曾純敏

來勢(shì)洶洶的CRS正式啟動(dòng)后，拳拳到肉的措施令高凈值人群不得不細(xì)細(xì)審視自身的資產(chǎn)規(guī)劃，而海外置業(yè)作為一種投資方式，被越來越多的高凈值階層認(rèn)可。然而，海外置業(yè)可不是去國外買買房子這么簡(jiǎn)單，面對(duì)和國內(nèi)不太一樣的海外房產(chǎn)市場(chǎng)，如何了解和評(píng)估提前做好置業(yè)規(guī)劃，《出國》帶您細(xì)細(xì)捋一捋以下下10項(xiàng)重要指標(biāo)。

（1）人口變化

人口變化包括自然人口增長(zhǎng)、新移民增長(zhǎng)和城市遷移人口增長(zhǎng)三部分。人口數(shù)值通常以最近一次人口普查結(jié)果為準(zhǔn)，從當(dāng)?shù)厥姓d網(wǎng)站可獲得數(shù)據(jù)。若人口快速增長(zhǎng)，如大批移民進(jìn)入或者大型公司落戶，將會(huì)帶動(dòng)當(dāng)?shù)刈》渴袌?chǎng)需求的增加，進(jìn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)房?jī)r(jià)和租金上升，如在“黃金居留簽證”的驅(qū)動(dòng)下，希臘購房移民項(xiàng)目吸引大量海外投資者，對(duì)于當(dāng)?shù)氐娜丝谧兓瘯?huì)帶來一定沖擊，從而引發(fā)連鎖式的經(jīng)濟(jì)反應(yīng)。

（2）就業(yè)率

就業(yè)率是指某一時(shí)點(diǎn)就業(yè)人口數(shù)占經(jīng)濟(jì)活動(dòng)人口數(shù)（就業(yè)人口數(shù)+失業(yè)人口數(shù)）的比例。一個(gè)國家的就業(yè)狀況與其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、通貨膨脹、社會(huì)發(fā)展等問題交互并行，就海外置業(yè)來說，可以通過就業(yè)率了解城市的整體經(jīng)濟(jì)狀況，例如美國EB-5投資移民的政策要求中，需要投資者創(chuàng)建至少2個(gè)工作崗位，其目的也正是為了提高項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)率，從而促進(jìn)良性經(jīng)濟(jì)循環(huán)。

（3）房?jī)r(jià)中位數(shù)

房?jī)r(jià)中位數(shù)的變化對(duì)于房屋市場(chǎng)變化有指示作用。經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)專家經(jīng)常用中位價(jià)來判斷房?jī)r(jià)動(dòng)態(tài)。一般區(qū)域價(jià)格的上升可能是預(yù)示著該區(qū)建設(shè)了更多的高價(jià)住宅。或者是該區(qū)比較昂貴的物業(yè)很搶手。中位價(jià)下跌可能是因?yàn)橛斜容^廉價(jià)的物業(yè)建設(shè)或出售，或者是有首次購房者進(jìn)入該區(qū)域。

通常情況下，中位價(jià)格都是按月統(tǒng)計(jì)，如果想了解長(zhǎng)期走勢(shì)，可以查看1年、3年、5年和10年的數(shù)值，這更能說明問題，仍以希臘購房移民項(xiàng)目為例，只有統(tǒng)籌細(xì)看近年來的希臘房?jī)r(jià)中位數(shù)圖表，才可認(rèn)定何時(shí)為投資黃金期。

（4）租金回報(bào)走勢(shì)

租金回報(bào)走勢(shì)是投資者關(guān)注的數(shù)據(jù)。如果想要了解租金回報(bào)走勢(shì)，可以通過查詢新報(bào)告，或者自己算，而不同的買房方式，有不同的計(jì)算方式，現(xiàn)金買房的租金回報(bào)率計(jì)算方法為：

租金回報(bào)率=年房租凈收入/購房總價(jià)*100%；

年房租凈收入=年租金收入-持有房屋費(fèi)用及出租衍生相關(guān)支出

貸款購房的租金回報(bào)率計(jì)算方法為：租金回報(bào)率=年凈收入（年租金收入一持有房屋費(fèi)用及出租衍生相關(guān)支出一年固定還款額）/自付額（購房總價(jià)扣除銀行貸款的部分）*100%

