摘要：2018年政府工作報告指出，要健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進房地產稅立法。房地產稅問題是目前社會非常關注的問題，它涉及每個人的切身利益。本文剖析出房產稅存在課稅范圍小、免稅范圍大，納稅主體的確定不合理，稅率制定不科學等弊端，通過對試點城市上海和重慶為例的數(shù)據(jù)分析，可以看出房產稅改革對于地方財稅收入貢獻力度不大，房產稅改革針對的房產有限，房產稅改革對房價影響不大。本文認為完善房產稅調控房價的實現(xiàn)路徑包括稅收制度要素的改革和相關配套設施的完善。

關鍵詞：房產稅；改革；房價

一、我國房產稅發(fā)展現(xiàn)狀及弊端

（一）房產稅的職能定位及征收現(xiàn)狀

1.房產稅的職能定位

房產稅作為在國際上廣泛征收的稅種，職能定位是大同小異。房產稅的功能一共分為三點。（1）增加政府財政收入，尤其是地方政府的財政收入。（2）調節(jié)經濟運行，抑制房價的上漲。（3）調節(jié)居民收入，縮小貧富差距。取得財政收入是房產稅最基本也是最原始的功能，但其最直接的作用還是調節(jié)收入分配。

2.房產稅征收現(xiàn)狀

雖然房產稅在地方稅中屬于一個較小的稅種，但是卻與房屋有著直接的關系。目前，一二線城市的租金占比大致在40%-72%之間，一線城市北上廣深主要租金占比率都在55%以上。但是房產稅在各個地市之間的比重不大，由此說明，在征收房產稅的過程中從租計征沒有落實到位，存在避稅，這使得政府征稅難度加大，造成稅款的流失。

（二）現(xiàn)行房產稅弊端

我國現(xiàn)行的房產稅稅制，沿用了1994年稅制改革時的大體框架。雖然這幾年對于房產稅進行了改革，但還是無法與當前經濟發(fā)展相適應。從五個方面可以說明：

1.課稅范圍小、免稅范圍大

課稅范圍小主要體現(xiàn)在：僅涉及城市縣城，建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。房產稅的課稅范圍小和免稅范圍大。隨著經濟的發(fā)展，某些事業(yè)單位具有公益和盈利的特質，房子用途和其他方面的改變，就有可能出現(xiàn)將不需要繳稅的房屋出租獲利，導致地方稅收的流失。

2.納稅主體的確定不合理

當前房產稅的納稅人為房產權所有人，但金融工具的出現(xiàn)使得房屋產權的擁有出現(xiàn)了多元化的模式。這會出現(xiàn)兩種情況：房屋所有權共有和房屋所有權互有，這使得產權所有人的產權劃分不清，加重了房產稅款征收的難度。

3.稅率制定不科學，缺乏彈性

（1）稅率單一。沒有考慮到各個區(qū)域經濟發(fā)展的差異性，而且不同基礎上征收的房產稅會對各個地方財政收入影響不同，導致房產稅的征收不能增加本地的財政收入。（2）沒有將普通住房和高檔住房及高檔娛樂場所等房屋區(qū)別開來，稅率制定的靈活性不強。（3）從租計征的租金，其12%的稅率是從價計征稅率的10倍，對于租房者來說是不公平的。

二、房產稅改革對房價的數(shù)據(jù)分析

（一）試點城市數(shù)據(jù)分析

2011年1月28日，房產稅開始在上海、重慶試點。上海針對增量，并給予戶籍居民家庭一定免征額；重慶偏重高檔住房，涉及存量與增量。從效果來看，上海和重慶的試點存在一些制度缺陷。一方面，房產稅的征收特點應是寬稅基、低稅率。但從兩地的試點情況看，稅基偏窄問題較為明顯。窄稅基應當對應高稅率，但兩地的實際稅率明顯偏低。另一方面，計稅依據(jù)也與國際慣例不符。

對于試點城市來說，房產稅改革的意義并不僅僅是要從調節(jié)房價、增加財政收入、等方面去看，此次改革最大的成效在于“制度破冰”。雖然上海、重慶兩地的房價有很大的差距，但是房產稅在地方財政收入的占比在不斷增加。

結合重慶2010房產稅未改革之前的數(shù)據(jù)來看：房產稅對于地方財政稅收的貢獻具有顯著提升。但是在改革前后，房產稅在地稅的占比還是在2%-3%之間浮動。直到2015-2016這兩年有明顯波動。所以筆者認為：

