黃展敏

藤縣土地儲(chǔ)備中心 廣西梧州 543002

1 概述

如何解決土地整理的進(jìn)一步實(shí)施，是確保征地順利進(jìn)行的重要依據(jù)。必須明確界定土地征用計(jì)劃和儲(chǔ)存計(jì)劃。如果政府部門無(wú)法實(shí)施有效的征地和征地，就無(wú)法實(shí)施土地的宏觀調(diào)控。因此，地方政府部門必須認(rèn)識(shí)到土地征收和儲(chǔ)存的重要性，以確保區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定[1]。

土地征收和儲(chǔ)存工作是指購(gòu)買和儲(chǔ)存未征收和市政當(dāng)局合法開發(fā)或使用的土地、最大化土地使用。關(guān)于征地和蓄水，其實(shí)施的必要性主要有以下兩個(gè)方面：（1）土地儲(chǔ)存和儲(chǔ)存是國(guó)有資源管理的重要手段。土地儲(chǔ)存和儲(chǔ)存可以有效保護(hù)國(guó)有資產(chǎn)免受泄漏。今天，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，各種項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)日益增多，土地已經(jīng)成為各種搶劫開發(fā)商的目標(biāo)。由于猖獗和非法建設(shè)，發(fā)生了國(guó)有土地的損失或浪費(fèi)。因此，加強(qiáng)征地和蓄水對(duì)于優(yōu)化國(guó)家資源管理至關(guān)重要。（2）土地儲(chǔ)備可以有效提高國(guó)有土地的利用率。科學(xué)有效地利用土地作為國(guó)家和地方政府規(guī)劃和發(fā)展的首要要求，使農(nóng)村城市的建設(shè)和發(fā)展更加完整合理，可以很好的避免不公平地浪費(fèi)了項(xiàng)目計(jì)劃資源。與此同時(shí)，優(yōu)質(zhì)土地的準(zhǔn)備也可以吸引外資，進(jìn)而來(lái)顯著的推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2 政府土地儲(chǔ)備管理中常見的問題

2.1 土地儲(chǔ)備金融風(fēng)險(xiǎn)加劇

事實(shí)上，政府土地銀行是資本密集型的，其融資渠道主要是商業(yè)銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)目前的土地儲(chǔ)備貸款超過1萬(wàn)億，因此大額商業(yè)抵押將增加整地的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，較長(zhǎng)的土地分揀周期和不斷上升的貸款利率可能導(dǎo)致儲(chǔ)備金融風(fēng)險(xiǎn)增加，但融資成本可能高于土地收入[2]。

2.2 土地儲(chǔ)備管理效率低下

在分析了中國(guó)的相關(guān)法律后，整地屬于政府的行動(dòng)，其主要目的是重新整合土地資源。在許多情況下，政府土地銀行管理是一個(gè)綜合系統(tǒng)項(xiàng)目，通常涉及多個(gè)政府機(jī)構(gòu)的共同參與。同時(shí)，政府實(shí)施土地儲(chǔ)備管理需要在規(guī)劃，城市管理，金融，建筑，房地產(chǎn)，土地，執(zhí)法等行政部門的支持與合作，對(duì)這些部門的隱含認(rèn)識(shí)，溝通工作的方式和聯(lián)系在于政府的土地儲(chǔ)備。管理工作的效率和質(zhì)量將產(chǎn)生影響。

2.3 利益分配制度不完善

實(shí)際上，政府分配土地儲(chǔ)備收入包括土地所有者，土地所有者和土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)等幾個(gè)實(shí)體的核心利益。但是，中國(guó)現(xiàn)有的利益分配制度尚未完成，政府對(duì)土地儲(chǔ)備管理的難度正在增加。中國(guó)采用了所有公民擁有的土地管理制度，政府認(rèn)為土地所有權(quán)的行使，地方政府是最大土地的受益者，某一地區(qū)的凈收入達(dá)到了政府的收入，這就是它是收入來(lái)源。

