劉 楠 姚子豪 馬季洲 郭 珅

(1.吉林建筑大學(xué)城建學(xué)院，吉林 長春 130114；2.吉林建筑大學(xué)，吉林 長春 130118)

一、吉林省房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

吉林省統(tǒng)計(jì)局《2016年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》數(shù)據(jù)顯示，2016年全省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1016.76億元，比2015年增長10.0%，其中，住宅投資710.69億元，增長9.5%。房屋面積1351.65萬平方米，同比增長5.0%。商品房銷售面積1919.30萬平方米，同比增長28.7%，其中，住宅銷售面積1630.72萬平方米，同比增長25.0%。商品房銷售額1029.58億元，同比增長26.0%。吉林省統(tǒng)計(jì)局《2017年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，全年完成建筑面積1478.85萬平方米，同比增長9.4%。商品房銷售面積1885.21萬平方米，同比下降1.8%，其中，住宅銷售面積1602.06萬平方米，下降1.8%。數(shù)據(jù)說明吉林省房地產(chǎn)市場的去庫存在一定程度上遇到了瓶頸。2016年1月，吉林省政府工作報(bào)告中明確提出，房地產(chǎn)去庫存要綜合施策，還需要將近5—8年左右的時(shí)間來消化近幾年的房產(chǎn)庫存。

二、吉林省房地產(chǎn)庫存產(chǎn)生原因

(一)供應(yīng)上升，需求下降

首先，受前期房價(jià)影響，許多大型開發(fā)商開始積累開發(fā)用地，房地產(chǎn)開發(fā)面積逐漸增加，住房供給增多。其次，由于房地產(chǎn)行業(yè)可以帶來超額利潤率，使市場供給出現(xiàn)過度擴(kuò)張和結(jié)構(gòu)失衡，從而形成了供給過剩的局面。同時(shí)，由于房屋是高價(jià)值、耐用的消費(fèi)品，一般的消費(fèi)周期是40—70年，所以一旦房地產(chǎn)市場趨于飽和，市場剛性需求減少，房地產(chǎn)市場去庫存就會變得舉步維艱。

(二)住房供給相對需求具有滯后性

政府為增加財(cái)政收入，在面對房地產(chǎn)長期的超額利潤下，開始盲目擴(kuò)大土地市場的供應(yīng)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并將土地出售給開發(fā)商。但住房供給是缺乏彈性的，即開發(fā)、建設(shè)、銷售周期長，一旦開始建設(shè)很難中途轉(zhuǎn)換用途，新增的投資會形成新一輪的庫存積壓，延長了商品房庫存的消化周期，住房供給相對于住房需求來說存在滯后性。隨著經(jīng)濟(jì)增長速度放緩，房地產(chǎn)市場發(fā)生變化時(shí)，房屋儲量容易發(fā)生積壓和滯銷，導(dǎo)致供求失衡，引發(fā)高空置率。

(三)城市面積不斷擴(kuò)張，空置率較高

過去各級地方政府為了完成GDP增長指標(biāo)任務(wù)，大力鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)拉動城市經(jīng)濟(jì)增長，城市面積不斷擴(kuò)張，但是基礎(chǔ)設(shè)施配套并不健全，導(dǎo)致新城的空置率較高。城市化建設(shè)初期會有大量的財(cái)政支出，政府為彌補(bǔ)財(cái)政赤字，開始依靠出讓土地帶來的高額財(cái)政收入，而大規(guī)模的土地出讓又帶來新一輪的房地產(chǎn)開發(fā)，導(dǎo)致了惡性循環(huán)，使房地產(chǎn)市場庫存持續(xù)增加。

三、房地產(chǎn)庫存增加產(chǎn)生的影響

(一)造成社會資源浪費(fèi)

每套房子都是一件商品，凝聚著巨大的人力和物力，但是，當(dāng)房屋積壓未能售出時(shí)，房屋的使用價(jià)值就不能映出來，房地產(chǎn)的價(jià)值也不被人們所認(rèn)可，必然會造成社會資源和自然資源的巨大浪費(fèi)。

(二)地方財(cái)政收入減少

根據(jù)吉林省財(cái)政部門數(shù)據(jù)顯示，“土地出讓金收入”占地方財(cái)政收入的比重從2015年的近60%迅速下降到2017年3月的32%。從長遠(yuǎn)來看，打破“土地財(cái)政”有利于改善地方財(cái)政收入結(jié)構(gòu)，但是短期內(nèi)會對地方的財(cái)政收入產(chǎn)生巨大沖擊。土地財(cái)政收入的減少將削弱地方政府的投資力度，導(dǎo)致地方政府失去相當(dāng)一部分資金來源。

