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        深化供給側(cè)改革背景下房地產(chǎn)業(yè)降低內(nèi)部成本的思考

        2018-12-07 07:12:06陳蓮芳
        國際商務(wù)財會 2018年3期
        關(guān)鍵詞:裝配式成本設(shè)計

        陳蓮芳

        (安陽中建潤峰地產(chǎn)有限公司)

        2016年底召開中央經(jīng)濟(jì)會議,提出應(yīng)該促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位,綜合運(yùn)用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制,既抑制房地產(chǎn)泡沫,又防止大起大落;要落實地方政府主體責(zé)任,房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng),提高住宅用地比例,盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能,帶動周邊中小城市發(fā)展;要加快住房租賃市場立法,加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?;赓U企業(yè)發(fā)展。加強(qiáng)住房市場監(jiān)管和整頓,規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。在這種大環(huán)境形勢下,更要求企業(yè)從內(nèi)部降低成本,增強(qiáng)核心競爭力。

        一、全周期成本管控

        隨著房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入成熟期,企業(yè)想要獲得穩(wěn)定的利潤,在提供適銷對路的房源外,降低開發(fā)成本顯得比較重要,成本管控是貫穿項目整個開發(fā)周期的,不僅僅是為了節(jié)約某個階段的費(fèi)用,而是從全過程、全方位的角度出發(fā),最大限度利用有效資源(人力、物力、財力),從整體意義上降低房地產(chǎn)業(yè)成本,從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益。

        全周期成本包括項目決策、設(shè)計、施工等費(fèi)用,據(jù)統(tǒng)計,初步設(shè)計階段影響工程造價的程度65%;施工圖設(shè)計階段影響工程造價程度25~35%;施工階段通過技術(shù)性措施節(jié)約工程造價的可能性為5~10%。分別從項目開發(fā)的三個階段進(jìn)行全周期成本管控,包括:項目開發(fā)前期,建立目標(biāo)成本測算;設(shè)計階段推行限額設(shè)計,加強(qiáng)圖紙會審控制成本;施工過程中,進(jìn)行動態(tài)成本管控。

        (一)建立目標(biāo)成本測算

        在投資開發(fā)前,應(yīng)對項目投資建設(shè)全過程、全周期進(jìn)行可行性分析,建立目標(biāo)成本,目標(biāo)成本測算是項目過程中成本管控的“上限”,是以往項目的成本結(jié)構(gòu)經(jīng)驗、項目規(guī)劃指標(biāo)、產(chǎn)品規(guī)劃指標(biāo)和基于單方造價及測算的模型,整個測算過程是一個“自下而上、層層匯總”的聚合過程。將目標(biāo)分解,同時根據(jù)項目建設(shè)周期細(xì)化每年的預(yù)算執(zhí)行目標(biāo)。項目開發(fā)建設(shè)期對工程進(jìn)度、資金收支等嚴(yán)格按全面預(yù)算管理,發(fā)現(xiàn)偏差,及時分析修正,保障項目預(yù)期收益實現(xiàn),每年進(jìn)行后評價分析,總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn),開展績效考核,不斷提升企業(yè)整體效益。

        (二)推行限額設(shè)計

        統(tǒng)計表明,設(shè)計費(fèi)雖然只占不到建設(shè)項目總投資的1%,但設(shè)計階段對項目投資的影響程度較大,設(shè)計階段的成本控制是項目投資控制的關(guān)鍵,做好設(shè)計階段的投資控制對實現(xiàn)項目成本目標(biāo)有著決定性的意義。采取兩點措施進(jìn)行設(shè)計階段成本控制:

        1.運(yùn)用價值工程原理推行限額設(shè)計

        對設(shè)計單位提出限額要求,如每平方米用鋼量、含砼量、砼標(biāo)號等。在限額的前提下,根據(jù)價值工程原理,對結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計,使成本控制在一定的范圍內(nèi),達(dá)到項目價值的最大化:①按照控規(guī)最低要求去除不能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的娛樂會所;②不設(shè)地下室;③做足地上停車位,同時以機(jī)械車位方式通過驗收,減少地下開挖量。

        2.加強(qiáng)設(shè)計圖紙的會審與審查

        仔細(xì)復(fù)核與審查設(shè)計圖紙質(zhì)量,對圖紙工程上的經(jīng)濟(jì)性、合理性、可行性進(jìn)行審核,及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計不足,避免出現(xiàn)因設(shè)計問題導(dǎo)致的返工,從而節(jié)省不必要的資金成本。

        (三)動態(tài)成本管控

        動態(tài)成本是過程控制中的重點和難點,工程實施過程中主要通過前期制定的各明細(xì)“合約規(guī)劃”來指導(dǎo)和控制實際過程中“合同簽訂和變更”,設(shè)置“預(yù)警指標(biāo)”和“強(qiáng)控指標(biāo)”,有效管控每一個合同變更和超付;做好隱形成本控制,降低費(fèi)效比:嚴(yán)格按照合同約定的產(chǎn)品品質(zhì)及工藝要求實施,施工過程中及時跟進(jìn),隱蔽工程留存信息、相關(guān)圖片,作為結(jié)算審核的文件;加強(qiáng)房地產(chǎn)成本業(yè)務(wù)知識的學(xué)習(xí),建立健全學(xué)習(xí)機(jī)制,增強(qiáng)理論知識體系。