3 提高政府土地儲(chǔ)備管理的策略

3.1 合理分配土地增值收益，維護(hù)被征地農(nóng)民權(quán)益

政府通過儲(chǔ)備賺取高額利潤(rùn)，并為城市發(fā)展提供持續(xù)的財(cái)政支持。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，通過犧牲農(nóng)民土地權(quán)利來(lái)降低城市化成本的方式越來(lái)越受到社會(huì)的批評(píng)。中共十八屆三中全會(huì)《決定》提出“考慮合理提高個(gè)人收入，國(guó)家、群體和個(gè)人，建立土地增值收入分配機(jī)制。土地增值稅收入應(yīng)優(yōu)先考慮耕地農(nóng)民的安置補(bǔ)償，確保生活水平下降，保障長(zhǎng)期生計(jì)，建立良好的土地保護(hù)社會(huì)基礎(chǔ)[3]。

3.2 土地市場(chǎng)應(yīng)加強(qiáng)政府的控制

加強(qiáng)政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)壟斷的最終目的是確保國(guó)有土地資產(chǎn)的保全和升值，是實(shí)現(xiàn)土地使用制度改革的最重要手段。因此，政府部門必須通過建立公開，公平，公平的土地交易市場(chǎng)，合理優(yōu)化土地資源的分配和利用。同時(shí)，土地市場(chǎng)秩序的調(diào)控被視為土地壟斷初級(jí)市場(chǎng)的重要工作內(nèi)容之一。關(guān)注國(guó)有土地資產(chǎn)的利益，加強(qiáng)城市土地供應(yīng)規(guī)劃研究，增強(qiáng)政府調(diào)控土地市場(chǎng)的能力，可以在保證土地市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的基礎(chǔ)上，保護(hù)土地市場(chǎng)的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展[4]。

3.3 強(qiáng)化土地收購(gòu)儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制

首先，加大土地市場(chǎng)清理整頓的力度，優(yōu)化現(xiàn)有土地收購(gòu)儲(chǔ)備環(huán)境。政府部門必須在加大土地市場(chǎng)秩序整頓力度的基礎(chǔ)上，積極的推動(dòng)土地使用改革制度，明確土地劃撥和使用的范圍，為土地規(guī)劃管理工作的開展?fàn)I造良好的氛圍。其次，由于城市土地的收購(gòu)、儲(chǔ)備以及供應(yīng)等各方面工作的實(shí)施是一個(gè)系統(tǒng)而復(fù)雜的工程，再加上其在實(shí)際運(yùn)作的過程中，涉及到土地、房屋、建設(shè)、財(cái)政、規(guī)劃等眾多政府部門，所以必須加強(qiáng)各個(gè)部門之間相互協(xié)調(diào)與溝通的力度，才能促進(jìn)土地儲(chǔ)備與土地資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效益的有效提升。

3.4 合理規(guī)劃土地儲(chǔ)備，保證和城市發(fā)展相和諧

土地收購(gòu)工作不僅具有系統(tǒng)性與周期性的特點(diǎn)，同時(shí)還應(yīng)保持與城市的同步發(fā)展。所以，在開展土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作的過程中，相關(guān)部門必須對(duì)城市長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略、城市發(fā)展需求等各方面予以充分的重視，才能確保城市土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作的順利進(jìn)行。

總之，土地作為一種稀缺的自然資源，不僅是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基本要素，也是促進(jìn)城市發(fā)展和建設(shè)的重要職業(yè)。今天，由于城市化資源的不斷發(fā)展，城市國(guó)有建筑工地不斷減少，資產(chǎn)流失，供需矛盾等問題嚴(yán)重。因此，為了不斷提高政府土地儲(chǔ)備管理的效率和質(zhì)量，我們將進(jìn)一步推動(dòng)中國(guó)政府土地儲(chǔ)備管理的發(fā)展，制定科學(xué)合理的政府土地儲(chǔ)備計(jì)劃。