李 政 陳楊澤 楊遠豐 劉振新

（1.廣東保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，廣州 510308；2.廣州優(yōu)比建筑咨詢有限公司，廣州 510060）

1 引言

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，如何保證開發(fā)項目在產(chǎn)品品質(zhì)、開發(fā)效率、成本控制等方面實現(xiàn)高溢價、快周轉(zhuǎn)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)注的焦點問題。而當前的項目管理中普遍存在甲方、設(shè)計單位、咨詢單位、總包、各分包、監(jiān)理職權(quán)不明，管理協(xié)調(diào)制度不利、推脫責任事故頻發(fā)等現(xiàn)象，進而導(dǎo)致質(zhì)量事故、工期拖延，費用超支等問題頻頻出現(xiàn)，亟待引入新的項目管理方式對此現(xiàn)狀予以改進。[1]

近年來，建筑行業(yè)逐漸向信息化方向發(fā)展，房地產(chǎn)商開始在項目中嘗試 BIM（Building Information Model，建筑信息模型）技術(shù)的應(yīng)用，寄希望于利用BIM技術(shù)實現(xiàn)更精細化的項目管理，從而實現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)、開發(fā)效率、成本控制等管理線條的優(yōu)化。

早期的BIM應(yīng)用主要集中在設(shè)計校核、管線綜合排布方面，通過業(yè)主對設(shè)計方或施工方提出相關(guān)的BIM要求來實現(xiàn)，業(yè)主方主要關(guān)注應(yīng)用結(jié)果。這種模式屬于“點狀”的技術(shù)手段應(yīng)用，尚未形成體系。

有鑒于此，部分起步較早的房地產(chǎn)商在將BIM作為技術(shù)手段應(yīng)用的基礎(chǔ)上，進一步嘗試將BIM與項目管理相結(jié)合，探索建立一種業(yè)主方主導(dǎo)的BIM項目管理模式，使BIM技術(shù)融入項目管理體系。其中，保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司旗下廣東保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“廣東保利”），在以往多個項目BIM應(yīng)用經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，以保利魚珠項目A1塔樓為載體，開啟業(yè)主方主導(dǎo)的BIM項目管理新模式，取得了良好的效果。本文介紹這種管理模式的項目實踐情況，并對該模式的實施要點作總結(jié)與分析。

2 項目實踐

2.1 概況

保利魚珠項目首開區(qū)北地塊全稱為魚珠國際木材市場商業(yè)改造單元——北片地塊（AP0518004）項目，位于廣州市黃埔區(qū)原魚珠木材市場內(nèi)，總占地面積約4萬 m2，總建筑面積約 33萬 m2，地下建筑面積約 11萬m2（3層），地上建筑面積約22.6萬m2，地上建筑為六棟辦公塔樓及兩棟商業(yè)裙樓，如圖 1所示，其中A1塔高164m（36層），標準層面積2 100m2，是一個以辦公為主的超高層商業(yè)綜合體。

圖1 保利魚珠項目總體效果圖

為確保項目順利實施，廣東保利聘請BIM顧問方——廣州優(yōu)比建筑咨詢有限公司，對基于BIM的項目管理創(chuàng)新模式作出策劃，在業(yè)主主導(dǎo)下，顧問方、設(shè)計方、施工方、監(jiān)理方共同參與BIM實施工作。本項目BIM應(yīng)用有一個顯著的區(qū)別，即由業(yè)主方主導(dǎo)并全程參與，將BIM與項目管理結(jié)合在一起，不單關(guān)注結(jié)果，同時也注重過程，因此取得了較好的應(yīng)用效果。

2.2 實施流程

本項目BIM應(yīng)用重點在項目管理，整體流程如圖2所示。廣東保利在施工招標前，先確定了BIM應(yīng)用目標——實施BIM技術(shù)在商業(yè)綜合體項目中的管理應(yīng)用，并通過招標確定了BIM顧問公司（廣州優(yōu)比），對項目BIM實施進行總體策劃、質(zhì)量控制與技術(shù)支持。在施工招標文件中，明確提出各施工方的BIM應(yīng)用要求，因此中標單位對本項目的BIM應(yīng)用目標與流程要求非常清晰，避免了以往項目常見的“后加BIM要求”導(dǎo)致的追加費用或責任推諉等問題。

