王 燦，臺(tái)玉紅

（上海理工大學(xué)管理學(xué)院，上海 200093）

引言

大學(xué)城建設(shè)，可以短時(shí)間內(nèi)改變區(qū)域的文化教育水平，進(jìn)而豐富該地區(qū)的文化底蘊(yùn)，增加區(qū)域的生活便捷程度，同時(shí)也給了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的動(dòng)力和光明的發(fā)展前景。因此，建設(shè)大學(xué)城能給區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)極大的增值效應(yīng)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前在建和已經(jīng)建成的大學(xué)城超過(guò)100個(gè)，比較知名的有南京自2001年起相繼建設(shè)的仙林、江寧、浦口三個(gè)大學(xué)城，武漢光谷大學(xué)城，蘇州大學(xué)城，杭州下沙大學(xué)城，廣州大學(xué)城，北京海淀大學(xué)城，上海也有松江、楊浦、閔行、臨港、張江等多個(gè)大學(xué)城。擁有多所高校的城市爭(zhēng)相將大學(xué)聚攏成團(tuán)，希望通過(guò)簡(jiǎn)單的大學(xué)城的建設(shè)拉動(dòng)周邊地區(qū)的后續(xù)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)亦或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，大學(xué)城的建設(shè)有成功案例，但是也不乏失敗典型。大學(xué)城的建設(shè)究竟對(duì)周邊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生怎樣的后續(xù)影響，尚沒(méi)有一個(gè)確定的結(jié)論。本文選取房地產(chǎn)住宅價(jià)格為研究焦點(diǎn)，以上海2001年開(kāi)工建設(shè)的松江大學(xué)城區(qū)域住宅成交價(jià)格和松江老城住宅成交價(jià)格相關(guān)數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，建立特征價(jià)格模型，從空間和時(shí)間上定性研究、定量分析了大學(xué)城建設(shè)對(duì)其周邊住宅價(jià)格帶來(lái)的影響，以此分析大學(xué)城的建設(shè)對(duì)周邊住宅價(jià)格的影響程度。

一、國(guó)內(nèi)外研究綜述

對(duì)于大學(xué)城的定義不同學(xué)者有著不同的看法，一些學(xué)者認(rèn)為，在某一區(qū)域內(nèi)，由一定數(shù)量的高等學(xué)校共同集聚在一起而形成的以高等教育為主要功能、以資源共享為區(qū)域特征、文化載體高度集中的城市社區(qū)可視其為大學(xué)城。由于國(guó)外大學(xué)城是順勢(shì)而為的產(chǎn)物，因此目前針對(duì)大學(xué)城與區(qū)域發(fā)展的系統(tǒng)性研究較少。在國(guó)外，大學(xué)城的建設(shè)與發(fā)展研究涉及相當(dāng)多的領(lǐng)域，主要包括區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人口結(jié)構(gòu)調(diào)整等。同時(shí)，國(guó)外大學(xué)城的發(fā)展形態(tài)與載體主要是社區(qū)與高等教育的融合，在20世紀(jì)早期就已形成。大學(xué)城的發(fā)展過(guò)程如同城市的發(fā)展一樣，由于某所大學(xué)在相關(guān)方面比較擅長(zhǎng)，其經(jīng)濟(jì)、教育等相關(guān)因素吸引相關(guān)人口聚集，從而在該大學(xué)周邊區(qū)域形成具有一定規(guī)模的城鎮(zhèn)，如英國(guó)的劍橋大學(xué)城，美國(guó)波士頓大學(xué)城等。

