增設(shè)電梯遇異議怎么辦

徐佳（江蘇蔚藍(lán)律師事務(wù)所律師）

南京半山花園小區(qū)是一處計(jì)劃加裝電梯的老小區(qū)，該小區(qū)11幢1單元共有14戶(hù)居民，其中10戶(hù)同意增設(shè)電梯。2017年6月，增設(shè)電梯工程獲得南京規(guī)劃局規(guī)劃許可，但不同意加裝的4戶(hù)業(yè)主一紙?jiān)V狀將南京規(guī)劃局告到了法院。法院最終判決反對(duì)增設(shè)電梯的居民敗訴，這是南京首起老小區(qū)加裝電梯引發(fā)的訴訟案。

老小區(qū)存在一些固有問(wèn)題，讓一樓住戶(hù)時(shí)常感覺(jué)“吃虧”，如沒(méi)有架空層、潮濕;綠化樹(shù)木高，導(dǎo)致一樓采光有問(wèn)題，陰暗、蚊蟲(chóng)多;一樓離單元門(mén)比較近，大樓門(mén)鈴聲對(duì)于一樓住戶(hù)也造成一定干擾。

對(duì)于增設(shè)電梯，異議之聲的根源則是房子增值的問(wèn)題。無(wú)電梯的老小區(qū)，房?jī)r(jià)最高的往往是“金三銀四”，電梯一裝，低樓層不可避免地面臨貶值，住戶(hù)因此產(chǎn)生心理落差。

物權(quán)法第九十二條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害;造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。2017年出臺(tái)的《南京市既有住宅增設(shè)電梯規(guī)劃許可手續(xù)辦理規(guī)則》也明確，業(yè)主之間有異議，經(jīng)過(guò)協(xié)商，建設(shè)者要給受損業(yè)主提出補(bǔ)償方案。問(wèn)題是，彌補(bǔ)多少錢(qián)合適，標(biāo)準(zhǔn)又該怎么定？

老舊小區(qū)加裝電梯，應(yīng)通過(guò)科學(xué)合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，使加裝電梯后對(duì)低層住戶(hù)采光和通風(fēng)的影響降到最低。而對(duì)于“協(xié)調(diào)難”“落實(shí)難”等問(wèn)題，還是要明確本單元或本棟“三分之二”業(yè)主同意的原則，畢竟增沒(méi)電梯初衷是為了方便大多數(shù)住戶(hù)出行。若增設(shè)電梯方案滿(mǎn)足城市規(guī)劃、建筑結(jié)構(gòu)安全、消防間距及安全疏散等要求而召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)后，仍有少數(shù)業(yè)主有異議無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)的，應(yīng)予以通過(guò)審批，同時(shí)還需行政主管部門(mén)聯(lián)動(dòng)，簡(jiǎn)化審批程序，街道、居委會(huì)等基層政府或基層組織要積極參與協(xié)調(diào)。

業(yè)主晚歸，收“開(kāi)門(mén)費(fèi)”合理嗎

楊崇玲（云南凌云律師事務(wù)所律師）

7月30日，云南昆明多個(gè)老舊小區(qū)被曝出門(mén)衛(wèi)向深夜出行的業(yè)主收取“開(kāi)門(mén)費(fèi)”，每次2～5元不等，有居民一晚上交了5次。對(duì)于這項(xiàng)費(fèi)用，有門(mén)衛(wèi)稱(chēng)收的是“辛苦費(fèi)”，有的業(yè)主表示理解，也有業(yè)主認(rèn)為收取“深夜開(kāi)門(mén)費(fèi)”毫無(wú)憑據(jù)，是物業(yè)不作為、亂作為。

收取“開(kāi)門(mén)費(fèi)”是否合法，要看小區(qū)對(duì)門(mén)衛(wèi)的要求，門(mén)衛(wèi)是誰(shuí)聘請(qǐng)的，其工作范圍和時(shí)間是什么，住戶(hù)回家的時(shí)間是否在其工作的時(shí)間內(nèi)，或者門(mén)衛(wèi)與物業(yè)簽訂的合同里是否包含這一項(xiàng)。

收費(fèi)不收費(fèi)要尊重大多數(shù)業(yè)主的選擇權(quán)。應(yīng)該有業(yè)主委員會(huì)出面與物業(yè)交涉，但是一股老舊小區(qū)沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)，這就需要物業(yè)召開(kāi)業(yè)主代表聽(tīng)證會(huì)，具體協(xié)商該不該收費(fèi)。如果“開(kāi)門(mén)費(fèi)”履行了相關(guān)物業(yè)收費(fèi)的管理程序，經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)的認(rèn)可同意，也不違反相應(yīng)的收費(fèi)原則，則收費(fèi)具有正當(dāng)合理性。

業(yè)主夜間尤其是“凌晨2點(diǎn)以后進(jìn)入小區(qū)”，勢(shì)必會(huì)額外增加小區(qū)門(mén)衛(wèi)的工作負(fù)擔(dān)。這種情況下，以“開(kāi)門(mén)費(fèi)”形式給予門(mén)衛(wèi)適當(dāng)補(bǔ)償，顯然不算過(guò)分。

再者，通過(guò)收取“開(kāi)門(mén)費(fèi)”，事實(shí)上也能對(duì)那些習(xí)慣三更半夜出入小區(qū)的業(yè)主行為形成某種約束，從而維護(hù)其他大多數(shù)業(yè)主夜晚的休息權(quán)、寧?kù)o權(quán)。

