原冠敏

（山西省運(yùn)城市住房公積金管理中心，山西 運(yùn)城 044000）

1 引言

住房公積金是當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展中需要重點(diǎn)衡量的一項(xiàng)因素，由于住房公積金貸款利率受到國(guó)家央行調(diào)控，因此，在其利率的變化中就會(huì)無(wú)形地對(duì)房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生影響。作為房地產(chǎn)銷售管理者，在其銷售管理中，應(yīng)該按照住房公積金貸款的變化去衡量房地產(chǎn)銷售管理因素，這樣才能保障在其銷售管理因素的協(xié)調(diào)中，能夠按照現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)去調(diào)整房地產(chǎn)銷售價(jià)格，以此促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)銷售發(fā)展能力的提升，降低房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)形成。

2 住房公積金貸款對(duì)房地產(chǎn)銷售的影響因素

2.1 房?jī)r(jià)變化因素

房?jī)r(jià)變化是影響房地產(chǎn)銷售的重要性因素，在其銷售過程中，住房公積金貸款的變化和房?jī)r(jià)的變化是呈現(xiàn)逆向變化趨勢(shì)的，也就是說在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)銷售發(fā)展中，其對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)，而對(duì)應(yīng)的住房公積金貸款的利率變化則沒有明顯的改變，這種情況下就會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)銷售發(fā)展的負(fù)增長(zhǎng)變化趨勢(shì)，也就是在房地產(chǎn)銷售行業(yè)的發(fā)展中，其對(duì)應(yīng)的房?jī)r(jià)波動(dòng)模型和住房公積金貸款之間呈逆向化發(fā)展趨勢(shì)。要想明確房地產(chǎn)銷售行業(yè)發(fā)展的變動(dòng)因素，就應(yīng)該在其變化發(fā)展中，及時(shí)明確房?jī)r(jià)波動(dòng)范圍，同時(shí)還應(yīng)該按照房?jī)r(jià)波動(dòng)變化因素的分析，及時(shí)落實(shí)整體的變化波動(dòng)影響要素，以此作為房地產(chǎn)銷售行業(yè)發(fā)展中的影響消除策略來(lái)實(shí)施[1]。

2.2 地產(chǎn)泡沫預(yù)警因素

地產(chǎn)泡沫預(yù)警指的是在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，其對(duì)應(yīng)的發(fā)展呈現(xiàn)出飽和和趨于飽和態(tài)勢(shì)，因此，其對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)呈現(xiàn)出逆向化增長(zhǎng)趨勢(shì)。但是總的來(lái)說，房地產(chǎn)自身的價(jià)值不會(huì)改變，反而在不斷變化的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境下，其對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也會(huì)逐漸趨于異質(zhì)化發(fā)展變化態(tài)勢(shì)。但是要注意的是，在合租房公積金貸款和房地產(chǎn)銷售價(jià)格的變化中，其對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展飽和趨勢(shì)是呈現(xiàn)區(qū)域性的還是全國(guó)性的應(yīng)該重點(diǎn)分析。同時(shí)還應(yīng)該按照房地產(chǎn)銷售發(fā)展的變化因素控制，及時(shí)地設(shè)置房產(chǎn)銷售行業(yè)發(fā)展變化線性回歸方程，以此衡量其對(duì)應(yīng)的態(tài)勢(shì)變化是呈現(xiàn)逆向化增長(zhǎng)的還是異質(zhì)化改變的。例如，針對(duì)北京房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和濟(jì)南市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展泡沫經(jīng)濟(jì)形成的變化因素分析，及時(shí)地衡量出其發(fā)展中的線性關(guān)系，以此作為消除房地產(chǎn)銷售影響的因素來(lái)控制。

2.3 地產(chǎn)價(jià)格變化因素

房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的一項(xiàng)重要性因素就是地產(chǎn)價(jià)格的改變，也就是用于開發(fā)房地產(chǎn)銷售的地價(jià)價(jià)格的變動(dòng)，其變動(dòng)的影響是較為明顯的，無(wú)論是在供給因素的變化上，還是在需求因素的變化上都具有明顯的關(guān)聯(lián)性，對(duì)應(yīng)的地價(jià)成本資金變動(dòng)也會(huì)造成整體的銷售發(fā)展制約因素變動(dòng)，如在房地產(chǎn)開發(fā)中，其對(duì)應(yīng)的開發(fā)環(huán)境變化也會(huì)造成地產(chǎn)價(jià)格的正向化變動(dòng)。以長(zhǎng)春市為例，2017年6月地鐵1號(hào)線開通，其周邊沿線的地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)有了明顯的改變，人民廣場(chǎng)附近地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)8.3%，衛(wèi)星廣場(chǎng)附近地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)5.6%，這說明房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)銷售發(fā)展中，其對(duì)應(yīng)的波動(dòng)因素和外界環(huán)境的影響是較為明顯的，對(duì)應(yīng)的住房公積金貸款變化影響也是較為顯著的。