而國(guó)內(nèi)對(duì)于大學(xué)城的研究主要集中在大學(xué)與落地區(qū)域如何協(xié)調(diào)發(fā)展、如何在未來(lái)相互促進(jìn)發(fā)展、以及大學(xué)城的選址等方面。大學(xué)與落地區(qū)域如何協(xié)調(diào)發(fā)展方面，一些學(xué)者指出，大學(xué)城對(duì)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)主要體現(xiàn)在改善大學(xué)辦學(xué)條件的同時(shí)促進(jìn)基建、交通等領(lǐng)域的進(jìn)步，同時(shí)利用大學(xué)的尖端人才的集聚效應(yīng)，吸引外來(lái)人口入駐以此推動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)大跨步的發(fā)展。而對(duì)于大學(xué)城和落地區(qū)如何相互促進(jìn)發(fā)展，一些學(xué)者認(rèn)為，雖然建設(shè)大學(xué)城的趨勢(shì)不可阻擋，但是我國(guó)大學(xué)城的選址還需細(xì)細(xì)考量。若建于城鄉(xiāng)邊緣地帶，則大學(xué)城就不一定能夠發(fā)揮出其本應(yīng)有的作用。對(duì)于大學(xué)城的選址，一些研究指出，雖然大學(xué)城在國(guó)內(nèi)是政策性、指令性的產(chǎn)物，但是為了促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展，大學(xué)城對(duì)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)空間結(jié)構(gòu)、人文空間結(jié)構(gòu)、地域空間結(jié)構(gòu)的提振確實(shí)具有較強(qiáng)作用。研究并沒(méi)有涉及到大學(xué)城建設(shè)期中及建設(shè)后對(duì)于區(qū)域的住宅價(jià)格的影響這一特定區(qū)域。

二、研究對(duì)象及研究范圍

（一）研究對(duì)象

本文確定兩個(gè)研究對(duì)象，一是大學(xué)城板塊，二是住宅產(chǎn)品。

1.大學(xué)城。上海松江大學(xué)城坐落于上海市松江區(qū)西北部，是上海市通往浙江等南方各省重要的交通門戶之一。松江大學(xué)城項(xiàng)目于1999年立項(xiàng)，于2005年基本完工。松江大學(xué)城項(xiàng)目建設(shè)于2005年9月結(jié)束并且開(kāi)始投入使用，第一批新生入駐，迎接上海外國(guó)語(yǔ)大學(xué)、華東政法大學(xué)、東華大學(xué)、復(fù)旦大學(xué)視覺(jué)藝術(shù)學(xué)院、上海對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)、上海工程技術(shù)大學(xué)和上海立信會(huì)計(jì)金融學(xué)院等7所高校共10萬(wàn)余名學(xué)生，近1萬(wàn)名教師及后勤工作人員等。松江大學(xué)城對(duì)于松江大學(xué)城板塊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著極大的促進(jìn)作用，投入使用后松江區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平有了明顯的質(zhì)的提升并且附帶有更強(qiáng)大的創(chuàng)新效應(yīng)。選擇松江大學(xué)城作為研究對(duì)象有兩點(diǎn)原因：一是松江大學(xué)城大學(xué)緊密相連，內(nèi)部無(wú)空隙，可看作一個(gè)整體。且松江大學(xué)城作為一個(gè)獨(dú)立的住宅板塊，與其他板塊相距較遠(yuǎn)，可以單純考慮松江大學(xué)城的影響作用提供了較好的研究區(qū)域。二是松江大學(xué)城始建于2001年，距今已經(jīng)十六年之久，對(duì)于周邊住宅市場(chǎng)影響相當(dāng)成熟，對(duì)于從時(shí)間效應(yīng)上進(jìn)行研究提供了基礎(chǔ)，同時(shí)周邊區(qū)域的房屋價(jià)格對(duì)于研究松江大學(xué)城對(duì)于周邊住宅價(jià)格影響具有很好的反映。

2.住宅產(chǎn)品。在大學(xué)城板塊中，現(xiàn)存的住宅品類有別墅、普通高層住宅、經(jīng)適房和廉租房等。本文將選取普通住宅為對(duì)象進(jìn)行研究，主要原因如下：首先，國(guó)家相關(guān)政策影響經(jīng)適房和廉租房?jī)r(jià)格較明顯，不能用特征價(jià)格模型進(jìn)行描述，所以不在此文的研究對(duì)象范圍以內(nèi)；其次，別墅作為高端住宅產(chǎn)品，其居住者的價(jià)格承受能力與普通居民有較大差別，對(duì)于特征的反應(yīng)較為不明顯，故此處不對(duì)別墅進(jìn)行研究；最后，與大學(xué)城作用聯(lián)系最為緊密的是普通住宅或公寓，因?yàn)榻處?、在讀學(xué)生家長(zhǎng)、配套商鋪店主都有可能在周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)中置業(yè)，他們對(duì)于特征價(jià)格模型中的各項(xiàng)特征反應(yīng)敏感。同時(shí)，住宅的一些特征能在很大程度上決定住宅價(jià)格的走勢(shì)，因此符合模型創(chuàng)建的條件。

