一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)具有前期投資大、資金回籠慢的特點(diǎn)，企業(yè)為了維持運(yùn)轉(zhuǎn)，不得不向銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款。近年來，受到國家宏觀政策調(diào)控的影響，房地產(chǎn)融資環(huán)境也在發(fā)生變化。在機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的融資環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)如何把握機(jī)遇，應(yīng)對挑戰(zhàn)，防控金融風(fēng)險(xiǎn)，提高融資能力，也成為直接關(guān)系到企業(yè)生產(chǎn)和發(fā)展的關(guān)鍵因素。

二、房地產(chǎn)融資環(huán)境分析

1.有利因素

一方面是受到產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)調(diào)整影響，各大城市將一些高能耗、高污染的大型企業(yè)拆除重建或合并重組。這樣一來，從商業(yè)銀行中貸款的企業(yè)數(shù)量就會大幅度減少，商業(yè)銀行能夠提供給房地產(chǎn)企業(yè)的資金變得更加充裕。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)可選擇的融資渠道更加廣泛，除了傳統(tǒng)的商業(yè)銀行、海外融資、股權(quán)融資外，像互聯(lián)網(wǎng)金融、信托基金、資產(chǎn)證券化，也成為現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)比較青睞的融資模式。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)防控，根據(jù)自身發(fā)展的資金需求充分利用各種融資渠道籌資，提升自身市場競爭力。

2.不利因素

我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入“新常態(tài)”后，從整體上看流動資金減少，房地產(chǎn)企業(yè)無論是在融資成本還是融資難度上，都有了一定幅度的增加。目前來說，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)對于銀行貸款的依賴程度仍然較高，隨著金融去杠桿、去嵌套等調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)如果不及時(shí)拓展新的融資渠道，將會面臨更大的金融風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的其他融資渠道也不容樂觀，例如房地產(chǎn)信托融資的難度提升，而海外融資的成本也從2010年以后連年上漲，這些因素都使得我國房地產(chǎn)融資難度增加。

三、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨的問題

1.融資法律不完善

在房地產(chǎn)行業(yè)不斷走向成熟的過程中，配套的融資法律卻沒有同步得到完善。特別是對于一些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)，在激烈的市場競爭中，本身由于掌握的資源較少，處于劣勢地位。這些企業(yè)在融資時(shí)，由于可抵押的資產(chǎn)較少，很難從正規(guī)渠道獲得融資。在這種情況下，部分企業(yè)采用一些非常規(guī)手段融資，雖然短時(shí)間內(nèi)解決了企業(yè)資金需求，但是也因?yàn)樾畔⒉粚ΨQ、融資成本高，相關(guān)法律無法提供保障，帶來了較高的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

2.融資市場體系不健全

我國證券市場發(fā)展緩慢，房地產(chǎn)融資市場體系不健全導(dǎo)致了很多問題：融資渠道窄、監(jiān)管機(jī)制不到位，缺乏信用保證，金融手段不夠新穎，股權(quán)分立，政策引導(dǎo)效果不佳，這些問題使得許多金融產(chǎn)品無法充分得到利用。構(gòu)架一個(gè)適合不同企業(yè)不同經(jīng)濟(jì)個(gè)體、符合我國國情的成熟融資體系勢在必行。這樣房地產(chǎn)企業(yè)才能不光依賴于銀行，將市場風(fēng)險(xiǎn)分散到各個(gè)融資手段中，這才是完善的房地產(chǎn)融資體系建成的最大意義。

3.過度依賴銀行貸款

銀行貸款雖然是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道之一，但是如果房地產(chǎn)企業(yè)過度依賴銀行的資金支持，將會不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。事實(shí)上，近年來受到國家宏觀政策調(diào)控的影響，要求嚴(yán)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)行業(yè)，國內(nèi)各大銀行已經(jīng)開始緊縮銀根，控制信貸規(guī)模，銀行為了降低壞賬，貸款審批更加嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)如果不及時(shí)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，下一步的發(fā)展將會更加艱難。在這一方面，日本房地產(chǎn)業(yè)可以提供一些借鑒，20世紀(jì)末期，美元貶值導(dǎo)致日本房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，但是由于中央銀行金融監(jiān)管不嚴(yán)，產(chǎn)生了嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。因此，房地產(chǎn)企業(yè)過度依賴銀行貸款，無論是對企業(yè)自身還是整個(gè)行業(yè)，都存在較大的負(fù)面影響。