        1.工程量動態(tài)管理

        根據(jù)計劃進(jìn)度和實際進(jìn)度信息,實時掌握工程量的計劃完工和實際完工情況,為施工階段工程款結(jié)算提供數(shù)據(jù)支持。

        2.成本監(jiān)控

        對已完成分部分項工程進(jìn)行成本評價,根據(jù)成本的實時消耗情況,對未完工工程進(jìn)行成本預(yù)測,為總成本管控提供支持。

        3.竣工驗收階段做好決算

        竣工驗收作為項目后期成本管理的重要環(huán)節(jié),必須嚴(yán)格把關(guān),搜集整理竣工資料,包括工程竣工圖、各種簽證資料、設(shè)計變更通知、主要建筑材料規(guī)格、資料與價格簽證,做好竣工決算審核。

        (四)加強(qiáng)和完善現(xiàn)場簽證管理

        減少簽證變更,避免設(shè)計浪費(fèi),合理應(yīng)用規(guī)范對設(shè)計進(jìn)行優(yōu)化;推行標(biāo)準(zhǔn)化,合理應(yīng)用新材料、新工藝??照{(diào)板、消火栓、排煙井等功能性設(shè)計是否漏項;雨污水工程中的成品塑料井;室內(nèi)抹灰采用石膏砂漿;景觀PC構(gòu)件應(yīng)用。

        對現(xiàn)場簽證進(jìn)行管理,包含簽證的辦理及審查。施工中發(fā)生現(xiàn)場簽證時,先進(jìn)行核算再實施,辦理前進(jìn)行工程量及成本增減分析,化成本事后被動控制為事前主動控制,現(xiàn)場管理人員緊跟施工現(xiàn)場,掌握簽證辦理的真實性和必要性。針對已經(jīng)簽發(fā)的簽證,相關(guān)人員在審查過程中要判斷簽證的合理性、真實性、完整性,再嚴(yán)格根據(jù)合同、簽證單等文件、依據(jù)定額進(jìn)行工程量及價款核實。

        二、發(fā)展裝配式建筑

        隨著科技的發(fā)展,新能源、資源再生利用、創(chuàng)新技術(shù)研發(fā)發(fā)展趨勢,在建筑工程領(lǐng)域加快科技成果轉(zhuǎn)化,提高工程的科技含量,改變建筑業(yè)傳統(tǒng)的勞動密集型產(chǎn)業(yè)和粗放型經(jīng)濟(jì)增長方式,房地產(chǎn)業(yè)想在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟、謀求發(fā)展,必須依靠增加科技含量滿足生產(chǎn)。利用新技術(shù)提高施工效率,減少作業(yè)時間,降低生產(chǎn)成本,實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。

        2017年3月,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《“十三五”裝配式建筑行動方案》等文件,明確提出到2020年,全國裝配式建筑占新建建筑的比例達(dá)到15%以上。房地產(chǎn)企業(yè)在推廣裝配式建筑,推動新型建筑產(chǎn)業(yè)化發(fā)展方面有著義不容辭的責(zé)任,裝配式建筑由于大量采用在工廠制作的預(yù)制構(gòu)件,能大規(guī)模實現(xiàn)穿插施工,縮短工期,加快開發(fā)周期,節(jié)省管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用,降低開發(fā)成本。裝配式建筑能減少30%的現(xiàn)場用工量,引導(dǎo)農(nóng)民工轉(zhuǎn)化成產(chǎn)業(yè)工人,提升質(zhì)量和性能及居住舒適度。從社會效益來說,減少資源消耗,裝配式建筑與現(xiàn)澆建筑資源和消耗對比如表1所示。

        裝配式建筑,能降低鋼筋、混凝土、砌筑及抹灰工程費(fèi)用,但是預(yù)制構(gòu)件產(chǎn)品及其運(yùn)輸、吊裝費(fèi)用會增加,因此機(jī)械費(fèi)及拼縫相關(guān)材料費(fèi)增加。要實現(xiàn)構(gòu)件的規(guī)模化發(fā)展,降低運(yùn)輸成本費(fèi)用。生產(chǎn)成本中“人的成本”是不可控的,在新舊動能轉(zhuǎn)化中,依靠采購先進(jìn)設(shè)備及培養(yǎng)高素質(zhì)技術(shù)工人隊伍完成機(jī)器對人的替換,增強(qiáng)企業(yè)核心競爭力。