（二）研究范圍

1.松江大學(xué)城區(qū)域。國(guó)內(nèi)外對(duì)大學(xué)城對(duì)房?jī)r(jià)影響范圍的研究較少，類比同類影響因素，如地鐵站點(diǎn)對(duì)于周邊住宅價(jià)格影響范圍在1 000m，在1 500m之外對(duì)于住宅的影響可以忽略不計(jì)。筆者認(rèn)為，大學(xué)城本身面積較大，影響范圍應(yīng)較廣。同時(shí)，上海松江大學(xué)城7所大學(xué)均坐落于以上海市大學(xué)城體育場(chǎng)西南門為圓心，半徑2公里的圓范圍之內(nèi)。因此，本文選取以上海大學(xué)城體育場(chǎng)為圓心，半徑4 000m范圍內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行研究。

2.松江老城區(qū)域。松江老城板塊位大致于上海市滬昆高速以南，滬杭高速以西，申嘉湖高速以北，上海繞城高速以東。區(qū)域內(nèi)歷史悠久，同時(shí)住宅開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，各時(shí)期各種類型住宅均有，能夠充分體現(xiàn)各個(gè)時(shí)期松江區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時(shí)時(shí)間上，松江老城自進(jìn)入2005年后，也成了松江區(qū)住宅重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，恰好時(shí)間上與大學(xué)城建成時(shí)間相同。位置上，此區(qū)域位于大學(xué)城區(qū)域東南6公里處；松江大學(xué)城區(qū)域與松江老城區(qū)域距離上海徐家匯地鐵站距離均為32km，因此在本研究中適用于與大學(xué)城板塊的對(duì)比。

三、松江大學(xué)城對(duì)周邊住宅價(jià)格影響的實(shí)證研究

（一）特征價(jià)格模型的構(gòu)建

特征價(jià)格模型是用于研究產(chǎn)品異質(zhì)性的一種模型，其研究重點(diǎn)在于產(chǎn)品的價(jià)格與產(chǎn)品各個(gè)特征之間的關(guān)系。建立特征價(jià)格模型，通常需要事先采集產(chǎn)品各個(gè)時(shí)期的不同的價(jià)格，然后分析各項(xiàng)因素對(duì)于產(chǎn)品價(jià)格的影響。由于住宅也是一種產(chǎn)品，因此可以將特征價(jià)格模型運(yùn)用到住宅價(jià)格的研究中來(lái)，例如分析住宅的建筑因素、區(qū)位因素和環(huán)境因素等。在本研究中，將住宅的特征價(jià)格模型基本的形式設(shè)置為：P=f（C1，C2，C3…Ci），P表示住宅價(jià)格，Ci表示各影響住宅價(jià)格的特征因素。在本文中，基于特征模型的線性函數(shù)形式進(jìn)行住宅產(chǎn)品及其各項(xiàng)特征之間的研究：

式中，P為住宅的價(jià)格；a0為除特征變量外其他影響產(chǎn)品價(jià)格的常量之和，是一個(gè)常數(shù)；ai為特征變量系數(shù)；Ci為特征變量；ε為隨機(jī)干擾項(xiàng)。

在特征價(jià)格模型中，自變量與因變量通過(guò)線性形式連接起來(lái)，與a0對(duì)應(yīng)的實(shí)際意義是所研究產(chǎn)品特征的價(jià)格，是一個(gè)常數(shù)。選擇線性形式的特征價(jià)格模型能夠較好地?cái)M合現(xiàn)實(shí)情況，反映各個(gè)特征變量與最終產(chǎn)品價(jià)格的關(guān)系。適用于如松江大學(xué)城等區(qū)域邊界明晰、區(qū)域經(jīng)濟(jì)較為獨(dú)立、道路劃分明顯的地區(qū)，分析特定產(chǎn)品的價(jià)格變動(dòng)來(lái)源。

