文/楊海妍

商業(yè)地產(chǎn)成本管理水平的提升策略研究

文/楊海妍

陜西師范大學(xué)國際商學(xué)院

商業(yè)地產(chǎn)具有投資風(fēng)險大、利潤高、回收期長等特點，在房地產(chǎn)市場的發(fā)展下，行業(yè)市場競爭逐步規(guī)范起來，近年來，一些商業(yè)地產(chǎn)項目逐漸暴露出成本管理上的問題，影響了項目的整體利益。本文針對成本管理在商業(yè)地產(chǎn)中的重要價值進行分析，并探討具體的提升策略。

商業(yè)地產(chǎn)；成本管理水平；提升策略

在商業(yè)經(jīng)營活動的繁榮下，商業(yè)地產(chǎn)成為了當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)工作的研究熱點。商業(yè)地產(chǎn)具有綜合性、復(fù)雜性的特征，涉及的部門繁多，協(xié)調(diào)難度非常高，在以往的房地產(chǎn)開發(fā)項目中，大多是將重點放置在建造階段成本管理上，忽視了投資決策、前期招商、規(guī)劃設(shè)計、工程實施、商業(yè)運營中的成本管理，影響了成本管理質(zhì)量。基于此，有必須要從多個渠道著手，提高商業(yè)地產(chǎn)的成本管理水平。

1 成本管理在商業(yè)地產(chǎn)中的重要價值

成本管理是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、投資工作的重點內(nèi)容，經(jīng)過多年發(fā)展，我國房產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)趨于成熟，競爭也越來越激烈，在這一背景下，成本管理的重要性也日益凸顯。這表現(xiàn)在幾個方面：

首先，商業(yè)地產(chǎn)投資額大，動輒幾千萬、上億元投資，加上土地購買成本的上升，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本呈現(xiàn)出逐年上升的趨勢；

其次，商業(yè)建筑投入高。在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)過程中，需要大批管理人員、大量物資與機械設(shè)施，成本高，且商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的周期很長，需要占用大量資金，在這一過程中，也會伴隨出現(xiàn)利息成本。

由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本高，在管理工作中的核心地位也是不言而喻的，商業(yè)地產(chǎn)成本管理質(zhì)量，直接影響著企業(yè)的市場競爭力與經(jīng)濟效益，因此，必須要強化成本管理制度的建設(shè)與實施效果。

2 商業(yè)地產(chǎn)成本管理水平的提升策略

2.1 做好前期調(diào)查、選址和招商

商業(yè)地產(chǎn)項目選址直接影響后續(xù)的成本投資效率，選址優(yōu)勢能夠為后續(xù)經(jīng)營、招商等帶來積極影響，因此，成本管理工作，需要建立在科學(xué)選址、科學(xué)定位的基礎(chǔ)上。在前期開發(fā)階段，必須要重視市場調(diào)查工作，深入研究地區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局，根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃來確定選址，并充分考慮到周邊客戶群體的人口數(shù)量、收入水平、交通情況、消費習(xí)慣等。為此，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)積累已完成開發(fā)項目的歷史數(shù)據(jù)以及同行業(yè)項目的調(diào)研數(shù)據(jù)，成立專門的團隊建立并維護一套完成的項目投資測算數(shù)據(jù)庫，并建立投資評估指標(biāo)體系，為投資決策的高效性提供有力保障

就目前我國的商業(yè)地產(chǎn)項目來看，招商方式主要以先建房、后招商的方式為主，成本回收、建設(shè)價值的凸顯主要由后續(xù)商業(yè)經(jīng)營來決定，為此，必須要重視招商工作，在施工之前，對招商內(nèi)容進行合理規(guī)劃，達成事前協(xié)議，做好商鋪規(guī)劃、設(shè)計工作，若投入后再招商，容易給后續(xù)的招商造成隱患。

