江寒秋

在“房住不炒”的時代與“遏制房價上漲”的主基調(diào)下，8月份國家統(tǒng)計局監(jiān)測的70城房價，卻令人意外地出現(xiàn)一番普漲。

70個大中城市里，新房價格上漲的城市數(shù)量達到了67個，漲幅持平的城市有2個，下跌的城市僅1個。

房價上漲的背后，是全國房地產(chǎn)市場庫存數(shù)據(jù)已經(jīng)跌至51個月最低，8月新增居民戶貸款占比達55%，為今年以來最高水平。

市場表現(xiàn)再度引起了監(jiān)管層的高度警覺。在“731”中央政治局的73字政策定調(diào)，以及年內(nèi)累計315次調(diào)控政策背景下，調(diào)控大網(wǎng)又一次全面鋪開，重在“打補丁”和穩(wěn)秩序。

市場情緒正在變得脆弱、敏感。前不久，一則廣東可能“取消預售房制度”的新聞像一枚重磅炸彈，在業(yè)內(nèi)炸開了鍋。

受此消息影響，24日，港股開市后，恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)股全線下跌。截至收盤，碧桂園跌幅為5.57%，世茂房地產(chǎn)跌5.22%，華潤置地跌4.83%，中國恒大跌3.55%，地產(chǎn)股總市值一天蒸發(fā)逾636億港元。

從調(diào)控壓力看，9月起各地調(diào)控政策正繼續(xù)加碼。目前，地方政府擔負“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的調(diào)控主體責任，住建部等中央部門通過數(shù)據(jù)預警和約談問責等機制加強各地指導。

此外，土地流拍情況的大量出現(xiàn)，也被視為樓市可能降溫下行的重要信號。今年以來，全國土地流拍已超800宗，土地流拍宗數(shù)呈現(xiàn)逐月增多的態(tài)勢。

“越調(diào)越熱”？

每月中旬由國家統(tǒng)計局公布的全國70城房價指數(shù)，一直被視為樓市調(diào)控成效的重要指標。尤其是15個熱點城市的房價走勢，基本已經(jīng)成為當前判斷全國樓市的一個風向標。

9月15日，一張最新的漲跌排行榜出爐。記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年8月，70個大中城市新建商品住宅（新房）銷售價格里，僅廈門環(huán)比微跌0.1%，北京、南京持平，其余67個城市全部上漲。這當中，無錫、徐州、北海、西安環(huán)比漲幅均在3%以上，另有14個城市環(huán)比上漲在2%-3%，29個城市環(huán)比上漲1%-2%。

二手住宅亦是同樣的普漲態(tài)勢：70個城市樣本中，僅上海、廈門的房價環(huán)比微跌0.1%和0.3%，北京、錦州持平，其余66個城市全部上漲。常德環(huán)比漲幅最高，達3.2%，另有濟南、西安、無錫、徐州等18個城市環(huán)比漲幅超2%，石家莊、太原、寧波等33個城市環(huán)比上漲在1%-2%之間。

國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉用了12個字來概括8月房價全貌：一二線城市“總體平穩(wěn)”，三線城市“有所上漲”，15個熱點城市“有漲有跌”。

據(jù)初步測算，在新房房價序列中，4個一線城市、31個二線城市、35個三線城市環(huán)比分別上漲0.3%、1.3%和2%，同比分別上漲0.9%、8.6%、8.3%。15個熱點城市中，無錫環(huán)比漲幅最高，為3.4%，濟南同比漲幅最高，達10.2%。

“目前看，當下房地產(chǎn)市場依然處于高溫周期中，特別是中西部區(qū)域三四線城市棚改等政策帶來的高峰期依然存在，量價依然處于明顯上漲中，”中原地產(chǎn)張大偉稱，“截至今年8月，本輪房地產(chǎn)市場上漲周期已經(jīng)長達39個月，繼續(xù)刷新了中國房地產(chǎn)上漲周期最長歷史”。

市場憂慮，這似乎又回到了“越調(diào)越熱”的樓市怪圈。事實上，今年前8月，房地產(chǎn)業(yè)的銷售、融資、投資、拿地等指標都保持相對較高的增速。

其中，全國新房銷售面積在前8月已經(jīng)突破10億平方米大關，銷售額近8.94萬億元，紛紛再創(chuàng)歷史紀錄；房地產(chǎn)開發(fā)投資7.65萬億元，連續(xù)兩個月出現(xiàn)雙位數(shù)增長；房企購地1.64億平方米，土地成交價款8177億元，同比分別增長15.6%和23.7%；在供應端，全國新房新開工面積13.33億平方米，同比增長15.9%。