（二）特征變量的確定

使用特征價(jià)格模型進(jìn)行研究，首先需要確定產(chǎn)品的特征變量，在本文中主要包含住宅的建筑因素和距離因素。同時(shí)，為了滿足構(gòu)造特征方程的需求，還同時(shí)確定了住宅產(chǎn)品的價(jià)格變量和時(shí)間變量。參考以往學(xué)者的相關(guān)結(jié)論，確定選取以下特征變量的。

1.距離特征變量。距離特征變量主要用來(lái)描述被研究對(duì)象的相對(duì)地理位置。本文將距離特征變量設(shè)定為住宅與松江大學(xué)城的距離，用D表示。根據(jù)前文描述，D的取值范圍為0＜D＜4 000，以m為單位。在研究范圍內(nèi)，以每1千米為變量，劃分三個(gè)研究階段。本文中，距離特征變量Dt0表示所本住宅與松江大學(xué)城的距離＜2 000m，以此類推Dt1、Dt2分別表示所本住宅與松江大學(xué)城的距離為2 000～3 000m、3 000～4 000m。住宅與松江大學(xué)城的距離落在相應(yīng)區(qū)間時(shí)，則相應(yīng)變量取值為1，否則其值為0。同時(shí)設(shè)置特征變量Dt0為虛擬變量，不在方程中出現(xiàn)，若Dt1、Dt2在取值時(shí)同時(shí)為0，則默認(rèn)特征變量Dt0的取值為1。

研究假設(shè)：住宅與松江大學(xué)城的距離增加，則該住宅所受松江大學(xué)城影響越小，居民能夠享用到的松江大學(xué)城的效應(yīng)越小，所以預(yù)期D的系數(shù)符號(hào)為負(fù)。

研究區(qū)域，以上海大學(xué)城體育場(chǎng)西南門為原點(diǎn)，半徑分別為2 000m、3 000m、40 000m畫圓，按照建筑小區(qū)劃歸所屬的最小半徑劃歸所屬區(qū)域。

2.建筑特征變量。建筑特征就是住宅產(chǎn)品自身所具備的特性。本文選取特征變量有以下幾個(gè)：小區(qū)的總用地面積，用CA表示。單位為m2，設(shè)為連續(xù)變量。對(duì)于大學(xué)城區(qū)域住宅價(jià)格的預(yù)期影響不確定。小區(qū)的總建筑面積，用FA表示，單位為m2，設(shè)為連續(xù)變量。對(duì)于大學(xué)城區(qū)域住宅價(jià)格的預(yù)期影響不確定。小區(qū)的容積率，用VR表示。無(wú)單位，設(shè)為連續(xù)變量。對(duì)于大學(xué)城區(qū)域住宅價(jià)格的預(yù)期影響為負(fù)。小區(qū)的類型，用Floor表示。本文的研究對(duì)象為普通高層住宅，因此設(shè)置虛擬變量之一為住宅類型。普通住宅一般包括多層（1—6層）和高層（7層及以上）兩個(gè)類型。在研究中，多層住宅虛擬變量取0，高層建筑虛擬變量取1。多層住宅居住條件較為舒適，而高層住宅可能更受年輕人的歡迎，因此對(duì)于大學(xué)城區(qū)域住宅價(jià)格的預(yù)期影響不確定。

小區(qū)的裝修情況，用ZX表示。普通住宅按照交房前是否裝修，可分為毛坯房和精裝房，因此本文中將此設(shè)為虛擬變量，變量用ZX表示。取值為0表示交房前未裝修或基本未裝修（毛坯房），取值為1代表交房前已進(jìn)行相當(dāng)程度的裝修（精裝房）。市場(chǎng)上精裝房一般僅由聲譽(yù)高、綜合能力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建造，但為了銷量，也可能會(huì)降價(jià)銷售。因此，變量ZX對(duì)于大學(xué)城區(qū)域住宅價(jià)格的預(yù)期影響為不確定。

