陸康

摘 ? ?要：房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，是落實中央穩(wěn)增長、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)的重要舉措，是加快推進(jìn)新型城市化、建設(shè)“美麗中國”的重要內(nèi)容，在穩(wěn)定投資、促進(jìn)消費、改善民生等方面發(fā)揮著重要作用。要進(jìn)一步統(tǒng)一思想認(rèn)識，堅決貫徹落實中央關(guān)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的各項決策部署，著力促進(jìn)全國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)開發(fā)項目;全過程造價咨詢中;造價控制要點與對策

1 ?引言

房地產(chǎn)工程領(lǐng)域的迅速發(fā)展大大提升了人們生活與工作環(huán)境，并有效緩解了我國住房緊張的問題。實際上在開展房地產(chǎn)項目應(yīng)用時，必須按照國家的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理。成本管理是房地產(chǎn)項目管理的首要任務(wù)，相關(guān)部門應(yīng)結(jié)合我國房地產(chǎn)項目發(fā)展現(xiàn)狀，積極探索成本管理模式和方法的新途徑，不斷優(yōu)化房地產(chǎn)項目的各種工作，確?，F(xiàn)代化進(jìn)程有序進(jìn)行。

2 ?房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程工程造價控制的目的和意義

更好地理解影響房地產(chǎn)成本的因素使企業(yè)能夠更好地控制房地產(chǎn)成本，并對這些影響因素進(jìn)行目標(biāo)分析，以實現(xiàn)實際有效的控制。隨著國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展和改革，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)本身的成本水平要求提高，國家根據(jù)宏觀的管制和相應(yīng)的政策，要求房地產(chǎn)業(yè)的利潤空間更加透明，目前利潤空間與前一年相比呈相對下降趨勢，為了使房地產(chǎn)投資的利潤最大化，房地產(chǎn)公司滿足國家宏觀的管制要求，同時確保自己項目的合理運營，有效地降低房地產(chǎn)的開發(fā)成本，必須從整個過程的角度控制項目投資和決策，成為房地產(chǎn)造價管理的重要組成部分，項目決策必須制定可行的方案，因此項目建設(shè)和整個過程的成本控制是必要的。

3 ?我國工程造價管理現(xiàn)狀分析

開發(fā)項目的成本控制將由房地產(chǎn)商感興趣，項目建設(shè)過程中出現(xiàn)的一些問題需要我們系統(tǒng)地分析。在對項目做出決策時，必須確保對此項目做出決策的準(zhǔn)確性。否則，如果出現(xiàn)決策錯誤，成本管理將變得毫無意義。在設(shè)計階段仍然需要控制成本，并且能夠進(jìn)一步加強設(shè)計監(jiān)督制度和設(shè)計優(yōu)化工作，則項目設(shè)計文檔的質(zhì)量會有一定程度的提高，同時還能提高投資效益。為了避免索賠事件發(fā)生，簽署的合同中，如果出現(xiàn)這種因為錯誤而給對方造成損害和賠償?shù)默F(xiàn)象，經(jīng)濟(jì)將會蒙受巨大損失，應(yīng)該竭盡全力避免這種現(xiàn)象的發(fā)生。

4 ?全壽命周期成本的特征

（1）成本核算范圍廣，全壽命周期成本包括了對項目的選址與規(guī)劃，再到設(shè)計與施工等每個階段。房地產(chǎn)節(jié)能經(jīng)濟(jì)是需要利用全壽命周期成本的理念，將建筑環(huán)境進(jìn)行有效的分析，滿足現(xiàn)有的管理要求與標(biāo)準(zhǔn)。（2）降低能耗。節(jié)能經(jīng)濟(jì)是將環(huán)保設(shè)計理念，作為了建筑施工的基礎(chǔ)。在房地產(chǎn)行業(yè)的設(shè)計和施工中，就需要融入全壽命周期成本的理念。全壽命周期成本的理念有著降低能耗的特點，讓設(shè)計和施工人員，在建筑項目的設(shè)計與施工當(dāng)中，對水電資源的能耗進(jìn)行估算，保證材料在滿足施工要求的同時，降低對環(huán)境的影響，讓土地資源充分得到利用。（3）倡導(dǎo)和諧發(fā)展理念。傳統(tǒng)建筑不僅能耗量巨大，并且不滿足建筑與自然融為一體的發(fā)展理念。房地產(chǎn)項目的施工產(chǎn)生的大量建筑垃圾，會對環(huán)境造成直接的影響，這也不符合房地產(chǎn)節(jié)能經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求。全壽命周期成本的理念，是對房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計與施工地注重，改善傳統(tǒng)建筑的建造模式。居民有了舒適的居住環(huán)境，會利于房地產(chǎn)項目的再開發(fā)。正因如此，房地產(chǎn)節(jié)能經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要結(jié)合人為因素與環(huán)境因素的影響，進(jìn)行有效的處理。這可以視為房地產(chǎn)節(jié)能經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體要求，符合國家對環(huán)保、低碳等政策的法律規(guī)定，讓企業(yè)更加穩(wěn)健發(fā)展。