“從去庫存到因城施策再到完善租賃市場等，本輪樓市政策的調(diào)整與變化都在指向一個目標——房住不炒，但是市場回饋不可能一步到位，還會發(fā)生某種程度的反彈，甚至會刺激市場預期的反向回應，”中國人民大學重陽金融研究院客座研究員張敬偉撰文指出，“具體到不同城市，樓市表現(xiàn)、政策預期和市場終端的目標也不合轍”。

在張敬偉看來，從去庫存政策開始，形成了從一線城市、一線周邊城市、二線熱點城市、二三四線城市的逐級傳導，隨后又是一輪輪城市調(diào)控的接力傳導。三四線城市不僅庫存無多，而且迅速邁進“萬元+”時代，有些三四線城市甚至無房可賣。

從整體看，全國性去庫存周期已經(jīng)完成。截至8月末，國內(nèi)新房庫存量近5.39億平方米，比7月末減少555萬平方米。按照張大偉的統(tǒng)計，國內(nèi)新房庫存在連續(xù)4年多下調(diào)后，已經(jīng)降至51個月最低。比如，呼和浩特從幾年前的最早取消限購城市，到現(xiàn)在第一個表態(tài)取消去庫存。從全國房地產(chǎn)市場看，大部分城市已經(jīng)需要補充庫存。

“當前，房價上漲預期尚未根本改變，但房價上漲的脆弱性已開始顯現(xiàn)，” 《經(jīng)濟參考報》日前發(fā)表頭版評論文章《謹防樓市形成“合成謬誤”》，文中指出，房價脫離基本面上漲，勢必增加宏觀經(jīng)濟金融風險，阻礙經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級，引發(fā)經(jīng)濟運行脆弱性，最終推動樓市形成所謂的“合成謬誤”（Fallacy of Composition）。特別是房價上漲往往存在棘輪效應，風險容易自我聚集，需要高度警惕。

調(diào)控繼續(xù)加碼

“易熱難冷”的房價棘輪效應正在發(fā)揮威力。若要維持當前房價繼續(xù)高位上漲，必須提供比以往更多的貨幣供應，但這無異于飲鴆止渴。

在多位分析人士看來，堅持房住不炒，除了彌補房地產(chǎn)調(diào)控短板和全方位引導合理住宅消費之外，還需要采取有效措施改變住宅投資的不合理預期，同時穩(wěn)妥應對可能出現(xiàn)的市場波動。

“731”中央政治局的73字政策，已為今后樓市走向定調(diào)。記者發(fā)現(xiàn)，在60多個城市祭出“限售”利器后，“打補丁”“管秩序”成為最近2個月樓市調(diào)控的重點。從住建部到主要城市，都在發(fā)布秩序整頓政策與文件。

9月19日，北京和上海雙雙在官網(wǎng)掛出治理市場亂象專項行為的通知。其中，北京重點整治“學區(qū)房”“商住房”“企業(yè)購房”等內(nèi)容；上海則大力整治首付貸、違規(guī)提取公積金、通過婚姻獲得購房資格等行為。

不少城市已經(jīng)搶先一步出手整頓房地產(chǎn)市場。今年8月，濟南市城鄉(xiāng)建設委員會、濟南市住房保障和房產(chǎn)管理局聯(lián)合轉(zhuǎn)發(fā)山東省住房和城鄉(xiāng)建設廳等十部門《關于轉(zhuǎn)發(fā)住房城鄉(xiāng)建設部等七部委的通知》的通知。針對樓市亂象，濟南將進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，健全房地產(chǎn)市場監(jiān)管機制。

對于樓市的前景，很多購房者也認為可能要停滯一段時間了，濟南購房客劉莉莉（化名）認為：“多種政策都不是利好。無論是限購限貸還是貸款利率上升等，都不支持房價繼續(xù)上升。還有就是，人才政策的實施給外地人在濟南買房提供了一條便捷的途徑，也在一定程度上平抑了房價上漲預期?，F(xiàn)在看，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策會持續(xù)一段時間，房價大幅上漲的勢頭已經(jīng)沒有了?！?/p>

