樓市常暴利，地產(chǎn)多豪門。在很多人的成語(yǔ)字典里，“揮金如土”的近義詞是“房地產(chǎn)商”。

但是這兩年，行情有所改變。當(dāng)2018年9月末，核心房企萬(wàn)科喊出“活下去”的口號(hào)，許多人才反應(yīng)過(guò)來(lái)，房企的日子不好過(guò)了。

萬(wàn)科只不過(guò)是在提醒大家，中國(guó)的樓市已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)向。

今年又臨近年終，現(xiàn)金流作為房企過(guò)年關(guān)的最核心數(shù)據(jù)指標(biāo)，于是最近我們看到了這一幕：潘石屹出手570億元房產(chǎn);泰禾轉(zhuǎn)讓了至少11個(gè)房地產(chǎn)的項(xiàng)目給世茂;華僑城8次轉(zhuǎn)讓股權(quán);新城41億元甩賣了10個(gè)項(xiàng)目;而富力直接宣布下半年都不拿地了。就拿地而言，2019年上半年全國(guó)房產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降了29.4%，信號(hào)如此強(qiáng)烈。

整體而言，2019年房企的現(xiàn)金流都面臨極大的挑戰(zhàn)，特別是隨著樓市金融政策的收緊，房企海外融資也受到限制。有數(shù)據(jù)顯示在2019年的上半年里，就有200-300家房地產(chǎn)企業(yè)倒閉，行業(yè)集中度不斷提升。

對(duì)于行業(yè)內(nèi)最好的公司，盡管市場(chǎng)總量萎縮，行業(yè)的平均盈利能力很弱，但依然有足夠的空間。今年行業(yè)銷售榜TOP3的碧桂園、萬(wàn)科、恒大，3家房企前十月的銷售總額跨過(guò)1.54萬(wàn)億元，超過(guò)不少省份一年的GDP總和。

經(jīng)過(guò)一次次調(diào)控“洗禮”、頂層設(shè)計(jì)“房住不炒”、外部市場(chǎng)“中美貿(mào)易戰(zhàn)”、內(nèi)部政策“土地財(cái)政”的環(huán)境變化，種種跡象表明，2019年開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)了20年的市場(chǎng)化之路、10年的金融化之路后，已完成了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)歷史使命，土地融資處于被動(dòng)性退出階段。

房地產(chǎn)的黃金周期已經(jīng)結(jié)束了。

中國(guó)房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)周期的演變

《詩(shī)經(jīng)》上說(shuō)：“溥天之下，莫非王土;率土之濱，莫非王臣?！?/p>

中國(guó)經(jīng)濟(jì)周期是房地產(chǎn)周期。從農(nóng)耕時(shí)代向資本時(shí)代過(guò)渡的一股洪流，裹挾了大多數(shù)人，沒(méi)成想的是，中國(guó)樓市可能是這其中最大的一個(gè)培訓(xùn)師。

中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展沖動(dòng)，最早發(fā)端于1994年分稅制改革之后，地方政府對(duì)于財(cái)政收入的“窮則思變”。彼時(shí)，城市化沒(méi)有興起，房地產(chǎn)尚未市場(chǎng)化，大多數(shù)人還沒(méi)有房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的概念。也沒(méi)有意識(shí)到土地出讓金的巨大潛力。

到了1997年受亞洲金融風(fēng)暴沖擊。地方招商引資難度增加，內(nèi)地省份財(cái)政極為困難，開(kāi)始想辦法謀求土地財(cái)政之路。

第二年房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革開(kāi)啟破冰之旅。

2001年加入WTO之后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)騰飛、城市化大邁步，相應(yīng)帶來(lái)的投資熱度與市場(chǎng)需求上升，再加央行外匯占款快速增加推動(dòng)的貨幣寬松，以及國(guó)有商業(yè)銀行的壯大，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期奠定了基礎(chǔ)。

2003年《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)的規(guī)定》出臺(tái)，標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)正式啟動(dòng)野馬脫韁模式。

從1998年到2008年，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)化的十年。

從2008到2018年，則是房地產(chǎn)貨幣化的十年。這十年，在寬貨幣、寬信貸的支持下，房地產(chǎn)的發(fā)展軌跡也從市場(chǎng)化之路，演變?yōu)榻鹑诨贰?/p>

地方政府依賴于土地融資。商業(yè)銀行依賴于地產(chǎn)信貸，城投公司及國(guó)有房企依賴于土地及信貸資本，資管公司依賴于地產(chǎn)抵押之上的批發(fā)性資本，私人資本依賴于直接的樓市套利。

不過(guò)，這十年的房地產(chǎn)伴隨著明顯的調(diào)控周期。在2010年、2013年、2017年期間曾呈現(xiàn)小周期性波動(dòng)。但每一次調(diào)控之后，又快速上漲，于是，那時(shí)坊間流傳流行房地產(chǎn)“夜壺論”。