1.房產稅改革對于地方財稅收入貢獻力度不大

重慶房產稅改革之后的征稅的金額都在3億以上。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2011年重慶市對房產稅的稅款征收為1億元，在地方財政收入的比重只有0.03%。在《2014年上海預算草案報告》的數(shù)據(jù)顯示，2014年上海市征收房產稅金額為27.6億元，占土地出讓收入的1.7%。從試點城市的稅收金額和占比來說，房產稅的改革對于地方財政收入沒有大的影響，對于地方財政的貢獻力度不大。

2.房產稅改革針對的房產有限

從改革范圍來看，由于房產稅試點沒有牽涉到存量住房，在上海房產稅試點中還含有六條稅收減免政策，這使房產稅改革試點沒有對原有的住房市場產生巨大沖擊力。在重慶的試點改革中，只對于一些豪宅與別墅的房屋面積以及價格進行了十分細致的制定。

3.房產稅改革對房價影響不大

根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的報告顯示，上海、重慶在試點房產稅的前3個月，兩市住宅成交量分別下降46%和26%，比同類城市降幅高10-20個百分點，但成交均價并未出現(xiàn)明顯下跌；第二年，兩地成交量均呈現(xiàn)較大幅度的增長。數(shù)據(jù)顯示，此后3年多，房產稅對房價的影響幾乎可以忽略不計。

三、完善房產稅調控房價的實現(xiàn)路徑

通過對各國利用房產稅調控房價的稅制的比較，可以看到世界各國房產稅的改革的一些趨同性。由于我國的住房產權結構與住房制度演變導致了我國不能實行一步到位的房產稅改革，對房價完美調控，所以循序漸進，先易后難，先增量房后存量房，先城鎮(zhèn)后農村逐步擴大房產稅的征收范圍，改革房產稅的稅基不失為一個很好的方向。

（一）稅收制度要素的改革

1.稅率靈活，稅負公平

稅率水平的確定應該采用比較靈活的方式。在國外既有中央統(tǒng)一征稅的方式，也有地方政府根據(jù)實際情況來確定具體稅率的方式。按照我國目前的發(fā)展形勢，各個地區(qū)經濟發(fā)展差異較大，因此，應該放權給地方政府。對于經濟發(fā)展良好的地區(qū)，適當?shù)奶岣叨惵剩喾?，對于經濟處于劣勢的地區(qū)，放寬稅率的要求。同時，要根據(jù)不同用途的房產進行不同稅率的征收。

2.擴大征稅范圍

我國目前房產稅的課稅范圍窄、免稅范圍寬，征收范圍基本在流轉環(huán)節(jié)?；谶@個現(xiàn)狀，將征稅范圍逐步從增量房向存量房過度，既有利于稅收的公平性，在稅制設計上也符合國際趨勢。具體體現(xiàn)為：1.將城鎮(zhèn)地區(qū)的別墅等高價值的住房列入征稅范圍。2.將居住面積過大的住房納入征收范圍。3.將農村納入征稅范圍。擴大征收范圍將非經營性住房納入征收范圍是具有創(chuàng)新意識的。其重要意義并不在于為地方財政增加多少收入，而是在于引導居民合理消費房產。

（二）相關配套設施的完善

1.加快立法腳步

2011年在上海重慶實行的房產稅試點工作是我國財稅體制改革的一次重要的嘗試。但“被授權機關應當嚴格按照授權目的和范圍行使該項權力。被授權機關不得將該項權利轉授給其他機關”。上海重慶兩地的試點工作在法律方面沒有有效的法律依據(jù)，因此這種區(qū)域性以及臨時性的政策很難向全國推廣。這也就是自2011年房產稅試點之后，7年間再無其他試點城市的另一個原因。

2.加強征收管理

房產登記是房產稅征收的必要條件。確立全國房屋登記信息系統(tǒng)不僅有利于不動產交易的管理，提高政府部門工作效率，也能為房產稅的征收提供必要的技術支撐。目前中國的不動產登記制度存在著信息分散等各種問題。要想提高征稅的質量與效率，就必須全面掌握個人或者企業(yè)的住房登記信息。

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作者簡介：

周圓（1991.9- ），女，漢族，湖北武漢人，武漢大學政治與公共管理學院MPA研究生，研究方向：公共政策。