李梅 張超 仵志飛

[摘 要] 以河北房?jī)r(jià)波動(dòng)為研究對(duì)象，首先總結(jié)了河北房?jī)r(jià)波動(dòng)的基本規(guī)律，房?jī)r(jià)持續(xù)上升、房?jī)r(jià)波動(dòng)呈區(qū)域分化、房?jī)r(jià)存在一定泡沫、受北京樓市外溢效應(yīng)明顯和缺乏長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。指出河北房?jī)r(jià)波動(dòng)受到經(jīng)濟(jì)、城市化、土地等因素的影響，并提出差別化房地產(chǎn)調(diào)控、完善土地政策和推動(dòng)多層次住房供應(yīng)體系、建立住房長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制等措施。

[關(guān)鍵詞] 河北省;房?jī)r(jià)波動(dòng);調(diào)控機(jī)制

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.34.048

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)，其對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有相當(dāng)突出的貢獻(xiàn)。作為全國(guó)唯一和京津兩大直轄市相接壤的省份，河北省近年來(lái)的房?jī)r(jià)變化尤其引人關(guān)注，文章以河北省近年來(lái)的房?jī)r(jià)波動(dòng)為主要研究對(duì)象，在總結(jié)河北省房?jī)r(jià)波動(dòng)規(guī)律的基礎(chǔ)上深入分析造成河北省房?jī)r(jià)波動(dòng)的原因，并相應(yīng)提出有針對(duì)性的房地產(chǎn)調(diào)控措施。

1 河北省房?jī)r(jià)波動(dòng)規(guī)律初探

（1）房?jī)r(jià)保持持續(xù)上漲趨勢(shì)。與全國(guó)多數(shù)地區(qū)相一致，近年來(lái)，河北省房?jī)r(jià)出現(xiàn)了持續(xù)上漲的趨勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年河北商品房平均銷售價(jià)格為7203元，這個(gè)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)雖然與全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格7892元相接近，但相比10年前的2007年河北省2586元的商品房平均銷售價(jià)格， 其漲幅高達(dá)178.54%，特別是相比2014年的5131元，三年的時(shí)間里，其漲幅高達(dá)40.38%。

（2）房?jī)r(jià)波動(dòng)呈區(qū)域分化態(tài)勢(shì)。作為東部沿海大省，近年來(lái)河北省通過(guò)積極貫徹京津冀協(xié)同發(fā)展國(guó)家戰(zhàn)略經(jīng)濟(jì)獲得了長(zhǎng)足發(fā)展，但河北省內(nèi)不同區(qū)域近年來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不平衡，這也導(dǎo)致河北不同地區(qū)房?jī)r(jià)存在較大的分化。“安居客”河北省房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，2018年，石家莊市、廊坊市和保定市分別以15596元/平方米、13981元/平方米、11365元/平方米的價(jià)格位列前三位，而排名最后的地級(jí)市衡水市的房?jī)r(jià)則僅為7812元。這種房?jī)r(jià)差距具體到一些特殊區(qū)域則更為明顯。以河北省環(huán)京區(qū)域?yàn)槔?，特殊的地理位置決定了其房?jī)r(jià)一直冠絕全省，廊坊三河市2018年房?jī)r(jià)為18240元/平方米，超過(guò)了河北省所有地級(jí)市的房?jī)r(jià)，而與北京副中心僅一河之隔的燕郊鎮(zhèn)房?jī)r(jià)更是在2018年年初即達(dá)到22068元，而同時(shí)期與廊坊相毗鄰的保定市一些西部國(guó)家級(jí)貧困縣房?jī)r(jià)才只有5000元左右，約為燕郊鎮(zhèn)房?jī)r(jià)的1/4。