5 ?房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程造價控制策略

5.1 ?項目投資決策階段的造價控制

工程造價是否科學(xué)合理，在很大程度上取決于項目決策的正確與否。項目決策正確，則表明對項目建設(shè)做出科學(xué)決策。同時，在建設(shè)的基礎(chǔ)上，保證了投資方案的最優(yōu)化，以此來達(dá)到資源的優(yōu)化配置。只有保證投資方案的高效性，才能對工程造價做出科學(xué)估算，實現(xiàn)對工程造價的有效控制。對項目決策失誤而言，通常情況下主要指投資方案不合理、建設(shè)地點選擇不合理、項目投資對象缺失。而項目投資決策方面的失誤，不但造成了資源方面的浪費，例如人力資源、財力等，而且還會給投資方造成較大的經(jīng)濟(jì)損失。此外，在項目決策階段，項目決策得以順利開展，主要取決于可行性報告。尤其在可行性報告的編制過程中，投資方需要對項目的背景、發(fā)展前景等進(jìn)行綜合分析，在保證當(dāng)前工作得以順利開展的基礎(chǔ)上，還需要對市場需求做出科學(xué)預(yù)測。結(jié)合項目的實際情況，對項目建設(shè)的技術(shù)、建設(shè)、規(guī)模等方案進(jìn)行確定，并制定出項目資金籌措方案。項目決策正確與否，取決于可行性報告的編制質(zhì)量高低，一旦決策出現(xiàn)錯誤，則意味著造價控制缺乏明顯的現(xiàn)實意義。

5.2 ?項目投資決策的造價控制

房地產(chǎn)項目的投資估計是這一階段的首要任務(wù)，必須確保投資估計的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，并為限度設(shè)計提供可靠的依據(jù)，這樣才能實際實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤目標(biāo)。深入掌握當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的供求情況，對政府政策進(jìn)行分析，從成本管理角度最大限度地減少項目開發(fā)的盲點，降低項目執(zhí)行風(fēng)險，保證房地產(chǎn)企業(yè)的利益。位于城市郊區(qū)的房地產(chǎn)項目、2000英畝土地面積、容積率1.8、項目初始投資決定階段不時出現(xiàn)的偏差得到糾正，成本結(jié)算部門強調(diào)整個項目生命周期的成本管理，重視組合風(fēng)險管理，關(guān)注項目的總體目標(biāo)，根據(jù)生命周期階段控制成本，最重要的是開發(fā)成本、稅和期間成本、開發(fā)成本包括征地和拆除補償費、以前的項目成本、附屬。

5.3 ?施工階段

（1）加強建設(shè)過程管理，管理人員要明確自己的責(zé)任，在建設(shè)房地產(chǎn)項目之前對建設(shè)人員進(jìn)行嚴(yán)格的資格審查，從思想、體格和專業(yè)能力等多方面著手，素質(zhì)不足的人員堅決接受自己的不可誘導(dǎo);在施工過程中，管理層必須嚴(yán)格管理施工過程，仔細(xì)記錄施工過程，更加嚴(yán)格地管理接管過程，一旦發(fā)生偏差，下一個施工過程是絕對不可接受的，項目完成后，房地產(chǎn)項目管理人員必須仔細(xì)審查竣工接受資料，總結(jié)起來吸取經(jīng)驗教訓(xùn)。（2）建筑材料設(shè)備質(zhì)量，建筑材料保證。第一，購買建筑材料時，必須選擇聲譽好的制造商并請求質(zhì)量證明。第二，建筑材料到達(dá)施工現(xiàn)場時最后，由于建筑材料容易受環(huán)境影響，因此在建筑過程中要小心對建筑材料的適當(dāng)保護(hù)，以免環(huán)境因素?fù)p害建筑材料的質(zhì)量。機械設(shè)備、房地產(chǎn)項目管理部門在施工前必須檢查機械設(shè)備，一旦發(fā)現(xiàn)問題，立即維修或更換設(shè)備，購買設(shè)備時也要注意從正規(guī)企業(yè)購買;在建設(shè)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要派管理層密切監(jiān)視機械設(shè)備的運行，創(chuàng)造記錄。房地產(chǎn)工程完工后，管理部門要加強機械設(shè)備維護(hù)工作，定期全面檢查機械設(shè)備。

6 ?結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)項目成本管理在房地產(chǎn)建設(shè)項目的整個建設(shè)過程中，管理部門使用科學(xué)合理的手段管理項目內(nèi)使用的資金，提高房地產(chǎn)項目資金的利用率，促進(jìn)房地產(chǎn)工程企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，對促進(jìn)企業(yè)自身發(fā)展起著重要作用，但現(xiàn)在的房地產(chǎn)工程企業(yè)對項目成本管理沒有充分注意，實際工作存在很多問題，阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

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