3 住房公積金貸款對(duì)房地產(chǎn)銷售影響的實(shí)證分析

3.1 指標(biāo)選取及數(shù)據(jù)獲取

在針對(duì)住房公積金貸款房地產(chǎn)銷售影響之間的關(guān)系分析中，將住房公積金制度的制定歸納如下，也就是說有以下情形的可以申請(qǐng)住房公積金貸款：一是購(gòu)買、建造大修自主住房的；二是離休或者退休的企業(yè)職員；三是完全喪失勞動(dòng)能力，并且已經(jīng)于用人單位終止勞動(dòng)關(guān)系的；四是房租超出家庭經(jīng)濟(jì)收入比例的；五是償還房貸本息的。只有具備以上幾種條件才能申請(qǐng)獲得住房公積金貸款，按照這種發(fā)展趨勢(shì)，在本文的研究中，以某市2012-2017年個(gè)人住房公積金貸款和住宅房?jī)r(jià)銷售變化的關(guān)系進(jìn)行了匯總，具體的數(shù)據(jù)匯總?cè)绫?所示。

表1 某市個(gè)人住房公積金貸款與住宅商品房發(fā)展貸款情況

3.2 數(shù)據(jù)整合分析

按照住房公積金貸款和個(gè)人住宅商品房銷售面積的變化將其對(duì)應(yīng)的銷售曲線繪制如圖1所示。

圖1 某市住房公積金貸款金額及個(gè)人商品住宅變化

其中，藍(lán)色曲線代表個(gè)人住房公積金貸款金額變化，而黃色曲線代表個(gè)人商品住宅面積變化趨勢(shì)。按照其對(duì)應(yīng)的走勢(shì)曲線分析，將對(duì)應(yīng)的影響關(guān)系進(jìn)行了時(shí)間序列檢驗(yàn)，其對(duì)應(yīng)的檢驗(yàn)結(jié)果顯示，在整個(gè)檢驗(yàn)方式的應(yīng)用中，其對(duì)應(yīng)的檢驗(yàn)序列X和Y是呈現(xiàn)逆向化改變的，也就是在差異階段的變化中，其對(duì)應(yīng)的序列變化具有了明顯的縮水現(xiàn)象，這說明在住房公積金和房地產(chǎn)銷售行業(yè)的發(fā)展中，其對(duì)應(yīng)的行業(yè)發(fā)展關(guān)系呈現(xiàn)出的是臨界水平改變趨勢(shì)，對(duì)應(yīng)的臨界改變值為-4.14252，并且在ADF檢驗(yàn)處理中得出，其對(duì)應(yīng)的檢驗(yàn)值變化呈現(xiàn)出了負(fù)向增長(zhǎng)的變化趨勢(shì)，這也在一定程度上體現(xiàn)出了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中對(duì)于房地產(chǎn)銷售調(diào)控和住房公積金貸款變化之間的明顯性關(guān)聯(lián)。除此之外，在當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展中，由于房地產(chǎn)銷售行業(yè)發(fā)展中對(duì)于經(jīng)濟(jì)建設(shè)具有明顯的推動(dòng)性，造成了整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)規(guī)劃能力轉(zhuǎn)變[2]。

3.3 數(shù)據(jù)結(jié)果分析

按照本文研究中住房公積金貸款和房地產(chǎn)銷售價(jià)格的變動(dòng)影響關(guān)系來(lái)看，在我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展中，對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)了明顯的改變，其對(duì)應(yīng)的線性回歸關(guān)系整合體現(xiàn)出了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的逆向化轉(zhuǎn)變趨勢(shì)，同時(shí)也體現(xiàn)出我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展在現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化中的數(shù)據(jù)整合改變展現(xiàn)出的新型經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)變化。基于此，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)中，應(yīng)該在政策的運(yùn)行調(diào)控上進(jìn)行專門的分析，并且在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行發(fā)展中，需要重點(diǎn)整合住房公積金貸款變化利率和房地產(chǎn)銷售價(jià)格之間的關(guān)系，這樣才能在其關(guān)系的調(diào)控中，消除整體的影響因素，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的正向化發(fā)展，以此促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)水平的提升。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展中，其對(duì)應(yīng)的住房購(gòu)買銷售也在不斷的轉(zhuǎn)變，一直在飆升的房?jī)r(jià)就是房地產(chǎn)行業(yè)在現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)發(fā)展中展現(xiàn)出的一種發(fā)展態(tài)勢(shì)。對(duì)于房地產(chǎn)銷售而言，住房公積金貸款是影響其銷售的重要性制約因素，也是導(dǎo)致很多人止步于房地產(chǎn)銷售門前的重要性因素。通過本文的研究和分析，以實(shí)證分析法研究住房公積金貸款對(duì)房地產(chǎn)銷售的影響，在研究中得出，住房公積金貸款和房地產(chǎn)銷售之間的影響主要體現(xiàn)在貸款的利率變化上，同時(shí)通過對(duì)貸款銷售的殘差分析，發(fā)現(xiàn)其對(duì)應(yīng)的殘差變化和回歸房產(chǎn)之間具有明顯的關(guān)聯(lián)，也就是房地產(chǎn)銷售行業(yè)的發(fā)展和住房公積金貸款之間的影響是呈現(xiàn)正向增長(zhǎng)趨勢(shì)的，住房公積金貸款利率越高，其對(duì)應(yīng)的影響也就越大。