邵智楠 曾子恬 樊亦昕

摘 要 在理論分析的基礎(chǔ)上，對江西省南昌市進(jìn)行實(shí)證研究，選取大學(xué)生基本經(jīng)濟(jì)情況、購房意愿、對公積金政策認(rèn)知及訴求3個(gè)主題，共21個(gè)項(xiàng)目構(gòu)建可行性分析體系，研究結(jié)果表明，大學(xué)生繳納住房公積金具有較強(qiáng)的可行性。建議抓住改革紅利，推進(jìn)開發(fā)商自持住宅的發(fā)展，加快“租售同權(quán)”進(jìn)程，促進(jìn)融合提升，完善住房補(bǔ)貼政策，穩(wěn)定與調(diào)節(jié)住房需求，實(shí)現(xiàn)大學(xué)生的安居夢。

關(guān)鍵詞 大學(xué)生住房公積金；租售同權(quán)；完善住房補(bǔ)貼

一、引言

武漢、成都、長沙、合肥、南昌等5省會(huì)城市住房公積金管理中心于2017年4月在武漢召開聯(lián)席會(huì)，就自由職業(yè)者和在校大學(xué)生自愿繳存使用公積金等議題達(dá)成合作行動(dòng)計(jì)劃。雖然截止到目前為止這五個(gè)城市還暫未出臺(tái)具體實(shí)施方案，但根據(jù)會(huì)議協(xié)定相關(guān)規(guī)定，自愿繳存公積金的大學(xué)生畢業(yè)后，買房可以享受公積金低息貸款；租房時(shí)可以提取公積金支付房租，且不影響日后的可貸額度；同時(shí)，住房公積金在國家規(guī)定比例及金額范圍內(nèi)免征個(gè)人所得稅等。

住房公積金① ，是指國家機(jī)關(guān)和事業(yè)單位、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)和事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工，對等繳存的長期住房儲(chǔ)蓄。住房公積金制度只在城鎮(zhèn)建立，農(nóng)村不建立；只有在職職工才建立住房公積金制度，無工作的城鎮(zhèn)居民、離退休職工不實(shí)行住房公積金制度；長期以來，我國住房公積金政策的受益對象是有固定工作單位的在職職工，把大學(xué)生等沒有固定單位的人群排除之外；住房公積金由兩部分組成，一部分由職工所在單位繳存，另一部分由職工個(gè)人繳存，職工個(gè)人繳存部分由單位代扣后，連同單位繳存部分一并繳存到住房公積金個(gè)人賬戶內(nèi)。大學(xué)生住房公積金與普通住房公積金區(qū)別在于：

1.二者的貸款額度不同，大學(xué)生住房公積金在租房時(shí)可以提取公積金支付房租，且不影響日后購房的貸款額度，而普通住房公積金貸款額度則是根據(jù)住房公積金賬戶余額算得的，經(jīng)常提取公積金支付房租，會(huì)影響日后房屋購買時(shí)公積金貸款額度。

2.二者的繳存基數(shù)不同，當(dāng)?shù)厣夏昶骄べY是在校大學(xué)生繳納住房公積金的繳存基數(shù)，而普通公積金的繳存基數(shù)則是由個(gè)人上年平均工資確定的，但不得低于當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)。

