麥嵐

作為萬(wàn)達(dá)最早開(kāi)發(fā)的商業(yè)產(chǎn)品，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)正在山東快速?gòu)?fù)制、加速鋪開(kāi)。在其背后，是萬(wàn)達(dá)加速向三、四線城市下沉和青睞輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的發(fā)展策略。

萬(wàn)達(dá)在山東投資最大

前不久，萬(wàn)達(dá)在商業(yè)年會(huì)上公布的數(shù)據(jù)和信息顯示，明年山東預(yù)計(jì)將有5個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，分別位于臨沂、聊城、青島城陽(yáng)、日照、滕州。

其中，臨沂上海路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)預(yù)計(jì)在明年三季度開(kāi)業(yè)，其他四座將于第四季度集中開(kāi)業(yè)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2001年就進(jìn)入山東省投資，至2015年已累計(jì)投資1000億元，在濟(jì)南、青島、煙臺(tái)、泰安等市投資14個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、9個(gè)五星級(jí)酒店（含在建）。

2015年12月14日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與山東省簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。

根據(jù)合作協(xié)議，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)將追加投資1300億元，在全省17個(gè)城市建設(shè)38個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和1個(gè)文化旅游項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)對(duì)山東全覆蓋。其中淄博、臨沂、菏澤、日照、聊城、威海、萊蕪等7個(gè)城市屬于首次進(jìn)入。省城濟(jì)南有1個(gè)文化旅游項(xiàng)目和6個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，投資額達(dá)680億元，占萬(wàn)達(dá)此次新增投資額的一半。加上之前的投資項(xiàng)目，萬(wàn)達(dá)在山東累計(jì)投資達(dá)2300億元，山東省成為萬(wàn)達(dá)全國(guó)投資最大的省份。

從慢到快，從小到大，萬(wàn)達(dá)的布局僅是山東商業(yè)地產(chǎn)快速成熟的縮影之一。近年來(lái)，山東經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，其中表現(xiàn)特別明顯的是逐年新增的城市綜合體惠及越來(lái)越多的消費(fèi)群體。青島、濟(jì)南、煙臺(tái)市區(qū)已經(jīng)有眾多商業(yè)項(xiàng)目扎堆，構(gòu)建大型商圈，營(yíng)造更濃厚的商業(yè)氛圍。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，僅2017年，山東省開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目就有24個(gè)，商業(yè)體量達(dá)161多萬(wàn)平方米;2018年，省內(nèi)計(jì)劃開(kāi)業(yè)的大型商業(yè)項(xiàng)目達(dá)29個(gè)，商業(yè)體量高達(dá)240多萬(wàn)平方米。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、大融城、萬(wàn)象城、星光里、新城吾悅等著名品牌扎堆進(jìn)入，挑起山東商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展浪頭。

加速布局三、四線城市

9月26日，齊河融創(chuàng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)舉行奠基儀式，標(biāo)志著萬(wàn)達(dá)集團(tuán)正式落地德州市齊河縣，這也是萬(wàn)達(dá)在山東首次進(jìn)駐縣級(jí)區(qū)域，配以餐飲、服裝、運(yùn)動(dòng)等多種業(yè)態(tài)，集合國(guó)際品牌和多家潮流品牌，涵蓋一站式消費(fèi)內(nèi)容，將為當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)環(huán)境和消費(fèi)習(xí)慣帶來(lái)巨大影響。

據(jù)萬(wàn)達(dá)方面的數(shù)據(jù)顯示，截至2018年12月31日，萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)將在全國(guó)開(kāi)業(yè)285座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，持有物業(yè)面積4265萬(wàn)平方米，其在不同層級(jí)的城市布局情況如下：22個(gè)分布在一線城市，占比7.7%;96個(gè)分布在二線城市，占比33.7%;167個(gè)分布三、四線城市，占比58.6%。其中山東有3座，均在二級(jí)城市。

2019年，萬(wàn)達(dá)擬開(kāi)業(yè)項(xiàng)目有45個(gè)（含萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)旅游小鎮(zhèn)、萬(wàn)達(dá)茂），其中一線城市3個(gè)，二線城市10個(gè)，三、四線城市32個(gè)。

在2017年，萬(wàn)達(dá)和富力、融創(chuàng)協(xié)議轉(zhuǎn)讓文旅、酒店資產(chǎn)，甩掉龐大的債務(wù)之后，更是加緊了全國(guó)的商業(yè)布局。在一、二線城市的商業(yè)綜合體慢慢趨于飽和之后，萬(wàn)達(dá)將自己的商業(yè)觸角深入了三、四線城市。

萬(wàn)達(dá)看到的，不僅三、四線城市的市場(chǎng)前景，較低的開(kāi)發(fā)成本和地方政府的優(yōu)惠與支持，也開(kāi)始認(rèn)識(shí)到了其商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特殊性。