廣州優(yōu)比根據(jù)業(yè)主的目標、要求與項目具體情況，制定了《保利魚珠北地塊A1塔項目BIM技術(shù)標準》及《保利魚珠北地塊A1塔項目BIM實施細則》，分別從技術(shù)與管理的層面對BIM應(yīng)用作出策劃，對施工過程中BIM各種應(yīng)用的技術(shù)要求、流程要求、交付成果要求等作出規(guī)定，為后面的順利實施打下了基礎(chǔ)。

在實施過程中，在現(xiàn)場設(shè)立BIM工作站，各施工方根據(jù)施工圖建立BIM模型并實施各種應(yīng)用。BIM模型的質(zhì)量由BIM顧問方負責審核，審核通過后方可進入指導(dǎo)現(xiàn)場施工的流程。在施工現(xiàn)場的 BIM應(yīng)用實施，則與業(yè)主方的項目管理重點內(nèi)容——質(zhì)量控制、進度控制、成本控制、安全管理及各方協(xié)調(diào)結(jié)合起來，成為項目管理的一個重要支點。

圖2 項目BIM實施流程

圖3 BIM項目管理成果概覽

2.3 實施效果

本項目的BIM項目管理，主要在圖3所示的五個方面發(fā)揮作用。這里列出的應(yīng)用點，并沒有超出常規(guī)項目的BIM應(yīng)用點，但我們的重點在于，業(yè)主方如何通過BIM技術(shù)的應(yīng)用，實現(xiàn)相應(yīng)的管理功能。下面對各個方面進行簡要的介紹。

2.3.1 質(zhì)量管理

圖4 部分BIM問題報告

圖5 管線調(diào)整前后對比

圖6 凈高控制圖

對業(yè)主來說，質(zhì)量管理包含了兩個層面，一是要確保設(shè)計意圖，如外觀、空間凈高等；二是要確保工程質(zhì)量。BIM技術(shù)在質(zhì)量管理方面可以發(fā)揮重要的作用：通過三維可視化的圖紙校審，提前發(fā)現(xiàn)圖紙問題，避免二次拆裝、返工；通過三維管線綜合排布可以確?？臻g凈高；通過工序工藝的模擬及重難點節(jié)點深化，提高施工完成質(zhì)量。

如圖4所示，各施工方的BIM團隊根據(jù)平面設(shè)計圖紙搭建BIM模型，通過BIM模型發(fā)現(xiàn)并整理圖紙錯漏、專業(yè)沖突等問題，反提給設(shè)計方，使問題可以及時得到解決。

BIM對各種空間的凈高控制起到重要的作用。通過精細化的BIM管線綜合排布，可確保機電管線排布的視覺效果與空間凈高，對于影響凈高的部位，各方可以進行充分的討論研究，提出合理的優(yōu)化方案，將建筑凈高最大化（圖5、圖6）。同時直接從BIM模型出管線綜合深化施工圖，現(xiàn)場指導(dǎo)機電管線的安裝（圖7）。

對于復(fù)雜節(jié)點，應(yīng)用BIM模型進行節(jié)點深化，例如A1塔樓從-3層到26層都采用了鋼管混凝土疊合柱（以減少柱30%的截面積，提高使用率），施工單位通過BIM模型進行交底，監(jiān)理單位對照模型現(xiàn)場驗收，將節(jié)點深化成果應(yīng)用到管理過程中。

在土建施工完成后，采用相位式激光掃描儀對項目進行掃描，將掃描的點云成果與BIM模型進行合模對比，審核施工誤差，控制施工質(zhì)量，同時為機電安裝與精裝設(shè)計提供了精確的數(shù)據(jù)源（圖8）。激光掃描技術(shù)突破了傳統(tǒng)的單點測量方法，具有高效率、高精度的獨特優(yōu)勢。

