□

未來(lái)浙江房地產(chǎn)需求將適度收縮，但商品房供給會(huì)有所加快，全省商品房成交量將有可能觸底甚至緩慢回升，房?jī)r(jià)漲幅會(huì)逐漸放緩，地價(jià)上漲也將更趨理性

總體形勢(shì)

房子是賣得多了還是少了？房地產(chǎn)銷售整體下行。從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，浙江的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)呈現(xiàn)兩個(gè)規(guī)律性特點(diǎn)，一是年初的房地產(chǎn)增速基本上預(yù)示了全年的方向①自2008年以來(lái)，除了2010年房地產(chǎn)銷售累計(jì)同比增速在年中由正轉(zhuǎn)負(fù)，其余10年，年初的房地產(chǎn)銷售累計(jì)同比增速均與全年各月保持一致方向。，二是年初的房地產(chǎn)增速基本上是全年的極值點(diǎn)②自2008年以來(lái)，除了2014年2月，房地產(chǎn)銷售增速位居全年第六，其余10年，年初的房地產(chǎn)銷售增速要么最高，要么最低。。而今年年初的負(fù)增長(zhǎng)預(yù)示著時(shí)隔5年后，浙江房地產(chǎn)全年的銷量將可能再次迎來(lái)負(fù)增長(zhǎng)。2019年2月，全省房地產(chǎn)銷售面積和銷售額累計(jì)同比增速分別為-15．3%和-18．4%。1-8月，全省房地產(chǎn)銷售面積和銷售額分別負(fù)增長(zhǎng)7．0%和4．5%。

房?jī)r(jià)是漲了還是跌了？全省房?jī)r(jià)總體處于歷史高位。雖然今年房地產(chǎn)銷售迎來(lái)負(fù)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)卻沒(méi)有下滑的跡象。今年1-8月，杭州、寧波、溫州、金華③杭州、寧波、溫州、金華四市集聚了全省60.4%的房地產(chǎn)銷售額和57.3%的常住人口。新建商品住宅價(jià)格同比增速分別為8．2%、7．3%、2．5%和6．3%。杭州、寧波、金華三市的新建商品住宅和二手住宅價(jià)格指數(shù)均達(dá)到歷史最高點(diǎn)。但據(jù)企業(yè)反映，如果沒(méi)有限價(jià)政策，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)和地價(jià)遠(yuǎn)不止目前漲幅。

“面粉”是更貴了還是便宜了？土地價(jià)格上漲過(guò)快。從企業(yè)直接反映看，上半年信托融資相對(duì)寬松，同區(qū)位地價(jià)以及地價(jià)占房?jī)r(jià)比例均呈現(xiàn)“不斷提高”的現(xiàn)象。從間接數(shù)據(jù)分析來(lái)看，2019年上半年，全省商品住宅土地出讓均價(jià)為13466元/平方米，高于2018年下半年30%；其中杭州市土地平均成交溢價(jià)率④平均溢價(jià)率=S當(dāng)月溢價(jià)率*當(dāng)月成交土地占地面積占比。為22．2%，高于2018年下半年14．7個(gè)百分點(diǎn)。另外，資金成本相對(duì)較低的央企和外來(lái)頭部房企也開(kāi)始向杭州以外的省內(nèi)其他城市拓展業(yè)務(wù)。據(jù)溫州市有關(guān)部門反映，2018年每塊地平均競(jìng)標(biāo)企業(yè)為3家，平均溢價(jià)率4%；而2019年上半年平均競(jìng)標(biāo)企業(yè)達(dá)到7家，其中3/4是新進(jìn)的央企和外來(lái)頭部企業(yè)，溢價(jià)率高達(dá)21%。

本輪房地產(chǎn)周期要結(jié)束了嗎？仍沒(méi)有明顯的結(jié)束跡象。自2006年以來(lái)，浙江房地產(chǎn)共經(jīng)歷了三個(gè)完整周期，時(shí)長(zhǎng)分別為2年8個(gè)月（2006年2月至2008年10月）、3年4個(gè)月（2008年10月至2012年2月）、2年（2012年2月至2014年2月），平均周期為32個(gè)月。浙江本輪房地產(chǎn)周期相對(duì)較長(zhǎng)，已經(jīng)持續(xù)5年6個(gè)月了，且仍沒(méi)有明顯的結(jié)束跡象。

四點(diǎn)疑問(wèn)

