，665個(gè)村已通過“基本無違建村”驗(yàn)收。解決歷史遺留問題后即可辦證。但對收取有償使用費(fèi)的超占部分，不動產(chǎn)權(quán)證上用虛線標(biāo)注不確權(quán)?，F(xiàn)義烏市已完成權(quán)調(diào)入庫45484戶，累計(jì)發(fā)放農(nóng)房不動產(chǎn)權(quán)證43867宗。

二是推行宅基地有償配置。把群眾首創(chuàng)制度化，更好地發(fā)揮市場配置作用，實(shí)現(xiàn)宅基地從永久無償向分類有償轉(zhuǎn)變。允許宅基地有償調(diào)劑。農(nóng)村更新改造審批的宅基地資格權(quán)在落地前，如自愿退出的，由村集體統(tǒng)一回購，再以公開拍賣方式進(jìn)行村內(nèi)有償調(diào)劑。鼓勵(lì)宅基地有償選位。宅基地落地以公開競爭方式進(jìn)行投標(biāo)，價(jià)高者得。試點(diǎn)以來累計(jì)收取有償選位費(fèi)43億元，全市歷年累計(jì)收取有償選位費(fèi)約123億元，其中大部分用于村基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。

三是探索宅基地跨村跨鎮(zhèn)街安置。在全省率先開展農(nóng)村未利用建設(shè)用地統(tǒng)籌利用試點(diǎn)，用經(jīng)濟(jì)辦法調(diào)整，市場的辦法研究，探索通過宅基地跨村跨鎮(zhèn)街安置等方式統(tǒng)籌利用農(nóng)村集體建設(shè)用地。建立農(nóng)村建設(shè)用地整備制度，成立鎮(zhèn)街農(nóng)村土地整備公司，將農(nóng)村未利用宅基地所有權(quán)委托給整備公司，以市場化的方式，跨村跨鎮(zhèn)街安置給有資格的農(nóng)戶。未利用宅基地跨村跨鎮(zhèn)街安置是對宅基地“三權(quán)分置”法理實(shí)踐的一次重要嘗試，有效創(chuàng)新了宅基地落地方式，促進(jìn)節(jié)約集約用地，盤活了農(nóng)村閑置建設(shè)用地。2019年1月5日，義烏市舉行了首次宅基地跨村跨鎮(zhèn)街安置投標(biāo)會，首批3個(gè)村79間宅基地全部順利成交，幫助28戶農(nóng)戶解決建房用地難題。投標(biāo)總成交價(jià)款3636.61萬元，村集體收益1540余萬元，其余收益歸街道農(nóng)村土地整備公司統(tǒng)籌，用于和美鄉(xiāng)村和公共事業(yè)建設(shè)，助推鄉(xiāng)村振興，讓街道全體農(nóng)村農(nóng)民共享改革收益。

六、城鄉(xiāng)用地從兩頭無序增加向節(jié)約集約轉(zhuǎn)變

無論是以四層半垂直房為主的1.0舊改模式，還是高層公寓和垂直房結(jié)合的2.0組合改造模式，改造用地模式都比較粗放，大部分村人均用地規(guī)模都在145平方米左右，個(gè)別村甚至達(dá)到人均180-200平方米，改造后要新增近一倍的用地，造成了城市和農(nóng)村兩頭增地的怪圈。為此，義烏市在改革中探索宅基地資源有償退出，實(shí)現(xiàn)宅基地減量化，拓展城市發(fā)展空間。

