為了加快財稅體制改革，減輕企業(yè)稅負，深化供給側(cè)改革，持續(xù)為大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新清障搭臺，釋放中國經(jīng)濟新活力，國家自2012年提出試點，2016年5月全面實施營業(yè)稅改征增值稅政策。營改增作為企業(yè)運營的外部環(huán)境，是企業(yè)不能改變的約束條件，企業(yè)如何減少稅費降低涉稅風險是財務稅收管理的重要課題。營改增下，物業(yè)企業(yè)需要認真學習稅收法規(guī)，熟練掌握財稅政策，積極適應變革要求，盡力降低涉稅風險，不斷提升市場競爭力，努力實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。

一、營改增財稅法規(guī)政策

自營改增全面推開以來，國家陸續(xù)發(fā)布了多項營改增財稅法規(guī)政策，用來規(guī)范指導營改增涉稅業(yè)務，其中需要物業(yè)企業(yè)著重關注的政策有：

1.財稅[2012]15號：關于增值稅稅控系統(tǒng)專用設備和技術維護費用抵減增值稅稅額有關政策的通知。

2.財稅〔2016〕36號：關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知。

3.國務院令第691號：關于廢止《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》和修改《中華人民共和國增值稅暫行條例》的決定；以及修訂后的《中華人民共和國增值稅暫行條例》。

4.財稅〔2016〕47號：關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知。

5.財稅〔2016〕52號：關于促進殘疾人就業(yè)增值稅優(yōu)惠政策的通知。

6.國家稅務總局令43號：增值稅一般納稅人登記管理辦法。

7.國家稅務總局公告2016年第16號：關于發(fā)布《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》的公告。

8.國家稅務總局公告2016年第54號：關于物業(yè)管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告。

9.財稅〔2016〕94號：關于供熱企業(yè)增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的通知。

10.財稅〔2017〕46號：關于繼續(xù)實施扶持自主就業(yè)退役士兵創(chuàng)業(yè)就業(yè)有關稅收政策的通知。

11.財稅〔2017〕49號：關于繼續(xù)實施支持和促進重點群體創(chuàng)業(yè)就業(yè)有關稅收政策的通知。

12.財稅〔2017〕76號：關于延續(xù)小微企業(yè)增值稅政策的通知。

13.財稅〔2018〕32號：關于調(diào)整增值稅稅率的通知。

14.財稅〔2018〕33號：關于統(tǒng)一增值稅小規(guī)模納稅人標準的通知。

二、物業(yè)企業(yè)的涉稅風險

物業(yè)企業(yè)綜合房屋管理與社區(qū)服務，經(jīng)營范圍龐雜，涉及服務、商業(yè)、建筑、餐飲等不同領域，多種經(jīng)營，混合經(jīng)營是其常態(tài)。在營改增下，因物業(yè)企業(yè)的專業(yè)性和綜合性，給其涉稅問題帶來復雜性，同時也面臨不小的風險和挑戰(zhàn)。

1.稅負增加的風險。

2016年5月全面推開營改增之前，物業(yè)企業(yè)征收營業(yè)稅，物業(yè)費、電梯費、停車費按5%繳納營業(yè)稅，水電費垃圾費暖氣費等按代收款核算，實行差額征稅。全面營改增后，物業(yè)企業(yè)改征增值稅，需區(qū)分一般納稅人和小規(guī)模納稅人納稅。一般納稅人按每月進項、銷項稅額相抵后金額納稅，物業(yè)費、電梯費、垃圾費適用6%的增值稅率，停車費適用10%的增值稅率(選擇簡易征收，適用5%稅率，但不可抵扣進項)，代收水電費暖氣費按轉(zhuǎn)售業(yè)務征收增值稅，水費按3%差額簡易征收，電費按16%征收，暖氣費暫免征增值稅。因物業(yè)企業(yè)屬于勞動密集型企業(yè)，人工成本占據(jù)總成本的60%以上，人工成本多數(shù)無進項，物業(yè)費可抵扣進項少；生活垃圾費是財政收費，無增值稅進項票可抵扣；電費因早期開發(fā)原因開具進項稅發(fā)票有諸多限制，不易取得，即便取得也非全額，而是有電費總額的7%-20%的農(nóng)村電力基礎建設費，只開具普票，可抵扣進項減少，由于這些情況的存在會導致物業(yè)企業(yè)一般納稅人的稅負增加。物業(yè)企業(yè)小規(guī)模納稅人適用簡易征收增值稅，按全部銷售額征稅，有3%和5%兩檔稅率，提供服務和銷售水電需要分別核算，雖物業(yè)費稅率較營業(yè)稅率降低，但電費和垃圾費需要全額繳納增值稅，實際上同樣面臨稅負增加的風險。