小區(qū)的物業(yè)費(fèi)，用PMF表示，物業(yè)費(fèi)的單位為元/月·m2，與前值變量相同的設(shè)為連續(xù)變量。物業(yè)費(fèi)高，可能反映小區(qū)管理制度規(guī)范，小區(qū)安全系數(shù)高等。因此，大學(xué)城區(qū)域住宅價(jià)格的預(yù)期影響為正。

3.住宅價(jià)格變量。Price表示因變量，即住宅小區(qū)價(jià)格，指截至到特定時(shí)間點(diǎn)，地塊內(nèi)所有累計(jì)已成交住宅的成交均價(jià)。為消除時(shí)間趨勢(shì)以及不必要的其他因素影響，本文收集大學(xué)城區(qū)域在2001—2015年間開(kāi)盤、與大學(xué)城距離在2 000～4 000m的45個(gè)住宅樓盤相關(guān)信息，以此為基礎(chǔ)通過(guò)SPSS軟件進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。

4.時(shí)間特征變量。在前面已經(jīng)分析過(guò)，不同時(shí)期下大學(xué)城對(duì)住宅價(jià)格可能產(chǎn)生不同的影響。因此，本文設(shè)立三個(gè)時(shí)間段變量進(jìn)行分別分析：Year0表示大學(xué)城建設(shè)期內(nèi)的年份，Year1表示大學(xué)城投入使用五年之內(nèi)年份，以Year2表示大學(xué)城投入使用十年之內(nèi)年份。根據(jù)上文已提及上海市松江區(qū)大學(xué)城建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)信息，Year0包含時(shí)間段為2001年1月至2005年12月；Year1包含時(shí)間段為2006年1月至2010年12月；Year2包含時(shí)間段為2011年1月至2015年12月，將三個(gè)時(shí)間特征變量均設(shè)為虛擬變量。根據(jù)特征價(jià)格模型如果特定時(shí)間點(diǎn)落在區(qū)間內(nèi)，則時(shí)間特征變量取值為1，否則該時(shí)間特征變量取值為0。同時(shí)與距離特征變量類似，設(shè)定時(shí)間特征虛擬變量Year0，當(dāng)特定時(shí)間點(diǎn)不落在Year1或Year2時(shí)間段內(nèi)，即兩個(gè)時(shí)間變量均為0，默認(rèn)Year0值為1。

5.變量預(yù)期影響分析。上文對(duì)于住宅的相關(guān)變量分析中，確定了一些變量的預(yù)期結(jié)果（如表1所示）。各變量預(yù)期影響為正則用“+”表示該自變量與因變量關(guān)系是正相關(guān)，預(yù)期影響為負(fù)則用“-”表示該變量與因變量關(guān)系是負(fù)相關(guān)。

表1 變量預(yù)期影響

（三）數(shù)據(jù)采集

本文數(shù)據(jù)來(lái)源中，住宅價(jià)格來(lái)源為房天下房地產(chǎn)網(wǎng)、新浪上海樂(lè)居網(wǎng)、上海房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)、安居客上海網(wǎng)易上海樂(lè)居網(wǎng)等網(wǎng)站，住宅容積率等相關(guān)特征變量數(shù)據(jù)來(lái)源于上海市規(guī)劃局、松江區(qū)規(guī)劃局以及上海政府?dāng)?shù)據(jù)服務(wù)網(wǎng)。住宅距離類信息數(shù)據(jù)通過(guò)百度地圖、高德地圖，新浪樂(lè)居上海樓盤電子地圖，網(wǎng)易樂(lè)居上海樓盤電子地圖的電子測(cè)量輔以公交線路長(zhǎng)度、地鐵運(yùn)營(yíng)時(shí)間進(jìn)行測(cè)量以及上海政府?dāng)?shù)據(jù)服務(wù)網(wǎng)的數(shù)據(jù)，可信度較高。

（四）數(shù)據(jù)分析

在進(jìn)行正式的建模前選取變量Price和主要研究變量D制作散點(diǎn)圖進(jìn)行事前分析，發(fā)現(xiàn)住宅與松江大學(xué)城的距離越小，小區(qū)價(jià)格逐步增高。因此，本文使用SPSS18.0進(jìn)行分析。

