摘 要：房地產(chǎn)登記制度涉及地產(chǎn)登記制度和房產(chǎn)登記制度，隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，當(dāng)前的房地產(chǎn)登記制度逐漸凸顯出各種問(wèn)題和弊端。基于對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)登記制度的研究，本文指出了房地產(chǎn)登記制度中存在的問(wèn)題，并在此基礎(chǔ)上提出解決當(dāng)前制度中存在問(wèn)題的措施，使房地產(chǎn)登記制度能夠順應(yīng)時(shí)代發(fā)展，發(fā)揮應(yīng)有作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)登記制度；問(wèn)題；對(duì)策

中圖分類(lèi)號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1004-7344（2018）27-0023-02

引 言

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)登記制度已經(jīng)有相關(guān)法律法規(guī)的指導(dǎo)，但是現(xiàn)行的登記制度存在一些問(wèn)題，這些問(wèn)題限制了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，充分降低了房地產(chǎn)登記制度的作用。其中最大的弊端為我國(guó)房地產(chǎn)登記制度采用地產(chǎn)、房產(chǎn)分開(kāi)登記的模式，這種模式導(dǎo)致房地產(chǎn)登記過(guò)程效率低下，并且降低了相關(guān)部門(mén)工作中的協(xié)調(diào)性，需要對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行著重改善。

1 房地產(chǎn)登記制度存在的問(wèn)題

1.1 登記機(jī)構(gòu)問(wèn)題

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)登記制度分為地產(chǎn)、房產(chǎn)登記兩大類(lèi)，并且房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)由各地相關(guān)政府部門(mén)負(fù)責(zé)，但是在相關(guān)法律法規(guī)中對(duì)登記部門(mén)資格并沒(méi)有具體要求，導(dǎo)致各地登記部門(mén)間有很大差別，這種登記模式會(huì)引發(fā)以下后果：①為登記人帶來(lái)不便。在現(xiàn)有制度下，登記人要進(jìn)行房地產(chǎn)登記需要到不同部門(mén)辦理登記手續(xù)，該過(guò)程導(dǎo)致登記人需要到不同的部門(mén)獲取資料，降低登記效率并為登記人帶來(lái)不便[1]。②易造成重復(fù)抵押。由于房地產(chǎn)登記部門(mén)的分散，導(dǎo)致在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押時(shí)容易在不同部門(mén)間進(jìn)行重復(fù)抵押，為國(guó)家?guī)?lái)重大經(jīng)濟(jì)損失。③降低登記效力。采用不同部門(mén)登記模式，需要根據(jù)登記部門(mén)的不同進(jìn)行法律法規(guī)的修改，導(dǎo)致很多法律法規(guī)間存在沖突，降低登記效力。④滋生腐敗。這種分散登記方式容易會(huì)導(dǎo)致個(gè)別部門(mén)將登記過(guò)程看成重要經(jīng)濟(jì)來(lái)源，為了獲得更多收費(fèi)，降低審查要求，為腐敗提供了條件。

1.2 登記效力問(wèn)題

由于相關(guān)法律法規(guī)的不完善以及登記部門(mén)間的不統(tǒng)一，當(dāng)前的房地產(chǎn)登記制度在很大程度上降低了房地產(chǎn)的登記效力，造成這種現(xiàn)象的原因體現(xiàn)在以下方面：①法律法規(guī)不健全。當(dāng)前我國(guó)法律法規(guī)中規(guī)定，房地產(chǎn)登記由各地政府部門(mén)完成，但是并未做出對(duì)政府部門(mén)的限定，導(dǎo)致很多部門(mén)都能參與到房地產(chǎn)登記過(guò)程中，但是不同部門(mén)的公信力有很大差別，不能在最大程度上保證房地產(chǎn)登記效力。②相關(guān)法律法規(guī)間存在沖突。當(dāng)前我國(guó)的房產(chǎn)和地產(chǎn)登記由不同政府部門(mén)完成，導(dǎo)致房地產(chǎn)登記制度制定時(shí)，然而房產(chǎn)和地產(chǎn)登記過(guò)程中存在很大的差異性，導(dǎo)致法律法規(guī)中也存在很大差異，在一些條例中會(huì)產(chǎn)生沖突，降低登記效力。③產(chǎn)權(quán)變動(dòng)未提出嚴(yán)格規(guī)定。當(dāng)前我國(guó)法律法規(guī)中要求房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更時(shí)需要進(jìn)行登記，但是并未對(duì)未登記所要承擔(dān)的后果進(jìn)行說(shuō)明。

