李松蕷

（河南天基律師事務(wù)所，河南 鄭州 450000）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)重整是一個(gè)相對復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要平衡多方利益，制定周密的重整計(jì)劃才能使重整順利進(jìn)行，根據(jù)破產(chǎn)重整申請受理時(shí)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的不同狀況，合理保護(hù)購房者的利益。各方利益關(guān)系主體還應(yīng)本著社會(huì)本位原則，積極化解重整實(shí)務(wù)中出現(xiàn)的矛盾糾紛。

一、破產(chǎn)重整程序中政府部門的利益協(xié)調(diào)功能

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)重整中各主體利益的平衡，離不開政府部門的協(xié)調(diào)運(yùn)作。政府可積極為企業(yè)尋找戰(zhàn)略投資人進(jìn)行合作，在現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)背景下，政府擁有的企業(yè)社會(huì)資源豐富，房地產(chǎn)企業(yè)管理部門能夠較為便捷地搜尋到綜合實(shí)力較強(qiáng)的戰(zhàn)略投資者。政府可以采用公開招標(biāo)、約談等靈活多樣的方式，千方百計(jì)為企業(yè)牽線搭橋找尋合適的投資人，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順利重整提供應(yīng)有的服務(wù)。

二、破產(chǎn)重整計(jì)劃中的各利益方平衡協(xié)調(diào)實(shí)務(wù)分析

重整計(jì)劃是旨在促進(jìn)企業(yè)再建重生，維持債務(wù)人之營業(yè)事業(yè)，解決債務(wù)清償問題的綜合性合同。重整計(jì)劃主要包括兩部分內(nèi)容：其一是對債權(quán)債務(wù)關(guān)系的解決，其二是對企業(yè)重整挽救措施的規(guī)定。與企業(yè)的重整挽救措施相比，債務(wù)清償是當(dāng)事人最為關(guān)注的問題，通常以減少清償比例、減免部分債務(wù)、延期清償、提供擔(dān)保以及債權(quán)轉(zhuǎn)為股權(quán)、以股票抵債等方式來解決，但不得違背債權(quán)的優(yōu)先清償順序以及同順序債權(quán)人間的平等原則。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)重整有其特殊性，因涉及債權(quán)人、債務(wù)人、購房者等眾多主體利益，各方矛盾較為集中和突出，如果處置不當(dāng)，極易引發(fā)群體性、突發(fā)性事件。因此，需要依法理順各種法律關(guān)系，清理債權(quán)債務(wù)，在制定重整計(jì)劃時(shí)平衡協(xié)調(diào)各方當(dāng)事人的利益。

（一）建筑工程承包人與購房者之間的利益平衡是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)重整利益沖突較為重要的方面

根據(jù)我國《合同法》第286條規(guī)定，承包人對發(fā)包人的工程價(jià)款債權(quán)享有優(yōu)先受償權(quán)。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)應(yīng)優(yōu)先償付建筑商的工程價(jià)款，這就產(chǎn)生建筑商與廣大購房者的利益沖突。為了平衡協(xié)調(diào)這一矛盾，最高人民法院于2002年6月11日《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中指出，人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。同時(shí)強(qiáng)調(diào)，消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人，即承包人不得對購房者已經(jīng)支付全部或者大部分房款的商品房行使工程價(jià)款債權(quán)，可見，購房者對所購買的期房享有優(yōu)于承包人的權(quán)利。就期房的財(cái)產(chǎn)屬性而言，期房本身不具有物權(quán)效力，依據(jù)我國物權(quán)法之規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立，經(jīng)依法進(jìn)行登記，才發(fā)生物權(quán)效力。購房者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂房屋買賣合同所購買的期房，作為法律之物的房屋正在建造之中，所有權(quán)也尚在形成。為避免和預(yù)防一些不必要的訟爭，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全，保護(hù)購房者合法權(quán)益，我國《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！笨梢?，期房一經(jīng)預(yù)告登記，即具有準(zhǔn)物權(quán)的對抗效力。根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)之原理，購房者具有準(zhǔn)物權(quán)特征的期房利益應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于承包商工程價(jià)款的債權(quán)。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重整程序中，要注重購房者與建筑工程承包人之間的利益平衡，綜合運(yùn)用相關(guān)法律，協(xié)調(diào)準(zhǔn)物權(quán)與債權(quán)的關(guān)系以及具有優(yōu)先的債權(quán)之間的關(guān)系。

