摘 要：近年來，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展非常迅猛，面臨著很多的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。項(xiàng)目管理工作成為重中之重，作為房地產(chǎn)開發(fā)的核心，是一項(xiàng)工作量大、準(zhǔn)確度要求高且影響全局性的工作。計(jì)算機(jī)信息管理系統(tǒng)建設(shè)能夠滿足現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理需求，適應(yīng)需求變化，具有可擴(kuò)充性、可重用性、可靠性和可維護(hù)性的網(wǎng)上材料管理系統(tǒng)迫在眉睫。

關(guān)鍵詞：計(jì)算機(jī)信息技術(shù)；房地產(chǎn)；可行性

中圖分類號(hào)：TP399 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1004-7344（2018）24-0314-02

引 言

計(jì)算機(jī)信息技術(shù)對(duì)人們的生活和工作有很大的影響。它在各行各業(yè)中都扮演著重要的角色，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。計(jì)算機(jī)信息技術(shù)的應(yīng)用提高了房地產(chǎn)行業(yè)的管理水平和效率，加強(qiáng)了各方之間的溝通，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

1 計(jì)算機(jī)信息技術(shù)在房地產(chǎn)領(lǐng)域應(yīng)用的現(xiàn)狀

計(jì)算機(jī)信息技術(shù)廣泛影響和改變著人類的生活和工作，在各行各業(yè)都發(fā)揮著重要的作用，在信息化浪潮的推動(dòng)下，信息技術(shù)對(duì)工業(yè)生產(chǎn)、商業(yè)零售、社會(huì)生活等各領(lǐng)域產(chǎn)生革命性變化。對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)，如何充分利用信息技術(shù)來提高企業(yè)自身的信息化應(yīng)用水平和管理水平，成為企業(yè)提升核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵因素。其實(shí)，建筑行業(yè)信息化革命已然開始，大型軟件企業(yè)紛紛對(duì)建筑行業(yè)信息化進(jìn)行自己的解讀。用友的UAP-NC平臺(tái)基于UAP開發(fā)，具有安全、穩(wěn)定、高效、滿足客戶需求變化的特征；金蝶EAS工程施工行業(yè)產(chǎn)品秉持管理集約化、業(yè)務(wù)一體化的思想，與標(biāo)桿企業(yè)深入戰(zhàn)略合作以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品快速貼近企業(yè)的要求。

2 計(jì)算機(jī)信息技術(shù)在房地產(chǎn)項(xiàng)目中應(yīng)用的意義

2.1 信息化使得產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化

從產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、施工、采購、成本控制等環(huán)節(jié)制定標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行復(fù)制。產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化背后是流程的標(biāo)準(zhǔn)化、管理的標(biāo)準(zhǔn)化。其背后要有從客戶細(xì)分→價(jià)值細(xì)分→居住要求→技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)→設(shè)計(jì)模塊→標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品體系的整套的標(biāo)準(zhǔn)流程。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)暫時(shí)還做不到這點(diǎn)，那么，比較務(wù)實(shí)的做法就是先把已經(jīng)開發(fā)出來的、比較成熟的樓盤先想辦法把它沉淀下來，使之標(biāo)準(zhǔn)化。

2.2 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理信息化，提高效率

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理多項(xiàng)目、多資源、多角色等特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)信息化的需求已從原來的部門需求拉動(dòng)為主體，轉(zhuǎn)變?yōu)檎w集中需求為主，其信息化只有走一體化信息管理，才能使專業(yè)化、集成化、精細(xì)化的項(xiàng)目管理流程得到實(shí)現(xiàn)，同時(shí)必須面向項(xiàng)目運(yùn)作過程中的多方及多職能部門協(xié)同的需求，在一體化技術(shù)平臺(tái)提供的組織管理、權(quán)限管理、工作流管理等服務(wù)基礎(chǔ)上，需要建立一個(gè)數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)共享的一體化信息平臺(tái)以滿足業(yè)務(wù)管控廣度和深度的需要。

