劉 楠 姚子豪 馬季洲 郭 珅
(1.吉林建筑大學(xué)城建學(xué)院,吉林 長春 130114;2.吉林建筑大學(xué),吉林 長春 130118)
吉林省統(tǒng)計(jì)局《2016年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》數(shù)據(jù)顯示,2016年全省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1016.76億元,比2015年增長10.0%,其中,住宅投資710.69億元,增長9.5%。房屋面積1351.65萬平方米,同比增長5.0%。商品房銷售面積1919.30萬平方米,同比增長28.7%,其中,住宅銷售面積1630.72萬平方米,同比增長25.0%。商品房銷售額1029.58億元,同比增長26.0%。吉林省統(tǒng)計(jì)局《2017年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示,全年完成建筑面積1478.85萬平方米,同比增長9.4%。商品房銷售面積1885.21萬平方米,同比下降1.8%,其中,住宅銷售面積1602.06萬平方米,下降1.8%。數(shù)據(jù)說明吉林省房地產(chǎn)市場的去庫存在一定程度上遇到了瓶頸。2016年1月,吉林省政府工作報(bào)告中明確提出,房地產(chǎn)去庫存要綜合施策,還需要將近5—8年左右的時(shí)間來消化近幾年的房產(chǎn)庫存。
首先,受前期房價(jià)影響,許多大型開發(fā)商開始積累開發(fā)用地,房地產(chǎn)開發(fā)面積逐漸增加,住房供給增多。其次,由于房地產(chǎn)行業(yè)可以帶來超額利潤率,使市場供給出現(xiàn)過度擴(kuò)張和結(jié)構(gòu)失衡,從而形成了供給過剩的局面。同時(shí),由于房屋是高價(jià)值、耐用的消費(fèi)品,一般的消費(fèi)周期是40—70年,所以一旦房地產(chǎn)市場趨于飽和,市場剛性需求減少,房地產(chǎn)市場去庫存就會變得舉步維艱。
政府為增加財(cái)政收入,在面對房地產(chǎn)長期的超額利潤下,開始盲目擴(kuò)大土地市場的供應(yīng),鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,并將土地出售給開發(fā)商。但住房供給是缺乏彈性的,即開發(fā)、建設(shè)、銷售周期長,一旦開始建設(shè)很難中途轉(zhuǎn)換用途,新增的投資會形成新一輪的庫存積壓,延長了商品房庫存的消化周期,住房供給相對于住房需求來說存在滯后性。隨著經(jīng)濟(jì)增長速度放緩,房地產(chǎn)市場發(fā)生變化時(shí),房屋儲量容易發(fā)生積壓和滯銷,導(dǎo)致供求失衡,引發(fā)高空置率。
過去各級地方政府為了完成GDP增長指標(biāo)任務(wù),大力鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)拉動城市經(jīng)濟(jì)增長,城市面積不斷擴(kuò)張,但是基礎(chǔ)設(shè)施配套并不健全,導(dǎo)致新城的空置率較高。城市化建設(shè)初期會有大量的財(cái)政支出,政府為彌補(bǔ)財(cái)政赤字,開始依靠出讓土地帶來的高額財(cái)政收入,而大規(guī)模的土地出讓又帶來新一輪的房地產(chǎn)開發(fā),導(dǎo)致了惡性循環(huán),使房地產(chǎn)市場庫存持續(xù)增加。
每套房子都是一件商品,凝聚著巨大的人力和物力,但是,當(dāng)房屋積壓未能售出時(shí),房屋的使用價(jià)值就不能映出來,房地產(chǎn)的價(jià)值也不被人們所認(rèn)可,必然會造成社會資源和自然資源的巨大浪費(fèi)。
根據(jù)吉林省財(cái)政部門數(shù)據(jù)顯示,“土地出讓金收入”占地方財(cái)政收入的比重從2015年的近60%迅速下降到2017年3月的32%。從長遠(yuǎn)來看,打破“土地財(cái)政”有利于改善地方財(cái)政收入結(jié)構(gòu),但是短期內(nèi)會對地方的財(cái)政收入產(chǎn)生巨大沖擊。土地財(cái)政收入的減少將削弱地方政府的投資力度,導(dǎo)致地方政府失去相當(dāng)一部分資金來源。