通過(guò)加大供地力度能穩(wěn)房?jī)r(jià)嗎？據(jù)企業(yè)反映，今年同區(qū)位地價(jià)以及地價(jià)占房?jī)r(jià)比例繼續(xù)呈現(xiàn)“不斷提高”的現(xiàn)象，上漲的地價(jià)需要通過(guò)后期房?jī)r(jià)來(lái)消化。但在房?jī)r(jià)限價(jià)政策的疊加效應(yīng)下，只要地價(jià)和地價(jià)占總成本比例沒(méi)有下降，加大供地不會(huì)驅(qū)使房地產(chǎn)商主動(dòng)降價(jià)，最終只能通過(guò)土地流拍的方式迫使地價(jià)硬著陸。另外，今年新出的“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等調(diào)控措施，將驅(qū)使房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)限逼近建安成本和房屋質(zhì)量下限，而不是順應(yīng)消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)提升商品房的供給水平。

強(qiáng)制實(shí)施精裝修交付市場(chǎng)受歡迎嗎？杭州、寧波、溫州等市中心城區(qū)在2018年起，陸續(xù)強(qiáng)制實(shí)施住宅全裝修交付，但政策實(shí)施效果與文件的初衷及購(gòu)房者的需求有所出入。有的企業(yè)反映，當(dāng)?shù)亓?xí)俗喜歡自己裝修，而且是豪裝，精裝修的新房買來(lái)之后會(huì)全部拆掉重裝；有的企業(yè)反映，浙江沿海城市濕度較大，新房精裝修后如果沒(méi)有及時(shí)賣掉或入住，裝修折舊和損耗較快，導(dǎo)致材料浪費(fèi)和二次裝修；有的企業(yè)反映，開(kāi)發(fā)商只能通過(guò)與購(gòu)房者簽訂毛坯補(bǔ)充協(xié)議或住宅簡(jiǎn)裝的方式，最大可能規(guī)避全裝修強(qiáng)制要求；有部門反映，精裝修成為限房?jī)r(jià)政策下企業(yè)挖掘利潤(rùn)的溫床，且很多裝修隱蔽工程監(jiān)督成本高，按照2-3年的建房周期計(jì)算，預(yù)計(jì)明后年將迎來(lái)精裝修質(zhì)量投訴的高峰。

市場(chǎng)更加青睞大戶型還是小戶型？小戶型住宅是首置首改等剛需的首選，也是避險(xiǎn)投資型需求的首選。2015年3月，國(guó)土部和住建部發(fā)布樓市新政，開(kāi)發(fā)商只要在不改變用地性質(zhì)和容積率等條件，允許對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶型做出調(diào)整，結(jié)束了執(zhí)行八年之久的90/70政策，小戶型占比逐漸減少。然而，隨著杭州、寧波等地外來(lái)人口不斷流入，小戶型的首置需求不斷增加，小戶型從原來(lái)的供大于求變成了供不應(yīng)求。因此，每次剛需小戶型都要搖號(hào)，中簽率還很低。截至2019年8月，無(wú)論是新房還是二手房，無(wú)論是杭州、寧波、溫州、金華，90方以下的小戶型住宅價(jià)格同比增速和累計(jì)增幅均高于90-144方的中戶型以及144方以上的大戶型，但開(kāi)發(fā)商更加青睞大戶型產(chǎn)品。因?yàn)橥瑯拥娜莘e率，面積越大，大梁、隔墻等建筑工程都能相應(yīng)的減少，成本更低，且同樣的銷售額目標(biāo)，大戶型銷售和回款更快。2019年上半年，全省140方以上商品房銷售面積和銷售額分別為90方以下商品房的1．5倍和2．2倍。

政府土地投放與市場(chǎng)穩(wěn)房?jī)r(jià)需求匹配嗎？設(shè)區(qū)市政府在制定下一年度土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，主要根據(jù)所轄區(qū)政府可出讓土地?cái)?shù)量、融資需求（包含項(xiàng)目投資和債務(wù)支出需求）以及房地產(chǎn)調(diào)控要求三個(gè)因素，但有時(shí)候三者會(huì)出現(xiàn)矛盾。調(diào)研時(shí)有企業(yè)反映，有的地區(qū)公共配套設(shè)施較差，購(gòu)房需求相對(duì)不足，但政府又急需資金加快配套設(shè)施建設(shè)，只能加快供地回籠資金，導(dǎo)致在市場(chǎng)購(gòu)房需求不足時(shí)仍大量供地；有的地區(qū)庫(kù)存周期已經(jīng)很緊，急需要投放新的地塊，但由于之前供地較快或被其他融資需求更加迫切的地區(qū)擠占供地計(jì)劃，將會(huì)導(dǎo)致本地區(qū)的出讓土地?cái)?shù)量反而不足。