(三)固定資產(chǎn)投資放緩

房地產(chǎn)市場對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響是因?yàn)槠渫顿Y比例高，因而具有加速效應(yīng)。反過來，房地產(chǎn)業(yè)的下滑將直接影響經(jīng)濟(jì)增長，房地產(chǎn)投資占吉林省全社會固定資產(chǎn)投資的20%左右。一些房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)和建造房屋的資金來自銀行，當(dāng)房地產(chǎn)市場庫存積壓時(shí)，它將占用大量資金，導(dǎo)致現(xiàn)金流量緊張。因此，當(dāng)庫存壓力較大時(shí)，導(dǎo)致全省固定資產(chǎn)投資放緩。

四、吉林省房地產(chǎn)市場去庫存策略

(一)完善吉林省財(cái)政政策體系

1.降低購房信貸門檻

鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)，為購房者提供更優(yōu)惠和有針對性的購房貸款。靈活識別收入認(rèn)證，采取每月、每季度、半年或全年的還款方式來優(yōu)化還款頻率。房地產(chǎn)開發(fā)公司不得限制買家選擇金融機(jī)構(gòu)貸款的權(quán)利。對積極支持加快去除房地產(chǎn)庫存的金融機(jī)構(gòu)，地方政府可以提供相關(guān)支持。

2.完善住房公積金政策

完善住房公積金政策，充分發(fā)揮住房公積金在住房消費(fèi)和改善民生方面的作用。加強(qiáng)對住房公積金貸款的支持力度，提高金個(gè)人住房公積貸款額度，鼓勵(lì)職工用住房公積金貸款購房，提高住房公積金使用率。

(二)落實(shí)租購并舉住房制度

引導(dǎo)和鼓勵(lì)有條件的企業(yè)收購或長期租賃商品房庫存，以滿足新公民、農(nóng)民工、應(yīng)屆畢業(yè)生等群體的住房需求。指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和物業(yè)服務(wù)公司注重開展房屋租賃業(yè)務(wù)，并提供市場化和專業(yè)化的房屋租賃服務(wù)。吉林省一些旅游業(yè)發(fā)達(dá)的城市也可以通過為游客提供短期房租租賃服務(wù)來降低庫存壓力。

(三)完善“一城一策”政策

2016年吉林省政府工作報(bào)告中明確提出了實(shí)施“一城一策”的目標(biāo)和任務(wù)。到2018年底實(shí)現(xiàn)一類城市商品住房存量比2015年末下降25%，二類城市和三類城市下降30%。四類城市沒有任務(wù)，要密切關(guān)注房地產(chǎn)市場的發(fā)展，及時(shí)采取措施保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

(四)創(chuàng)新營銷模式

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用微信、電子商務(wù)平臺等新型營銷模式。微信營銷可先鎖定目標(biāo)客戶，然后向手機(jī)終端發(fā)送房地產(chǎn)活動信息，同時(shí)還可通過微信客戶大數(shù)據(jù)為房地產(chǎn)公司提供意向分析、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)等服務(wù)。電子商務(wù)平臺上的買家可以快速從平臺獲取房地產(chǎn)信息，便于商品對比；用戶可以獲得更多的購房折扣，享受更加完整的購房體驗(yàn)。未來的營銷趨勢已經(jīng)演變?yōu)橐环N多資源整合的聯(lián)合代理方式，電子商務(wù)模式的前景非常樂觀。

(五)科學(xué)制定土地供應(yīng)計(jì)劃

政府應(yīng)根據(jù)吉林省近年來房屋銷售面積比率、人口變化、待售面積比等因素制定相應(yīng)的土地出讓計(jì)劃。對于房地產(chǎn)市場庫存較多，去庫存能力弱的地區(qū)，要嚴(yán)格控制商品房建設(shè)用地規(guī)模，甚至停止出讓土地，從根源上遏制開發(fā)商的盲目建設(shè)。企業(yè)根據(jù)實(shí)際市場需求，調(diào)整住房類型結(jié)構(gòu)，避免結(jié)構(gòu)性庫存。允許在不改變土地用途、建筑密度、日照時(shí)數(shù)和建筑形式的前提下，施工單位經(jīng)施工圖審查機(jī)構(gòu)審核后調(diào)整房屋類型，簡化審批手續(xù)。

(六)將商品房庫存向保障性住房轉(zhuǎn)化

對于房地產(chǎn)市場庫存較大，去庫存能力較弱的城市，應(yīng)立即停止經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃。要將現(xiàn)有商品住房存量轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用住房，從住房條件、生活環(huán)境和配套設(shè)施進(jìn)行后期評估，對符合轉(zhuǎn)換條件的現(xiàn)有商品房進(jìn)行合理轉(zhuǎn)換。同時(shí)，實(shí)行政策性金融機(jī)構(gòu)貸款支持，鼓勵(lì)和支持有實(shí)力的企業(yè)購置庫存房作為公租房進(jìn)行外部租賃，以滿足市民居住需求。