2.業(yè)務流程再造，稅收管理成本上升的風險。

營業(yè)稅是價內(nèi)稅，增值稅是價外稅，企業(yè)從上到下必須要樹立增值稅抵扣思想，業(yè)務合同報價必須要考慮增值稅因素，可抵扣稅額，及市場價格，綜合考慮對企業(yè)最有利的報價，改造和再造業(yè)務流程，滿足營改增的要求。會計核算系統(tǒng)需按營改增要求設置核算科目，按價稅分離確認收入成本費用資產(chǎn)，協(xié)調(diào)處理財務預算、財務分析和財務核算的確認口徑差異。

3.以票控稅，增值稅發(fā)票管控風險加大。

以票控稅是我國稅收管理的特色，增值稅實行“購進扣稅”，關鍵是抵扣，核心是發(fā)票，發(fā)票管控風險主要有：虛開發(fā)票的風險；接受虛開發(fā)票的風險；取得不合規(guī)不能抵扣發(fā)票的風險，如增值稅專用發(fā)票地址電話未填寫，增值稅普通發(fā)票未填寫納稅人識別號，明細填寫錯誤，銷貨清單開具不規(guī)范，發(fā)票備注欄未按規(guī)定填寫信息等。

4.人員政策執(zhí)行誤差，納稅申報難度加大的風險。

營改增是系統(tǒng)性工程，嵌入物業(yè)經(jīng)營的方方面面，加上物業(yè)企業(yè)的綜合性，和財稅新政的逐步完善性，有許多實際適用性的問題，需要物業(yè)財務人員在不斷的學習咨詢中正確執(zhí)行運用。同時為了降低企業(yè)稅負，還要改造業(yè)務流程，全員培訓，一齊學習。在納稅申報方面，增值稅較營業(yè)稅申報方式、稅率都有很大不同，申報難度加大。