走勢(shì)判斷

隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)全面趨嚴(yán)，預(yù)計(jì)未來(lái)浙江房地產(chǎn)需求將適度收縮，但商品房供給會(huì)有所加快，全省商品房成交量將有可能觸底甚至緩慢回升，房?jī)r(jià)漲幅會(huì)逐漸放緩，地價(jià)上漲也將更趨理性。

（一）從政策端分析，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)全面趨嚴(yán)

7月30日，中央政治局會(huì)議明確不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，表明未來(lái)相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控將絕不放松。

（二）從需求端分析，居住型需求將逐漸收縮，投資型需求將隨著調(diào)控持續(xù)深化而開(kāi)始降溫

從居住型需求來(lái)看，除了杭甬嘉等城市的主城區(qū)以外，預(yù)計(jì)短期內(nèi)其他地區(qū)居住需求將有所收縮。居住需求包括首置、改善和安置需求。其中，首置需求和改善需求囿于當(dāng)前房?jī)r(jià)和房貸政策，購(gòu)買能力逐漸乏力；安置需求則隨著棚改計(jì)劃的收官和前期實(shí)物安置的交房而明顯收縮（2019年全省計(jì)劃新開(kāi)棚戶區(qū)改造安置住房(含貨幣化安置)18．3萬(wàn)套，同比減少55%）。同時(shí)，政府需要大量資金回購(gòu)實(shí)物安置房，資金壓力需引起重視。近日中央正在啟動(dòng)實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，其政策波及效應(yīng)有待觀察。

從投資型需求看，受到本輪政府調(diào)控定力和調(diào)控效果影響，投資型需求預(yù)計(jì)將逐漸收縮。根據(jù)以往房?jī)r(jià)漲幅，商品房一直具有很強(qiáng)的保值增值預(yù)期，但隨著本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策全面趨嚴(yán)，房?jī)r(jià)漲幅預(yù)計(jì)將低于部分其他投資產(chǎn)品的收益率，投資性需求將有所降溫。

（三）從供給端分析，商品房供給將有所加快，房企拿地更加謹(jǐn)慎

從短期看，受資金鏈壓力影響，開(kāi)發(fā)商的商品房供給將有所加快。隨著房地產(chǎn)融資政策全面收緊，疊加房地產(chǎn)購(gòu)買需求和銷量收縮，預(yù)計(jì)房企資金鏈將更趨緊張。房企一方面將“搶收”市場(chǎng)具有購(gòu)買意愿和購(gòu)買力的剩余客戶，另一方面將加快施工和竣工速度，不斷提高回款速度。今年1-8月全省房屋施工面積和竣工面積同比增速分別高于去年同期9．6和22．6個(gè)百分點(diǎn)，成為支撐浙江房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主力。

從中長(zhǎng)期看，目前浙江商品住宅廣義庫(kù)存和待開(kāi)發(fā)土地面積相對(duì)較高，房企拿地將更加理性。根據(jù)國(guó)家住宅用地供應(yīng)“五類”調(diào)控目標(biāo)的要求①根據(jù)國(guó)家住宅用地供應(yīng)“五類”調(diào)控目標(biāo)的要求，消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36-18個(gè)月的，要適當(dāng)減少供地；18-12個(gè)月的，維持供地持平水平；12-6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，要顯著增加并加快供地。，按狹義庫(kù)存口徑，截至2019年7月，全省新建商品住宅可售面積為5508萬(wàn)平方米，消化周期為8．8個(gè)月，下一步應(yīng)該要增加供地。但若按廣義庫(kù)存口徑（根據(jù)2000年以來(lái)全省住宅新開(kāi)工面積與銷售面積的差值測(cè)算），全省目前共有1．4億平方米的住宅庫(kù)存，且未包括待開(kāi)發(fā)土地的規(guī)劃建筑面積，消化周期約為22．5個(gè)月。廣義庫(kù)存相對(duì)較高疊加信托等房地產(chǎn)前端融資渠道明顯收緊、地價(jià)占房?jī)r(jià)比例處于歷史高位等內(nèi)外部因素，房企拿地將更加謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)新開(kāi)工面積和庫(kù)存也將逐漸回落。