尤其是在2016年，一線城市房?jī)r(jià)翻倍，三四線城市緊隨其后。在棚改貨幣化的驅(qū)動(dòng)下，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、土地融資的歷史使命進(jìn)入巔峰執(zhí)行狀態(tài)。

轉(zhuǎn)折從2018年下半年開(kāi)始，房地產(chǎn)跳出了“越調(diào)越漲”的邏輯，其增長(zhǎng)趨勢(shì)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變——經(jīng)濟(jì)去房地產(chǎn)化，房地產(chǎn)去泡沫化。

緊接著2019年是繼續(xù)收緊調(diào)控的一年。1-8月全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控367次，累計(jì)次數(shù)刷新房地產(chǎn)調(diào)控紀(jì)錄。中央把握整體大局、設(shè)置高壓線，要求房地產(chǎn)“穩(wěn)字當(dāng)頭”：穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。同時(shí)，將調(diào)控權(quán)下放給地方。推動(dòng)“一城一策”、“因城施策”。

并且隨著棚改貨幣化收尾，抑制貨幣流向樓市，終結(jié)房企高周轉(zhuǎn)模式，房產(chǎn)稅推出倒計(jì)時(shí)，房地產(chǎn)的時(shí)代可能已漸行漸遠(yuǎn)。

如何判斷當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)

不過(guò)，房地產(chǎn)時(shí)代謝幕，并不是意味著房?jī)r(jià)下跌、投資下降，也不意味著房地產(chǎn)不再作為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。

在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的作用基本上可以界定為“不求有功但求無(wú)過(guò)”，不屬于激勵(lì)因素，屬于保障因素。保障經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)，不大幅度下滑，也不希望房地產(chǎn)拉動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

放到具體商業(yè)場(chǎng)景中看，由于房?jī)r(jià)變化很難預(yù)測(cè)，如果房?jī)r(jià)下跌，聯(lián)動(dòng)著地價(jià)也會(huì)下跌，作為一個(gè)快周轉(zhuǎn)的模式，只要不是房?jī)r(jià)持續(xù)的下行，三年五年拉平來(lái)看，還是有穩(wěn)定的利潤(rùn)率，這點(diǎn)不需要太悲觀。

但地產(chǎn)企業(yè)盈利的穩(wěn)定性是比較差的，波動(dòng)很大，所以估值不可能太高。

在后地產(chǎn)時(shí)代，房地產(chǎn)投資在短期內(nèi)或某個(gè)階段依然會(huì)維持較大規(guī)模，這是中國(guó)在當(dāng)前及過(guò)渡期內(nèi)維持經(jīng)濟(jì)增速的一種重要策略。

因此可以預(yù)估的是，在后地產(chǎn)時(shí)代：

一、整體上，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)能受到抑制，上漲和下跌概率都小，以長(zhǎng)期橫盤、小幅震蕩為主。

中央一再?gòu)?qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”，要求剝離房子的金融屬性，強(qiáng)化房子的居住屬性。

二、局部上，房?jī)r(jià)分化比較明顯，一線城市及城市核心地段價(jià)格比較穩(wěn)定，但是人口凈流出的城市下降可能性大。長(zhǎng)期來(lái)看，城市經(jīng)濟(jì)和財(cái)富由人才創(chuàng)造，但短期來(lái)看，人口規(guī)模起到關(guān)鍵作用。城市因產(chǎn)業(yè)而興，人口跟著產(chǎn)業(yè)走。未來(lái)沒(méi)有支柱產(chǎn)業(yè)的城市，或者資源即將枯竭的城市，僅靠房地產(chǎn)的城市，都可能進(jìn)入“收縮型城市”行列。

三、短期看，房地產(chǎn)投資規(guī)模依然會(huì)很大，依然是支撐地方經(jīng)濟(jì)的中堅(jiān)力量;只是房地產(chǎn)的使命從過(guò)去拉動(dòng)增長(zhǎng)。變成托舉經(jīng)濟(jì)不下滑。

四、進(jìn)入后開(kāi)發(fā)時(shí)代，房企依然有很多機(jī)遇，比如寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店度假、醫(yī)療健康、物流倉(cāng)儲(chǔ)、教育研發(fā)，再加上政府物業(yè)、公共物業(yè)等領(lǐng)域可以探索。

在過(guò)去40年，中國(guó)依靠國(guó)有土地政策以及近20年的土地財(cái)政快速地建立國(guó)家信用，在向開(kāi)放經(jīng)濟(jì)體轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，國(guó)民經(jīng)濟(jì)需要培養(yǎng)新的信用資產(chǎn)，房地產(chǎn)不能再作為唯一。到了后地產(chǎn)時(shí)代，經(jīng)濟(jì)去房地產(chǎn)化去的是舊產(chǎn)能，房地產(chǎn)去泡沫化去的是劣質(zhì)需求，只有供給新產(chǎn)能、新技術(shù)、新制度，才能幫助國(guó)民經(jīng)濟(jì)在全球經(jīng)濟(jì)大潮中投下一個(gè)堅(jiān)實(shí)的信用之錨。