房地產(chǎn)市場對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響是因?yàn)槠渫顿Y比例高,因而具有加速效應(yīng)。反過來,房地產(chǎn)業(yè)的下滑將直接影響經(jīng)濟(jì)增長,房地產(chǎn)投資占吉林省全社會固定資產(chǎn)投資的20%左右。一些房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)和建造房屋的資金來自銀行,當(dāng)房地產(chǎn)市場庫存積壓時(shí),它將占用大量資金,導(dǎo)致現(xiàn)金流量緊張。因此,當(dāng)庫存壓力較大時(shí),導(dǎo)致全省固定資產(chǎn)投資放緩。
1.降低購房信貸門檻
鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù),為購房者提供更優(yōu)惠和有針對性的購房貸款。靈活識別收入認(rèn)證,采取每月、每季度、半年或全年的還款方式來優(yōu)化還款頻率。房地產(chǎn)開發(fā)公司不得限制買家選擇金融機(jī)構(gòu)貸款的權(quán)利。對積極支持加快去除房地產(chǎn)庫存的金融機(jī)構(gòu),地方政府可以提供相關(guān)支持。
2.完善住房公積金政策
完善住房公積金政策,充分發(fā)揮住房公積金在住房消費(fèi)和改善民生方面的作用。加強(qiáng)對住房公積金貸款的支持力度,提高金個(gè)人住房公積貸款額度,鼓勵(lì)職工用住房公積金貸款購房,提高住房公積金使用率。
引導(dǎo)和鼓勵(lì)有條件的企業(yè)收購或長期租賃商品房庫存,以滿足新公民、農(nóng)民工、應(yīng)屆畢業(yè)生等群體的住房需求。指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和物業(yè)服務(wù)公司注重開展房屋租賃業(yè)務(wù),并提供市場化和專業(yè)化的房屋租賃服務(wù)。吉林省一些旅游業(yè)發(fā)達(dá)的城市也可以通過為游客提供短期房租租賃服務(wù)來降低庫存壓力。
2016年吉林省政府工作報(bào)告中明確提出了實(shí)施“一城一策”的目標(biāo)和任務(wù)。到2018年底實(shí)現(xiàn)一類城市商品住房存量比2015年末下降25%,二類城市和三類城市下降30%。四類城市沒有任務(wù),要密切關(guān)注房地產(chǎn)市場的發(fā)展,及時(shí)采取措施保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用微信、電子商務(wù)平臺等新型營銷模式。微信營銷可先鎖定目標(biāo)客戶,然后向手機(jī)終端發(fā)送房地產(chǎn)活動信息,同時(shí)還可通過微信客戶大數(shù)據(jù)為房地產(chǎn)公司提供意向分析、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)等服務(wù)。電子商務(wù)平臺上的買家可以快速從平臺獲取房地產(chǎn)信息,便于商品對比;用戶可以獲得更多的購房折扣,享受更加完整的購房體驗(yàn)。未來的營銷趨勢已經(jīng)演變?yōu)橐环N多資源整合的聯(lián)合代理方式,電子商務(wù)模式的前景非常樂觀。
政府應(yīng)根據(jù)吉林省近年來房屋銷售面積比率、人口變化、待售面積比等因素制定相應(yīng)的土地出讓計(jì)劃。對于房地產(chǎn)市場庫存較多,去庫存能力弱的地區(qū),要嚴(yán)格控制商品房建設(shè)用地規(guī)模,甚至停止出讓土地,從根源上遏制開發(fā)商的盲目建設(shè)。企業(yè)根據(jù)實(shí)際市場需求,調(diào)整住房類型結(jié)構(gòu),避免結(jié)構(gòu)性庫存。允許在不改變土地用途、建筑密度、日照時(shí)數(shù)和建筑形式的前提下,施工單位經(jīng)施工圖審查機(jī)構(gòu)審核后調(diào)整房屋類型,簡化審批手續(xù)。
對于房地產(chǎn)市場庫存較大,去庫存能力較弱的城市,應(yīng)立即停止經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃。要將現(xiàn)有商品住房存量轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用住房,從住房條件、生活環(huán)境和配套設(shè)施進(jìn)行后期評估,對符合轉(zhuǎn)換條件的現(xiàn)有商品房進(jìn)行合理轉(zhuǎn)換。同時(shí),實(shí)行政策性金融機(jī)構(gòu)貸款支持,鼓勵(lì)和支持有實(shí)力的企業(yè)購置庫存房作為公租房進(jìn)行外部租賃,以滿足市民居住需求。