黃洋

[摘 要] 改革開放以來，我國商品房銷售價格整體上漲速度很快。大部分學(xué)者從需求與供給的維度來研究房地產(chǎn)價格變化，但也有一部分學(xué)者將視角延伸至房價變化背后的產(chǎn)業(yè)因素。文章主要研究產(chǎn)業(yè)集聚對房地產(chǎn)價格的影響，分別從人口數(shù)量提升、經(jīng)濟(jì)增長、存款增加、房地產(chǎn)投資額增加、公共服務(wù)的完善五個方面進(jìn)行分析，最后得出產(chǎn)業(yè)集聚對房價具有正向的影響。

[關(guān)鍵詞] ?產(chǎn)業(yè)集聚;房地產(chǎn)價格;房價調(diào)控

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.34.070

1 引言

近十年來我國整體房價趨于上漲，但是我國房價市場存在空間失衡現(xiàn)象，不同區(qū)域的房價差異較大，整體來看東部地區(qū)高于中西部地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)房價高于普通地區(qū)。我國房價的區(qū)域不平衡呈現(xiàn)出“東高西低”的狀態(tài)，并且兩塊區(qū)域平均房價差距增幅達(dá)到了200%，平均每年增幅達(dá)到20%。2005年以來中央政府已多次出臺房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策，包括“國八條”“國六條”“新國十條”“新國八條”等，然而此后房地產(chǎn)價格并未得到調(diào)整甚至上漲趨勢更為強(qiáng)烈。此外，我國房產(chǎn)市場處于整體結(jié)構(gòu)性調(diào)整與區(qū)域差異性分化階段，“去庫存”與“分類調(diào)控”兩大政策并行我國房產(chǎn)市場（彭銀，2017）。

在房價上漲的同時，我國產(chǎn)業(yè)集聚的特征也越發(fā)凸顯。21世紀(jì)以來，我國東部沿海地區(qū)以工業(yè)制造業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)集聚水平顯著提升，其中江蘇的工業(yè)集聚園區(qū)與上海和浙江多地制造業(yè)集聚群的表現(xiàn)尤為凸顯（劉顏，2016）。

2 產(chǎn)業(yè)集聚對房價的正向影響機(jī)理分析

產(chǎn)業(yè)集聚主要從五個方面來影響房價：人口數(shù)量提升、經(jīng)濟(jì)增長、存款增加、房地產(chǎn)投資額增加、公共服務(wù)的完善。

產(chǎn)業(yè)集聚會通過人口集聚來影響房價。第二產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)會使企業(yè)、勞動力和資本要素在本地集中，它會加強(qiáng)企業(yè)間的聯(lián)系，強(qiáng)化企業(yè)間的聯(lián)系與分工協(xié)作，提高資源的利用率。勞動力的集聚使得人口數(shù)量提升，直接導(dǎo)致了該地區(qū)住房需求增加，房價因此上升。產(chǎn)業(yè)集聚還會促使周圍的信息交流的軟件和硬件水平提高，配套的交通運(yùn)輸能力和醫(yī)療保證水平也會大幅度提升，這些居住紅利和蓬勃的發(fā)展趨勢就會吸引更多第一產(chǎn)業(yè)從業(yè)者遷入聚居，人口的集聚一定會造成住房需求的增加。

圖1 產(chǎn)業(yè)集聚影響因素關(guān)系

如圖1所示，短期內(nèi)由于產(chǎn)業(yè)迅速集聚，集聚區(qū)的資本與人口也相應(yīng)增加，房產(chǎn)的需求也相應(yīng)上升，需求曲線向右移至D0，相應(yīng)的房價也會從P0上調(diào)至P1，這時房價的供給與需求達(dá)到平衡。從長期的視角來看，由于市場的轉(zhuǎn)變，供給曲線將會調(diào)整至S1，此外，由于產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)所導(dǎo)致的勞動力收入增加會影響到住房需求的轉(zhuǎn)變，需求曲線將會上調(diào)至D2，此時房地產(chǎn)的供給與需求將會達(dá)到一個新的平衡點(diǎn)，這時的房價為P2。又因?yàn)閯趧恿Φ牧魅雽蛊髽I(yè)產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)和技術(shù)進(jìn)步效應(yīng)，從而使勞動力收入提高，于是人們對住房的需求也相應(yīng)提升而導(dǎo)致房價上漲。

產(chǎn)業(yè)集聚會通過經(jīng)濟(jì)的增長來影響房價。產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)有各種廠商，對于同一行業(yè)來講，多家企業(yè)之間存在競爭關(guān)系，聚集的企業(yè)越多，它們之間的競爭就越激烈。面對這樣的生存環(huán)境，企業(yè)只有通過創(chuàng)新創(chuàng)造才能占領(lǐng)市場，在這個過程中，市場的“森林法則式”的競爭規(guī)則會造成資源的重新配置和優(yōu)化，最終整個行業(yè)的生產(chǎn)率也得到提升，行業(yè)的利潤也會隨之提升，所以將會促進(jìn)集聚區(qū)的經(jīng)濟(jì)上漲，經(jīng)濟(jì)上漲也會促進(jìn)房價的上漲。另外，產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的面積是有限的，但是廠商的不斷涌入就會造成商業(yè)用地增加，在一定程度上影響了住房面積的擴(kuò)展，所以住房開發(fā)的成本就會提高，銷售的價格就會上漲。具體來講，產(chǎn)業(yè)集聚會使得大量企業(yè)入駐，大塊的土地被用來建造工廠、寫字樓、商場和娛樂場所等。伴隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級，第二、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)較大變化，各行各業(yè)對于土地資源的需求量和需求程度都有大幅度提升。但是在土地供給方面，土地本身的總量是一定的，能夠用來進(jìn)行城市建設(shè)的土地資源是有限的，所以土地需求的多樣化和需求量的增加必然會抬高土地價格。因此，隨著企業(yè)對用地的需求增加，土地價格也會增加，住房價格也自然會被推升。

