胡燕君

（作者單位：中國鐵建房地產集團有限公司）

物業(yè)管理是服務產業(yè)的生力軍，目前已經進入蓬勃發(fā)展時期。隨著物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展速度越來越快，暴露的問題不容忽視，特別是成本管控是企業(yè)發(fā)展的關鍵性影響因素，其成本高低決定企業(yè)能否長足發(fā)展，因而企業(yè)工作重點和當務之急就是控制成本，促使投資效益達到最大化。

一、物業(yè)管理企業(yè)成本的特點

（一）點多

所謂點多，指的是物業(yè)管理企業(yè)本身的成本形成點較多。物業(yè)管理企業(yè)本身的成本主要包含了服務、管理、經營等多個方面，服務成本主要是在業(yè)務服務過程之中出現(xiàn)的消防檢查、小區(qū)安寧保障、治安維護等過程中出現(xiàn)的成本。管理成本則指的是維修、養(yǎng)護與管理小區(qū)房屋以及配套設施設備與場地出現(xiàn)的成本。經營成本則是主要物業(yè)管理企業(yè)開展社區(qū)經濟過程之中出現(xiàn)的成本，如經營公共設施或者是小區(qū)會所等。所以，在物業(yè)管理企業(yè)之中，每一個人、每一個崗位、每一個環(huán)節(jié)、每一個部門都會成為成本的形成之點。

（二）面廣

所謂面廣，指的是在地域上物業(yè)管理企業(yè)成本的分布面廣。物業(yè)管理企業(yè)主要是為了發(fā)展，為了贏得更多的效益，就會不斷的去搶市場、爭地盤，其規(guī)模會越做越大，并且市場也會逐漸擴大，使得物業(yè)分布面也在不斷的擴展，這樣就會導致物業(yè)管理成本發(fā)生面也在進一步的擴展。

（三）線長

所謂線廠，也就是物業(yè)管理企業(yè)成本監(jiān)控的線長。物業(yè)管理企業(yè)主要是通過工作從空間智商延伸到所管物業(yè)的每一個角落，從時間上也會直接延伸到所管物業(yè)的每一個時間點，這樣就會進一步增加物業(yè)管理企業(yè)的管理層次，最終使得相應的成本監(jiān)控點與大部分成本發(fā)生點之間出現(xiàn)較長的間隔，這樣就會直接形成對應的成本監(jiān)控線。

二、物業(yè)管理企業(yè)成本構成

較一般生產經營型企業(yè)而言，物業(yè)管理企業(yè)的運行模式存在較大的差異。其他生產經營型企業(yè)在開展各項工作時有相關生產經營場所，物業(yè)管理企業(yè)則要基于客戶或業(yè)主的需要到他們指定的地點工作。與此同時，物業(yè)管理企業(yè)屬于服務行業(yè)，但和一般的服務企業(yè)有明顯的不同，使得物業(yè)管理企業(yè)的管理復雜程度和難度遠遠高于一般企業(yè)，其成本管控的構成也比其他企業(yè)更難。物業(yè)管理企業(yè)的成本構成較為分散，分散的程度和企業(yè)的管理服務內容有關。通常而言，物業(yè)管理企業(yè)提供服務的范圍主要涉及到維護小區(qū)治安、維護公共綠地、維護公共設施等，一些物業(yè)管理企業(yè)還要涉及消防業(yè)務，對經營范圍內的公共場所存在成本支出，導致成本增加。尤其是間接成本的構成十分復雜，發(fā)生間接成本的性質與原因也各有不同。例如清潔服務屬于勞動密集型項目，成本以人工支出為主，而工程服務一般要使用技術和機器設備，形成不同間接成本，呈現(xiàn)出分散的趨勢。