一是實(shí)行宅基地總規(guī)模控制。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃引領(lǐng)城鄉(xiāng)融合發(fā)展，城鎮(zhèn)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的203個(gè)村，規(guī)劃集中安置到41個(gè)社區(qū)；城鎮(zhèn)規(guī)劃紅線范圍外的329個(gè)農(nóng)村，編制了“1（鎮(zhèn)區(qū)、城市分區(qū)）+X（中心村）+Y（保留村）”的鎮(zhèn)村規(guī)劃體系，實(shí)行總規(guī)?？刂?，鼓勵(lì)少占或不占耕地，規(guī)劃建設(shè)富有特色的和美鄉(xiāng)村。城鎮(zhèn)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)按人均最高35平方米、戶均最高140平方米確定宅基地占地面積。城鎮(zhèn)規(guī)劃紅線范圍外，在和美鄉(xiāng)村建設(shè)中，村莊用地總規(guī)模人均不超過100平方米，宅基地人均不超過30平方米，節(jié)余的村莊建設(shè)用地可以直接入市。

二是創(chuàng)新“集地券”制度設(shè)計(jì)。將宅基地使用權(quán)人自愿退出的宅基地以及農(nóng)村低效閑置建設(shè)用地等進(jìn)行復(fù)墾，驗(yàn)收合格折算成建設(shè)用地指標(biāo)，即“集地券”?！凹厝笔浅青l(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤新形態(tài)和升級版，可以交易和抵押，政府按40萬元/畝設(shè)立最低保護(hù)價(jià)。截至目前，全市已完成“集地券”立項(xiàng)4311畝，驗(yàn)收2674畝，已全部統(tǒng)籌用于民生和重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。

三是退出宅基地用于再分配。自愿退出農(nóng)村宅基地的，可以參加城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)，或進(jìn)行純貨幣化安置補(bǔ)償。騰退的宅基地用于集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部宅基地再分配的，回購價(jià)格由村集體參照宅基地基準(zhǔn)地價(jià)與退出農(nóng)戶協(xié)商確定，如義亭鎮(zhèn)田塘村通過宅基地收回再分配，解決了50戶建房問題。

七、宅基地審批從政府行政管理向農(nóng)村民主管理轉(zhuǎn)變

以簡政放權(quán)和民主自治為支撐，多方位完善宅基地民主管理制度，充分調(diào)動農(nóng)村基層組織和農(nóng)民參與民主管理的積極性，維護(hù)村集體的宅基地所有權(quán)。

一是自主規(guī)劃。按照用地總規(guī)?？刂圃瓌t，城鎮(zhèn)規(guī)劃紅線范圍外有146個(gè)村已編制村莊建設(shè)規(guī)劃。積極開展“多規(guī)合一”的村莊發(fā)展一體化規(guī)劃試點(diǎn)，在村域范圍內(nèi)將土地利用規(guī)劃、村莊建設(shè)規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境保護(hù)與修復(fù)規(guī)劃、鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等專項(xiàng)規(guī)劃融合成一個(gè)規(guī)劃成果。截至目前，全市已完成5個(gè)村試點(diǎn)，今年正在開展100個(gè)村規(guī)劃編制工作。

二是自主改造。根據(jù)批準(zhǔn)的規(guī)劃，由村集體自主、科學(xué)、高效配置村域內(nèi)各類資源要素，建設(shè)富有地域特征、時(shí)代特色、鄉(xiāng)土風(fēng)情、文化傳承的和美鄉(xiāng)村，實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村生產(chǎn)、生活、生態(tài)的可持續(xù)發(fā)展。目前，全市714個(gè)行政村，其中142個(gè)村已按規(guī)劃完成新農(nóng)村建設(shè)。

三是自主分配。在核定的村莊規(guī)模范圍內(nèi)，由村民代表大會決定改造實(shí)施細(xì)則，明確農(nóng)民建房分配方案，建房用地根據(jù)細(xì)則按程序報(bào)批。義烏市宅基地分戶審批權(quán)限下放以來，各鎮(zhèn)街已累計(jì)辦理農(nóng)村私人建房審批6.4萬戶。

四是自主處置。節(jié)余的村莊建設(shè)用地可以集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，目前義烏市入市成交32宗，其中31宗為村節(jié)余的建設(shè)用地，總用地188.7畝，成交價(jià)款1.68億元。