產(chǎn)業(yè)集聚會通過房地產(chǎn)投資額來影響房價。產(chǎn)業(yè)集聚能夠吸引并促進(jìn)大型工業(yè)或者企業(yè)的入駐和發(fā)展，一般來講，這種大企業(yè)都具有雄厚的資金實(shí)力。鑒于房地產(chǎn)市場本身的特點(diǎn)（如收益周期長、投資額度巨大等），進(jìn)入該領(lǐng)域需要較強(qiáng)的實(shí)力。相對來講，工業(yè)企業(yè)的實(shí)力剛好滿足該標(biāo)準(zhǔn)。大型的工業(yè)企業(yè)本身就是大量資產(chǎn)的集合，另外它們與銀行的金融交往比較密切，借貸往來的額度比較大，整體實(shí)力雄厚。所以，工業(yè)企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行投資是常見的現(xiàn)象。由此可以看出，產(chǎn)業(yè)集聚會通過工業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動間接影響房價波動。從我國產(chǎn)業(yè)集聚的情況來看，城市產(chǎn)業(yè)集聚單一、投資渠道匱乏等現(xiàn)象也促使投資性企業(yè)或廠商將大部分資金投入到回報(bào)率較高的房地產(chǎn)行業(yè)中，使得房地產(chǎn)市場迅速升溫。

產(chǎn)業(yè)集聚會通過居民儲蓄來影響房價。產(chǎn)業(yè)集聚使得企業(yè)和個人的存款數(shù)目增加，在面對通貨膨脹現(xiàn)象時，人們更傾向于進(jìn)行產(chǎn)品投資。房屋作為一種保值產(chǎn)品得到大眾的關(guān)注，因此房價也會在一定程度上升。

產(chǎn)業(yè)集聚會通過公共服務(wù)的完善來影響房價。產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的城市化水平較高，主要體現(xiàn)在供水、供電、交通、通信、物流、生態(tài)環(huán)境等基礎(chǔ)公共設(shè)施和資源比較充足，這些基礎(chǔ)性的建設(shè)是推動房價上漲的重要力量。另外，公共服務(wù)行業(yè)（例如社會保障、文化娛樂行業(yè)等）也是促進(jìn)房價變化的重要因素。公共性服務(wù)業(yè)本身的發(fā)展能夠促使收入增加并帶動勞動力流入，這些因素會間接促使房價上漲。但是最主要的是，公共服務(wù)業(yè)本身是城市基礎(chǔ)建設(shè)的基石，該行業(yè)的發(fā)展水平是推動房價變化的主要因素之一。

一方面，完備的公共設(shè)施與公共服務(wù)直接影響了居民的生活質(zhì)量，使得居民生活狀態(tài)得到改善，幸福感提升，從而間接影響了地區(qū)房價水平;另一方面，完備的公共設(shè)施與公共服務(wù)也是經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的重要體現(xiàn)，這些直觀的因素會幫助居民對經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成良好的態(tài)度和預(yù)期，社會心理的積極作用會進(jìn)一步誘發(fā)居民對房地產(chǎn)市場的預(yù)期，對于房價的上漲具有積極的推動作用。

3 結(jié)論與建議

文章通過研究發(fā)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚會對房價產(chǎn)生正向的影響，決策者在對房價問題進(jìn)行政策調(diào)控時，應(yīng)考慮到產(chǎn)業(yè)集聚與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等因素對于房價和人們選擇的影響。在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級優(yōu)化的大背景下，房價的變動可能在一定程度上反映了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，因此房地產(chǎn)行業(yè)的市場調(diào)控政策需要與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整相適應(yīng)。另外，第二產(chǎn)業(yè)適度集聚會使房價上漲，過度集聚將會導(dǎo)致房價的下跌，決策者在制定房價調(diào)控政策時，可以在一些房價過高的地區(qū)的邊郊區(qū)處適量引進(jìn)第二產(chǎn)業(yè)用以調(diào)整房價。而在一些不發(fā)達(dá)地區(qū)適當(dāng)引入第二產(chǎn)業(yè)可以使居民收入水平提升，房價適度增長也會帶動相應(yīng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加快當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展速度。

參考文獻(xiàn)：

[1] 范劍勇. 產(chǎn)業(yè)集聚與地區(qū)間勞動生產(chǎn)率差異[J]. 經(jīng)濟(jì)研究， 2006（11）： 72-81.

[2] 高波，李祥，王猛. 新型城鎮(zhèn)化與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展——以長三角縣域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為例[J]. 南京政治學(xué)院學(xué)報(bào)， 2013， 29（6）： 54-59.

[3] 劉顏，鄧若冰. 產(chǎn)業(yè)集聚對我國房地產(chǎn)價格影響效應(yīng)的實(shí)證檢驗(yàn)[J]. 云南財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)， 2016， 32（5）： 72-81.

[4]彭銀. 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)結(jié)構(gòu)對房價的影響[D].武漢：華中師范大學(xué)， 2017.