秦 鏜

早前上海市農(nóng)村地籍更新調(diào)查工作已經(jīng)圓滿完成，本文通過對上海市農(nóng)村地籍更新調(diào)查工作進行研究，進而得出本文論題的探討。

一、農(nóng)村宅基地地籍調(diào)查的關(guān)鍵內(nèi)容

第一，在研究過程中，我們明確了農(nóng)村宅基地地籍調(diào)查的內(nèi)容主要包括農(nóng)村地區(qū)宗地的權(quán)屬、界址、面積、用途等基本信息，切實掌握該土地的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)[1]。第二，相關(guān)部門應(yīng)當根據(jù)完善農(nóng)村地籍的調(diào)查、統(tǒng)計和登記制度，為土地的合理有效規(guī)劃打下基礎(chǔ)。第三，相關(guān)部門應(yīng)當對農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度進行相應(yīng)的改革并為經(jīng)濟社會的發(fā)展提供服務(wù)和保障，從而促進土地資源的有效利用，適應(yīng)時代的發(fā)展。第四，相關(guān)技術(shù)人員應(yīng)當盡職盡責地進行相應(yīng)的宅基地調(diào)查和相關(guān)取證工作。

二、實施的關(guān)鍵內(nèi)容與技術(shù)

宅基地梳理、宅基地調(diào)查和地籍測量是進行農(nóng)村宅基地地籍調(diào)查的三大關(guān)鍵內(nèi)容。

（一）宅基地梳理

農(nóng)村宅基地梳理是以村為單位的，在劃定的范圍內(nèi)，再逐戶進行宅基地使用權(quán)權(quán)屬的梳理[2]。第一步，需要制作宅基地索引圖：以村為單位，將所調(diào)查得到的地形數(shù)據(jù)與土地管理部門提供的地籍基礎(chǔ)數(shù)據(jù)如村對地界分布等數(shù)據(jù)結(jié)合起來進行《宅基地索引圖》的制作，以完整反映行政村界線范圍內(nèi)所有地形、門牌號等主要考核目標并定時進行更新。第二步，收集權(quán)源證明材料，整理歸類權(quán)源證明材料，這是需要與調(diào)查對象交流和實物憑據(jù)來核實相關(guān)信息的，如房產(chǎn)證、地契等。第三步，進行宅基地信息梳理，使其形成梳理結(jié)論并制作《地籍調(diào)查表》來歸類管理。第四步，無論是什么信息在發(fā)展過程中都會有一些變化，因而相關(guān)工作人員應(yīng)當進行定時和不定時更新。

例如，制定外業(yè)調(diào)查計劃可以是一個季度或一年進行一次，并在一年內(nèi)把所需要負責的調(diào)查區(qū)域的相關(guān)工作完成好；開展外業(yè)調(diào)查，不定時去核實產(chǎn)權(quán)與現(xiàn)狀使用情況，多方面去核對信息，避免一葉障目，因僅聽取一家之言而導(dǎo)致所取得的信息無法解決相關(guān)紛爭；開展地籍測量并繪制宗地草圖，促進信息管理規(guī)范化的實現(xiàn)，有時候需要準確核實房屋及建筑物長寬高及形狀體積并判斷是否屬于合法范圍，對于不合法的應(yīng)通知戶主進行整改，以免妨礙了土地資源有效利用和政府規(guī)劃的實施；進行調(diào)查取證并整理外業(yè)調(diào)查成果如實地考量并進行數(shù)字化信息存檔，可以通過拍攝相關(guān)圖片上傳并編寫能夠準確真實反映實際情況的文字內(nèi)容等方法。

（二）宅基地調(diào)查

宅基地梳理之后，再開展農(nóng)村宅基地更細化的使用權(quán)調(diào)查，并以戶為單位核實其對土地的使用是否符合規(guī)范、是否真實有效地持有使用權(quán)。

需要注意的是，在此過程中需要了解清楚解算的合法適用范圍。即根據(jù)上面外業(yè)調(diào)查的成果并結(jié)合合法適用范圍等方面內(nèi)容來判斷，進而解算出宅基地的合法適用范圍。此時，要嚴格依據(jù)產(chǎn)證宗地附圖記載的尺寸大小和外業(yè)實測所做的宗地草圖去判斷所得出的數(shù)據(jù)是否符合真實性、有效性，再根據(jù)所得出的真實有效的數(shù)據(jù)來計算宗地面積并進行判斷能否恢復(fù)或更新記載的宗地界線，或是需要其進行整改。譬如，當解算的面積與權(quán)源證明材料所記載的不一致時，對于不屬于合法適用范圍的應(yīng)當讓其進行調(diào)整，確保調(diào)整后的界線能夠在權(quán)源證明材料上所規(guī)范的合法范圍之內(nèi)，包括位置地點和形狀大小。

三、結(jié) 語

農(nóng)村宅基地地籍調(diào)查是進行土地管理的先決條件，一方面為農(nóng)村宅基地登記發(fā)證和房屋確權(quán)打下基礎(chǔ)，另一方面也能使土地資源利用更高效，更利于政府關(guān)于時代發(fā)展的規(guī)劃。