五是自主利用。宅基地可以在本村集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)有償調(diào)劑和退出再分配，有需要的農(nóng)戶可以改善住房；宅基地落地前可以市場化配置有償選位，價(jià)高者得；可以有償退出復(fù)墾為“集地券”。

六是自主收益。義烏市規(guī)定，宅基地有償選位費(fèi)、有償使用費(fèi)、有償調(diào)劑收益、“集地券”交易收益和獎補(bǔ)收入、宅基地轉(zhuǎn)讓所有權(quán)收益歸村集體所有，主要用于村內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、農(nóng)田水利建設(shè)等公共事業(yè)建設(shè)，收益盈余分配實(shí)行民主管理，由村民（代表）大會討論決定。改革以來，全市村級組織在改革中共獲利67.62億元，其中“集地券”收益10.7億元，有償選位費(fèi)43億元，有償使用費(fèi)11.37億元，入市獲利1.3億元，留地安置貨幣補(bǔ)償1.25億元。

八、土地市場從單一國有建設(shè)用地市場向城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場轉(zhuǎn)變

義烏市從完善農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)，明確入市范圍和途徑，建立交易和監(jiān)督服務(wù)規(guī)則，完善收益分配機(jī)制等方面，建立健全入市政策，搭建入市交易平臺，因地制宜拓展入市用途。

一是堅(jiān)持農(nóng)民主體地位，分類明確“誰來入市”。 明確入市主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，將村股份經(jīng)濟(jì)合作社（村經(jīng)濟(jì)合作社）或其代理人作為入市實(shí)施主體。目前已經(jīng)入市的32宗除了1宗為鎮(zhèn)集體建設(shè)用地外，其他31宗入市主體均為村股份經(jīng)濟(jì)合作社。

二是堅(jiān)持存量與增量并重，多規(guī)合一確定“哪些地入市”。 前期調(diào)查義烏市僅有農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地面積900畝左右，為此，義烏市提出了存量與增量并重的改革思路，對核定的村莊建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地，均可按規(guī)劃入市。同時(shí)，將入市土地界定為規(guī)劃確定為除房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目外的經(jīng)營性用途的農(nóng)村集體建設(shè)用地。

三是堅(jiān)持市場配置資源，以制度化管理規(guī)范“怎么入市”。義烏市構(gòu)建統(tǒng)一的交易平臺、交易制度、交易程序，進(jìn)行規(guī)范管理，并借鑒國有土地有償使用做法，全部由市土地礦產(chǎn)市場服務(wù)中心采用招拍掛出讓、租賃等方式公開入市，并且不向村里收取任何手續(xù)費(fèi)用。

▲ 通過舊村改造后的義烏新農(nóng)村面貌

四是堅(jiān)持收益均衡共享，差別化調(diào)節(jié)“錢怎么分”。 通過核算入市成本和與征地收益對比，明確差別化的調(diào)節(jié)金征收比例。村莊規(guī)模范圍內(nèi)的經(jīng)營性用地入市收益，在扣除“集地券”指導(dǎo)價(jià)（40萬元/畝，保障基礎(chǔ)收益）后按三級超率累進(jìn)征收率征收調(diào)節(jié)金；村莊規(guī)模范圍外的，“集地券”指導(dǎo)價(jià)部分則歸鎮(zhèn)街統(tǒng)籌。截至目前，全市已累計(jì)完成入市32宗，總用地面積145.59畝，成交價(jià)款1.7億元，扣除增值收益調(diào)節(jié)金后，村集體獲益超過1.3億元。

