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        房產(chǎn)開發(fā)項目全過程造價咨詢中的造價控制要點與對策

        2019-01-19 06:12:56陸康
        裝飾裝修天地 2019年24期

        陸康

        摘 ? ?要:房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,是落實中央穩(wěn)增長、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)的重要舉措,是加快推進(jìn)新型城市化、建設(shè)“美麗中國”的重要內(nèi)容,在穩(wěn)定投資、促進(jìn)消費、改善民生等方面發(fā)揮著重要作用。要進(jìn)一步統(tǒng)一思想認(rèn)識,堅決貫徹落實中央關(guān)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的各項決策部署,著力促進(jìn)全國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

        關(guān)鍵詞:房產(chǎn)開發(fā)項目;全過程造價咨詢中;造價控制要點與對策

        1 ?引言

        房地產(chǎn)工程領(lǐng)域的迅速發(fā)展大大提升了人們生活與工作環(huán)境,并有效緩解了我國住房緊張的問題。實際上在開展房地產(chǎn)項目應(yīng)用時,必須按照國家的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理。成本管理是房地產(chǎn)項目管理的首要任務(wù),相關(guān)部門應(yīng)結(jié)合我國房地產(chǎn)項目發(fā)展現(xiàn)狀,積極探索成本管理模式和方法的新途徑,不斷優(yōu)化房地產(chǎn)項目的各種工作,確?,F(xiàn)代化進(jìn)程有序進(jìn)行。

        2 ?房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程工程造價控制的目的和意義

        更好地理解影響房地產(chǎn)成本的因素使企業(yè)能夠更好地控制房地產(chǎn)成本,并對這些影響因素進(jìn)行目標(biāo)分析,以實現(xiàn)實際有效的控制。隨著國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展和改革,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)本身的成本水平要求提高,國家根據(jù)宏觀的管制和相應(yīng)的政策,要求房地產(chǎn)業(yè)的利潤空間更加透明,目前利潤空間與前一年相比呈相對下降趨勢,為了使房地產(chǎn)投資的利潤最大化,房地產(chǎn)公司滿足國家宏觀的管制要求,同時確保自己項目的合理運營,有效地降低房地產(chǎn)的開發(fā)成本,必須從整個過程的角度控制項目投資和決策,成為房地產(chǎn)造價管理的重要組成部分,項目決策必須制定可行的方案,因此項目建設(shè)和整個過程的成本控制是必要的。

        3 ?我國工程造價管理現(xiàn)狀分析

        開發(fā)項目的成本控制將由房地產(chǎn)商感興趣,項目建設(shè)過程中出現(xiàn)的一些問題需要我們系統(tǒng)地分析。在對項目做出決策時,必須確保對此項目做出決策的準(zhǔn)確性。否則,如果出現(xiàn)決策錯誤,成本管理將變得毫無意義。在設(shè)計階段仍然需要控制成本,并且能夠進(jìn)一步加強設(shè)計監(jiān)督制度和設(shè)計優(yōu)化工作,則項目設(shè)計文檔的質(zhì)量會有一定程度的提高,同時還能提高投資效益。為了避免索賠事件發(fā)生,簽署的合同中,如果出現(xiàn)這種因為錯誤而給對方造成損害和賠償?shù)默F(xiàn)象,經(jīng)濟(jì)將會蒙受巨大損失,應(yīng)該竭盡全力避免這種現(xiàn)象的發(fā)生。

        4 ?全壽命周期成本的特征

        (1)成本核算范圍廣,全壽命周期成本包括了對項目的選址與規(guī)劃,再到設(shè)計與施工等每個階段。房地產(chǎn)節(jié)能經(jīng)濟(jì)是需要利用全壽命周期成本的理念,將建筑環(huán)境進(jìn)行有效的分析,滿足現(xiàn)有的管理要求與標(biāo)準(zhǔn)。(2)降低能耗。節(jié)能經(jīng)濟(jì)是將環(huán)保設(shè)計理念,作為了建筑施工的基礎(chǔ)。在房地產(chǎn)行業(yè)的設(shè)計和施工中,就需要融入全壽命周期成本的理念。全壽命周期成本的理念有著降低能耗的特點,讓設(shè)計和施工人員,在建筑項目的設(shè)計與施工當(dāng)中,對水電資源的能耗進(jìn)行估算,保證材料在滿足施工要求的同時,降低對環(huán)境的影響,讓土地資源充分得到利用。(3)倡導(dǎo)和諧發(fā)展理念。傳統(tǒng)建筑不僅能耗量巨大,并且不滿足建筑與自然融為一體的發(fā)展理念。房地產(chǎn)項目的施工產(chǎn)生的大量建筑垃圾,會對環(huán)境造成直接的影響,這也不符合房地產(chǎn)節(jié)能經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求。全壽命周期成本的理念,是對房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計與施工地注重,改善傳統(tǒng)建筑的建造模式。居民有了舒適的居住環(huán)境,會利于房地產(chǎn)項目的再開發(fā)。正因如此,房地產(chǎn)節(jié)能經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要結(jié)合人為因素與環(huán)境因素的影響,進(jìn)行有效的處理。這可以視為房地產(chǎn)節(jié)能經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體要求,符合國家對環(huán)保、低碳等政策的法律規(guī)定,讓企業(yè)更加穩(wěn)健發(fā)展。