3.二者的繳存比例不同，普通住房公積金是個(gè)人與用人單位按照1：1的比例共同繳存，而大學(xué)生住房公積金則只有個(gè)人繳存。

二、大學(xué)生繳納住房公積金政策可行性分析

1.大學(xué)生繳納住房公積金是對大學(xué)生的優(yōu)惠政策

將大學(xué)生納入住房公積金保障體系內(nèi)，既能夠?yàn)閷泶髮W(xué)生畢業(yè)后租房買房提供經(jīng)濟(jì)上的支持，也切合了國家鼓勵(lì)以租賃代替房屋成為主流消費(fèi)的政策理念，降低居住門檻與生活成本，能讓更多的畢業(yè)生留在所在城市就業(yè)創(chuàng)業(yè)，為城市注入新鮮的血液。再者，大學(xué)生在校期間繳存的住房公積金可以再畢業(yè)后繼續(xù)繳納，即使沒有立刻買房的需求，但在租住房屋時(shí)也可以用公積金支付房租，這樣也不會(huì)影響未來購房時(shí)公積金貸款的額度。因此，這項(xiàng)政策有利于促進(jìn)大學(xué)生群體自愿繳納住房公積金，因?yàn)橹灰U費(fèi)者在這5個(gè)城市上學(xué)或流動(dòng)，既方便繳納住房公積金，也方便使用公積金，就能調(diào)動(dòng)他們參加住房公積金的積極性，有助于解決個(gè)人住房等問題。同時(shí)，擴(kuò)大公積金的覆蓋范圍和受益群體反映出社會(huì)對更多群體日趨公平，也有利于做大公積金“蛋糕”。

2.減輕年輕一代買房壓力

投資公司Kantar TNS進(jìn)對來自中國、加拿大、澳大利亞、法國、馬來西亞、墨西哥、阿聯(lián)酋、英國和美國九國的出生日期為1981至1998年的9000多人進(jìn)行了調(diào)查訪問。

根據(jù)調(diào)查報(bào)告，70%的中國80、90后擁有自己的住房，位居九國之首。但市場情況仍是不容樂觀，匯豐銀行（Louisa Cheang）表示，工資與物價(jià)水平不符，以及房價(jià)過快的增長是一些國家80、90后這一代人買房的最大障礙。

因?yàn)榉績r(jià)過高，很多年輕人在購房時(shí)不得不尋求父母幫助，37%的接受調(diào)查的千禧一代表示，他們的父母資助了住房費(fèi)用。在阿聯(lián)酋，50%的千禧一代在購房時(shí)獲得了父母資助，在九個(gè)國家中名列第一，中國則是40%。

從上述數(shù)據(jù)分析和生活中的例子里，不難看出，現(xiàn)在年輕人買首套房，很難找到不靠父母支持的案例。大學(xué)生在讀期間繳存住房公積金，沒有加重父母的負(fù)擔(dān)，只是把負(fù)擔(dān)前移。此外，鼓勵(lì)在校大學(xué)生繳存住房公積金，和沈陽曾提出的“大學(xué)生零首付買房”不同，后者是慌不擇路，以去庫存為第一目的。零首付對于房企和第三方來講，風(fēng)險(xiǎn)非常大，因?yàn)闆]有任何來自購房者的承諾，相比之下住房公積金風(fēng)險(xiǎn)小很多。

三、大學(xué)生繳納住房公積金政策存在的問題

1.大學(xué)生無固定收入，繳納住房公積金是變相啃老

大學(xué)生作為沒有固定收入的群體，其直接的經(jīng)濟(jì)來源都是大學(xué)生的父母，如果大學(xué)生繳納住房公積金的政策真的開始實(shí)施，那么大部分繳納住房公積金的大學(xué)生的資金來源都將是他們的父輩，這樣說來其實(shí)是大學(xué)生父母繳納大學(xué)生住房公積金，繳納住房公積金也不過是一種變相啃老。還值得一提的是，供養(yǎng)一個(gè)孩子讀大學(xué)需要的生活費(fèi)、學(xué)費(fèi)對于許多較低收入的家庭以及是一種負(fù)擔(dān)了，在這種情況下再為孩子繳納住房公積金可謂是雪上加霜。

2.另一部分公積金繳存額無人承擔(dān)

按照《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定，公積金按照個(gè)人與用人單位1：1比例共同繳存。而如今新出的大學(xué)生住房公積金政策則是大學(xué)生公積金繳納存為個(gè)人繳納。那么如果大學(xué)生公積金只按個(gè)人繳納數(shù)計(jì)算，便存在不公平的嫌疑；如果按照繳存比例計(jì)算，無人來承擔(dān)另外那一部分的公積金繳存額。

3.住房公積金政策易造成大學(xué)生的階級(jí)分層

每個(gè)大學(xué)生的原生家庭環(huán)境和家境都不同，家庭較為富裕能夠承擔(dān)公積金繳納，家境較差的貧困生生活尚且需要依靠不住。如果大學(xué)生可以繳存住房公積金，那么一定會(huì)出現(xiàn)富裕同學(xué)可以繳納貧窮同學(xué)不能繳納，進(jìn)而造成富人更富，窮人越窮”的局面，不僅違背了住房公積金設(shè)立的初衷，更容易造成階級(jí)分化和矛盾。