        三、推廣BIM應(yīng)用

        BIM作為共享知識資源,能分享項目從概念到運(yùn)營的信息,為決策及實施提供依據(jù)。從房地產(chǎn)企業(yè)的角度推廣BIM在大中型項目中的應(yīng)用,如在圖紙會審、深化設(shè)計、方案交底、配模配架、變更管理等場景的應(yīng)用。通過快速建模實現(xiàn)土建、安裝機(jī)電、幕墻裝修的整合,發(fā)現(xiàn)原設(shè)計圖紙中存在的不合理及錯誤之處,提供圖紙深化設(shè)計并為材料采購提供依據(jù)。據(jù)統(tǒng)計BIM在協(xié)調(diào)設(shè)計方面能節(jié)約5%的成本,項目周期縮短7%,及時實現(xiàn)投資回報。并實現(xiàn)施工現(xiàn)場的動態(tài)管理,大大降低成本,縮短工期。

        BIM的成本管理基礎(chǔ)是5D模型,在3D幾何模型的基礎(chǔ)上,融入“進(jìn)度信息”和“成本信息”,能對工程成本實施監(jiān)控,使工程量的計算更具有準(zhǔn)確性及效率性;參建各方有協(xié)同工作的資源平臺,形成綜合數(shù)據(jù)庫,避免預(yù)算與成本控制脫節(jié)、設(shè)計與施工脫節(jié)、變更頻繁、結(jié)算困難的問題;能保證多維度成本分析的高效性和精準(zhǔn)性。目前,BIM存在的問題有建模所需成本較高,軟件集成化程度有待提高及需要完善相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的問題。

        四、加強(qiáng)資金管理

        在項目實施過程中,從降低負(fù)債率、合理籌集資金、加快資金回流速度等方面入手,加強(qiáng)財務(wù)杠桿的應(yīng)用。降低資金成本的途徑主要是包括拓寬融資渠道,降低負(fù)債率;加快應(yīng)收款項的回收,加快銷售資金回流速度;履行審批手續(xù),嚴(yán)格按照資金計劃撥付工程款;壓縮現(xiàn)金庫存與現(xiàn)金的使用量。

        (一)降低負(fù)債率

        降低企業(yè)的負(fù)債率,關(guān)鍵是拓寬向銀行貸款、面向社會發(fā)行債券、股票、進(jìn)行融資租賃等融資渠道,融資資金的貸款周期要與項目的開發(fā)周期匹配,避免出現(xiàn)短期融資資金投入到長期項目中,最終導(dǎo)致項目資金鏈斷裂。

        (二)加快應(yīng)收款項的回收

        應(yīng)收賬款作為重要債權(quán),實質(zhì)上是企業(yè)對外發(fā)放的低息甚至無息貸款,是一種資金占用,必須及時加以回收,對于房地產(chǎn)業(yè)而言,應(yīng)收款項的形成主要是應(yīng)收的售房款,對售房款的追收建立嚴(yán)密的、行之有效的制度。

        (三)嚴(yán)格按照資金計劃撥付工程款

        在項目開發(fā)過程中,需要大量撥付工程款項,編制資金使用年計劃,月計劃,嚴(yán)格按照資金計劃執(zhí)行,完善相關(guān)審批手續(xù)、配齊完備的合法單證,對于任何不報計劃的撥款要求,進(jìn)行堅決抵制。

        (四)壓縮現(xiàn)金庫存與現(xiàn)金的使用量

        根據(jù)實際控制企業(yè)日常經(jīng)營活動所需的現(xiàn)金量,控制現(xiàn)金庫存的數(shù)量及現(xiàn)金的使用,通過轉(zhuǎn)賬及使用支票進(jìn)行結(jié)算,保證資金的安全性及資金的增值。將現(xiàn)金轉(zhuǎn)化為短期投資,實現(xiàn)資金的保值增值。通過到銀行及時辦理手續(xù),加快支票、匯票、有價單證等在途資金的入賬,以產(chǎn)生效益。

        通過集約方式采購,降低庫存減少現(xiàn)金占比能有效降低成本,共享資源,除比較質(zhì)量、價格、運(yùn)輸及運(yùn)行成本和使用壽命,還要考慮備品配件的價格和維修費(fèi)用,有利于市場競爭降低材料設(shè)備的造價和采購成本,有效控制主要材料設(shè)備的質(zhì)量。

        五、結(jié)論

        2017年是中國實施“十三五”規(guī)劃的重要一年,也是深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的一年,降成本需要弱化地方財政對房地產(chǎn)業(yè)的依賴,而地方針對房地產(chǎn)業(yè)的稅收、信貸、金融政策具有短期性和多變性特征,這種不均衡的政策調(diào)控,對經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有破壞性;另一方面,房價的增長帶動生產(chǎn)性材料迅速上漲,能讓大量的“降成本”破功。因此,對于房地產(chǎn)業(yè)而言,在當(dāng)前以“三去一降一補(bǔ)”為重點的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革過程中,利用管理手段,加強(qiáng)全周期成本管控,積極推廣使用創(chuàng)新性技術(shù),加強(qiáng)資金管理等降低企業(yè)內(nèi)部成本的措施,增強(qiáng)企業(yè)核心競爭力顯得尤為重要。

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