（3）房?jī)r(jià)存在一定泡沫。一個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)是否存在泡沫可以用房?jī)r(jià)租售比或房?jī)r(jià)收入比進(jìn)行度量：第一，房?jī)r(jià)售租比。房?jī)r(jià)售租比是指每平方米房?jī)r(jià)與每平方米房租的比值，它表示的是房屋出租的投資回收時(shí)間，理論上，如果一個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)售租比過(guò)高，如房屋依靠租金的投資回收時(shí)間超過(guò)30年，則存在較高的房地產(chǎn)泡沫。截至2019年3月，全國(guó)城市住宅售租比排行位列前十的城市即包括衡水、廊坊兩個(gè)河北的城市，其投資回收時(shí)間分別為62年和61年，而最低的邢臺(tái)市和張家口市投資回收時(shí)間也達(dá)到42年，遠(yuǎn)超理論上30年的正常投資回收期限。第二，房?jī)r(jià)收入比。根據(jù)世界銀行（2002）的定義，房?jī)r(jià)收入比是平均每套住宅價(jià)格與城鎮(zhèn)家庭年收入之間的比值，理論上，如果一個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)收入比超過(guò)6，即可視為存在泡沫。根據(jù)國(guó)家信息中心2019年4月發(fā)布的最新報(bào)告，河北省房?jī)r(jià)收入比為8.38，在全國(guó)位列11位，具體城市方面根據(jù)中房智庫(kù)研究院發(fā)布的《2017年全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)收入比報(bào)告》，河北省石家莊市房?jī)r(jià)收入比高達(dá)14.74，位列重點(diǎn)城市中的第十名，這些都表明河北的房?jī)r(jià)收入比明顯偏高，即城鎮(zhèn)家庭在河北購(gòu)買住房難度較高，河北房?jī)r(jià)存在一定的泡沫。

（4）房?jī)r(jià)波動(dòng)受北京樓市外溢效應(yīng)影響明顯。深處首都經(jīng)濟(jì)圈的特殊地理區(qū)位，河北省特別是環(huán)京地區(qū)的房?jī)r(jià)受到北京房?jī)r(jià)波動(dòng)的較大影響，環(huán)京地區(qū)房?jī)r(jià)波動(dòng)普遍與北京房地產(chǎn)市場(chǎng)變化密切相關(guān)。以廊坊燕郊鎮(zhèn)為例，其距離北京市中心只有30千米，更是與首都副中心通州區(qū)隔河相望，這就造成其房?jī)r(jià)波動(dòng)受到北京市多方面的影響，在整個(gè)房?jī)r(jià)暴漲與暴跌的過(guò)程中，燕郊鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度甚至超越了北京樓市。

（5）房?jī)r(jià)波動(dòng)受制于房地產(chǎn)調(diào)控，但缺乏長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。作為“首都護(hù)城河”的河北省，房?jī)r(jià)的穩(wěn)定既是經(jīng)濟(jì)任務(wù)更是政治任務(wù)，因此，在房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大波動(dòng)時(shí)，通常會(huì)迎來(lái)地方政府的一輪房地產(chǎn)調(diào)控，從而改變房?jī)r(jià)波動(dòng)的既有軌跡?；仡櫤颖笔〉囊酝{(diào)控經(jīng)驗(yàn)，雖然多數(shù)情況下房地產(chǎn)調(diào)控能夠有效阻止房?jī)r(jià)的大起大落，但調(diào)控政策多是被動(dòng)于房?jī)r(jià)波動(dòng)，很容易陷入“面多加水水多加面”的怪圈，房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏房?jī)r(jià)的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。

2 河北省房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響因素

（1）經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與居民收入。河北房?jī)r(jià)的上升與河北的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、居民收入的提高息息相關(guān)。與河北房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的趨勢(shì)相一致，河北省的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也一直保持在較高水平。在2011年之前，河北省GDP在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)保持了兩位數(shù)的年增速。2012年之后，雖然河北省GDP 的增長(zhǎng)率趨緩，但GDP總量在2018年已達(dá)到36010.27萬(wàn)億元的高位，全國(guó)排名第九。與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)相似，河北省城鄉(xiāng)居民收入也一直保持較快增長(zhǎng)，以近三年的情況分析，根據(jù)河北省統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2016—2018年，河北城鎮(zhèn)居民人均可支配收入分別為28249元、30548元、32997元，同比上年分別增長(zhǎng)8.0%、8.1%和8.0%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增速也跑贏了同期GDP的增速。持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與居民人均可支配收入的不斷增加對(duì)于河北房?jī)r(jià)的穩(wěn)定乃至慢牛行情起到了有力的支持作用。