2.2 優(yōu)化現(xiàn)有的運營方式

商業(yè)地產(chǎn)成本回收方式、運營模式與住宅地產(chǎn)都存在顯著差異，但是從本質(zhì)上而言，兩者的產(chǎn)權(quán)商鋪、售后租賃本質(zhì)是相同的，都是在建設(shè)完畢后快速收回。部分地產(chǎn)開發(fā)商，為了快速收回成本，推行分散產(chǎn)權(quán)銷售機制，這種機制容易影響商業(yè)統(tǒng)一性，出現(xiàn)各自為政的問題，難以對商戶進行統(tǒng)一有效的管理，影響了成本管理效率。為了解決上述問題，有必要改變傳統(tǒng)的地產(chǎn)運營思想，推行“只租不售”的模式，從短期來看，這種模式的成本回收速度慢，但是從長遠角度而言，對后續(xù)的成本管理、統(tǒng)一招商，都有著積極的價值。隨著市場環(huán)境的變化，還能及時調(diào)整現(xiàn)有方案，靈活性高。

2.3 推行專業(yè)化經(jīng)營成本管理模式

在商業(yè)地產(chǎn)項目投入使用后，并不代表成本回收工作完成，而只是成本回收工作的開始，商業(yè)地產(chǎn)具有特殊之處，相比于住宅項目，其后續(xù)商業(yè)經(jīng)營成本管理，才是管理工作中的重點。為了提高成本管理效率，需要構(gòu)建專業(yè)化經(jīng)營成本管理模式，打造專業(yè)化的運營管理團隊，團隊人員不僅要具有扎實的成本管理專業(yè)知識，還要掌握商業(yè)地產(chǎn)的特殊之處與運營模式，具有超高的商業(yè)靈敏度。在工作時，要做到具體問題、具體分析，避免照搬傳統(tǒng)投資模式，關(guān)注后續(xù)的財務(wù)資金管理工作，提高管理工作的針對性與專業(yè)性。

2.4 拓展現(xiàn)有的融資渠道

商業(yè)地產(chǎn)資金投入高，涉及時間長，如果使用單一的融資模式，很難滿足實際工作的要求，在傳統(tǒng)模式下，開發(fā)商往往會采用債券融資、貸款等方式來提升資金總量，但是該種方式容易增加財務(wù)工作的風(fēng)險，影響成本管理水平。筆者認為，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商需要進一步拓展現(xiàn)有的融資渠道，幫助企業(yè)更好的應(yīng)對融資工作中出現(xiàn)的種種風(fēng)險。在這一方面，我們可以借鑒當(dāng)前國際上流行的信托投資資金模式，該種模式能夠拓展融資渠道，有效降低開發(fā)商壓力，并提高資金儲備，避免產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、分割問題的出現(xiàn)，便于后續(xù)的統(tǒng)一管理。

3 結(jié)語

隨著市場公平化、公開化程度的提高，商業(yè)地產(chǎn)項目之間的競爭也變得越來越激烈，商業(yè)地產(chǎn)利潤不斷縮減。為使企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)市場中保持常青活力，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在全過程中加強成本管理，通過精細化、規(guī)劃化、流程化的成本管理，使其成本控制能力成為企業(yè)核心競爭力的重要因素之一，為企業(yè)創(chuàng)造利潤，為社會貢獻效益。

[1]張宏坤,劉東華.建設(shè)工程成本管理存在的問題與對策分析[J]. 科技致富向?qū)? 2013(06)

[2]郭志遠.青州市JZ廣場商業(yè)地產(chǎn)項目成本控制研究[J]. 濰坊教育學(xué)院學(xué)報. 2012(05)

[3]賀朝暉.商業(yè)地產(chǎn)項目全壽命周期成本的價值分析決策模型[J]. 價值工程. 2008(10)

[4]李麗萍,王骦骦.大型商業(yè)地產(chǎn)項目成本管理的動態(tài)控制研究[J]. 價值工程. 2016(03)