周國香 濱海區(qū)不動產(chǎn)登記中心

一、房地產(chǎn)價格

房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)經(jīng)濟價值（交換價值）的貨幣表示。從表象上來定義是為了和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價；從本質(zhì)上來講房地產(chǎn)價格是房屋建筑物價格和地產(chǎn)價格兩者的統(tǒng)一。房地產(chǎn)價格的形成必須同時具備有用性、稀缺性和有效需求三個條件。

房地產(chǎn)價格同樣符合一般的商品價值規(guī)律，會隨著供求關(guān)系的變化圍繞價值這個中心上下波動。各種因素相互影響，引起房地產(chǎn)供給或者需求發(fā)生變動，從而引起價格發(fā)生變化。對影響房地產(chǎn)價格的各種因素進行分析研究，具有十分重要的現(xiàn)實意義。

二、外部因素

影響房地產(chǎn)價格的外部因素可以分為人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟因素、社會因素等。

（一）人口因素

人口是房地產(chǎn)特別是住宅的需求主體，人口數(shù)量、家庭結(jié)構(gòu)、居民素質(zhì)等都會對房地產(chǎn)的需求量產(chǎn)生影響。一般來講，當人口增多時，會增加對房地產(chǎn)特別是住宅的需求，從而拉動房價上漲；隨著家庭規(guī)模小型化趨勢的出現(xiàn)，家庭數(shù)量不斷增加，對住宅的需求量會越來越大，從而導致房價上漲；隨著人們生活水平的提高，對居住條件的要求也會不斷上升，從而增加需求，導致房價上漲。

（二）制度政策因素

1.房地產(chǎn)制度政策。我國在1998年以前實行住房實物分配政策，房價水平一直比較低；1998年之后采取住房分配貨幣化政策，住宅價格一直處于快速上漲狀態(tài)，所以住房政策對房地產(chǎn)價格的影響是很大的。目前在我國，政府是唯一的土地供給者，包括供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)方式等政府土地供應(yīng)政策的變化會引起土地及房地產(chǎn)價格的變動。政府會根據(jù)需要，采取直接定價、制定最高限價或最低限價等政策來穩(wěn)定或抑制房地產(chǎn)價格。

2.稅收政策。政府為了公共利益的需要，會對房地產(chǎn)開發(fā)、流轉(zhuǎn)和持有等環(huán)節(jié)征稅，或者采取提高或者降低稅率或稅額標準等方式，對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。一般來講，房地產(chǎn)開發(fā)階段的稅收負擔加重了，開發(fā)建設(shè)成本就會增加，房地產(chǎn)價格就會上漲；反過來價格就會下降。在房地產(chǎn)流通階段，增加賣方的稅收，會使房地產(chǎn)價格上漲；而增加買方的稅收，會抑制房地產(chǎn)需求，從而使房地產(chǎn)價格下降。對持有房地產(chǎn)者加征房產(chǎn)稅等，會增加房地產(chǎn)持有者的負擔，從而減少市場需求，使價格下降。

3.金融政策。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密切相關(guān)。政府對房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率、信貸規(guī)模和發(fā)放條件等進行調(diào)整，會大大影響開發(fā)成本和利潤水平，進而對開發(fā)建設(shè)規(guī)模和商品房供應(yīng)量產(chǎn)生顯著影響。個人住房抵押貸款價值比率的調(diào)整，會影響居民購房支付能力，進而對居民購房需求量產(chǎn)生影響。

（三）經(jīng)濟因素

通常，隨著一個國家或地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平的提高，居民的收入水平會增加。當人民生活水平得到改善之后，對居住環(huán)境的要求會相應(yīng)提高，從而增加房地產(chǎn)市場需求，引起房價上漲。另外，當房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)現(xiàn)一個國家或地區(qū)宏觀經(jīng)濟條件較好時，信心就會增強，從而投資加大，供給增加，引起房價變動。

（四）社會因素

影響房地產(chǎn)價格的社會因素，主要有政治安定狀況、社會治安狀況、城市化等。政治是否安定，社會治安狀況是否良好，會影響人們投資、置業(yè)的信心，從而引起房地產(chǎn)價格變化。

三、自身因素

不同房地產(chǎn)之間價值存在高低差異的根本原因在于自身狀況的好壞，影響房地產(chǎn)價格的自身因素包括區(qū)位因素、實物因素和權(quán)益因素三類。

（一）區(qū)位因素

房地產(chǎn)區(qū)位因素可分解為位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等方面。人們的生產(chǎn)、生活都需要房地產(chǎn)，并各自對區(qū)位有不同要求。以商業(yè)用房為例，同一地區(qū)位于中心城區(qū)的臨街商鋪要比位于邊緣地區(qū)非臨街的商鋪價格高很多。對城市土地而言，其價格的高低幾乎為區(qū)位優(yōu)劣所左右。

（二）實物因素

1.土地實物因素。影響地價的實物因素包括土地面積、土地形狀、地形、地勢、土壤、地基和土地條件等。一般來講，同等位置的兩個地塊，價格會因面積差異而不同。形狀規(guī)則的地塊與形狀不規(guī)則的地塊相比，更便于有效利用，價格要高；地勢高的房地產(chǎn)價格要比地勢低的房地產(chǎn)價格高；地質(zhì)條件決定了地基承載力的大小，地質(zhì)堅實，承載力較大的地塊，地價就高。

2.建筑物實物因素。影響建筑物成本的因素包括建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等，投入成本不同，建筑物的質(zhì)量和功能就會有差異，從而對價格產(chǎn)生影響。建筑物的外觀、層高、空間布局、防水、保溫、日照等因素都會影響到人們對房地產(chǎn)的選擇，對市場需求產(chǎn)生影響，從而影響價格。

（三）權(quán)益因素

房地產(chǎn)擁有者在所屬空間范圍內(nèi)并不能隨心所欲地利用，而要受到許多方面的限制，所受限制的種類和程度，對其價值有著重大影響。

四、結(jié)語

綜上所述可以看出，影響房地產(chǎn)價格的因素是錯綜復雜、不斷變化的多種組合，這種組合在不同時期還會發(fā)生變化，共同影響房地產(chǎn)價格。如何運用這些影響因素進行宏觀調(diào)控、指導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資決策、引導居民合理購房消費，從而將房地產(chǎn)價格控制在合理的范圍之內(nèi)是我國當前各專家學者需要共同研究探討的重點內(nèi)容。