經(jīng)過(guò)模型擬合度分析及方差分析，模型回歸方程擬合優(yōu)度為0.971，說(shuō)明模型能夠較好的反映實(shí)際情況。模型DW值為1.993，VIF均為1—10之間，說(shuō)明各變量不存在多重共線性。最終，利用軟件得出回歸結(jié)果。

（五）模型創(chuàng)建

由下頁(yè)表2可得以下線性回歸模型:

Price=1 324.905-1.215D+6 917.385Green-0.024CA+0.037FA+1 250.181VR-2 248.823Floor-1 705.578ZX+4 378.136PMF+3 558.204Year1+10 900.588Year2

1.從空間效應(yīng)方面分析，表明大學(xué)城對(duì)于周圍住宅的價(jià)格具有增值作用，且隨距離遞減。從表2中可以明顯看出，松江大學(xué)城對(duì)于區(qū)域住宅價(jià)格存在影響。方程中，變量D的系數(shù)為-1.215，并且通過(guò)了95%條件下的t檢驗(yàn)，說(shuō)明在其他變量條件不變的情況下住宅距離大學(xué)城體育場(chǎng)的距離平均每增加1m，每平方米住宅價(jià)格將下降1.215元。因此，距離大學(xué)城體育場(chǎng)2 000m處住宅比原點(diǎn)處住宅價(jià)格每平方米平均下降2 430元。其中的原因可能是大學(xué)城的建設(shè)帶動(dòng)了周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)文化以及交通的發(fā)展，隨著大學(xué)城7所學(xué)校近10萬(wàn)名學(xué)生的入駐，以及各所學(xué)校高素質(zhì)的教師、教授乃至中國(guó)工程院、中國(guó)科學(xué)院院士入城，他們對(duì)于住房的龐大需求，極大促進(jìn)了相關(guān)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展。

表2 基本模型回歸系數(shù)

2.從時(shí)間效應(yīng)方面分析，大學(xué)城對(duì)于周圍住宅的價(jià)格具有增值作用，且是一個(gè)逐漸凸顯的過(guò)程。也就是說(shuō)，大學(xué)城對(duì)于周圍房屋的影響力是一個(gè)緩慢釋放的過(guò)程。Year1階段內(nèi)，即大學(xué)城投入使用后5年內(nèi)，對(duì)于房屋價(jià)格的增值作用系數(shù)是3 803.008，而Year2階段內(nèi)，即大學(xué)城投入使用后5年以后，10年以內(nèi)，對(duì)于房屋價(jià)格的增值作用系數(shù)是10 960.439，且二者均通過(guò)了99%條件下的t檢驗(yàn)。這可能是由于隨著落成時(shí)間的推移，為了滿足大學(xué)師生們的需求，周圍的配套設(shè)施不斷完善，醫(yī)療、教育、商貿(mào)等設(shè)施的落成進(jìn)一步加強(qiáng)了周邊住宅的生活完善程度。因此，大學(xué)城對(duì)于住宅價(jià)格的影響逐漸走高。另外，大學(xué)新城的建設(shè)，相對(duì)于老城區(qū)來(lái)說(shuō)，環(huán)境優(yōu)越，充滿生機(jī)與活力，這種獨(dú)特的人文資源逐步提升了樓盤的品位，從數(shù)據(jù)中來(lái)看，精裝修房屋主要集中在大學(xué)城核心區(qū)域（＜3 000m），也從側(cè)面證實(shí)了這一點(diǎn)。

3.從其他因素方面分析，對(duì)于區(qū)域住房?jī)r(jià)格的比較顯著的影響因素還有建筑面積、占地面積和物業(yè)費(fèi)。表2中，三者對(duì)于住房?jī)r(jià)格的影響系數(shù)均通過(guò)99%的t檢驗(yàn)值的檢驗(yàn)。建筑面積小同時(shí)占地面積大的住宅較建筑面積大同時(shí)占地面積小的住宅環(huán)境優(yōu)渥，條件舒適，因此有理由價(jià)格較高。而凸顯著小區(qū)管理水平的物業(yè)費(fèi)的收取，表明此小區(qū)檔次較高同時(shí)服務(wù)質(zhì)量好，也有理由賣出更高的價(jià)格。

