昊宇

近年來，許多地方政府為了配合中央政府調(diào)控房價非理性上漲，先后出臺了適應本地區(qū)經(jīng)濟條件的限制房屋買賣的相關規(guī)定，統(tǒng)稱政府限購令。限購令對于已經(jīng)生效但尚未履行的購房合同有無影響，開發(fā)商能否以限購令為由爽約？這也許是許多購房者關心的話題。

開發(fā)意向協(xié)議遭遇限購令，開發(fā)商欲爽約

2014年3月18日，武漢普提金街商業(yè)有限公司（以下簡稱普提金公司）與湖北監(jiān)利人陳某簽訂《普提金街定向開發(fā)協(xié)議書》（以下簡稱開發(fā)協(xié)議書）一份，內(nèi)容為：基于陳某對于“普提金街”項目購買意愿，普提金公司同意陳某協(xié)議開發(fā)普提金街K7地塊1號樓10層08號房，該商品房建筑面積為76.16平方米，單價為每平方米10088元。

合同還約定，陳某應向普提金公司支付326528元定向開發(fā)意向金，尾款須在項目開盤前付清，開盤之后陳某攜帶相關文件至招商中心辦理購房手續(xù)。開盤時間以普提金公司書面通知或電話通知為準，陳某須在開盤之日起七天內(nèi)至項目招商中心與普提金公司簽訂《武漢市商品房買賣合同》，并辦理繳款及銀行相關按揭手續(xù)。協(xié)議簽訂后，陳某于2014年3月18日向普提金公司和武漢香華林商業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱香華林公司）支付326528元。2017年5月4日，普提金公司和香華林公司獲得商品房預售許可證。

然而2016年以來，我國二三線城市房價再次迎來一波迅猛上漲，武漢的房價也一路飆升。2017年5月，“普提金街”項目開盤，這時距離普提金公司與陳某簽訂開發(fā)協(xié)議已經(jīng)過去三年，這期間開發(fā)地塊的房價已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化。

既然開盤了，按照約定開發(fā)商應當于開盤前通知陳某，以便其付清購房款并辦理簽訂《武漢市商品房買賣合同》的購房手續(xù)。2017年4月11日，陳某委托律師向普提金公司和香華林公司發(fā)函要求確認普提金街K7地塊開盤時間，但對方未予答復。5月4日，香華林公司取得該項目的預售許可證，但仍未通知陳某前來簽約。陳某感到很詫異，經(jīng)多次詢問未果后，為保障自己購房利益的實現(xiàn)，避免對方一房二賣，遂于5月9日申請武漢市洪山區(qū)人民法院將1號樓10層8號房予以查封，法院裁定查封了案涉房產(chǎn)。

5月13日，“普提金街”項目開盤，陳某去售樓部要求簽約遭到拒絕。5月25日，普提金公司、香華林公司向武漢市洪山區(qū)人民法院提起訴訟，要求確認與陳某訂立的開發(fā)協(xié)議書無效。陳某于訴訟中提出反訴，要求對方繼續(xù)履行合同。

協(xié)議應否履行，訴辯雙方庭審激辯

普提金公司、香華林公司認為，截至本次起訴，香華林公司因政府項目規(guī)劃調(diào)整尚未取得預售許可證，應當認定開發(fā)協(xié)議書無效。兩公司同時指出，2016年11月14日，武漢市人民政府發(fā)布了武政辦〔2016〕159號文件（以下簡稱159號文件），禁止本市戶籍居民在城區(qū)購買三套住房，非本市戶籍須在本市連續(xù)繳滿兩年社?；騻€人所得稅才能在城區(qū)購買一套住房，故陳某不具備購房資格。

陳某辯稱，本案的立案時間為2017年5月25日，原告取得預售許可證的時間為5月9日，起訴時間晚于預售許可證取得時間，故兩原告訴狀中“截至本次起訴，香華林公司因政府項目規(guī)劃調(diào)整尚未取得預售許可證”認識錯誤。

陳某指出，開發(fā)協(xié)議書于2014年上半年簽訂，159號文件自2016年11月15日開始實施，協(xié)議簽訂在前，而限購政策在后。根據(jù)法不溯及既往的原則，兩原告不能采用當前的法律評價過去合法合規(guī)的行為。

陳某認為，開發(fā)商未取得商品房預售許可證又與買受人簽訂預售合同后，又為不正當目的，以自己未依法取得商品房預售許可證為由訴請確認合同無效，不僅是對法律的錯誤解讀，同時也是對誠信原則的踐踏，更是對買房人合法權益的侵犯，故請求法院駁回其訴訟請求。

陳某同時提出反訴，認為兩原告在房地產(chǎn)市場開始好轉(zhuǎn)之后惡意違約，其意在追求開發(fā)商的利益最大化，從而侵害自己的利益，遂要求確認案涉開發(fā)協(xié)議書有效，由兩原告繼續(xù)履行合同。

