滕皋明

（杭州華邦房地產(chǎn)代理有限公司，杭州 310000）

房地產(chǎn)企業(yè)作為支柱經(jīng)濟(jì)的重要一環(huán)，具有很大的利潤(rùn)空間，所以在房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)如火如荼的浪潮之中，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)于成本控制方面的管理，從設(shè)計(jì)階段、施工階段以及后期驗(yàn)收階段去優(yōu)化成本管理內(nèi)容，從而提升房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力，給予房地產(chǎn)企業(yè)更大的生存空間。

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制中存在的問題

在開發(fā)之前的管理階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往不能對(duì)成本控制進(jìn)行正確定位，無法有效認(rèn)識(shí)資金的實(shí)踐價(jià)值，從設(shè)計(jì)管理的深度上來看，相對(duì)不足。而在建設(shè)與開發(fā)的過程中，建筑工程預(yù)算的編制質(zhì)量以及準(zhǔn)確性有所欠缺，比如材料設(shè)備的報(bào)價(jià)與市場(chǎng)存在脫節(jié)現(xiàn)象、工程進(jìn)度款的審核不準(zhǔn)確、簽證變更的審核缺乏時(shí)效性等。

而在成本控制的后期，因?yàn)樘幱谑瘴搽A段，所以對(duì)于施工現(xiàn)場(chǎng)狀況的調(diào)研與總結(jié)環(huán)節(jié)相對(duì)敷衍，沒有利用完善的成本管理數(shù)據(jù)進(jìn)行系統(tǒng)的歸納與總結(jié)。這些都是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制中存在的主要問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要正確認(rèn)識(shí)其不足，從而分階段、有針對(duì)性地去細(xì)化成本控制工作的實(shí)際內(nèi)容，從而將成本控制工作落實(shí)到位。

2 影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的主要因素

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)作為一項(xiàng)復(fù)雜性的工程，對(duì)于其成本控制工作而言也有較多的影響因素，根據(jù)其運(yùn)營(yíng)階段的不同，其影響因素也有不同的體現(xiàn)。施工期的主要工作包括施工手續(xù)的辦理、拆遷工作、安置工作以及竣工施工等細(xì)節(jié)等，所以在這一環(huán)節(jié)中的影響因素就是參建單位的意見與成本設(shè)計(jì)影響。由于工程建設(shè)是房地產(chǎn)項(xiàng)目的主體，一個(gè)項(xiàng)目的變動(dòng)就會(huì)導(dǎo)致大量的成本浪費(fèi)，很容易造成預(yù)算超支，所以技術(shù)指標(biāo)、施工方案、結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)以及資金使用狀況流水都是在這一階段中的成本控制因素。

而招標(biāo)期能夠?yàn)楹笃诘某杀究刂频於ɑA(chǔ)，比如招標(biāo)文件、實(shí)際的招標(biāo)方式、招標(biāo)地段的判定與劃分、評(píng)判地表的標(biāo)準(zhǔn)以及定標(biāo)編制等，對(duì)于房地產(chǎn)的成本而言都是相對(duì)較大的，都是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的因素。同時(shí)，決策期作為投資規(guī)劃的重要時(shí)期，其項(xiàng)目建設(shè)方案的制定、資金籌措方式都會(huì)對(duì)整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目造成影響，比如建設(shè)區(qū)位的選擇能夠決定建設(shè)成本、運(yùn)營(yíng)成本以及營(yíng)銷成本的高低。所以影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的因素是需要結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際與不同的發(fā)展時(shí)期進(jìn)行判定的，只有在充分掌握這些影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制主要因素的前提下，才能提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管控水平，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)贏得更多的經(jīng)濟(jì)收益。

3 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的具體措施

3.1 明確成本控制的制度流程與基本管理工具

事實(shí)上成本控制并不僅僅是一項(xiàng)工作，更是一種制度流程，需要采取管理工具手段來實(shí)現(xiàn)對(duì)于成本的優(yōu)化與控制，需要明確成本控制的制度流程與基本管理工具。根據(jù)我國(guó)成功的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理模式示范，可以看出目前的成本管理模式都是由三個(gè)系統(tǒng)組成的，分別是組織系統(tǒng)、信息系統(tǒng)以及實(shí)踐系統(tǒng)，在組織系統(tǒng)中，是通過成本管理委員會(huì)這一組織進(jìn)行目標(biāo)成本管理以及責(zé)任成本管理工作。而信息系統(tǒng)則是利用成本管理軟件進(jìn)行過程性動(dòng)態(tài)成本管理，第三個(gè)系統(tǒng)就是實(shí)踐系統(tǒng)，則是利用成本管控文件進(jìn)行作業(yè)過程成本管理。其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要細(xì)化制度文件、流程文件，從而引導(dǎo)作業(yè)審批指引，形成完善的記錄表單，這都是后期總結(jié)驗(yàn)收的重要依據(jù)。此外制度文件中要包括責(zé)任成本管理規(guī)定、動(dòng)態(tài)成本管理細(xì)則等；流程文件中則要包含目標(biāo)成本編制與審批流程、合同計(jì)量與結(jié)算流程；作業(yè)指引中要包含的內(nèi)容相對(duì)較廣，從招標(biāo)采購階段成本控制指引、設(shè)計(jì)階段成本控制指引到動(dòng)態(tài)成本信息歸集指引、變更簽證管理指引以及最后的結(jié)算編制管理指引等都算作作業(yè)指引的范疇內(nèi)。而以此形成的記錄表單就是日后的成本核算依據(jù)：如成本預(yù)警通知、責(zé)任成本月度評(píng)估表。所以在成本控制工作開展過程之中，要明確制度流程與管理工具，才能夠大大提升成本控制工作的效果，促進(jìn)成本控制工作有序發(fā)展。