2.3.2 進度管理

業(yè)主對于工程進度的管理，主要在于關(guān)鍵節(jié)點是否按計劃完成，并盡量避免影響工期的重大變更或返工。前面介紹BIM在質(zhì)量管理方面的應(yīng)用，已經(jīng)消除了許多影響工期的不利因素；對于進度計劃關(guān)鍵節(jié)點的管控，主要通過4D-BIM模擬與對比來實現(xiàn)。

4D進度模擬是BIM技術(shù)在施工階段效益顯著的應(yīng)用，尤其是多作業(yè)面、多工種穿插施工的情況下，能更直觀地判斷計劃的合理性并快速做出響應(yīng)。如圖 9所示，將 BIM模型與 Project編制的進度計劃關(guān)聯(lián)起來，即可進行 4D-BIM進度模擬。通過定期對施工進度進行信息采集，并將實際施工進度與計劃進度進行對比，直觀反映進度完成情況（圖10），對可能延誤的區(qū)段進行預(yù)警，大大提高了對施工進度的管理，使關(guān)鍵節(jié)點的進度更加可控。[2]

圖7 鋼筋節(jié)點深化與驗收

圖8 激光掃描結(jié)合BIM模型審核施工誤差

圖9 基于BIM的進度模擬

圖10 基于BIM的進度計劃與實際進度對比

圖11 地下室頂板施工模擬

保證工期不僅要控制作業(yè)面穿插、掌握人材機信息并快速做出響應(yīng)，還需要保證復(fù)雜工序的施工組織不出問題。因此對于復(fù)雜工序，需要對施工工序進行模擬。以A1塔樓地下室頂板為例，通過設(shè)定不同的顏色代表不同的標高，嚴格控制施工先后順序并結(jié)合混凝土發(fā)料來組織施工，以這種動態(tài)化的方式先模擬驗證，再現(xiàn)場作業(yè)，使施工井然有序。

2.3.3 安全管理

通過BIM三維模型對重要的高支模區(qū)域、臨邊洞口區(qū)域創(chuàng)建防護設(shè)施，并提前進行安全防護方案的模擬比選，避免工程安全風險，大幅減少安全隱患，如圖12、圖13所示。

通過可視化的BIM模型進行模架安裝的交底，施工班組非常容易理解，顯著提高交底的質(zhì)量。同時安排監(jiān)理現(xiàn)場校對現(xiàn)場是否與BIM模型一致,確保現(xiàn)場施工安全，如圖14、15所示。

圖12 外架手架模型

圖13 洞口防護措施

圖14 內(nèi)腳手架模型安裝交底

圖15 現(xiàn)場監(jiān)理核對

2.3.4 成本管理

對于業(yè)主方來說，成本管理主要關(guān)注實際用量與工程量清單之間的差異，并盡量避免計劃外的成本變化，因此動態(tài)控制就非常關(guān)鍵，有變更、有拆改可以馬上出量出價，根據(jù)費效比來做決策。直接基于 BIM模型進行工程量統(tǒng)計目前還沒有簡單可靠的技術(shù)路徑，但實物量的統(tǒng)計則非常直觀方便，因此對于成本動態(tài)管控有較高的價值。[3]

以A1塔樓4-6層為例，通過Revit模型，導(dǎo)出了結(jié)構(gòu)墻、結(jié)構(gòu)柱、以及結(jié)構(gòu)梁板的混凝土量；同時根據(jù)材料清單統(tǒng)計了這三層混凝土的實際用量，計算結(jié)果與實際用量之間的偏差在-5%到+3%之間（圖16）。

同時本項目也對鋼筋工程量做了核對，選取了一個標準層建立所有實體鋼筋模型，通過Revit軟件統(tǒng)計各種標號的鋼筋用量，實現(xiàn)精細統(tǒng)計并指導(dǎo)鋼筋下料（圖17）。

圖16 混凝土對比

圖17 鋼筋統(tǒng)計

圖18 機電管線統(tǒng)計

在機電管線方面，結(jié)合項目BIM深化設(shè)計模型，通過軟件自帶統(tǒng)計工能，出具各專業(yè)相關(guān)的材料統(tǒng)計表，用于機電現(xiàn)場采購參考，合理安排各項工作用料（圖18）。由于管線綜合設(shè)計的深度已經(jīng)達到指導(dǎo)施工的LOD350，因此實物量的準確度非常高。