三、物業(yè)管理企業(yè)成本管控實踐的問題

在當前的物業(yè)管理企業(yè)成本管控之中，其面臨的問題包含了成本管理理念、基礎設施、成本控制方法三個方面的問題，針對具體的問題，需要具體的進行闡述。

（一）成本管理理念相對滯后

很多物業(yè)管理企業(yè)在成本管控實踐中還停留于傳統(tǒng)理念，以直接減少投入與支出為主，減少、控制物業(yè)管理環(huán)節(jié)的浪費，導致工作人員延長工作時間、提高勞動強度，忽視管控前期開發(fā)和設計階段的成本，忽視管控其他環(huán)節(jié)的成本。但是直接簡單的降低成本并不等于提高經濟效益，在實踐中應以提高總體效益為目的。換言之，成本管控不僅是節(jié)約直接成本，減少支出，還應合理增加投入，提升物業(yè)管理企業(yè)整體價值。

（二）基礎設施的管理不到位

物業(yè)管理企業(yè)是房地產行業(yè)高速發(fā)展的產物，房地產的早期發(fā)展速度很快，但小區(qū)基礎設施并不完善，引發(fā)物業(yè)管理服務不到位的問題。加上早期建設的小區(qū)逐漸暴露出一些質量問題，增加后期維修費用。這些問題逐漸轉嫁給物業(yè)管理企業(yè)，大大提高企業(yè)成本，不利于企業(yè)的正常運營和效益提升。

（三）成本控制方法存在局限

物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)階段的成本管控通常是控制單位成本或部門成本，圍繞的核心是責任會計控制或標準成本制度等，責任控制系統(tǒng)縱橫交錯。橫向就是基于職能部門劃分費用中心，縱向則是建立總部和管理處的二級責任中心，這樣的方法有明顯局限性，不容易分清責任，導致責任中心為自身利益而損害整體利益，忽視細節(jié)，難以達到成本管控的全局最優(yōu)。

四、加強物業(yè)管理企業(yè)成本管控實踐的策略

（一）更新成本管控理念，有效控制成本

大多數(shù)首次置業(yè)者覺得物業(yè)管理服務會對自己的購房決定產生較大的影響，重復置業(yè)者極有可能因認可當下的物業(yè)管理服務而再次購買其他相關項目，優(yōu)質物業(yè)服務在當下已經是提升房地產項目品牌的重要因素。這就需要現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)要注意更新成本管控理念，依托品牌效應達到降低成本的目的。成本管控目的絕非簡單的、短期的減少成本支出，而要提高成本效益和總效能。例如物業(yè)管理企業(yè)可在實踐中增加投入，提升物業(yè)服務品質，從而提高業(yè)主滿意度，持續(xù)擴大企業(yè)影響力和知名度，樹立優(yōu)良品牌形象，提升綜合競爭實力，實現(xiàn)長遠發(fā)展。當業(yè)主提出較高的服務等級要求，而收費標準無法滿足服務支出需求時，物業(yè)管理企業(yè)應在確保服務質量的前提下增加投入，或增加收費，提高服務質量，否則可以放棄相應的業(yè)務，重新開辟新的服務項目，最重要的是維護企業(yè)形象，提升企業(yè)價值。如果物業(yè)管理企業(yè)是房地產開發(fā)公司為實現(xiàn)房產品牌的創(chuàng)立而設立的，那么物業(yè)管理企業(yè)就成為房產品牌價值鏈的環(huán)節(jié)之一，可通過房產品牌價值的提升體現(xiàn)物業(yè)管理服務品牌價值。