4.過度負(fù)債增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)行業(yè)中，負(fù)債經(jīng)營確實(shí)給企業(yè)帶來了一定的優(yōu)勢，特別是房地產(chǎn)企業(yè)的大股東，能夠從杠桿經(jīng)營中獲取更大的規(guī)模和利潤。但是負(fù)債經(jīng)營也是一把“雙刃劍”，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)過度負(fù)債時(shí)，一方面是增加了金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)很有可能因?yàn)槿谫Y問題導(dǎo)致既定的項(xiàng)目無法順利開展，另一方面是融資難度增加，商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)因?yàn)楹ε鲁袚?dān)風(fēng)險(xiǎn)而不愿意向房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款。近年來，一些高負(fù)債經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)均出現(xiàn)了不同程度的融資問題，部分大型企業(yè)由于財(cái)力雄厚，勉強(qiáng)能度過難關(guān)，而很多小型房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)橘Y金鏈斷裂，則面臨生存危機(jī)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資模式

1.商業(yè)銀行貸款

商業(yè)銀行貸款目前仍然是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道，根據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅2017年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)從銀行機(jī)構(gòu)借款額就達(dá)到了6.4萬億元。房地產(chǎn)企業(yè)從商業(yè)銀行貸款的優(yōu)勢在于貸款穩(wěn)定，數(shù)額大，特別是在長期貸款方面優(yōu)勢更加明顯。近年來，受到國家宏觀調(diào)控政策影響，商業(yè)銀行的信貸融資審核條件更加嚴(yán)格，加上房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在負(fù)債較高的情況，商業(yè)銀行貸款的優(yōu)勢不再明顯，這也是近年來房地產(chǎn)企業(yè)對商業(yè)銀行依賴度呈現(xiàn)出逐年下降的重要影響因素。

2.股權(quán)融資

股權(quán)融資表面上看起來比債權(quán)融資承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)高，需要的費(fèi)用大，因?yàn)橐袚?dān)一部分發(fā)行費(fèi)用，需要更大的成本，看起來得不償失。但是這里的成本只是一方面，是會計(jì)成本。涉及融資時(shí)，還應(yīng)該考慮它的機(jī)會成本。機(jī)會成本才是真正決策者主導(dǎo)公司的行為依據(jù)。股權(quán)融資不同于債務(wù)融資，它可以降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，增強(qiáng)企業(yè)的融資能力，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來良好的聲譽(yù)。此外，還可以通過股權(quán)融資，使自己的現(xiàn)金流更加穩(wěn)定。

3.房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托就是信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢，通過實(shí)施信托計(jì)劃籌集資金。用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取一定的收益。房地產(chǎn)信托化能夠豐富資本市場的投資品種，為投資人提供一條穩(wěn)定獲利的投資渠道。特別是在當(dāng)前，股市欺詐接連不斷、股指一蹶不振，銀行存款利率大幅度下降的背景下，大量的資金要尋找穩(wěn)定的投資獲利渠道，房地產(chǎn)信托化生逢其時(shí)，是滿足投資者需要的一個(gè)很好的選擇。

4.資產(chǎn)證券化

資產(chǎn)證券化可以幫助投資者擴(kuò)大投資規(guī)模。不同檔級證券具有不同的償付次序，以“熨平”現(xiàn)金流波動。甚至將不同種類的證券組合在一起，形成合成證券，從而可以更好地滿足不同投資者對期限、風(fēng)險(xiǎn)和利率的偏好。資產(chǎn)證券化技術(shù)可以提供無限證券品種和靈活的信用、到期日、償付結(jié)構(gòu)等，這樣就可以“創(chuàng)造”出投資者需要的特定證券品種。這種的多樣性與結(jié)構(gòu)的靈活性是資產(chǎn)證券化的優(yōu)良特性，也是投資者期最關(guān)注的性質(zhì)。

5.互聯(lián)網(wǎng)金融

近年來，互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展迅速，并逐漸成為中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)融資的一種理想渠道。與上述幾種傳統(tǒng)的融資渠道相比，互聯(lián)網(wǎng)金融覆蓋范圍更廣，并且貸款審批門檻較低，放款速度更快，在解決房地產(chǎn)企業(yè)資金緊缺問題方面有顯著應(yīng)用。但是互聯(lián)網(wǎng)金融由于出現(xiàn)時(shí)間較短，自身也存在許多亟待完善的地方，例如在規(guī)模急劇膨脹的同時(shí)，管理卻沒有同步跟進(jìn)，導(dǎo)致互聯(lián)網(wǎng)金融存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。這些也是房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行融資時(shí)需要重點(diǎn)關(guān)注的因素。