1.3 登記程序問(wèn)題

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)登記制度中為對(duì)房地產(chǎn)登記程序進(jìn)行說(shuō)明，然而這種地產(chǎn)、房產(chǎn)區(qū)分的方式要提高登記效率需要制定嚴(yán)格的登記程序，故而當(dāng)前的登記程序?qū)е挛覈?guó)房地產(chǎn)登記效率較為低下，登記人需要在多個(gè)政府部門(mén)間進(jìn)行協(xié)調(diào)和辦理手續(xù)。另外，沒(méi)有嚴(yán)格合理的登記程序制定，會(huì)導(dǎo)致相關(guān)政府部門(mén)在進(jìn)行房地產(chǎn)登記過(guò)程中對(duì)權(quán)力和義務(wù)的模糊，登記人在登記過(guò)程中，需要到登記部門(mén)了解應(yīng)該辦理的各項(xiàng)手續(xù)，相關(guān)部門(mén)在該過(guò)程中，并未發(fā)揮應(yīng)有的指導(dǎo)作用，在降低登記人登記效率的同時(shí)，極大降低了政府公信力[2]。

1.4 登記審查問(wèn)題

當(dāng)前我國(guó)的法律法規(guī)中并未對(duì)房地產(chǎn)登記過(guò)程中的登記審查過(guò)程進(jìn)行說(shuō)明和發(fā)布相關(guān)規(guī)定，所以在房屋審查時(shí)，相關(guān)部門(mén)無(wú)法以法律法規(guī)為指導(dǎo)進(jìn)行審查，這就導(dǎo)致當(dāng)前的審查過(guò)程多流于形式。例如，甲乙二人共有一套房屋，然而甲將該房屋抵押給銀行，并且在該過(guò)程中偽造乙同意抵押的文件到當(dāng)?shù)胤课莨芾砭洲k理了房地產(chǎn)登記手續(xù)，然而事后甲并沒(méi)有能力償還貸款，銀行向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾峤徊榉饧滓叶朔课莶⒅M(jìn)行拍賣(mài)的申請(qǐng)，此時(shí)乙向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾崞鹪V訟，原因?yàn)楫?dāng)?shù)胤课莨芾砭诌`法登記造成自己的財(cái)產(chǎn)損失。在該案例中，由于當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)登記部門(mén)未對(duì)甲施行嚴(yán)格的資格審查，極大降低了政府部門(mén)的公信力，并極大降低了房地產(chǎn)登記制度的效力。另外這種流于形式的審查模式，也容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)與相關(guān)政府部門(mén)進(jìn)行勾結(jié)，提供了滋生腐敗的溫床[3]。

2 解決房地產(chǎn)登記制度中存在問(wèn)題的對(duì)策

2.1 施行房地產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

我國(guó)房地產(chǎn)登記制度當(dāng)前存在的不足主要由房產(chǎn)、地產(chǎn)登記分割模式造成，所以在今后的發(fā)展中，需要施行房地產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。要施行新的制度，需要對(duì)以下方面進(jìn)行改革和建設(shè)：①完善現(xiàn)有法律法規(guī)?，F(xiàn)有法律法規(guī)以當(dāng)前的登記制度為基礎(chǔ)制定，無(wú)法適應(yīng)統(tǒng)一登記模式，故而法律法規(guī)需要對(duì)登記機(jī)構(gòu)中各部門(mén)的權(quán)限加以限制，并對(duì)登記流程進(jìn)行規(guī)劃。②登記部門(mén)簡(jiǎn)化。當(dāng)前的房地產(chǎn)登記過(guò)程中，需要當(dāng)事人進(jìn)行大量的手續(xù)辦理，并且通常情況下，手續(xù)辦理需要到不同的部門(mén)中，統(tǒng)一登記制度施行中，政府需要將相關(guān)部門(mén)的功能進(jìn)行集成，提升登記效率。③建立專(zhuān)項(xiàng)機(jī)構(gòu)。當(dāng)前的房地產(chǎn)登記制度由各地區(qū)獨(dú)立施行，沒(méi)有通用制度，故而在今后的發(fā)展中，需要建立特有的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)、地產(chǎn)的統(tǒng)一登記。