（5）外匯匯率

海外買房，房高低固然是首要因素，但兩國之間的外匯匯率也是相當(dāng)重要的一環(huán)。選擇在正確的時(shí)機(jī)進(jìn)行投資，可以降低買房成本。雖然一個(gè)國家匯率貶值會(huì)導(dǎo)致當(dāng)?shù)匾幌盗械耐ㄘ浥蛎洠績(jī)r(jià)也會(huì)隨之攀升，但在正常匯率浮動(dòng)水平下，這種調(diào)整一般是緩慢且平穩(wěn)的，比如人民幣的漲跌及美元走勢(shì)變動(dòng)，也是投資移民政策變動(dòng)考量因素。

（6）城市安全

城市安全度無論是投資者還是租房者。都是非常重要的。網(wǎng)上查看一下你所選擇社區(qū)的犯罪率，可以反應(yīng)當(dāng)?shù)氐闹伟睬闆r，評(píng)估城市的安全度。投資者也可以選擇資質(zhì)過硬、口碑良好的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，在其陪同下親自趕赴當(dāng)?shù)乜疾?，畢竟買房定居或租房不同于短期旅游，勢(shì)必會(huì)有不同的感受。

（7）房屋空置率

住房空置率是指某一時(shí)間空置房屋面積占房屋總面積的比率。與租金回報(bào)一樣，空置率也是需要關(guān)注的，其走勢(shì)對(duì)于理解出租需求和新開發(fā)項(xiàng)目對(duì)于市場(chǎng)影響有很重要的作用。按照國際通行慣例。商品房空置率在5～10%之間為正常，商品房供求平衡；空置率在10～20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，要采取一定措施，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。美國住房空置率長(zhǎng)期保持在較低水平。即使美國樓市較差的2007-2008年，租房空置率最高值在10.7%，自有住房空置率最高值是2.9%。

（8）房產(chǎn)供應(yīng)量

現(xiàn)有市場(chǎng)上的房產(chǎn)如果沒有新的待售房產(chǎn)進(jìn)入，以現(xiàn)有的房產(chǎn)買賣速度。房產(chǎn)全部售完的時(shí)間就叫做“房產(chǎn)供應(yīng)量”。通常情況下，房產(chǎn)供應(yīng)量不會(huì)超過6個(gè)月，這個(gè)時(shí)間少，意味著是供不應(yīng)求，這個(gè)時(shí)間多，意味著供過于求。

（9）成交天數(shù)

DOM，也就是Days on Market。這個(gè)天數(shù)指的是從掛牌上市開始到正式簽下合同之間的天數(shù)。數(shù)字越小，就說明房產(chǎn)市場(chǎng)積極；數(shù)字越大，說明市場(chǎng)反應(yīng)比較慢。這個(gè)數(shù)據(jù)相當(dāng)于當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)的晴雨表，可用于判斷現(xiàn)有房產(chǎn)市場(chǎng)的狀況。

（10）賣方折扣

賣方折扣是指賣方將他們待售物業(yè)價(jià)格降低的數(shù)值，通常用百分比表示。賣方折扣很大表明市場(chǎng)比較冷淡，是業(yè)主退出市場(chǎng)的信號(hào)。它也表明房?jī)r(jià)會(huì)下跌，同理，如果某區(qū)域賣方折扣很小，或者說銷售價(jià)格超出了標(biāo)價(jià)，說明競(jìng)爭(zhēng)激烈、需求強(qiáng)勁。除此之外，賣房折扣也有一定的人為因素，但并非折扣越大越好，高于市場(chǎng)平均價(jià)的折扣可能暗含隱形消費(fèi)，如在近期火爆的希臘購房市場(chǎng)中，有一些服務(wù)機(jī)構(gòu)以超低價(jià)超大折扣來吸引投資者，其背后可能有更多的隱形消費(fèi)或劣質(zhì)項(xiàng)目在其中，《出國》小編提醒投資者需要保持理性，切勿被超低價(jià)或大折扣所蒙蔽，落入不良中介的圈套中。