五、房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中應(yīng)對金融風(fēng)險(xiǎn)的策略

1.嘗試通過多種渠道進(jìn)行融資

房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求量較大，充足的資金是維持房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行健康運(yùn)營的基礎(chǔ)。但是房地產(chǎn)行業(yè)本身又具有建設(shè)周期長、資金回籠慢的特點(diǎn)，如果流動資金不足，在遇到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)或其他緊急情況時(shí)，沒有足夠的流動資金進(jìn)行周轉(zhuǎn)，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)橘Y金鏈緊張，而出現(xiàn)運(yùn)營危機(jī)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要嘗試采用多種渠道進(jìn)行融資，以應(yīng)對金融風(fēng)險(xiǎn)。例如，以往房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要以銀行貸款為主，今后可以嘗試銀行貸款與資產(chǎn)證券化相結(jié)合的方式，增加融資的靈活性。

2.不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)自身軟實(shí)力

雄厚的實(shí)力是房地產(chǎn)企業(yè)融資的一種有效保證，特別是在行業(yè)競爭日益激烈的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)既要從商品質(zhì)量、人才隊(duì)伍等方面提高自身的硬實(shí)力，又要通過建立健全財(cái)務(wù)管理制度，提升企業(yè)的軟實(shí)力。特別是對于一些大中型的房地產(chǎn)企業(yè)，自身軟實(shí)力也成為了一張“名牌”，具有較強(qiáng)軟實(shí)力的企業(yè)，往往更容易受到投資者的青睞。通過完善售后服務(wù)、適當(dāng)進(jìn)行包裝等方式，既可以提升企業(yè)商業(yè)形象，又能夠增強(qiáng)用戶對企業(yè)品牌的忠誠度，從而為房地產(chǎn)企業(yè)帶來更多的經(jīng)營利潤。

3.做好與政府監(jiān)管部門的協(xié)作配合

近年來，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度越來越大，調(diào)控頻率越來越高，為規(guī)范房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展起到了積極作用。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)當(dāng)擺正心態(tài)，將政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)當(dāng)成是合作伙伴，而不是“敵人”。只有加強(qiáng)與本地監(jiān)管部門的良性合作，才能切實(shí)提高房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對市場風(fēng)險(xiǎn)的能力。例如，政府通過履行監(jiān)管職能，可以營造一個(gè)健康的民間融資環(huán)境，讓房地產(chǎn)企業(yè)可以低風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行融資，為業(yè)務(wù)拓展、人才引進(jìn)等提供必要的資金支持。

4.提高自身的信用等級，塑造良好企業(yè)形象

在我國征信體系日益完善的大背景下，企業(yè)對于自身信用也越來越重視。那些屢次違約、形象不佳的房地產(chǎn)企業(yè)，不僅很難吸引到投資者，而且在向金融機(jī)構(gòu)貸款時(shí)也會受到諸多限制，這些都會倒逼房地產(chǎn)企業(yè)重視自身的商業(yè)形象，提升自身的信用等級。例如，房地產(chǎn)企業(yè)無論采用哪種融資模式，都要注意按期歸還本息。特別是同時(shí)采用多種金融渠道融資時(shí)，要注意加強(qiáng)現(xiàn)金管理，避免因?yàn)橛馄诙绊懫髽I(yè)信用。

六、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)資金投入多、回籠速度慢和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)，決定了企業(yè)在融資過程中必須要提高金融風(fēng)險(xiǎn)的識別、防范和控制能力，以維護(hù)自身資金的安全。房地產(chǎn)企業(yè)可以嘗試通過多種渠道進(jìn)行融資，例如房地產(chǎn)信托、互聯(lián)網(wǎng)金融等，一方面解決企業(yè)發(fā)展過程中資金緊張的問題，另一方面也為業(yè)務(wù)拓展提供必要支持。只有協(xié)調(diào)好多元融資和金融風(fēng)險(xiǎn)防控的關(guān)系，才能為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供源源不斷的動力。