3.2 建立全過程成本管理的控制體系

因?yàn)槌杀竟芾砭哂须A段性特征，所以可以將成本管理階段進(jìn)行劃分，建立全過程成本管理的控制體系，大致分為事前成本控制階段、事中成本控制階段以及事后成本控制階段。

在事前階段時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該更加注重前期的市場(chǎng)調(diào)查階段，對(duì)于土地購買應(yīng)該提高可行性研究，只有從根本上認(rèn)識(shí)到資金的時(shí)間價(jià)值，才能夠縮短開發(fā)周期，提升資金的流動(dòng)空間。同時(shí)，企業(yè)可以利用價(jià)值工程技術(shù)手段，來降低單位建筑面積內(nèi)分?jǐn)偟耐恋爻杀荆M可能規(guī)避繳納土地閑置費(fèi)用。

在設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要優(yōu)化設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)，做好限額設(shè)計(jì)、價(jià)值工程環(huán)節(jié)，最后利用圖紙會(huì)審的形式，來優(yōu)化最后的設(shè)計(jì)方案，提升成本管控率。根據(jù)調(diào)查顯示，在初步設(shè)計(jì)階段所實(shí)行的成本控制，能夠影響工程造價(jià)的一半及以上，而設(shè)計(jì)階段能夠影響成本管理工作的程度有30%，所以在設(shè)計(jì)初期就應(yīng)該引入目標(biāo)成本理論，在保證工程實(shí)體功能正常運(yùn)行的情況下，將設(shè)計(jì)項(xiàng)目分解，按照分解的目標(biāo)成本來進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，從而控制相應(yīng)的變更措施。

另外，在融資上也要注重成本控制，根據(jù)有關(guān)調(diào)查，融資渠道類型不同，其給房地產(chǎn)開發(fā)公司所帶來的利率水平也是不同的，一般而言，銀行項(xiàng)目開發(fā)貸款、個(gè)人委托貸款的利率水平是最低的，而股權(quán)合作、集團(tuán)公司內(nèi)部拆借款的利率水平則相對(duì)較高。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能夠盲目去拓寬融資渠道，還要合理安排融資方案，在滿足企業(yè)實(shí)際要求的基礎(chǔ)之上，優(yōu)先考慮利率水平較低的融資模式。

在施工過程之中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)于材料采購環(huán)節(jié)的控制以及工程變更項(xiàng)目，其中與合作商之間的相關(guān)合作事宜要以數(shù)據(jù)庫的形式進(jìn)行完善，切實(shí)將工程量清單格式標(biāo)準(zhǔn)化，才能夠切實(shí)把握好預(yù)結(jié)算這一重要關(guān)卡。在招標(biāo)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該采取合理低價(jià)的原則，這樣可以避免同行之間的惡意競(jìng)爭(zhēng)，提高資格預(yù)審的準(zhǔn)入門檻，實(shí)現(xiàn)招標(biāo)階段的管控與優(yōu)化。在材料采購上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該注重材料成本問題，可以采取綠色建筑技術(shù)以及材料回收制度等，在最大程度上節(jié)約原材料，根據(jù)施工的主要材料實(shí)行限額發(fā)料的制度，然后在根據(jù)相應(yīng)的損耗標(biāo)準(zhǔn)，與施工單位進(jìn)行結(jié)算，有助于推動(dòng)施工材料與施工成本的節(jié)約，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)于材料進(jìn)出場(chǎng)時(shí)間的合理安排。另外在工程變更這一環(huán)節(jié)上，其簽證、變更要嚴(yán)格按照企業(yè)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行辦理，這需要設(shè)計(jì)階段與合同簽訂階段就盡可能將工程變完善化，降低變更率，如果存在必要的工程變更，要在多方考察與會(huì)審的基礎(chǔ)之上考察變更的必要性，然后再做決定。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還要加強(qiáng)對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)簽證的審查，這樣才能夠保證現(xiàn)場(chǎng)簽證管理的嚴(yán)格性，根據(jù)雙方都認(rèn)可的工程實(shí)際變更記錄來進(jìn)行工程結(jié)算，才能夠保證科學(xué)性。