4.貸款額度有限

住房公積金貸款額度都是有限度的，以同樣是政策試點(diǎn)城市的成都為例，住房公積金貸款的最大額度是70萬，而現(xiàn)如今買一套商品房所需要的錢遠(yuǎn)超七十萬，如果需要比住房公積金最高貸款額度更多的貸款就只能夠去申請組合貸款，審批時(shí)間遠(yuǎn)比商業(yè)貸款的時(shí)間更長，且許多房地產(chǎn)開發(fā)商不愿意接受組合貸款。

5.大學(xué)生公積金遷移難題

目前出臺(tái)大學(xué)生住房公積金繳納政策的只有五個(gè)城市，如果大學(xué)生在這五個(gè)城市讀書時(shí)繳存了住房公積金，當(dāng)大學(xué)生未來畢業(yè)就業(yè)或深造不在公積金繳存城市了，這筆公積金又該如何處理？如果將大小是住房公積金推行全國，那么需要解決異地提取使用遷移問題，如果不能全國通用，那么如何提取公積金，利息又如何計(jì)算這又是一個(gè)問題。

四、大學(xué)生繳納住房公積金政策優(yōu)化建議

根據(jù)上述對于在校大學(xué)生繳納住房公積金政策的可行性和問題分析，這一政策的實(shí)施有待相關(guān)部門進(jìn)一步完善相關(guān)政策，才能使政策發(fā)揮預(yù)期的良好作用而不會(huì)產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng)，而解決大學(xué)生住房問題也有其他方式途徑。

1.畢業(yè)生所在企業(yè)有償為新員工提供過渡期宿舍

畢業(yè)生最困難的時(shí)期就是剛開始工作的時(shí)候，陌生的環(huán)境，較低的薪水報(bào)酬，大部分的工資都會(huì)花在住房上。如果用人單位能夠提供有償宿舍并有一定的補(bǔ)助優(yōu)惠，就能減去新員工很大一部分的負(fù)擔(dān)，幫助新員工們平穩(wěn)過渡適應(yīng)期。

2.推進(jìn)開發(fā)商自持住宅的發(fā)展，擴(kuò)大住房租賃市場的有效供給

目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)問題較為復(fù)雜，存在著地價(jià)高房價(jià)高、住房租賃市場供給方相對單一和相對不專業(yè)的問題。政府應(yīng)該鼓勵(lì)推進(jìn)開發(fā)商自持住宅，既能夠?yàn)殚_發(fā)商帶來現(xiàn)金流和有效的收入，還可以完善我國的住房結(jié)構(gòu)體系，解決地價(jià)過高的問題。開發(fā)長租公寓，擴(kuò)大住房租賃市場的有效供給，對于房地產(chǎn)市場的供給雙方都是大有益處的。

3.完善規(guī)范房屋租賃市場

通過對南昌各高校相關(guān)大學(xué)生關(guān)于住房租購選擇的調(diào)研問卷分析中了解到，大部分大學(xué)生認(rèn)為我國目前房屋租賃市場管理體系較不完善是我國房屋租賃市場存在的主要問題。大部分的租賃市場都缺乏有效的管理，沒有外部約束，很多租賃行為沒有到管理中心進(jìn)行備案，政府對于租賃市場也缺乏有效的管理。因此，很多人也更愿意頂著巨大的經(jīng)濟(jì)壓力去申請商業(yè)貸款買房而不是租房。所以，為了解決畢業(yè)生的住房保障問題，政府相關(guān)部門也應(yīng)該抓緊對相關(guān)租賃市場的管理，制定相關(guān)管理規(guī)定，對一些不合規(guī)的租賃行為進(jìn)行規(guī)范管理。