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容

（1）項(xiàng)目概況；

（2）開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置；

（3）市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定；

（4）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇；

（5）資源供給；

（6）環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)；

（7）項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究；

（8）開發(fā)建設(shè)計(jì)劃；

（9）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析：

①項(xiàng)目總投資估算。

②項(xiàng)目投資來源、籌措方式的確定。

③開發(fā)成本估算。

④銷售成本、經(jīng)營(yíng)成本估算。

⑤銷售收入、租金收入、經(jīng)營(yíng)收入和其他營(yíng)業(yè)收入估算。

⑥財(cái)務(wù)評(píng)估。運(yùn)用靜態(tài)和動(dòng)態(tài)分析方法分析計(jì)算項(xiàng)目投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資利潤(rùn)率、借款償還期等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)估。

⑦國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。

⑧風(fēng)險(xiǎn)分析。一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析；另一方面從政治形勢(shì)、國(guó)家方針政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、市場(chǎng)周期、自然環(huán)境等方面進(jìn)行定性風(fēng)險(xiǎn)分析。

⑨項(xiàng)目環(huán)境效益、社會(huì)效益及綜合效益評(píng)價(jià)。

（10）結(jié)論及建議：

①運(yùn)用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等諸方面論述開發(fā)項(xiàng)目的可行性，并推薦最佳方案。

②存在的問題及相應(yīng)的建議。

4 計(jì)算機(jī)信息技術(shù)在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中的應(yīng)用

4.1 系統(tǒng)的總體設(shè)計(jì)

整體系統(tǒng)設(shè)計(jì)為一個(gè)管理信息系統(tǒng)，可由三個(gè)子系統(tǒng)構(gòu)成：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析子系統(tǒng)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)子系統(tǒng)以及可行性研究報(bào)告生成子系統(tǒng)。這三個(gè)子系統(tǒng)主要處理房地產(chǎn)可行性研究中數(shù)據(jù)量大、計(jì)算難度高、圖表多的市場(chǎng)分析、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、報(bào)告生成的工作。

4.2 功能分析

4.2.1 市場(chǎng)調(diào)查與分析子系統(tǒng)

該子系統(tǒng)包括建立數(shù)據(jù)庫、數(shù)據(jù)倉庫，利用聯(lián)機(jī)分析技術(shù)-OLAP進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，利用數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)發(fā)現(xiàn)新的數(shù)據(jù)關(guān)系，以便進(jìn)行市場(chǎng)分析、投資決策。該系統(tǒng)可存儲(chǔ)、查詢、比較、分析、挖掘、打印與項(xiàng)目投資有關(guān)的各種數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)包括：國(guó)家、城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況數(shù)據(jù)，城市土地、住房市場(chǎng)數(shù)據(jù)，目標(biāo)客戶、購房者、競(jìng)爭(zhēng)樓盤項(xiàng)目、項(xiàng)目自身情況等數(shù)據(jù)。

4.2.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)系統(tǒng)

該子系統(tǒng)包括項(xiàng)目管理，計(jì)算參數(shù)輸入，項(xiàng)目方案的經(jīng)濟(jì)分析計(jì)算和不確定性分析，價(jià)格計(jì)算，輔助報(bào)表輸出，基本報(bào)表輸出，綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)的圖表輸出。它按照可行性研究階段性的特點(diǎn)，設(shè)置了在基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一輸入共享的基礎(chǔ)上，提供了既能在方案和數(shù)據(jù)較少情況下的粗略經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、又能在方案和各種數(shù)據(jù)較充分情況下進(jìn)行詳細(xì)準(zhǔn)確的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。

4.2.3 可行性研究報(bào)告生成系統(tǒng)

根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容設(shè)計(jì)了模板庫，建立其內(nèi)容框架，可從前面的市場(chǎng)調(diào)查與分析系統(tǒng)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)系統(tǒng)調(diào)入數(shù)據(jù)，也可在設(shè)計(jì)好的模板中輸入數(shù)據(jù)進(jìn)行進(jìn)一步的修改，從項(xiàng)目的角度做到數(shù)據(jù)共享，形成一個(gè)完整的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告生成系統(tǒng)。

4.3 系統(tǒng)集成

通過以上分析，將房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究系統(tǒng)集成如圖1所示。

5 結(jié) 語

計(jì)算機(jī)信息技術(shù)為提高企業(yè)的工作效率做出了巨大的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目信息管理系統(tǒng)已經(jīng)越來越多地應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際管理中，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逼著房地產(chǎn)企業(yè)快速實(shí)現(xiàn)信息化管理，提高自己的企業(yè)實(shí)力，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)浪潮。

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收稿日期：2018-7-2