普提金公司與香華林公司對陳某的反訴辯稱：案涉開發(fā)協(xié)議書因不具備《商品房買賣合同》的主要內(nèi)容，不能認定為《商品房買賣合同》。《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的《商品房買賣合同》應當包括的主要內(nèi)容共有13項，而案涉開發(fā)協(xié)議書僅明確了主體、價款等部分事項，其內(nèi)容不能視為一份《商品房買賣合同》。普提金公司與香華林公司進一步提出，普提金公司在簽訂協(xié)議時未取得預售許可證，且香華林公司起訴時未取得商品房預售許可證，故應認定案涉開發(fā)協(xié)議書無效，由兩原告全額退還陳某繳納的意向金。

開發(fā)商能否因限購令悔約，法院說不

洪山區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，案涉開發(fā)協(xié)議書是雙方當事人協(xié)商一致的真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，該合同合法有效。雙方簽訂上述協(xié)議內(nèi)容本意是為了使該協(xié)議能夠得到切實履行，兩原告現(xiàn)已取得了該項目的商品房預售許可證，具備了完成上述協(xié)議的條件。

因此，陳某提出要求確認協(xié)議合法有效、要求兩原告繼續(xù)履行協(xié)議，簽訂購房合同的反訴請求，符合有關法律規(guī)定和誠實信用原則，對其上述訴請，一審法院予以支持。

2017年9月28日，洪山區(qū)人民法院做出一審判決：案涉開發(fā)協(xié)議書合法有效，雙方繼續(xù)履行協(xié)議確認的內(nèi)容；駁回兩原告訴訟請求。案件受理費3099元、反訴費5742元、保全費4362元由兩原告負擔。

兩原告不服，提出上訴。二審法院認為，商品房預售合同是當事人之間負有履行合同約定的相互交付義務的合同，商品房交易預約合同是指當事人約定將來訂立正式合同的協(xié)議，當事人雙方只負有簽訂正式合同的義務，相當于商品房認購書。

本案上訴人普提金公司與被上訴人陳某簽訂開發(fā)協(xié)議書，由于雙方同時約定開盤后辦理購房手續(xù)的具體事項，可見普提金公司與陳某簽訂的案涉開發(fā)協(xié)議書是雙方約定將來訂立正式合同的協(xié)議，其性質(zhì)屬于預約合同，并非商品房預售合同。況且，普提金公司、香華林公司已于訴訟前的2017年5月4日取得該項目商品房預售許可證，該項目也于2017年5月13日開盤，雙方均具備了履行上述協(xié)議的條件，據(jù)此，一審認定案涉合同有效，繼續(xù)履行合同并無不當。

2017年12月13日，武漢市中級人民法院做出二審判決：駁回上訴，維持原判。兩上訴人仍不服，向湖北省高級人民法院申請再審，該院受理后，于2018年6月22日做出裁定，駁回武漢普提金街商業(yè)有限公司、武漢香華林商業(yè)發(fā)展有限公司的再審申請。

點 評

本案爭議焦點有三：

一、雙方訂立的合同屬于預售商品房合同還是預約合同？普提金公司與陳某簽訂的案涉開發(fā)協(xié)議書雖并未約定房屋的交付時間，但雙方同時約定“開盤之后陳某攜帶相關文件至招商中心辦理購房手續(xù)”，并明確約定開盤后，陳某至項目招商中心與普提金公司簽訂《武漢市商品房買賣合同》，并辦理繳款及銀行相關按揭手續(xù)?？梢姡干骈_發(fā)協(xié)議書是雙方約定將來訂立正式合同的協(xié)議，符合最高法院司法解釋關于預約合同的規(guī)定，故法院確認案涉開發(fā)協(xié)議書屬預約合同且合法有效，并無不當。

二、開發(fā)商延遲取得預售商品房許可證是否影響合同效力？最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”?？梢姡灰谄鹪V前開發(fā)商取得預售商品房許可證，預約合同即為有效，當事人可以要求繼續(xù)履行。

三、開發(fā)商能否以限購令為由拒絕履行預約合同？換句話說，依據(jù)目前的限購政策，陳某不具備購房資格，能否阻卻雙方的房屋買賣繼續(xù)履行？當事人雙方訂立預約合同后，彼此之間便形成了信賴關系，并因此對將來締結本約產(chǎn)生合理的期待，依法應當保護這種合理信賴和合理期待。涉案預約合同能否繼續(xù)履行，關鍵在于合同履行中是否存在“法律上或者事實上不能履行”的情形。本案中，普提金公司、香華林公司已于訴訟前2017年5月4日取得了該項目的商品房預售許可證，該項目也于2017年5月13日開盤，雙方均具備了履行上述協(xié)議的條件，即簽訂商品房預售合同的條件已經(jīng)成就。由于雙方簽訂協(xié)議時，陳某具備購房資格，故后來出臺的限購政策不應對本案雙方的房屋買賣產(chǎn)生溯及力，也就是說限購政策不能阻卻雙方繼續(xù)履行房屋買賣合同。