周培鳳

南京康益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 江蘇南京 210000

房地產(chǎn)企業(yè)的兩大核心業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理與項(xiàng)目營銷管理，長期以來，企業(yè)在樓盤項(xiàng)目營銷管理方面的迅速發(fā)展，建立了一套較為完善的管理體系，但房地產(chǎn)項(xiàng)目管理發(fā)展的滯后，成為地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的短腿點(diǎn)、薄弱點(diǎn)。

通常，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標(biāo)，以及項(xiàng)目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。此外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計、施工、市政、交通、供電等幾十個部門和近百個單位以及最終消費(fèi)者的相互制約和相互影響，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)項(xiàng)目的全過程和確?？傮w目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

1 房地產(chǎn)工程管理的要點(diǎn)

針對國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的實(shí)際現(xiàn)狀，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的應(yīng)注重幾大要點(diǎn)：

1.1 項(xiàng)目成本管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，工程項(xiàng)目的建設(shè)直接影響著整個工程的造價成本，因而在項(xiàng)目管理中不得隨意變更施工方案，對于施工單位提出的一些需要變更的部分要做好審查，對不需要變更的設(shè)計要予以駁回。在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理中還可采取項(xiàng)目全員控制的方法對項(xiàng)目的成本進(jìn)行控制。項(xiàng)目全員控制原則是將控制施工成本與每個員工的切身利益結(jié)合起來，讓所有的員工都積極參與到工程項(xiàng)目的成本管理中，從而充分調(diào)動每個成員對于項(xiàng)目成本管理控制的積極性[1]。此外，加強(qiáng)對于施工合同的管理也是項(xiàng)目管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，同時也是控制工程項(xiàng)目成本的重要措施。在合同談判時就應(yīng)當(dāng)開始對合同進(jìn)行管理，一直到合同上工程的保修日期結(jié)束，尤其是在施工過程中，應(yīng)當(dāng)對合同中商定的協(xié)議研究透徹，以便于對施工成本的控制。

成本管理涉及領(lǐng)域多，管理環(huán)節(jié)復(fù)雜，通過信息化手段將各種預(yù)算業(yè)務(wù)集成在一起，進(jìn)行控制、預(yù)警、分析，并通過多個項(xiàng)目積累的經(jīng)驗(yàn)和成本管理優(yōu)化措施，最終打到提升企業(yè)成本管理能力。

1.2 項(xiàng)目進(jìn)度管理

為了項(xiàng)目能按計劃竣工，建立項(xiàng)目級甚至企業(yè)級時間進(jìn)度計劃管理體系是非常必要的，可引入項(xiàng)目進(jìn)度管理軟件工具，對項(xiàng)目進(jìn)度流程進(jìn)行規(guī)范的管理，保證項(xiàng)目的開發(fā)按照計劃完成，一方面通過對項(xiàng)目進(jìn)度的控制，形成對成本控制，另一方面能有力地支持樓盤的營銷。

1.3 項(xiàng)目質(zhì)量管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工中，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性，施工單位與開發(fā)商對于項(xiàng)目的要求是不同的，施工單位關(guān)注的是各分項(xiàng)工程能否達(dá)標(biāo)，滿足相關(guān)的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；而開發(fā)商更多關(guān)注的是用戶的需求，兩者難免產(chǎn)生分歧，如果處理不好將會對工程產(chǎn)生不利影響。因而要處理好這一方面的矛盾，在確保工程能夠通過驗(yàn)收的同時也要保證其能夠滿足用戶的需求。除工程管理以外，工程的方案及施工圖設(shè)計也對項(xiàng)目質(zhì)量會產(chǎn)生較大影響。對工程質(zhì)量而言，圖紙的質(zhì)量與工程的施工管理水平同等重要。只有有了科學(xué)、合理的設(shè)計方案、準(zhǔn)確清晰的施工圖紙、再輔以科學(xué)的工程管理，才能真正的保證施工項(xiàng)目的質(zhì)量。

1.4 項(xiàng)目合同管理

合同管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重點(diǎn)，但房地產(chǎn)合同管理的問題主要是缺乏系統(tǒng)的管理手段，導(dǎo)致合同執(zhí)行過程中，信息溝通渠道不暢，而合同信息的核對量很大，稍有差異，就要耗費(fèi)巨大的精力。做好合同管理控制，其效果對企業(yè)影響很大。合同管理作為成本控制的基礎(chǔ)，以及作為招投標(biāo)工作成果的檢驗(yàn)環(huán)節(jié)和支持環(huán)節(jié)。對于需要處理大量合同的房地產(chǎn)企業(yè)，急需引入信息化管理工具加以輔助。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理注意要點(diǎn)

2.1 嚴(yán)格發(fā)包

在選擇項(xiàng)目的承包方時，要慎重，選擇有經(jīng)驗(yàn)的承包方，這樣不僅能夠減少施工時間，更能保證工程的質(zhì)量。如果因?yàn)閮r格低而選擇承包方，不考慮其它，很有可能會嚴(yán)重影響施工的進(jìn)度，造成大量人力物力的浪費(fèi)。

2.2 規(guī)范管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理中，要按照項(xiàng)目規(guī)范要求進(jìn)行規(guī)范的計劃管理。要在項(xiàng)目建設(shè)開始前就將工期定好，然后將施工計劃制定出來，然后再簽訂合同。施工時也應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照合同的要求進(jìn)行施工，對工期以及成本嚴(yán)格控制[2]。

2.3 現(xiàn)場控制靈活

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工中，存在著許多的不確定因素，因而在管理過程中要根據(jù)實(shí)際的情況，在不違背大前提的情況下進(jìn)行靈活的變通。對于一些在實(shí)際施工過程中暴露出來的設(shè)計方面的缺陷，應(yīng)當(dāng)及時修正，不能拘泥于設(shè)計。在工程的質(zhì)量、進(jìn)度方面應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況有所側(cè)重，在執(zhí)行合同的基礎(chǔ)上進(jìn)行靈活的變通。

2.4 資料信息暢通

必須保證信息的通暢，確保相關(guān)信息能夠及時傳達(dá)到相關(guān)人員手中。應(yīng)當(dāng)設(shè)立完善的文檔管理制度、審批制度以及公文分發(fā)制度。只有這樣才能確保信息的通暢，保證施工方案的準(zhǔn)確無誤。

2.5 控制變更

工程中變更主要是因?yàn)樵O(shè)計方案中存在問題，或者市場趨勢的變動導(dǎo)致方案調(diào)整。對于任何的變更相關(guān)的管理部門都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制。

3 結(jié)語

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理也越來越規(guī)范化了。工程管理同時涉及了多個方面，在管理過程中要考慮的問題有很多，要同時考慮工程的進(jìn)度、工程的成本、工程的質(zhì)量等因素，因而對于企業(yè)而言，應(yīng)當(dāng)注意吸收一些高素質(zhì)的項(xiàng)目管理人員，注重整個項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的素質(zhì)，只有這樣才能真正的做好房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作。