大學(xué)城區(qū)域2005—2010年的高增速，可能是由于開(kāi)發(fā)商的炒作行為，以及人們對(duì)于良好居住環(huán)境的預(yù)期，使得人們對(duì)此區(qū)域趨之若鶩。在2010年之后，隨著大學(xué)城板塊的逐漸成熟，增速雖有所回落，但仍然較松江老城板塊強(qiáng)。

松江區(qū)由于佘山等板塊歷年開(kāi)發(fā)別墅、公寓型住宅較多，拉高了整體的均價(jià)，因此松江區(qū)全區(qū)均價(jià)不具備與大學(xué)城區(qū)域住宅價(jià)格的可比性。

結(jié)語(yǔ)

本文從空間與時(shí)間雙重效應(yīng)分析了大學(xué)城對(duì)于區(qū)域住宅價(jià)格的影響，發(fā)現(xiàn)大學(xué)城對(duì)于周圍住宅的價(jià)格具有增值作用，且這種效應(yīng)隨距離增長(zhǎng)逐漸遞減，大學(xué)城對(duì)于周圍住宅的價(jià)格增值作用是一個(gè)逐漸凸顯的過(guò)程。同時(shí)，對(duì)于區(qū)域住房?jī)r(jià)格的比較顯著的影響因素還有建筑面積、占地面積和物業(yè)費(fèi)。

住宅的價(jià)格受多種復(fù)雜因素的影響，僅靠分析相關(guān)特征因素的關(guān)系從而斷定某因素的影響程度與影響范圍幾乎是不可能實(shí)現(xiàn)的。只能用較為精確的數(shù)據(jù)和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目茖W(xué)手段進(jìn)行擬合，希冀最大程度地接近現(xiàn)實(shí)情況下的動(dòng)態(tài)變化情況。本文通過(guò)定性的分析和定量的測(cè)算，得出大學(xué)城的建設(shè)對(duì)于松江大學(xué)城區(qū)域住宅價(jià)格的影響結(jié)論是趨近現(xiàn)實(shí)情況的。

同時(shí)也發(fā)現(xiàn)，大學(xué)城對(duì)房?jī)r(jià)的影響是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，隨時(shí)間而演化。因此在分析大學(xué)城對(duì)于房?jī)r(jià)的影響時(shí)，對(duì)不同時(shí)點(diǎn)的影響狀況同時(shí)進(jìn)行分析也可以解釋這對(duì)動(dòng)態(tài)的關(guān)系。

此外，大學(xué)城的不同形狀（上海松江大學(xué)城的矩形，鄭州新區(qū)大學(xué)城的圓形，上海楊浦大學(xué)城的散點(diǎn)形）是否對(duì)于周邊住宅開(kāi)發(fā)具有一定的影響目前尚不得而知，有待進(jìn)一步的研究去考證。

政府在對(duì)擬新建大學(xué)城區(qū)域開(kāi)發(fā)時(shí)，應(yīng)充分利用大學(xué)城對(duì)于核心區(qū)域的正面增值作用，統(tǒng)籌安排發(fā)展大學(xué)城周邊。充分考慮區(qū)域不同的歷史情況以及經(jīng)濟(jì)、人文、土地現(xiàn)狀，不能貪大圖快，以形成優(yōu)良居住環(huán)境為目標(biāo)，以改善區(qū)域人文環(huán)境和自然環(huán)境為宗旨，充分聽(tīng)取民眾意見(jiàn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。還需要充分挖掘大學(xué)城核心區(qū)域的商業(yè)潛力，形成濃厚的商業(yè)氛圍，不要讓大學(xué)城成為一座“孤城”。從外部與內(nèi)部同時(shí)挖潛，才能最好地利用這塊寶貴的土地，使區(qū)域健康良好地發(fā)展，獲得更美好的未來(lái)。