占用綠地的停車(chē)場(chǎng)，能否收費(fèi)

朱紹坤（云南凌云律師事務(wù)所律師）

老小區(qū)改造工程的初衷是惠民、利民，然而改造后的管理問(wèn)題卻引發(fā)了許多矛盾，首當(dāng)其沖的是停車(chē)收費(fèi)問(wèn)題。

近日，揚(yáng)州某老小區(qū)有居民反映，在市政改造后，小區(qū)物業(yè)公司開(kāi)始向小區(qū)車(chē)主收取每車(chē)每月80元的停車(chē)費(fèi)。有居民認(rèn)為這項(xiàng)收費(fèi)不合理，改造后的車(chē)位是在原來(lái)綠化的基礎(chǔ)上修建的，綠地屬全體業(yè)主共有，業(yè)主自用為何要收取停車(chē)費(fèi)？收了停車(chē)費(fèi)，那么這筆費(fèi)用到底用于何處，又有誰(shuí)來(lái)監(jiān)管？為了保證公平，是不是應(yīng)將這部分費(fèi)用補(bǔ)償給沒(méi)有車(chē)的業(yè)主？

大多數(shù)城市的老舊小區(qū)實(shí)行免費(fèi)停車(chē)，“先到先得”，有些居民為搶占車(chē)位，在小區(qū)內(nèi)隨意設(shè)置車(chē)位鎖，安全隱患較大，易造成人身傷害，加上小區(qū)附近的一些住戶(hù)為了避免交警“貼條”將車(chē)輛“擠”進(jìn)小區(qū)，更加劇了老舊小區(qū)停車(chē)難。停車(chē)難還引發(fā)了一系列并發(fā)癥：破壞小區(qū)綠化設(shè)施、占據(jù)消防通道、小區(qū)內(nèi)通行不暢，引發(fā)許多業(yè)主間摩擦及業(yè)主和物業(yè)間矛盾。

老舊小區(qū)改造中，增設(shè)的停車(chē)位一般占用小區(qū)公共綠地、共用道路，這些屬于業(yè)主共有，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共、共用車(chē)庫(kù)、道路、場(chǎng)地停放汽車(chē)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定制定汽車(chē)停放費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)則可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同來(lái)操作停車(chē)費(fèi)收取。

上述揚(yáng)州某小區(qū)物業(yè)公示，收取的停車(chē)費(fèi)主要用于車(chē)位的日常保養(yǎng)以及秩序維護(hù)。剩余部分則根據(jù)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)成立前，物業(yè)應(yīng)將汽車(chē)停放費(fèi)單獨(dú)列賬，所得收益的百分之七十納入住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，其余部分可用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主大會(huì)成立后，收益按照業(yè)主大會(huì)或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用。

樓頂承載超重，誰(shuí)來(lái)管

陳思（律師）

近日，山東泰安某老小區(qū)樓頂上被曝布滿(mǎn)雜物，太陽(yáng)能熱水器、雜物、盆栽、電視信號(hào)接收器……擁擠在住宅樓樓頂?shù)倪@些設(shè)施、物品在惡劣天氣來(lái)襲時(shí)存在較大安全隱患。

老舊小區(qū)很多建設(shè)于數(shù)十年前，“年事已高”，樓頂承重能力隨著多年損耗已大打折扣，樓頂本身還要承載防水材料、雨雪等物質(zhì)的重量，如果居民在樓頂再進(jìn)行違建，或把雜物、花草搬上去且時(shí)常上人，很容易超出樓頂承重的臨界點(diǎn)。樓頂超重的危害短期內(nèi)未必看得出，但五到十年后必定會(huì)對(duì)建筑結(jié)構(gòu)造成嚴(yán)重影響。

除非在樓頂上違規(guī)建筑大型房屋或棚子，平時(shí)居民堆放物品之類(lèi)的行為往往不會(huì)引發(fā)其他業(yè)主的關(guān)注。樓頂屬居民共有區(qū)域，如果因物品擺放產(chǎn)生矛盾，一般只能由物業(yè)、居委會(huì)或街道出面協(xié)調(diào)。但是，物業(yè)和居委會(huì)都無(wú)法強(qiáng)制居民搬走樓頂物品。

從法律角度看，居民對(duì)于小區(qū)內(nèi)公共空間有利用的權(quán)利，也有維護(hù)的義務(wù)。物權(quán)法第七十條規(guī)定，業(yè)主時(shí)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和其同管理的權(quán)利。第八十三條還規(guī)定了業(yè)主對(duì)于侵權(quán)行為可以采取的維權(quán)方式，對(duì)任意棄置垃圾、違章搭建、侵占通道等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依法要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。

許多老舊住宅區(qū)是單位自建的宿舍樓，沒(méi)有物業(yè)，情況復(fù)雜，進(jìn)行綜合整治的難度較大，管理處于真空狀態(tài)，但現(xiàn)在放任樓頂承載超重，就是給五到十年后埋下“炸彈”。建議有此類(lèi)現(xiàn)象的小區(qū)，由居委會(huì)或街道出面，組織居民成立居民管理小組，把樓頂承載超重的危害說(shuō)清楚，協(xié)商解決違章搭建和亂擺亂放問(wèn)題。

張靜/采訪整理 開(kāi)開(kāi)/設(shè)計(jì)