2.3.5 協(xié)調(diào)管理

優(yōu)比咨詢CEO何關(guān)培寫過一篇博客文章《BIM的可視化能力其價值如何高估都不會過份》[4]，其中提到：“對人而言BIM模型比CAD圖形的信息可視化程度高，有利于提高人的思維、理解、溝通效率和質(zhì)量”。盡管BIM的可視化說起來似乎是一個層次比較低的特性，但在項目實施過程中，其對于各方溝通的效率與效果確實有顯著的提升。前面的介紹中也多有提及，各種沖突協(xié)調(diào)、節(jié)點深化、施工交底、進度安排等環(huán)節(jié)，通過BIM模型的輔助，可以快速、直觀地讓各方理解與溝通，對于項目的推進有著重要的作用。業(yè)界常常討論BIM應(yīng)用如何才算“落地”，我們認為，當各方遇到問題時，能第一時間想起打開模型看一看，就著模型討論解決方案，那至少可以說有一半“落了地”。[4-5]

3 分析與思考

3.1 BIM介入的時間點

在保利魚珠A1塔項目中，BIM介入的時間點在設(shè)計施工圖完成之后、施工招標之前，因此主要面向施工階段的應(yīng)用，由施工方直接建立BIM模型并實施應(yīng)用，因此不涉及設(shè)計BIM模型向施工BIM模型的轉(zhuǎn)換環(huán)節(jié)，業(yè)界有個名詞指代這種模式——“后BIM”，聽起來并不那么高大上，但對于項目施工過程的管理而言，這個模式簡單清晰，行之有效，不能簡單否定其價值。

當然這種模式對于前端的設(shè)計成果質(zhì)量控制沒有起到及時的效果，因此在條件允許的情況下，宜在設(shè)計階段即介入BIM管理，業(yè)主可在設(shè)計招標或合約商定過程中，提出明確的設(shè)計階段BIM要求，并提前考慮施工階段的應(yīng)用要求，使設(shè)計交付的BIM模型在模型組織、信息錄入、構(gòu)件建模方式等方面均滿足一定的技術(shù)要求，以便后續(xù)施工方的順利銜接。[6]

3.2 BIM項目管理對各參與方的要求

BIM的具體建模與實施主要由各參與方完成，因此對各參與方均有相應(yīng)的BIM要求，并且BIM要求應(yīng)在招標或商務(wù)洽談過程中即明確提出，固化在合同中，方可順利推進實施。一般而言，對設(shè)計、施工方的BIM要求包含有以下方面：

（1）BIM應(yīng)用范圍、各環(huán)節(jié)交付成果要求、應(yīng)滿足的技術(shù)標準；

（2）BIM團隊配置要求；

（3）BIM軟硬件配置要求；

（4）BIM實施進度計劃。

具體的要求應(yīng)根據(jù)項目具體情況而定，部分要求可固化成公司標準，以降低管理成本。

3.3 BIM項目管理對業(yè)主方的要求

對于業(yè)主主導(dǎo)的項目管理層面BIM應(yīng)用，并非簡單對設(shè)計或施工方提出要求即可，業(yè)主方本身也要有相應(yīng)的投入與職責。

（1）業(yè)主方的項目經(jīng)理應(yīng)了解 BIM技術(shù)在各環(huán)節(jié)的各種應(yīng)用，對其效益、投入產(chǎn)出比有比較全面的認識。

（2）業(yè)主方的主要技術(shù)人員應(yīng)普遍掌握 BIM模型的瀏覽、查詢、測量、批注等基本技能，并應(yīng)有專門的技術(shù)人員掌握4D模型的任務(wù)與進度查詢、實物工程量的提取等進階技能。

（3）業(yè)主方宜配備專門的技術(shù)人員，對各方BIM模型的交付質(zhì)量進行審核。該項技術(shù)要求較高、工作量較大，也可考慮借助BIM顧問的力量進行。