（二）重整程序中對擔(dān)保債權(quán)人的權(quán)利需加以約束，以使債務(wù)企業(yè)獲得更生

我國《企業(yè)破產(chǎn)法》第七十五條第一款規(guī)定：“在重整期間，對債務(wù)人的特定財(cái)產(chǎn)享有的擔(dān)保權(quán)暫停行使。但是，擔(dān)保物有損壞或者價(jià)值明顯減少的可能，足以危害擔(dān)保權(quán)人權(quán)利的，擔(dān)保權(quán)人可以向人民法院請求恢復(fù)行使擔(dān)保權(quán)?！钡?，如果對企業(yè)重整的進(jìn)行沒有保留必要的擔(dān)保財(cái)產(chǎn)，經(jīng)債務(wù)人或管理人同意，擔(dān)保權(quán)人可以行使擔(dān)保權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般情況下是以土地使用權(quán)及未來的財(cái)產(chǎn)作為抵押擔(dān)保的，即以房地產(chǎn)項(xiàng)目、在建工程以及預(yù)售商品房抵押。期房抵押的標(biāo)的物是期房，在期房抵押期間，樓宇實(shí)際上并不存在，抵押人無法取得所預(yù)購樓宇的所有權(quán)，他向債權(quán)人提供的還款擔(dān)保是在將來某一時(shí)間取得的權(quán)利，也就是一種期待權(quán)。因此，期權(quán)擔(dān)保并非一種完全的擔(dān)保物權(quán)，從此意義上講，限制其擔(dān)保優(yōu)先權(quán)亦有一定的法理依據(jù)。同時(shí)，進(jìn)入破產(chǎn)重整程序，享有優(yōu)先受償權(quán)的擔(dān)保債權(quán)人，也應(yīng)依法向法院申報(bào)債權(quán)，依照破產(chǎn)程序中實(shí)現(xiàn)其法定優(yōu)先權(quán)，而不能再通過訴訟程序獲得優(yōu)先受償。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)重整計(jì)劃中除列明普通的債權(quán)債務(wù)關(guān)系外，還需平衡協(xié)調(diào)工程款優(yōu)先債權(quán)、擔(dān)保優(yōu)先債權(quán)、被拆遷人和購房者的生存利益優(yōu)先權(quán)等多個(gè)優(yōu)先權(quán)之間的利益

最大限度維護(hù)購房者、被拆遷人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)重整的工作重點(diǎn)。針對公眾對破產(chǎn)重整制度較為陌生的現(xiàn)狀，管理人有必要向債權(quán)人、購房者等主體講清楚重整對其利益最大化的保護(hù)，這樣有利于各利益主體聽從破產(chǎn)重整工作安排，按法定程序解決糾紛，維護(hù)權(quán)益。法院在處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)重整案件時(shí)應(yīng)樹立社會(huì)責(zé)任理念，以服務(wù)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展為原則，注重挽救危困房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。首先，做好利益主體尤其是購房者的釋明與平衡協(xié)調(diào)工作，積極引導(dǎo)企業(yè)破產(chǎn)重整。其次，應(yīng)堅(jiān)持依法獨(dú)立辦案，做到重整程序的公平、公正。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)重整涉及主體廣泛，利益沖突相對激烈。法院應(yīng)當(dāng)排除相關(guān)干擾，確保當(dāng)事人的知情權(quán)、參與權(quán)。最后，應(yīng)指定有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的破產(chǎn)管理人。該管理人應(yīng)具有能動(dòng)解決重整中新情況、新問題的能力，采取繼續(xù)履行施工合同和商品房預(yù)售合同等措施，將“在建工程”建成竣工。同時(shí)，法院和管理人還需要加強(qiáng)與政府的溝通，積極幫助投資人優(yōu)化經(jīng)營環(huán)境，堅(jiān)定重整投資人的信心和決心，消除債權(quán)人的顧慮，推進(jìn)重整計(jì)劃順利實(shí)施。