        5 ?房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程造價控制策略

        5.1 ?項目投資決策階段的造價控制

        工程造價是否科學(xué)合理,在很大程度上取決于項目決策的正確與否。項目決策正確,則表明對項目建設(shè)做出科學(xué)決策。同時,在建設(shè)的基礎(chǔ)上,保證了投資方案的最優(yōu)化,以此來達(dá)到資源的優(yōu)化配置。只有保證投資方案的高效性,才能對工程造價做出科學(xué)估算,實現(xiàn)對工程造價的有效控制。對項目決策失誤而言,通常情況下主要指投資方案不合理、建設(shè)地點選擇不合理、項目投資對象缺失。而項目投資決策方面的失誤,不但造成了資源方面的浪費,例如人力資源、財力等,而且還會給投資方造成較大的經(jīng)濟(jì)損失。此外,在項目決策階段,項目決策得以順利開展,主要取決于可行性報告。尤其在可行性報告的編制過程中,投資方需要對項目的背景、發(fā)展前景等進(jìn)行綜合分析,在保證當(dāng)前工作得以順利開展的基礎(chǔ)上,還需要對市場需求做出科學(xué)預(yù)測。結(jié)合項目的實際情況,對項目建設(shè)的技術(shù)、建設(shè)、規(guī)模等方案進(jìn)行確定,并制定出項目資金籌措方案。項目決策正確與否,取決于可行性報告的編制質(zhì)量高低,一旦決策出現(xiàn)錯誤,則意味著造價控制缺乏明顯的現(xiàn)實意義。

        5.2 ?項目投資決策的造價控制

        房地產(chǎn)項目的投資估計是這一階段的首要任務(wù),必須確保投資估計的科學(xué)性和準(zhǔn)確性,并為限度設(shè)計提供可靠的依據(jù),這樣才能實際實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤目標(biāo)。深入掌握當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的供求情況,對政府政策進(jìn)行分析,從成本管理角度最大限度地減少項目開發(fā)的盲點,降低項目執(zhí)行風(fēng)險,保證房地產(chǎn)企業(yè)的利益。位于城市郊區(qū)的房地產(chǎn)項目、2000英畝土地面積、容積率1.8、項目初始投資決定階段不時出現(xiàn)的偏差得到糾正,成本結(jié)算部門強調(diào)整個項目生命周期的成本管理,重視組合風(fēng)險管理,關(guān)注項目的總體目標(biāo),根據(jù)生命周期階段控制成本,最重要的是開發(fā)成本、稅和期間成本、開發(fā)成本包括征地和拆除補償費、以前的項目成本、附屬。

        5.3 ?施工階段

        (1)加強建設(shè)過程管理,管理人員要明確自己的責(zé)任,在建設(shè)房地產(chǎn)項目之前對建設(shè)人員進(jìn)行嚴(yán)格的資格審查,從思想、體格和專業(yè)能力等多方面著手,素質(zhì)不足的人員堅決接受自己的不可誘導(dǎo);在施工過程中,管理層必須嚴(yán)格管理施工過程,仔細(xì)記錄施工過程,更加嚴(yán)格地管理接管過程,一旦發(fā)生偏差,下一個施工過程是絕對不可接受的,項目完成后,房地產(chǎn)項目管理人員必須仔細(xì)審查竣工接受資料,總結(jié)起來吸取經(jīng)驗教訓(xùn)。(2)建筑材料設(shè)備質(zhì)量,建筑材料保證。第一,購買建筑材料時,必須選擇聲譽好的制造商并請求質(zhì)量證明。第二,建筑材料到達(dá)施工現(xiàn)場時最后,由于建筑材料容易受環(huán)境影響,因此在建筑過程中要小心對建筑材料的適當(dāng)保護(hù),以免環(huán)境因素?fù)p害建筑材料的質(zhì)量。機械設(shè)備、房地產(chǎn)項目管理部門在施工前必須檢查機械設(shè)備,一旦發(fā)現(xiàn)問題,立即維修或更換設(shè)備,購買設(shè)備時也要注意從正規(guī)企業(yè)購買;在建設(shè)過程中,房地產(chǎn)企業(yè)要派管理層密切監(jiān)視機械設(shè)備的運行,創(chuàng)造記錄。房地產(chǎn)工程完工后,管理部門要加強機械設(shè)備維護(hù)工作,定期全面檢查機械設(shè)備。

        6 ?結(jié)束語

        總而言之,房地產(chǎn)項目成本管理在房地產(chǎn)建設(shè)項目的整個建設(shè)過程中,管理部門使用科學(xué)合理的手段管理項目內(nèi)使用的資金,提高房地產(chǎn)項目資金的利用率,促進(jìn)房地產(chǎn)工程企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益,對促進(jìn)企業(yè)自身發(fā)展起著重要作用,但現(xiàn)在的房地產(chǎn)工程企業(yè)對項目成本管理沒有充分注意,實際工作存在很多問題,阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

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