山東中原地產(chǎn)投資顧問總監(jiān)薄夫利分析，“參考歷次房價上漲的過程，在大幅上升后進入盤整甚至小幅下跌，這是一種正常的現(xiàn)象。而本輪房價上漲幅度較大，再加上調(diào)控政策持續(xù)，未來一段時間濟南房價有望進入一個穩(wěn)定盤整期?！?/p>

土地流拍，房企轉(zhuǎn)型

土地市場，是樓市的晴雨表，亦是先行指標之一。2018年的全國土地大量流拍，這是過去多少年很難見到的。

9月21日，濟南16宗土地迎來交易日。由于近期土拍市場多以底價或低溢價率成交，部分土地甚至出現(xiàn)流拍，因此不少業(yè)內(nèi)人士認為，此次土拍結(jié)果或?qū)⑹窍掳肽晔袌龅娘L向標，因此備受矚目。根據(jù)土拍結(jié)果顯示，此次7宗地流拍，8宗地均以底價成交，唯一遭到競買的卻是一宗工業(yè)用地。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2018年8月底，全國已發(fā)生土地流拍807宗，累計流拍建筑面積達7954萬平方米，是去年同期數(shù)額的7.3倍。

整體看來，2018 年土地流拍現(xiàn)象較前兩年明顯增加，單月流拍建筑面積均在500萬平方米以上，6月以來更是突破千萬平方米，土地流拍節(jié)奏不斷加快。對比市場推出的總建筑面積，流拍率自二季度以來不斷攀升，8月數(shù)值已達 7.05%，創(chuàng)月度流拍率紀錄。

三四線城市仍為土地流拍事件高發(fā)區(qū)域，但下半年以來占比有所下降，二線城市占比逐漸上升。統(tǒng)計年內(nèi)流拍土地規(guī)模排名前 20 的城市中，二線城市達8家，而且排名前四位的太原、阜陽、天津、合肥中，有三地為二線城市。1-8 月，二線城市平均流拍率為 5.12%，平均溢價率 17.37%，而三四線城市流拍率僅 3.98%，平均溢價率更是比二線城市高出 12 個百分點。

但此前數(shù)據(jù)顯示，前8月，房企購地1.64億平方米，土地成交價款8177億元，同比分別增長15.6%和23.7%，該如何解釋這與流拍嚴重的分歧？

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，關鍵要看市場的結(jié)構。很多城市雖然流拍數(shù)量多，但成交量也還是大的，換而言之，主要是供地節(jié)奏在加快。但房企在新環(huán)境下變得更加謹慎。

“本輪流拍事件恰是房產(chǎn)市場逐漸趨于理性的重要體現(xiàn)，開發(fā)商減少盲目拿地，” 東吳證券宏觀固收首席分析師周岳分析，調(diào)控政策不斷加碼，土地出讓條件愈加嚴苛。特別是一二線城市，限地價、限房價、競自持、競配建、搖號購房、共有產(chǎn)權等成為市場推地的重要附加條件。這對于房企的經(jīng)營盈利產(chǎn)生較大壓力，加之土地配置費高企，才使得多處地塊無人問津。

除此，現(xiàn)金流是房企殺手，回款慢、融資難，還債高峰期到來。數(shù)據(jù)顯示，自2018下半年到2021年房企有息負債集中到期，規(guī)模分別為2.9萬億元、6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元，2022年及以后到期的總規(guī)模0.9萬億元。

同時，房企在銷售端又遭遇史上更嚴厲的“限購、限價、限簽”，直接導致房企經(jīng)營現(xiàn)金流回款慢，回款少。接下來，房企將整體處于“頻還債，融資少，回款少”的尷尬局面。

周岳認為，此輪流拍或?qū)е率袌鲂枨蟮奈s，從而限制房價的上漲空間。中國宏觀經(jīng)濟研究院研究員郭麗巖也表示，地價和房價之間是全鏈條的關系，部分城市的土地溢價率在下降，預示著市場對于未來房價走勢預期的變化。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出，8月份房價呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢，只不過是市場的慣性，樓市熱度已近“觸頂”。他覺得“金九銀十”成色不足是市場共識，樓市降溫已然來臨。