【案例】

2011年7月，潘甲從兄弟潘乙處購得房屋一套。其后，潘甲發(fā)現(xiàn)王某曾于2009年以王某霞（潘甲、潘乙之母，王某岳母）之名與孫某簽訂房屋租賃合同，約定將涉案房屋租賃給孫某使用，租期3年，自2009年9月起至2012年9月止，租金為每年2.4萬元，保證金為5000元。

潘甲認為，王某無權處分涉案房屋，與孫某簽訂的房屋租賃合同無效，且王某收取租金以及約定租金過低的行為侵害了其權利，主張賠償租金差價，經(jīng)商未果，起訴至法院。

【評析】

本案的爭議焦點為：王某以王某霞之名簽訂的租賃合同是否有效；潘甲主張王某賠償租金及租金差價損失1.5萬元是否有事實和法律依據(jù)。

審理法官認為，王某簽訂租賃合同時間為2009年，而潘甲2011年才取得房屋所有權。由此可知，房屋租賃合同簽訂在前，且合同簽訂時，所有權人潘乙并未對王某出租涉案房屋提出異議，說明均屬認可。因此，房屋租賃合同不符合法律規(guī)定的合同無效情形。根據(jù)“買賣不破租賃”原則，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，故合同簽訂后，盡管潘甲取得所有權，但并不影響租賃合同的效力。另外，孫某還向潘甲支付了一年租金，說明潘甲對房屋租賃合同認可。

關于潘甲主張租金差價損失的問題。審理法官認為，根據(jù)“合同自由”原則，當事人依法享有自愿訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預。根據(jù)已查明的事實，涉案的房屋租賃合同系王某與孫某在平等、自愿的基礎上，經(jīng)商一致簽訂的，既未違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，也沒有證據(jù)證明二人惡意串通，侵害國家、集體、第三人或社會公共權利，故二人完全可以自主約定包括租金在內(nèi)的各項合同內(nèi)容。潘甲在合同簽訂時，既非合同相對人，也非涉案房屋所有權人，主張合同約定的租金過低，給其造成經(jīng)濟損失，既不是適格的主體，也顯然沒有事實和法律依據(jù)。