三、物業(yè)企業(yè)的稅收管理

針對營改增下物業(yè)企業(yè)存在的上述涉稅風險，提出從以下四個方面加強稅收管理，降低企業(yè)涉稅風險，提高企業(yè)競爭能力。

1.學習熟悉營改增財稅法規(guī)，做好稅務籌劃，降低企業(yè)稅負。

如前所述，營改增讓物業(yè)企業(yè)面臨稅負增加的風險，如何降低稅負，保存再生產(chǎn)實力，對微利的物業(yè)企業(yè)尤為重要。物業(yè)財務人員一定要吃透營改增政策，將企業(yè)的經(jīng)營置于營改增框架下，條分縷析，從組織形式、控制方式、業(yè)務流程及稅收優(yōu)惠政策等方面著手納稅籌劃，降低企業(yè)稅負。增值稅分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人，小規(guī)模納稅人標準為年應征增值稅銷售額500萬元及以下，區(qū)分銷售勞務和銷售貨物，分別為500萬元，物業(yè)企業(yè)應根據(jù)自身業(yè)務需求選擇成為一般納稅人還是小規(guī)模納稅人。如果企業(yè)是商業(yè)物業(yè)或?qū)懽謽俏飿I(yè)，客戶多為對公單位，對增值稅專票有強烈要求，物業(yè)企業(yè)就需申請成為一般納稅人；如果企業(yè)是住宅物業(yè)，客戶多為個人，對增值稅專票沒有要求，那么就選擇成為小規(guī)模納稅人，實行簡易計稅，降低核算辦稅成本。成為一般納稅人，物業(yè)企業(yè)要改造業(yè)務流程，從合同簽訂到進貨費用報銷，全程監(jiān)控專用發(fā)票的取得認證，對應取得專票而未取得的業(yè)務票據(jù)不予報銷；對人工成本大不能抵扣銷項的情況，物業(yè)企業(yè)可以實行勞務外包，取得勞務進項，抵扣銷項，降低稅負。成為小規(guī)模納稅人，物業(yè)企業(yè)可以根據(jù)管理項目大小，變通企業(yè)的組織形式和控制方式，成立獨立核算的分公司，享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。不管是小規(guī)模還是一般納稅人，都可以吸收安排殘疾人、退役士兵、下崗人員到企業(yè)中創(chuàng)業(yè)再就業(yè)，享受國家增值稅政策減免，從而降低稅負。

2.改造財務業(yè)務流程，努力降低稅務管理成本。

熟悉財稅法規(guī)、確立降低稅負的方案后，物業(yè)企業(yè)要梳理業(yè)務財務流程，去掉重復多余的過程，保留精簡有用的流程，構(gòu)建適用納稅籌劃的業(yè)務財務模式，確定財務核算方式，思考價稅分離下財務預算、財務分析與財務核算的關系，協(xié)調(diào)處理確認口徑不一的差異，整合財務稅務業(yè)務管理制度，不斷降低企業(yè)稅務管理成本。

3.以票控稅，降低發(fā)票管控風險。

以票控稅是我國稅收的主要方式，營改增的全面推廣，讓增值稅發(fā)票覆蓋到全部經(jīng)營活動，包括專用發(fā)票的使用范圍迅速擴大，稅務機關必將加大發(fā)票的管理和稽查力度。物業(yè)企業(yè)一定要熟悉遵守國家發(fā)票管理規(guī)定，嚴格按規(guī)定在金三稅控系統(tǒng)開具發(fā)票，杜絕開具虛假發(fā)票、接受虛假發(fā)票或開具不符合規(guī)定的發(fā)票。經(jīng)營活動中，發(fā)票是紅線，涉及企業(yè)切身利益，物業(yè)企業(yè)一定要指定專人管好用好發(fā)票，把發(fā)票管控風險降到最低。

4.參加培訓學習，做好納稅申報工作。

營改增下，物業(yè)企業(yè)面臨人員政策執(zhí)行誤差、納稅申報難度加大的風險，財務人員要堅定營改增信念，不斷學習政策法規(guī)，運用財稅政策為經(jīng)營活動提供導向，管理及業(yè)務人員也要加入營改增培訓學習，從業(yè)務出發(fā)，與財務融合，實現(xiàn)財務規(guī)范業(yè)務促進財務的良性發(fā)展。物業(yè)企業(yè)因其業(yè)務綜合性，納稅申報方式、稅率較營業(yè)稅和其他行業(yè)復雜，增加了納稅申報的難度，物業(yè)財務人員一定要吃透財稅政策，按時準確申報，及時足額繳納稅款。

綜上所述，營改增作為國家財稅體制改革和供給側(cè)改革的一項重要工作，給物業(yè)企業(yè)帶來不小的機遇和挑戰(zhàn)。物業(yè)企業(yè)財務人員要借助營改增，牢固樹立降低稅負完善抵扣鏈條的大局意識，堅決貫徹落實各項營改增政策，通過稅收法規(guī)學習、組織架構(gòu)選擇、業(yè)務流程改造、財務核算提升、發(fā)票風險管控等應對措施，不斷降低企業(yè)涉稅風險，助力產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，為企業(yè)實現(xiàn)價值最大化，在市場競爭中立于不敗之地做出貢獻。