（2）人口與城鎮(zhèn)化進(jìn)程。一個(gè)城市的繁榮與房?jī)r(jià)上升，離不開這個(gè)城市人口數(shù)量的不斷增加，這種人口數(shù)量的增加既可以體現(xiàn)在外來(lái)人口的不斷涌入，也可以表現(xiàn)為伴隨城市領(lǐng)域的擴(kuò)張，郊區(qū)人口的城鎮(zhèn)化。城鎮(zhèn)化率即城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎?，可以用?lái)反映這個(gè)城市乃至某個(gè)地區(qū)的人口變化規(guī)律。截至2017年年末，我國(guó)城鎮(zhèn)化率已達(dá)到58.52%，與全國(guó)形勢(shì)相近，2017年河北省常住人口城鎮(zhèn)化率也達(dá)到了55.01%，《河北省人口發(fā)展規(guī)劃（2018—2035年）》提出到2035年全省常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%左右的目標(biāo)。為了加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，河北各地通過(guò)縣改區(qū)、人口流入零門檻、外來(lái)人才補(bǔ)貼、路網(wǎng)建設(shè)向周邊延伸、加速周邊城中村改造等多種手段加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，河北省各主要城市人口一直保持較為穩(wěn)定的增長(zhǎng)趨勢(shì)。全省城鎮(zhèn)化率最高的為石家莊市，全市（不含辛集）常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到了63.83%，2019年2月石家莊統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，石家莊主城區(qū)常住人口已達(dá)到500萬(wàn)，這標(biāo)志著石家莊市成功邁入全國(guó)特大城市的行列。

（3）土地政策。城市政府土地政策的具體內(nèi)容包括每年土地供應(yīng)總量、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、土地供應(yīng)方式、土地出讓價(jià)格與相關(guān)配套政策等。在土地供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)方面，受到國(guó)家18億畝耕地紅線指標(biāo)的影響，河北省各主要城市的用地指標(biāo)特別是住宅用地指標(biāo)一直偏緊，從一定程度上制約了其城鎮(zhèn)化的發(fā)展進(jìn)程。某些城市無(wú)證房、小產(chǎn)權(quán)房泛濫，直接導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格體系被區(qū)分為有證房和無(wú)證房?jī)蓚€(gè)部分，擾亂了正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

在土地供應(yīng)方式與土地出讓價(jià)格方面，目前河北各主要城市土地出讓方式均是以掛牌拍賣方式為主，近年來(lái)，由于恒大、保利、萬(wàn)科等外地實(shí)力開發(fā)商紛紛進(jìn)入河北重點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)，導(dǎo)致石家莊、廊坊等城市土地拍賣價(jià)格居高不下，也直接推高了這些城市的新房?jī)r(jià)格。雖然一些城市嘗試采用土地拍賣限價(jià)競(jìng)自持用房或配套保障房建設(shè)等方式，在一定程度上起到了平抑土地市場(chǎng)價(jià)格的作用，但由于地方政府對(duì)土地出讓金收入的過(guò)度依賴，因而土地價(jià)格居高不下，推高房?jī)r(jià)的問(wèn)題依然難以有效解決。

（4）其他因素。影響河北房?jī)r(jià)波動(dòng)的其他因素還包括城市限購(gòu)政策、稅收政策、金融政策、居民家庭結(jié)構(gòu)變化、全國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)大環(huán)境及周邊城市房?jī)r(jià)波動(dòng)等。

3 河北房?jī)r(jià)波動(dòng)調(diào)控的政策建議

針對(duì)河北省的實(shí)際情況，提出以下幾點(diǎn)調(diào)控建議：

（1）實(shí)施差別化房地產(chǎn)調(diào)控，加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)地區(qū)的房?jī)r(jià)管控。自2016年全省新一輪房?jī)r(jià)上漲之后，很多地區(qū)的房?jī)r(jià)一直維持在高位，從房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)房租比等角度分析，這些地區(qū)確實(shí)存在一定程度的房地產(chǎn)泡沫。伴隨未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新變化，這些地區(qū)房?jī)r(jià)有繼續(xù)上漲的風(fēng)險(xiǎn)。因此目前對(duì)于重點(diǎn)地區(qū)的房?jī)r(jià)調(diào)控政策應(yīng)做到堅(jiān)持不懈，切不可輕易松綁。文章認(rèn)為，目前河北省應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)房?jī)r(jià)調(diào)控的地區(qū)包括：第一，環(huán)京區(qū)域。未來(lái)伴隨北京副中心建設(shè)的不斷完善，環(huán)京地區(qū)將面臨較大的房?jī)r(jià)上漲壓力;第二，雄安新區(qū)及周邊區(qū)域。未來(lái)伴隨非首都功能不斷向雄安的轉(zhuǎn)移，河北雄安新區(qū)建設(shè)有望加速推進(jìn);第三，其他可能會(huì)成為熱點(diǎn)的地區(qū)。如張家口部分地區(qū)可能會(huì)由于未來(lái)冬奧會(huì)的召開房?jī)r(jià)出現(xiàn)異常上漲;未來(lái)河北自貿(mào)區(qū)的概念也可能引發(fā)某些地區(qū)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)異常波動(dòng)。對(duì)于重點(diǎn)地區(qū)之外的其他地區(qū)，則鼓勵(lì)各地根據(jù)自身房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況變化有序調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策。