在此之前，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林曾經(jīng)坦言：“我們從實(shí)踐中體會(huì)到，現(xiàn)在中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)投資處于失衡狀態(tài)，集中于大城市，局部已經(jīng)過(guò)熱，但對(duì)三線城市和城區(qū)人口多的四線城市來(lái)說(shuō)，投資非常稀缺，許多地方不要說(shuō)大型綜合體，連一個(gè)多廳電影院都沒(méi)有。僅從萬(wàn)達(dá)院線的收入數(shù)據(jù)分析，70%以上的增長(zhǎng)來(lái)自三、四線城市，盡管客單價(jià)稍低，但人口總量大，消費(fèi)忠誠(chéng)度高，容易形成萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)單中心，而且投資回報(bào)率并不低于大城市。這就是萬(wàn)達(dá)發(fā)展的好機(jī)會(huì)?！?/p>

事實(shí)上，萬(wàn)達(dá)也確實(shí)一直在這么運(yùn)作。自2004年青島臺(tái)東萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)以來(lái)，萬(wàn)達(dá)在山東布局了17座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和1座萬(wàn)達(dá)茂以及多個(gè)萬(wàn)達(dá)步行街，大部分的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)不僅成為山東大部分市區(qū)區(qū)域商圈發(fā)展的中心，也帶動(dòng)了項(xiàng)目周邊及所在區(qū)域住宅、商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。

輕資產(chǎn)模式受青睞

去年9月26日，臨沂中心與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)簽約，雙方將合力打造臨沂萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

據(jù)悉，臨沂中心萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將運(yùn)用萬(wàn)達(dá)集團(tuán)領(lǐng)先的委管合作模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。委管合作模式的特點(diǎn)是：合作方負(fù)責(zé)出地和全部建設(shè)投資，萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)咨詢管理、商業(yè)規(guī)劃及招商、運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目使用“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”品牌及萬(wàn)達(dá)獨(dú)創(chuàng)的線上系統(tǒng)和“慧云”智能信息管理系統(tǒng)。

這座將于2019年9月28日開(kāi)業(yè)的商業(yè)綜合體，是萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)運(yùn)作的代表作之一。實(shí)際上，明年開(kāi)業(yè)的這5家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中，四個(gè)為萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，除上述臨沂中心萬(wàn)達(dá)外，還有青島城陽(yáng)青特萬(wàn)達(dá)、滕州保利萬(wàn)達(dá)和日照興業(yè)萬(wàn)達(dá)，這也是目前萬(wàn)達(dá)在山東擴(kuò)張速度加快的主要原因。

所謂輕資產(chǎn)模式，即萬(wàn)達(dá)投資建設(shè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，資金或土地別人出，萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)選址、設(shè)計(jì)、建造、招商和管理。所產(chǎn)生的租金收益萬(wàn)達(dá)與投資方按一定比例分成。

從2000年開(kāi)始建造第一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)至今，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)遍布全國(guó)各地，“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就是城市中心”已家喻戶曉，其成功模式也被廣泛認(rèn)同。品牌既已形成，自然吸引無(wú)數(shù)合作伙伴。

同樣，無(wú)利不起早。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)吸金能力也是有目共睹。根據(jù)2017年年報(bào)，當(dāng)年萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)租金收入255.2億元，完成年計(jì)劃的101.4%，同比增長(zhǎng)30.3%;新開(kāi)店占總數(shù)21%，其中還有24個(gè)輕資產(chǎn)不能計(jì)入全部租金，而總租金增長(zhǎng)30.3%，說(shuō)明老的開(kāi)業(yè)店內(nèi)生租金增長(zhǎng)比例至少兩位數(shù)。租金收繳率100%，連續(xù)12年創(chuàng)造租金收繳率99.5%以上的世界行業(yè)紀(jì)錄。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)總客流31.9億人次，同比增長(zhǎng)28.1%?？土骱妥饨鸲荚诔掷m(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，這也是投資者最看中的。

另外一筆賬是，2017年新發(fā)展的47個(gè)輕資產(chǎn)廣場(chǎng)，萬(wàn)達(dá)不出一分錢，收益卻相當(dāng)于自己投資16個(gè)廣場(chǎng)。

這些萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)具有“標(biāo)準(zhǔn)化，可復(fù)制”的特點(diǎn)，從功能布局、主力店品牌，甚至建筑立面造型、交通動(dòng)線，都可以是全面復(fù)制。

在山東，除了作為特色商業(yè)航母來(lái)打造的萬(wàn)達(dá)茂和萬(wàn)達(dá)城以外，十幾個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)盡管所在城市不同，商圈不同，面積和商業(yè)體量也不相同，卻在定位和品牌的招商引進(jìn)方面極其相似。零售品牌以中檔品牌為主，餐飲業(yè)態(tài)占比較大，且較為集中，兒童業(yè)態(tài)和文化業(yè)態(tài)也占據(jù)一席之地。以青年消費(fèi)者和中檔家庭為主要目標(biāo)客群。這些布局，讓萬(wàn)達(dá)短時(shí)間內(nèi)在山東站穩(wěn)腳跟，并且發(fā)展壯大。

不過(guò)，定位為區(qū)域商業(yè)中心的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其輻射范圍還是稍顯局限，固定在某一區(qū)域，比如在青島，港灣萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是西海岸居民的消費(fèi)目的地，而臺(tái)東萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和CBD萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)則主要服務(wù)于老城區(qū)居民。這其中的原因在于，商業(yè)消費(fèi)本身有其固有輻射半徑，且市場(chǎng)上商業(yè)綜合體的供應(yīng)相對(duì)充足，客戶選擇多樣。