摘 要：我國的國民經(jīng)濟快速增長離不開房地產(chǎn)的支持，已經(jīng)成為了經(jīng)濟支柱。但是，在房地產(chǎn)項企業(yè)發(fā)展的過程中，會存在各項各樣的問題，限制了發(fā)展。因此，本文針對地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)項目管理要點做出了進一步探究，對項目管理、項目質(zhì)量管理、進度控制、投資控制給出了詳細的分析。

關(guān)鍵詞：地產(chǎn)開發(fā)；企業(yè)；項目管理

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1004-7344（2018）24-0035-02

房地產(chǎn)開發(fā)是以獲取經(jīng)濟收益為目的的，其中需要投入很大的成本，并對資源進行整合，開發(fā)周期比較長，回報存在較大的風(fēng)險。對項目開發(fā)的最終目標(biāo)為開發(fā)出能夠迎合市場項目，實現(xiàn)最大銷售盈利的目標(biāo)。其內(nèi)部的流程包括整合資源、分析投資、土地決策、研判價值、定位市場、制定銷售計劃和主題、施工、營銷推廣、實施物業(yè)管理等幾個重要的方面。按照當(dāng)前的建設(shè)程序，房地產(chǎn)項目可分為六個重要的階段。其中有建議書階段、研究可行性分析階段、設(shè)計階段、準(zhǔn)備階段、施工階段、驗收階段、維護保修階段。在正式施工前的工作包括，制定項目建議書以及對項目的可行性進行分析、明確設(shè)計方案、進行初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計、圖紙設(shè)計等等。之后還要進行消防規(guī)劃、質(zhì)檢等報建階段。然后實施環(huán)境勘察、監(jiān)理、正式施工、材料采購等準(zhǔn)備階段、銷售階段要與項目開發(fā)共同進行。所以，在房地產(chǎn)項目管理當(dāng)中，怎樣才能在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上，將進度進行提升，獲取最大的經(jīng)濟收益，是重要的探究問題。因此本文針對房地產(chǎn)項目當(dāng)中的管理要點給予了詳細的分析。

1 項目管理概述

在20世紀(jì)50年代后期，逐步發(fā)展起來一種全新的計劃管理形式便是項目管理。其中的管理知識以及理論方法體系多用于大部分項目，具有很強的實用性和價值，得到了人們的廣泛認(rèn)可。項目管理也會被用來描述管理持續(xù)進行的日常運作組織方式，這種方法便是依照項目實施相應(yīng)的管理。簡單來說，將持續(xù)進行的運作當(dāng)做各項項目應(yīng)用項目管理的方式和技術(shù)，對其實施管理，需要應(yīng)用的流程為：啟動項目管理、實施計劃編制、執(zhí)行項目管理、內(nèi)容控制管理以及收尾活動。在對項目進行前期策劃以及設(shè)計師需要將項目管理的思想引入到項目當(dāng)中，這樣可對項目的計劃進行范圍界定、實施時間管理、成果管理、風(fēng)險管理和質(zhì)量管理，對工程起到了積極的推動作用。對于項目管理的應(yīng)用，使得房地產(chǎn)開發(fā)商的決策和設(shè)計對項目計劃有更加具體的監(jiān)控過程，管理更加有序、理性，操作也十分簡便。由于決策人員對設(shè)計進度，質(zhì)量以及最終成果進行把控，帶動了建筑行業(yè)的現(xiàn)代化發(fā)展。

2 項目質(zhì)量管理

2.1 優(yōu)化設(shè)計方案

設(shè)計人員需要依照開發(fā)商的要求以及對產(chǎn)品的定位，實施相應(yīng)的設(shè)計，在最初進行設(shè)計時，需要對圖紙進行詳細的分析和審核，查看是否存在缺陷和漏洞。一旦設(shè)計上出現(xiàn)錯誤或之后進行變更，會給施工帶來很大的困難。所以，在對其進行設(shè)計執(zhí)行時，相應(yīng)的檢查和優(yōu)化工作要給予高度的重視，保證設(shè)計是可行合理的。

2.2 施工單位的選擇以及保障施工人員的能力和素養(yǎng)

施工單位需要對施工的質(zhì)量給予最大程度的保證，所以，信譽良好的施工單位和能力素養(yǎng)合格的施工人員非常重要，可為相應(yīng)的施工建設(shè)打下良好的基礎(chǔ)保障，在實施項目管理當(dāng)中，需要對施工人員的能力以及綜合素養(yǎng)進行考察，并進行定期培訓(xùn)，嚴(yán)格控制，不論是管理人員，技術(shù)人員還是一線的建筑人員，都要具有合格的資質(zhì)才可進行建設(shè)工作。所以，施工單位需要對人員進行定期培訓(xùn)，使其能夠第一時間學(xué)到先進的建筑理念和建筑技術(shù)，施工工藝等，將施工單位的整體素質(zhì)進行提升，這樣對工程的質(zhì)量才有保障。