2.2 簡(jiǎn)化現(xiàn)有登記程序

現(xiàn)有的登記程序主要由各地房屋管理局和土地管理局進(jìn)行，在進(jìn)行房地產(chǎn)登記過(guò)程中，需要按照這兩個(gè)部門(mén)制定的程序進(jìn)行分別登記，導(dǎo)致登記過(guò)程冗雜，而在施行統(tǒng)一登記制度的基礎(chǔ)上，將會(huì)對(duì)登記程序進(jìn)行簡(jiǎn)化，要達(dá)到程序簡(jiǎn)化的目的，可以通過(guò)以下方式進(jìn)行：①部門(mén)精簡(jiǎn)。當(dāng)前房地產(chǎn)登記中很多部門(mén)功能大部分重疊，但是依舊需要辦理相關(guān)手續(xù)，在今后的發(fā)展中，需要將這些功能相似的部門(mén)進(jìn)行融合和精簡(jiǎn)，提升相關(guān)手續(xù)辦理效率。②加強(qiáng)部門(mén)合作。部門(mén)合作涉及機(jī)構(gòu)內(nèi)部門(mén)間的合作和機(jī)構(gòu)件的部門(mén)合作，在未來(lái)的發(fā)展中，可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)加強(qiáng)部門(mén)間的聯(lián)系。③法律法規(guī)建設(shè)。當(dāng)前法律法規(guī)未對(duì)登記流程進(jìn)行說(shuō)明和限制，在今后的發(fā)展中，需要通過(guò)法律建設(shè)的方式對(duì)登記流程進(jìn)行說(shuō)明，在法律指導(dǎo)下進(jìn)行登記。

2.3 發(fā)揮房地產(chǎn)登記的公示作用

我國(guó)法律要求登記人可以隨時(shí)對(duì)本人的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)閱，這種公示作用能夠在很大程度上提升政府的公信力和房地產(chǎn)登記制度的效力，但是當(dāng)前這種公示作用體現(xiàn)地不明顯，在今后的發(fā)展中需要充分發(fā)揮房地產(chǎn)登記的公示作用，可以通過(guò)以下方式達(dá)成目的：①完善法律法規(guī)建設(shè)。法律法規(guī)應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)登記部門(mén)的行為作出限制，保證公民調(diào)閱個(gè)人資料的權(quán)利，提升政府公信力。②申請(qǐng)人信息審核。發(fā)揮房地產(chǎn)登記公示作用最重要的是保證公民的信息安全，這就需要相關(guān)部門(mén)在提供登記信息前對(duì)申請(qǐng)人的信息進(jìn)行審核，保證公民信息安全。

2.4 完善房地產(chǎn)登記損害賠償制度

為了保證登記人的權(quán)益，房地產(chǎn)登記部門(mén)需要對(duì)自身的失誤行為進(jìn)行賠償，賠償過(guò)程需要對(duì)以下兩反面進(jìn)行考慮：①追責(zé)體制建設(shè)。房地產(chǎn)登記部門(mén)的違規(guī)行為包括未按登記流程進(jìn)行登記、登記過(guò)程的各類(lèi)失誤以及工作人員故意失誤，需要通過(guò)法律法規(guī)的建設(shè)來(lái)對(duì)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管，另外政府應(yīng)設(shè)立專(zhuān)門(mén)的賠償資金，以對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行賠償。②機(jī)構(gòu)責(zé)任劃定。機(jī)構(gòu)責(zé)任劃定中需要合理建立分級(jí)制度以確定對(duì)當(dāng)事人的賠償金額，在該過(guò)程中，各地登記機(jī)構(gòu)需要在國(guó)家法律法規(guī)建設(shè)的基礎(chǔ)上按照自身情況建設(shè)規(guī)章制度，對(duì)工作人員進(jìn)行約束。

3 結(jié) 論

綜上所述，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)登記制度主要存在的問(wèn)題體現(xiàn)在法律法規(guī)不健全、登記程序復(fù)雜以及登記效力不足等方面，要解決以上問(wèn)題，可以通過(guò)施行統(tǒng)一登記制度、簡(jiǎn)化登記程序、完善法律法規(guī)以及發(fā)揮登記公示作用等措施達(dá)到目的，讓房地產(chǎn)登記能夠充分發(fā)揮作用。

參考文獻(xiàn)

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[2]張 華.現(xiàn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度存在的問(wèn)題及對(duì)策[J].中小企業(yè)管理與科技（中旬刊），2015（04）：61～62.

[3]郭福良.我國(guó)房地產(chǎn)登記制度存在的問(wèn)題及完善[D].廣西師范大學(xué)，2008.

收稿日期：2018-8-2

作者簡(jiǎn)介：張世偉（1963-），男，工程師，大學(xué)專(zhuān)科工民建專(zhuān)業(yè)，曾工作蕪湖市新芫房管所，蕪湖市拆迀管理處，蕪湖市房屋安全鑒定處，蕪湖市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理處，蕪湖市房地產(chǎn)登記管現(xiàn)處，蕪湖市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處。