（2）統(tǒng)籌完善土地調(diào)控政策。針對(duì)全省房?jī)r(jià)普遍較高的現(xiàn)狀，各地區(qū)應(yīng)積極爭(zhēng)取通過(guò)適當(dāng)增加城市土地供應(yīng)總量及優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的方式緩解房?jī)r(jià)上升的壓力。在省級(jí)層面上，可以重點(diǎn)支持環(huán)京、雄安及省會(huì)等重點(diǎn)地區(qū)適當(dāng)增加用地指標(biāo)，通過(guò)提高土地供應(yīng)總量的方式抑制這些地區(qū)可能出現(xiàn)的房?jī)r(jià)快速上漲。另外，應(yīng)鼓勵(lì)各地區(qū)積極探索土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，如針對(duì)一些地區(qū)商業(yè)用房嚴(yán)重過(guò)剩的現(xiàn)狀，引導(dǎo)其在一定范圍內(nèi)部分土地性質(zhì)由商業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫兀?引導(dǎo)不同地區(qū)用地指標(biāo)根據(jù)城市發(fā)展與當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)劑等。

（3）推動(dòng)多層次住房供應(yīng)體系。從供給側(cè)改革的角度，河北各地應(yīng)在城市商品房供應(yīng)之外保持一定數(shù)量的保障房供應(yīng)，從而保障城市中低收入階層的住房基本需求，防止出現(xiàn)社會(huì)各階層全部涌向商品房市場(chǎng)造成房?jī)r(jià)上漲的不利局面。各地在保持一定數(shù)量的包括廉租房在內(nèi)的保障性住房供應(yīng)的同時(shí)，應(yīng)積極探索共有產(chǎn)權(quán)房等新型住房供應(yīng)形式、推動(dòng)現(xiàn)有城市住房租賃市場(chǎng)改革，支持集體用地進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)、加快公租房入市速度，從而減少商品房市場(chǎng)壓力，使城市住房回歸居住屬性。

（4）結(jié)合房地產(chǎn)稅行將推出的大背景，探索適應(yīng)河北實(shí)際的住房長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。目前，我國(guó)房地產(chǎn)稅的制定正在穩(wěn)步推進(jìn)。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)及相關(guān)信息，我國(guó)房地產(chǎn)稅的征收將賦予地方一定的自主權(quán)利，即地方政府可以根據(jù)本地經(jīng)濟(jì)實(shí)際有計(jì)劃、有步驟地實(shí)施房地產(chǎn)稅具體執(zhí)行方案。房地產(chǎn)稅的推出有助于改變地方財(cái)政過(guò)于依賴土地出讓金的現(xiàn)狀，在遏制地方政府通過(guò)賣高價(jià)地獲得財(cái)政收入的同時(shí)，也在客觀上有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。在房地產(chǎn)稅行將推出的大背景下，河北省各級(jí)政府應(yīng)積極探索適應(yīng)本地的房地產(chǎn)稅實(shí)施方案，通過(guò)和上級(jí)部門積極溝通，爭(zhēng)取獲得更多的房地產(chǎn)稅實(shí)施的自主權(quán)，通過(guò)完善稅收、土地、金融等各項(xiàng)調(diào)控政策，建立適應(yīng)河北省情的房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。

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[基金項(xiàng)目]河北省科技廳計(jì)劃項(xiàng)目：“河北省房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)研究（項(xiàng)目編號(hào)：13456142）”。

[作者簡(jiǎn)介]李梅（1978—），女，漢族，河北辛集人，碩士，副教授，研究方向：財(cái)務(wù)投資。