（4）業(yè)主方的項目管理人員應(yīng)將 BIM 模型作為配合圖紙的基本工程資料，應(yīng)用在質(zhì)量、進度、成本、安全等各個管理環(huán)節(jié)，并在各種溝通協(xié)調(diào)過程中，使用BIM模型作為基本的溝通媒介。這是BIM技術(shù)能否實現(xiàn)輔助項目管理職能的關(guān)鍵。

3.4 BIM顧問的作用

在起步階段，BIM顧問方可協(xié)助業(yè)主進行BIM應(yīng)用策劃、建立BIM技術(shù)標準與管理體系，并對各方提交的BIM模型與應(yīng)用成果進行審核，對各種應(yīng)用提供技術(shù)支持。當BIM項目管理常態(tài)化以后，BIM技術(shù)標準與管理體系已成為公司標準，此時BIM顧問的職能就跟其他專業(yè)顧問的職能類似，重點在于模型審核與技術(shù)把控。

目前行業(yè)內(nèi)有一種比較普遍的做法是由第三方BIM顧問公司建模并實施BIM應(yīng)用。我們認為，這種做法對于業(yè)主方來說，只能起到前面所說的“點狀”效益，很難將BIM融入項目管理整體流程，因此建議在項目試用階段考慮。進入持續(xù)、成熟的應(yīng)用階段，還是由各應(yīng)用方自己建模，這樣才能真正融入工程進程，實現(xiàn)BIM技術(shù)的“落地”。

3.5 BIM協(xié)同平臺的探討

隨著BIM技術(shù)的不斷發(fā)展，“BIM協(xié)同平臺”的概念與需求已越來越多被業(yè)界所提及，部分軟件廠商也推出相關(guān)的產(chǎn)品，甚至進行了定制化的平臺開發(fā)。這些產(chǎn)品的功能與效果彼此之間相差甚遠，但都冠于“平臺”之名，其基本功能大致為輕量化云端展示BIM模型；文檔共享；多角色訪問及交互；支持手機端及網(wǎng)頁端等。

我們謹慎地認為，要將“BIM輕量化云端展示平臺”變成“BIM協(xié)同管理平臺”，需要將管理流程完全納入此平臺，因而需要深度定制化的開發(fā)與數(shù)據(jù)積累，并不是可以一蹴而就的事。而另一方面，BIM管理功能的實現(xiàn)，也并不完全依賴一個“協(xié)同平臺”。因此，我們在保利魚珠A1塔項目中，采取一種“線上+線下”兩者結(jié)合的模式，線下用各種BIM功能軟件如Revit、Navisworks、品茗、廣聯(lián)達算量等，實現(xiàn)相應(yīng)的功能，再將成果發(fā)布到線上；線上采用廣聯(lián)達的協(xié)筑平臺，實現(xiàn)基本的文檔共享、模型展示、成果提交以及各種溝通協(xié)調(diào)的留痕等功能。兩者結(jié)合既可靈活應(yīng)用，又可協(xié)同管理，在現(xiàn)階段是一種切實可行的模式。當積累了成熟的管理流程與數(shù)據(jù)，可以將需求固化下來的時候，再進行深度的定制化，這樣才能取得好的效果。

4 結(jié)語

業(yè)主方主導(dǎo)的 BIM應(yīng)用與設(shè)計或施工方主導(dǎo)的BIM應(yīng)用有很大的區(qū)別，更關(guān)注其在項目管理方面的作用，希望通過BIM的技術(shù)手段解決以往項目管理方面的痛點。廣東保利在魚珠 A1塔項目中，通過前期的周詳策劃、實施過程中的強力執(zhí)行以及不斷進行的經(jīng)驗總結(jié)，在BIM顧問方優(yōu)比咨詢、設(shè)計方廣東省建筑設(shè)計研究院深圳分院、土建施工方中建三局一公司、機電施工方中建四局、監(jiān)理方珠江監(jiān)理等各參與方的共同協(xié)作下，取得了良好的效果，在質(zhì)量、進度、成本、安全等方面均發(fā)揮了顯著的作用，為后續(xù)其他項目的BIM項目管理打下了良好的基礎(chǔ)。