九、征地補(bǔ)償從支付補(bǔ)償費(fèi)用到多元社會保障轉(zhuǎn)變

改革工作中，義烏市按照要求，完善被征地農(nóng)民多元保障機(jī)制，增加農(nóng)民收入。一是擴(kuò)大保障覆蓋面，參保人員的核定方式由原先的“整村或村民小組符合人均耕地0.2畝以下一次性參?！闭{(diào)整為“按征收耕地百分比換算人數(shù)參?！保圏c(diǎn)以來共核定被征地農(nóng)民參保80722人，涉及426個(gè)村。二是逐年提高保障標(biāo)準(zhǔn)，2018年義烏市被征地農(nóng)民基本生活保障待遇低檔標(biāo)準(zhǔn)提升至每人每月465元，高檔標(biāo)準(zhǔn)提升至每人每月775元，均比2017年提高10%。三是引導(dǎo)被征地參保農(nóng)民參加城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)，試點(diǎn)以來補(bǔ)繳67286人，占參?？?cè)藬?shù)的83.36%，月人均待遇提升至2005元。四是提升保障醫(yī)療待遇，參加職保的農(nóng)民可以參加職工基本醫(yī)療保險(xiǎn)，平均可提高醫(yī)療報(bào)銷比例10%。五是減輕參加社會保障負(fù)擔(dān)，對參保農(nóng)民轉(zhuǎn)職保一次性補(bǔ)交有困難的，由銀行推出養(yǎng)老專項(xiàng)貸款產(chǎn)品。

同時(shí)創(chuàng)新留地安置方式，探索貨幣安置，政府參照基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行貨幣化安置，2個(gè)試點(diǎn)村發(fā)放留地安置貨幣補(bǔ)償款共1.25億元，人均近11.2萬元。2017年開始，對參加城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚建設(shè)的農(nóng)村，采用人均5萬元貨幣補(bǔ)償加人均5平方米物業(yè)置換的方式安置，讓村集體長遠(yuǎn)穩(wěn)定分享土地增值收益。

十、土地征收從政府主導(dǎo)模式向群眾全程參與轉(zhuǎn)變

義烏市按照自然資源部土地征收制度改革的要求，在反復(fù)深入研究的基礎(chǔ)上，對義烏市土地征收程序進(jìn)行了改革，最核心的變化是原來的“兩公告”合一并放在征地報(bào)批前，改革后的土地征收程序是：擬征收土地告知被征地單位→對擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查確認(rèn)→市政府將擬征收土地、補(bǔ)償安置方案進(jìn)行公告→召開村民（村民代表）會議→與被征地村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂土地征收補(bǔ)償協(xié)議→征收土地方案報(bào)批→市政府將征收土地、補(bǔ)償安置方案進(jìn)行公告→組織實(shí)施→交付土地。

改革后程序的優(yōu)點(diǎn)主要有三方面。

一是維護(hù)了群眾合法權(quán)益。將擬征收土地公告放在村民代表會之前，更能體現(xiàn)土地征收全過程公開、透明，確保被征地農(nóng)民的知情權(quán)、參與權(quán)、補(bǔ)償權(quán)、申訴權(quán)、監(jiān)督權(quán)。

二是保障了重大項(xiàng)目用地的順利實(shí)施。征收前對可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行充分評估，在前期與被征地農(nóng)民和村集體談妥補(bǔ)償安置方案，把土地征收權(quán)屬糾紛、補(bǔ)償爭議等系列社會矛盾化解在土地征收報(bào)批之前，將大幅減少被征地農(nóng)民的信息公開申請和行政復(fù)議、訴訟，有效保證被征收土地的及時(shí)交付。

三是提高了土地征收工作效率。改革后的征收程序，大幅縮短了土地征收工作時(shí)間。按現(xiàn)行的程序，土地征收方案批準(zhǔn)后，市政府在10天內(nèi)進(jìn)行《征收土地方案》公告，公告期10個(gè)工作日；而后，國土資源部門對《征地補(bǔ)償、安置方案》公告又要10個(gè)工作日，算上“兩公告”審批時(shí)間，以及法定休息日，整個(gè)過程要超過一個(gè)月；若權(quán)利人申請補(bǔ)償安置方案聽證的，組織聽證時(shí)間至少要15個(gè)工作日。改革后的征收程序，在《征收土地、補(bǔ)償安置方案》公告后便可實(shí)施，與現(xiàn)行土地征收程序相比，至少可縮短35個(gè)工作日。