而在最后的竣工結(jié)算時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則應(yīng)該將工程項(xiàng)目結(jié)束后的評(píng)價(jià)工作與竣工結(jié)算工作重視起來，因?yàn)榭⒐そY(jié)算也是事后成本控制的關(guān)鍵緩解，要將項(xiàng)目與銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行對(duì)接，從而提升業(yè)務(wù)水平與業(yè)務(wù)能力。其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)計(jì)銷售方案時(shí)可以引入資金成本概念，以此來減少施工超支的狀況，而對(duì)于銷售費(fèi)用支出要進(jìn)行嚴(yán)格考察，選擇性價(jià)比最高的廣告宣傳媒介，以此來收獲相應(yīng)的投放效果。其中需要明確一點(diǎn)，銷售費(fèi)用投入需要配合效果考察環(huán)節(jié)來進(jìn)行，對(duì)于高投入、低效果的銷售行為要及時(shí)叫停，這樣才能夠確保銷售環(huán)節(jié)的實(shí)際費(fèi)用都產(chǎn)生效果，加強(qiáng)市場(chǎng)后期調(diào)研工作，針對(duì)客戶要進(jìn)行來源調(diào)查。物業(yè)管理環(huán)節(jié)也是成本控制中的長(zhǎng)期性項(xiàng)目，所以需要提前加強(qiáng)對(duì)于產(chǎn)品缺陷的改進(jìn)，做好備品準(zhǔn)備，提升實(shí)物的使用效率，避免物料浪費(fèi)。

3.3 制定好成本控制目標(biāo)

上文提到了細(xì)化成本目標(biāo)的重要性，所以在進(jìn)行成本管理的時(shí)候首先就要制定成本目標(biāo)，結(jié)合實(shí)際的市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、測(cè)算能力，來制定成本目標(biāo)的執(zhí)行原則，盡可能縮小目標(biāo)成本以及實(shí)際發(fā)生成本之間的距離。

同時(shí)，為了更好地制定成本控制目標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要發(fā)動(dòng)其他部門，建立完善的成本控制責(zé)任制度。各個(gè)相關(guān)部門在明確工作內(nèi)容的基礎(chǔ)之上，要將成本控制工作落實(shí)在每個(gè)工作人員的身上，同時(shí)利用績(jī)效考核制度，將成本控制納入考核指標(biāo)中，明確規(guī)定相關(guān)人員的參與內(nèi)容以及成本控制責(zé)任，從程序上以及工作流程上將成本控制工作機(jī)制化，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)的管理工作。并且企業(yè)自身的所有成本要以數(shù)據(jù)庫的形式進(jìn)行整理收集與歸納，列出清單，這樣也能夠?yàn)楹罄m(xù)的成本審核與成本測(cè)算提供合理的基礎(chǔ)及保障。比如，在責(zé)任成本管理中，產(chǎn)品質(zhì)量出現(xiàn)問題、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)失真都屬于責(zé)任成本管理的工作范疇。

3.4 建立企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化體系

企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化體系建立能夠有利于加強(qiáng)對(duì)于各種技術(shù)方案的分析與比較，從而有利于實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化和提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。因?yàn)閺姆康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展運(yùn)營(yíng)角度來看，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化能夠降低新產(chǎn)品研發(fā)的投入成本，又能夠保障分解項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)不被突破。

企業(yè)在建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化體系的過程中需要從5個(gè)方面著手，即產(chǎn)品、部品、作業(yè)工序、工程做法以及質(zhì)量驗(yàn)收，以專業(yè)的產(chǎn)品研發(fā)系統(tǒng)以及成本研究系統(tǒng)為技術(shù)支持，建立完善的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化體系，從根本上制定出一套系統(tǒng)、科學(xué)、行而有效的建設(shè)方案，從而能夠?qū)崿F(xiàn)成本控制的最優(yōu)化。

3.5 明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本控制方面的發(fā)展趨勢(shì)

未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本控制管理工作上會(huì)更加傾向于技術(shù)管理，以環(huán)保化、綠色化為開發(fā)理念去提升建設(shè)質(zhì)量，并且能夠有效降低成本投入。在采購方面，企業(yè)應(yīng)該利用互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行網(wǎng)上采購，根據(jù)調(diào)查顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在網(wǎng)上采購的成本與傳統(tǒng)采購成本相比會(huì)降低三成，而網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷也會(huì)大大縮短開發(fā)商與購房者之間的空間與距離，從而能夠提升信息流通的速度和降低營(yíng)銷成本。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要與其他的設(shè)計(jì)單位、中介機(jī)構(gòu)等建立良好的溝通交流機(jī)制和協(xié)作網(wǎng)絡(luò)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)化、現(xiàn)代化進(jìn)程，從而提高整體產(chǎn)業(yè)鏈的利潤(rùn)空間和產(chǎn)品的實(shí)際附加值。

4 結(jié) 語

目前的房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制與開發(fā)過程之中，還有很大的支出節(jié)約空間，可以通過掌握成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，來推動(dòng)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，形成完善的成本控制體系。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有必要將成本控制工作劃分為3個(gè)階段，分階段將成本控制目標(biāo)進(jìn)行分解，從而將成本控制工作落實(shí)到位，提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。

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