2.3 施工材料

施工材料與施工質(zhì)量有著直接的影響。在建設(shè)過程中，一定要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)。在采買的過程中要對質(zhì)量進行嚴(yán)格的把控，一定要挑選質(zhì)量好，信譽高的品牌商家。購買材料時，不可因貪圖小的利益，購買低價的材料。所以，要堅決杜絕不合格材料進入到施工現(xiàn)場。此外，針對工程當(dāng)中使用的半成品材料、構(gòu)配件以及永久性設(shè)備等，同樣要實施相應(yīng)的質(zhì)量檢測，在檢驗合格之后才可進行使用。

2.4 管理施工機械以及設(shè)備

在正式施工當(dāng)中會應(yīng)用許多的機械和大型設(shè)備，這是保證施工進度能夠按時完成的保障，只有應(yīng)用質(zhì)量高，性能好的機械和設(shè)備，才能確保工程的有序?qū)嵤樌_展，不會因為設(shè)備故障延誤工期。所以，對于項目的管理，要對機械和設(shè)備的質(zhì)量同時進行嚴(yán)格的把控。

2.5 施工方案施工方法和施工技術(shù)管理

對于施工方案和施工技術(shù)的制定，需要先對建筑四周的環(huán)境等進行詳細的勘察之后，再制定相應(yīng)的施工方案，以便制定的施工方案能夠順利實施。一旦方案和施工方法出現(xiàn)變更，便會對施工的進度造成影響。其中施工技術(shù)又是質(zhì)量管理的關(guān)鍵性因素。所以對于方案和技術(shù)方法的管理，更是對施工質(zhì)量進行保障的重要手段。

2.6 質(zhì)量監(jiān)督工作管理

相關(guān)部門一定要對施工過程進行控制跟蹤，定期做好檢查和指導(dǎo)工作，一旦在監(jiān)察過程中發(fā)現(xiàn)問題，要立即給予解決，將監(jiān)理的作用充分發(fā)揮出來，以便對質(zhì)量給予進一步的保障。在工程項目質(zhì)量管理當(dāng)中，還要做好預(yù)防性控制，便簡單來說便是對施工當(dāng)中可能出現(xiàn)的影響因素進行預(yù)防和把控，以便從根本上對問題進行解決，做好相應(yīng)的防范工作和處理，這樣如果有問題出現(xiàn)，可第一時間進行解決，不會影響施工的質(zhì)量和進度。

3 進度控制

進度控制的最終目標(biāo)為保障項目開發(fā)的總工期，這便需要對進度計劃進行編制，并對關(guān)鍵工作和關(guān)鍵線路進行控制，提前做好控制目標(biāo)。其一，首先需要對各項項目施工需要的時間進行掌握，制定項目計劃、進度時間之后對各節(jié)點進度進行計劃，以便操作和控制好各項進度計劃。

利用詳細精細的安排，控制好可行性研究、圖紙設(shè)計、施工許可證、開工、竣工等關(guān)鍵性的工程目標(biāo)。及時發(fā)現(xiàn)和解決建設(shè)當(dāng)中存在的一些問題。針對控制難度較大的前期工作，要做好相應(yīng)的準(zhǔn)備，并密切配合、認(rèn)真落實，爭取快速通過。面對實施階段當(dāng)中，可能對進度產(chǎn)生的影響因素要，最大程度的避免，并應(yīng)用組織措施，管理措施，經(jīng)濟措施以及技術(shù)措施等，對問題進行解決保證施工的進度。此外，在確保質(zhì)量的基礎(chǔ)上，還要盡量將工期縮短，應(yīng)用先進的設(shè)備和技術(shù)，將施工的難度和成本降低。

4 投資控制

投資的最終目標(biāo)是對項目總投資進行減少，項目的總投資是由土地成本，前期開發(fā)成本，安裝施工成本，銷售推廣成本，財務(wù)管理成本，稅費成本等等共同構(gòu)成的。為了將項目的總投資費用減少，將住房性價比提高，一些房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)用了大規(guī)模快速開發(fā)和銷售的形式。項目部門對投資進行控制的關(guān)鍵性內(nèi)容包括：對投資概算回報率，回收期，工程預(yù)算進行確定，并做好相關(guān)的招標(biāo)階段工作，對工程進度款進行審批，處理好索賠和變更。對銷售價格進行擬定、結(jié)算、審查竣工的開發(fā)商，要最大程度的迎合市場銷售項目，對成本進行嚴(yán)格把控，做到預(yù)算不超概算等等，合理定價才能將銷售任務(wù)完成，實現(xiàn)快速回報的目標(biāo)，促進建筑的發(fā)展。

5 結(jié)束語

在建筑工程當(dāng)中，最重要的便是對質(zhì)量、進度以及投資的把控，這是開發(fā)商樹立自己的品牌和贏取更大市場的重要保障，更關(guān)系到開發(fā)商之后的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)非常特殊，工程的質(zhì)量會對產(chǎn)品的銷售造成直接的影響，可以這樣說，項目的工程質(zhì)量便是項目的生命，一旦質(zhì)量產(chǎn)生了問題，不但會對項目的進度和資金造成影響，更會影響開發(fā)商之后的聲譽，對其經(jīng)濟收益和之后的發(fā)展造成了很大的影響。所以，針對項目開發(fā)的重點內(nèi)容，要做好預(yù)防措施，防止各項問題的產(chǎn)生，強化項目的質(zhì)量管理等。

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收稿日期：2018-7-23