（二）完善基礎設施建設，降低企業(yè)成本

為降低成本，物業(yè)管理企業(yè)應針對小區(qū)物業(yè)做好前期規(guī)劃，加強基礎設施建設，完善管理。第一，物業(yè)管理企業(yè)要盡可能在小區(qū)落成以前進入角色，及早參與小區(qū)規(guī)劃設計，綜合考慮小區(qū)業(yè)主需求以及后期物業(yè)管理成本，對于問題要早發(fā)現(xiàn)、早解決，預防留下隱患，控制額外成本。例如小區(qū)停車位配比應充足，減少一些水景設施，以便減少后期維修成本，避免公攤太多水電費用。第二，持續(xù)完善基礎設施，安排維修人員定期檢修小區(qū)里容易發(fā)生故障或損壞的設備設施，避免問題的出現(xiàn)增加維修工程量和成本支出。例如物業(yè)管理企業(yè)要對小區(qū)的樓宇門禁、監(jiān)控攝像頭等設備嚴格把關，強化質量驗收，降低成本。第三，在小區(qū)做好維護設施設備的宣傳工作，因為維護設施不但是物業(yè)管理企業(yè)的責任，也是每一位業(yè)主的責任，共同守護家園，減少維護成本。例如物業(yè)管理企業(yè)要加強宣傳和引導，爭取得到每一位業(yè)主的認可、理解、配合、支持，相互監(jiān)督，保證設施完好。

（三）改進成本管控方法，提高管控效果

物業(yè)管理企業(yè)成本管控的實踐所使用的管控方法應符合企業(yè)實際情況，改進方法，消除局限性，提高成本管控效果。第一，科學合理的建立作業(yè)中心，明確成本管控職責。例如物業(yè)管理企業(yè)建立保潔作業(yè)中心，負責開展日常清潔工作，清掃垃圾、處理垃圾；綠化作業(yè)中心，增加企業(yè)管理區(qū)域以內的綠色植物，擴大綠化范圍，并及時美化、養(yǎng)護小區(qū)的植物；維護作業(yè)中心，利用先進管理方法和技術保養(yǎng)小區(qū)內的房屋、公共設施等，加大維護力度；保安中心，維護物業(yè)管理范圍內正常的生活秩序、工作秩序，保護業(yè)主和客戶的生命財產安全；綜合作業(yè)中心，即職能部門或輔助部門，保證物業(yè)管理企業(yè)正常運作。在建立這些作業(yè)中心之后，采取作業(yè)成本法進行控制，全面降低企業(yè)成本。

第二，追蹤物業(yè)管理企業(yè)作業(yè)成本。該方法就是加強對作業(yè)成本的控制，從成本動因著眼。例如通過消耗資源的因果關系分析物業(yè)管理企業(yè)的成本。站在成本核算的角度，追蹤作業(yè)成本的核算對象是管理處，從整體上對作業(yè)成本抑或是工作成本進行控制。作業(yè)成本控制方法有助于企業(yè)形成以業(yè)主為中心的服務意識，改變傳統(tǒng)只重視成本自身水平高低的現(xiàn)狀，從成本效益水平高低著眼，將資源消耗能否讓業(yè)主獲得價值增值為標準評價成本管控水平，提高成本管控的總體效益。第三，完善細節(jié)管理。物業(yè)管理企業(yè)在實踐工作中要注意細化成本管控過程，不僅要從企業(yè)整體層面建立成本管控機制，還要基于企業(yè)特征細化成本管控工作。因為物業(yè)管理企業(yè)的服務范圍較廣，和諸多行業(yè)都有關聯(lián)，所以控制各個過程的成本是重要實踐步驟。例如物業(yè)管理企業(yè)涉及維護公共綠地，但所在地區(qū)不同就會有維護時效性問題，就拿東北地區(qū)來說，到了冬季開展維護工作時只需做好綠地保溫工作，無需大費周章每天檢查綠地維護到位與否，有助于減少支出。在進行企業(yè)成本管控時，只有將每一個細節(jié)的成本控制到位，才能大幅度減少總的成本支出，提高企業(yè)成本管控水平。

五、結語

隨著社區(qū)經濟的高速發(fā)展，為滿足現(xiàn)代客戶和居民的需要，物業(yè)管理企業(yè)務必要正視成本管控，分析實踐中的問題，更新成本管控理念，努力完善基礎設施建設，降低成本，同時改進成本管控方法，提高實踐效果，促使企業(yè)快速盈利，提高綜合效益，在激烈的市場競爭中爭奪更多客戶資源，提供更周到的物業(yè)管理服務，為經濟增長做貢獻。