4.加快“租售同權(quán)”進(jìn)程

畢業(yè)生的住房保障問題影響著社會(huì)的和諧穩(wěn)定，因此，相關(guān)部門也應(yīng)該重視新畢業(yè)生的住房保障問題，要制定相關(guān)的政策，加快“租售同權(quán)”的立法進(jìn)程，為租賃方與承租方提供相應(yīng)的法律保障。應(yīng)該規(guī)定租房者的義務(wù)與權(quán)力，在房價(jià)猛如虎的今天，還要富裕租房者與購房者相同的公共服務(wù)權(quán)力。當(dāng)然，建立“租售同權(quán)”的法律體系不僅僅應(yīng)該只規(guī)定租房者的權(quán)利和義務(wù)，還應(yīng)該規(guī)范出租人的權(quán)力與義務(wù)，充分保障出租人與承租人雙方的基本權(quán)力和規(guī)定相關(guān)兩方應(yīng)盡的責(zé)任。

5.完善廉租房和住房補(bǔ)貼政策

在畢業(yè)生畢業(yè)較為困難，但相關(guān)用人單位由于種種原因可能無法提供員工宿舍用于新員工室友過渡期的時(shí)候，政府可以面向這類較為困難的畢業(yè)生推出廉價(jià)出租公寓，用低廉的價(jià)格為畢業(yè)生提供一個(gè)落腳之處來度過適應(yīng)期。

相關(guān)部門也可以根據(jù)本地現(xiàn)實(shí)情況，根據(jù)畢業(yè)生的收入分為幾層，對于不同層次收入的畢業(yè)生發(fā)放不同程度的住房補(bǔ)貼。政府可以和當(dāng)?shù)劂y行進(jìn)行合作，面向剛畢業(yè)的大學(xué)生推出短期低息貸款用于畢業(yè)生租房或買房。

6.穩(wěn)定與調(diào)節(jié)住房需求

不管是住房公積金還是廉租房亦或是開發(fā)商自持房屋，本質(zhì)上都是因?yàn)樽》啃枨蠊┙o不平衡導(dǎo)致的，房地產(chǎn)市場的供小于求導(dǎo)致了房產(chǎn)價(jià)格的一路飆升，而現(xiàn)如今，租房市場還未完全成熟建立成體系，所以更應(yīng)在最初始的階段調(diào)節(jié)好租房市場的供需平衡，那么首先，相關(guān)部門就應(yīng)該做好住房需求的調(diào)查工作和房地產(chǎn)市場價(jià)格穩(wěn)定工作，保證住房資源和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，才能從根本上解決住房供需的矛盾。這就要求，任何一個(gè)公共政策出臺(tái)，一定要有配套的、細(xì)化的補(bǔ)充措施，被誤傷的人，被損害的人，都應(yīng)該從中找到“補(bǔ)償感”。

五、結(jié)語

幫助大學(xué)生群體早日實(shí)現(xiàn)安居夢，這樣的政策創(chuàng)新初衷值得肯定。但是，政策的制定者需要找到“真問題”，還要出臺(tái)“真措施”，才有助于問題的解決。對于住房公積金談?wù)撦^多的，如提取手續(xù)簡化、管好用好公積金、讓公積金不再沉睡等，這一切需要更多制度創(chuàng)新。鼓勵(lì)在校大學(xué)生在校存繳住房公積金是處于良好的出發(fā)點(diǎn)，但是如何制定實(shí)施相關(guān)政策和配套政策，以及政策實(shí)施后續(xù)的監(jiān)管與調(diào)整，仍然是政府需要認(rèn)真謹(jǐn)慎考慮的事情。

參考文獻(xiàn)：

[1]閔斯琦.在校大學(xué)生繳納住房公積金可行性分析[J].市場研究， 2017， 9（33）： 70-71

[2]張楓逸.大學(xué)生可繳公積金是好事[N].安徽日報(bào)，2017.4.18（5）.

[3]鳳凰資訊.在校大學(xué)生可繳存公積金，你怎么看？[EB/OL]. http：//news.ifeng.com，2017-04-17

[4]馮圣桃.租售同權(quán)政策對大學(xué)生住房租購行為選擇的影響研究[J].金融經(jīng)濟(jì)， 2018，4（8）： 137-138

[5]朱楠.新畢業(yè)大學(xué)生住房保障問題[J].北京：《決策與信息》，2017.164-164

注釋：

①根據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例》的定義

2018江西財(cái)經(jīng)大學(xué)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目之創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練，項(xiàng)目編號(hào)：201810421125，

項(xiàng)目名稱：基于大學(xué)生繳納住房公積金政策的分析與優(yōu)化——以政策試點(diǎn)城市南昌市為例。